Angebot. Die Westfalia Real Estate GmbH (Westfalia) begibt eine Unternehmensanleihe. Das eingeworbene Kapital soll für die Realisierung von Wohnimmobilienprojektentwicklungen in Düsseldorf, Köln und Wuppertal verwendet werden. Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung waren noch keine Projekte angebunden. Westfalia will zehn Millionen Euro platzieren. Das Angebot endet am 30. Juni 2018. Der Nennbetrag einer Schuldverschreibung liegt bei 1.000 Euro. Ein Agio wird nicht erhoben. Eine Mindestzeichnungssumme wurde nicht festgelegt. Die Anleihe soll im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet werden. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Laufzeit der Anleihe endet am 1. Dezember 2022.

Zielmarkt. In Düsseldorf lebten 2016 rund 636.000 Einwohner, rund 27.000 Personen mehr als noch 2012. JLL rechnet bis 2040 mit einer weiterhin wachsenden Bevölkerungszahl. Die Arbeitslosenquote lag im Juni 2017 mit 7,2 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 5,5 Prozent. In Düsseldorf stehen lediglich 1,4 Prozent der Wohnungen leer. Trotz der angezogenen Bautätigkeit, konnte die Nachfrage nach neuen Wohnungen nicht gedeckt werden. Seit 2012 wären 4.500 neue Wohnungen jährlich für die Deckung des Bedarfs nötig gewesen, tatsächlich wurden durchschnittlich nur 1.500 Wohneinheiten pro Jahr gebaut, so JLL. Deshalb will die Stadt im Rahmen ihres Aktionsplans „Wohnen“ den Neubau von jährlich 3.000 Wohnungen genehmigen, für 2019 3.600 Wohnungen. Jeweils die Hälfte soll öffentlich gefördert werden. JLL geht kurz- bis mittelfristig von weiterhin deutlich ansteigenden Grundstückspreisen aus. Seit 2012 kletterten die Preise für Wohnungen durchschnittlich 11 Prozent pro Jahr. So mussten im ersten Halbjahr 2017 im Durchschnitt 3.660 Euro je Quadratmeter gezahlt werden. JLL schätzt auch für das sich anschließende Jahr mit einem Preisanstieg, allerdings im einstelligen Bereich.
In Köln lebten 2016 rund eine Millionen Einwohner. Bis 2040 geht JLL von einem weiteren Bevölkerungsanstieg auf rund 1,2 Millionen Menschen aus. Die Arbeitslosenquote lag im ersten Halbjahr 2017 bei 8,5 Prozent. Rege Bautätigkeit in den vergangenen Jahren führte 2016 zu einem Bauüberhang von rund 7.200 Wohnungen, stellte JLL fest. 70 Prozent der Neubauten entfielen auf Geschosswohnungen. Bis 2019 will die Stadt den Bau von jährlich 6.000 neuen Wohnungen genehmigen. Die knapper werdenden Grundstücksflächen für den Wohnungsbau führen zu steigenden Grundstückspreisen. Für Wohnungen in Köln wurden im ersten Halbjahr 2017 im Durchschnitt 3.140 Euro je Quadratmeter gezahlt, das sind 5,4 Prozent mehr als noch im Vorjahreszeitraum. JLL nimmt für das kommende Jahr eine weitere, aber geringere Preissteigerung an.

Historie. Der Emittent, Westfalia, wurde im Mai 2017 gegründet. Er verfügt über ein Stammkapital von 25.000 Euro. Einziger Gesellschafter und Geschäftsführer ist Hamed Faizi.
Hamed Faizi hat bis 2015 an der Fachhochschule für Ökonomie und Management in Düsseldorf Business Administration studiert. Er ist außerdem Geschäftsführer und einziger Gesellschafter der Faizi Capital GmbH (vormals Movaio Promotion GmbH). Sie verwaltet eigenes Vermögen und handelt mit Unternehmensbeteiligungen. Ihr letzter veröffentlichter Jahresabschluss ist aus dem Jahr 2014, das endete mit einem nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von rund 141.000 Euro. Daneben ist Hamed Faizi Geschäftsführer der Movaio Marketing GmbH i. L. Mit Hamed Faizi besteht ein extrem hohes Schlüsselpersonenrisiko. Es ist nicht ersichtlich, ob Westfalia nur aus dieser einen Person besteht.
Der Emittent ist im Bereich Immobilienprojektentwicklung tätig. Für die Planung, die Baudurchführung und Baubetreuung will Westfalia Dritte beauftragen. Ein Treuhänder und ein Mittelverwendungskontrolleur wurden nicht bestellt.

Schuldverschreibungen. Es handelt sich um unbesicherte Schuldverschreibungen, die gleichrangig gegenüber anderen Schuldverschreibungen und nachrangig gegenüber anderen Verbindlichkeiten des Emittenten sind, das könnten beispielsweise Bankdarlehen sein.
Die Schuldverschreibungen sollen mit 5,25 Prozent jährlich verzinst werden. Die erste Auszahlung ist für den 1. Dezember 2018 vorgesehen. Zum letzten Zahlungstermin am 1. Dezember 2022 sollen die Schuldverschreibungsbeträge zurückgezahlt werden.
Der Emittent darf weitere Schuldverschreibungen begeben.

Verwendung des Anleihekapitals. Westfalia will die Anlegergelder für den Erwerb und die Entwicklung von Immobilien verwenden. Der Emittent plant, Immobilien in Düsseldorf, Köln und Wuppertal und deren Umgebung zu erwerben. Den Beschreibungen der bevorzugten Standorte zufolge, stehen Wohnimmobilien im Visier. Konkrete Projekte liegen jedoch noch nicht vor.

Finanzierung. Ein Finanzierungsplan wurde im Prospekt nicht abgebildet. 0,3 Prozent des Emissionsvolumens wurden als Emissionskosten ausgewiesen.

Rückfluss. Anleger würden bei planmäßigem Verlauf der Kapitalanlage nach fünf Jahren insgesamt 119 Prozent ihres Eigenkapitals nach Steuern zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 3,9 Prozent nach Steuern jährlich erzielen. Es gibt Anbieter, die ähnliche Renditen anpeilen, aber weniger riskante Immobiliengeschäfte betreiben und mehr Erfahrung vorweisen können.

fondstelegramm-Meinung. Der Emittent wurde neu gegründet. Er verfügt über keine nennenswerte Bonität. Deshalb müssen die Zinsen und Tilgungsleistungen allein aus den Immobiliengeschäften erwirtschaftet werden. Bis zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe standen noch keine Projekte fest. Folglich bleiben als Basis für eine Anlageentscheidung nur noch die Erfahrungen und das Immobilien-Know-how des Anbieters. Doch gerade an dieser Schlüsselposition versagt der Prospekt. Es ist nicht erkennbar, welche konkreten Immobiliengeschäfte der Emittent beziehungsweise sein Management bislang getätigt hat und mit welchem Erfolg. Auch aus welchen Personen, über den Gründer und Geschäftsführer hinaus, das Management des Emittenten besteht und welche Erfahrungen die Betroffenen im Immobiliensektor aufweisen, wird nicht benannt. Zudem besteht mit dem Inhaber und Geschäftsführer des Emittenten, Hamed Faizi, ein außergewöhnlich hohes Schlüsselpersonenrisiko. Eine Kontrollinstanz, wie ein Treuhänder oder Mittelverwendungskontrolleur, wurde auch nicht eingerichtet.

Klarer Fall: Hier überwiegen die Risiken auf eklatante Weise die Chancen. Keine Überlegung wert.