Analyse: ZBI Professional 10
Blindpool aus Immobilien in Deutschland
Angebot. ZBI bietet an, sich an einem Blindpool-AIF zu beteiligen, der mittelbar und unmittelbar Immobilien in Deutschland erwerben, halten und wieder veräußern möchte. Das geplante Fondsvolumen inklusive Agio beträgt rund 42 Millionen Euro und kann auf 210 Millionen Euro erhöht werden. Zeichnen können Anleger im Regelfall ab 25.000 Euro, in Ausnahmefällen ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio. Zehn Prozent der Pflichteinlage sind im Handelsregister als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Fondsgesellschaft läuft ab Ende der Zeichnungsfrist sechs Jahre – im Normalfall bis Ende 2022, bei Verlängerung der Beitrittsfrist bis Ende 2023. Die Gesellschafter können allerdings eine Laufzeitverlängerung um maximal drei Jahre beschließen.
Historie. Die 1999 als eine Bauträgergesellschaft gegründete ZBI Zentral Boden Immobilien AG erfüllt alle Aufgabenbereiche rund um die Immobilie. Sie ist auf deutsche Wohnimmobilien spezialisiert. Das Unternehmen beschäftigt derzeit über 250 Mitarbeiter und verwaltet derzeit knapp 19.000 Wohnungen. Ihr Grundkapital liegt bei 20 Millionen Euro. Alle Aktien befinden sich im Besitz der Familie Groner.
ZBI hat bis Mitte 2015 12 Fonds emittiert mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 635 Millionen Euro. Davon wurden bislang 6 Fonds wieder aufgelöst. Alle im Abschnitt „Historie“ genannten prozentualen Auszahlungsangaben erfolgen unter den beiden Annahmen, dass alle Anleger zu Beginn des ersten Jahres nach dem Emissionsjahr beigetreten sind und der Verkauf am Ende des Verkaufsjahres stattfand. Die zwei Fonds, bei denen die Objekte bereits 2007 wieder veräußert werden konnten, waren mit durchschnittlichen jährlichen Ausschüttungen von 15,5 Prozent für den ZBI 1 und 14,1 Prozent für den ZBI 2 am erfolgreichsten. Die anderen vier liquidierten Fonds schütteten im Durchschnitt zwischen 3,9 bis 6,1 Prozent jährlich aus.
Sechs ZBI-Fonds (ohne ZBI 10) laufen noch. Der 2010 emittierte Professional 6 konnte bis Ende 2014 im Durchschnitt 4,4 Prozent jährlich zurückzahlen. Bei dem 2011 herausgebrachten Professional 7 lagen die Auszahlungen bei durchschnittlich 2,8 Prozent pro Jahr. Der 2013 emittierte Professional 8 konnte bisher nur 1,7 Prozent je Jahr zurückbezahlen. Für den Ansparfonds Vorsorgeplan Wohnen werden die ersten Auszahlungen ab 2027 erwartet. Der ZBI Regiofonds Wohnen wird noch platziert. Der ZBI 9 wurde im Februar 2016 geschlossen mit einem Eigenkapitalvolumen von 112 Millionen Euro. Darüber hinaus hat ZBI den offenen Spezial-AIF ZBI Wohnen Plus I herausgegeben.
Der Spezial-AIF ZBI Wohnen Plus I und der ZBI Regiofonds Wohnen investieren noch. Der ZBI Wohnen Plus I will laut Anbieter primär Core-Immobilien erwerben. Der Regiofonds Wohnen ist auf Immobilien in Nordbayern ausgerichtet. Insofern sind die Interessenkonflikte in der Investitionsphase zumindest teilweise eingeschränkt.
Die Immobilien der ZBI-Fonds sind nach Angaben des Anbieters im Durchschnitt zu 95 Prozent vermietet. ZBI kauft auch Objekte mit hohem Leerstand auf, um sie dann zu revitalisieren.
Der Objekterwerb für den ZBI 10 erfolgt entweder über die Beteiligungskapital Objekt KG oder über die Beteiligungskapital Handels GmbH. Laut Anbieter beteiligen sich an diesen Objektgesellschaften keine weiteren ZBI-Fonds.
KVG ist die ZBI Fondsmanagement AG.
Investitionskriterien. Vorgesehen ist ein risikogemischtes Portfolio. Die folgenden Portfolioanforderungen gelten ab dem vierten Jahr nach Vertriebsbeginn bis zum Ende der Laufzeit. Mindestens 60 Prozent des Investitionsvolumens sollen in deutsche Immobilien und Aktien oder Anteile an immobilienbezogenen Gesellschaften fließen, die Mehrzahl in Regionen mit Städten ab 100.000 Einwohnern. Die Immobilien sollen überwiegend einen Verkehrswert von mindestens 250.000 Euro haben. Wenigstens 55 Prozent des Investitionsvolumens sollen Wohnimmobilien und fünf Prozent Gewerbeimmobilien darstellen. Höchstens 30 Prozent des investierten Kapitals sind für Neubauten vorgesehen. Für den Aktien- oder Unternehmensanteilskauf muss der Fonds mindestens 80 Prozent der jeweiligen Anteile erwerben. Während einer Reinvestitionsphase kann das gesamte Investitionsvolumen als Bankguthaben gehalten werden.
Im Finanzierungsplan wurde angenommen, dass 60 Prozent des Investitionsvolumens über die Beteiligungskapital Objekt KG laufen sollen, die vermutlich das Bestandsgeschäft absolviert und 40 Prozent über die Beteiligungskapital Handels GmbH, die wahrscheinlich ihre Einkünfte primär aus Objektverkäufen realisiert.
Auch Anteile an geschlossenen Spezial-AIF dürfen erworben werden. Hierzu gibt es aber in den Anlagebedingungen keine genaueren Anforderungen. Der von ZBI emittierte Spezial-AIF ist ein offener Fonds, folglich dürften von ihm keine Anteile gekauft werden.
Der Erwerb von Immobilien aus dem Eigenbestand der ZBI oder von anderen ZBI-Fonds wurde in den Anlagebedingungen nicht ausgeschlossen. Geplant ist das aber laut ZBI nicht.
Finanzierung und laufende Vergütungen. Der Fonds selbst nimmt keine Darlehen auf. Die Beteiligungskapital Objekt KG und die Beteiligungskapital Handels GmbH werden sich jedoch zu maximal 60 Prozent über Bankdarlehen finanzieren. Die Handels KG wird variable Darlehen abschließen, die Objekt KG Laufzeit-kongruente Darlehen, so ZBI.
80,2 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden mittelbar für den Immobilienerwerb ausgegeben. Würden Maklerkosten, Due-Diligence-Aufwendungen und Fremdkapitalbeschaffungskosten, so wie üblich, zu den einmaligen Fondskosten zählen, fiele die Investitionsquote deutlich unter 80 Prozent. 4,3 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. Umfängliche 15,5 Prozent sind Fondsnebenkosten.
Für laufende Fondsnebenkosten werden jährlich hohe 3,03 Prozent des im jeweiligen Jahr bestehenden durchschnittlichen Nettoinventarwerts ausgegeben. Hinzu kommen die Nebenkosten der Objektgesellschaften sowie Kostenpositionen wie beispielsweise Bewertungskosten, Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Fremdkapitalbeschaffung und die Transaktionskosten. Die Maklerkosten und die Aufwendungen für die Due Diligence sollen nach Aussagen des Anbieters in den nicht bezifferten Transaktionskosten enthalten sein.
Rückfluss. Reinvestitionen sind möglich und werden auf Objektgesellschaftsebene stattfinden.
Wenn die Anleger am Ende der Fondslaufzeit insgesamt ihr Eigenkapital und für das erste Jahr vier Prozent und für jedes weitere Jahr sechs Prozent zurückbekommen haben, gehen 50 Prozent der darüber hinaus gehenden Erträge an die KVG – höchstens 10 Prozent des in der Fondslaufzeit durchschnittlich bestehenden Nettoinventarwerts, die meisten Anbieter setzen die Grenze bei 5 Prozent.
Anleger mit 42 Prozent Steuersatz, die 2016 beitreten, sollen, bei Annahme einer zehnjährigen Laufzeit, insgesamt 155 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio wieder zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 5,9 Prozent jährlich nach Steuern erzielen.
Vertragsgestaltung. Nimmt ein Treugeber sein Weisungsrecht nicht wahr, stimmt der Treuhänder nach pflichtgemäßem Ermessen ab. Abfindungen werden auf Basis des Buchwerts ermittelt.
fondstelegramm-Meinung. Wie von vielen anderen Emissionshäusern auch, kommt hier wieder ein Blindpool auf den Markt – praktisch für den Anbieter, unpraktisch für den Anleger, letztendlich Bafin-gewollt. Aber dafür kann ZBI schließlich nichts. ZBI ist ein Immobilienunternehmen und bewegt sich in einem Bereich, in dem sie sich auskennt. Ihre bisherigen, nach der Finanzkrise aufgelösten vier Fonds weisen für deutsche Immobilien normale Ausschüttungen aus. Um die in diesem Fonds angestrebte Rendite unter den heutigen Bedingungen zu erreichen, muss der Anbieter schon einige Immobilientätigkeiten realisieren, die in Richtung Projektentwicklung und Immobilienhandel gehen. Die recht umfänglichen Nebenkosten der Fondsgesellschaft belasten das prognostizierte Ergebnis.
Historie. Die 1999 als eine Bauträgergesellschaft gegründete ZBI Zentral Boden Immobilien AG erfüllt alle Aufgabenbereiche rund um die Immobilie. Sie ist auf deutsche Wohnimmobilien spezialisiert. Das Unternehmen beschäftigt derzeit über 250 Mitarbeiter und verwaltet derzeit knapp 19.000 Wohnungen. Ihr Grundkapital liegt bei 20 Millionen Euro. Alle Aktien befinden sich im Besitz der Familie Groner.
ZBI hat bis Mitte 2015 12 Fonds emittiert mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 635 Millionen Euro. Davon wurden bislang 6 Fonds wieder aufgelöst. Alle im Abschnitt „Historie“ genannten prozentualen Auszahlungsangaben erfolgen unter den beiden Annahmen, dass alle Anleger zu Beginn des ersten Jahres nach dem Emissionsjahr beigetreten sind und der Verkauf am Ende des Verkaufsjahres stattfand. Die zwei Fonds, bei denen die Objekte bereits 2007 wieder veräußert werden konnten, waren mit durchschnittlichen jährlichen Ausschüttungen von 15,5 Prozent für den ZBI 1 und 14,1 Prozent für den ZBI 2 am erfolgreichsten. Die anderen vier liquidierten Fonds schütteten im Durchschnitt zwischen 3,9 bis 6,1 Prozent jährlich aus.
Sechs ZBI-Fonds (ohne ZBI 10) laufen noch. Der 2010 emittierte Professional 6 konnte bis Ende 2014 im Durchschnitt 4,4 Prozent jährlich zurückzahlen. Bei dem 2011 herausgebrachten Professional 7 lagen die Auszahlungen bei durchschnittlich 2,8 Prozent pro Jahr. Der 2013 emittierte Professional 8 konnte bisher nur 1,7 Prozent je Jahr zurückbezahlen. Für den Ansparfonds Vorsorgeplan Wohnen werden die ersten Auszahlungen ab 2027 erwartet. Der ZBI Regiofonds Wohnen wird noch platziert. Der ZBI 9 wurde im Februar 2016 geschlossen mit einem Eigenkapitalvolumen von 112 Millionen Euro. Darüber hinaus hat ZBI den offenen Spezial-AIF ZBI Wohnen Plus I herausgegeben.
Der Spezial-AIF ZBI Wohnen Plus I und der ZBI Regiofonds Wohnen investieren noch. Der ZBI Wohnen Plus I will laut Anbieter primär Core-Immobilien erwerben. Der Regiofonds Wohnen ist auf Immobilien in Nordbayern ausgerichtet. Insofern sind die Interessenkonflikte in der Investitionsphase zumindest teilweise eingeschränkt.
Die Immobilien der ZBI-Fonds sind nach Angaben des Anbieters im Durchschnitt zu 95 Prozent vermietet. ZBI kauft auch Objekte mit hohem Leerstand auf, um sie dann zu revitalisieren.
Der Objekterwerb für den ZBI 10 erfolgt entweder über die Beteiligungskapital Objekt KG oder über die Beteiligungskapital Handels GmbH. Laut Anbieter beteiligen sich an diesen Objektgesellschaften keine weiteren ZBI-Fonds.
KVG ist die ZBI Fondsmanagement AG.
Investitionskriterien. Vorgesehen ist ein risikogemischtes Portfolio. Die folgenden Portfolioanforderungen gelten ab dem vierten Jahr nach Vertriebsbeginn bis zum Ende der Laufzeit. Mindestens 60 Prozent des Investitionsvolumens sollen in deutsche Immobilien und Aktien oder Anteile an immobilienbezogenen Gesellschaften fließen, die Mehrzahl in Regionen mit Städten ab 100.000 Einwohnern. Die Immobilien sollen überwiegend einen Verkehrswert von mindestens 250.000 Euro haben. Wenigstens 55 Prozent des Investitionsvolumens sollen Wohnimmobilien und fünf Prozent Gewerbeimmobilien darstellen. Höchstens 30 Prozent des investierten Kapitals sind für Neubauten vorgesehen. Für den Aktien- oder Unternehmensanteilskauf muss der Fonds mindestens 80 Prozent der jeweiligen Anteile erwerben. Während einer Reinvestitionsphase kann das gesamte Investitionsvolumen als Bankguthaben gehalten werden.
Im Finanzierungsplan wurde angenommen, dass 60 Prozent des Investitionsvolumens über die Beteiligungskapital Objekt KG laufen sollen, die vermutlich das Bestandsgeschäft absolviert und 40 Prozent über die Beteiligungskapital Handels GmbH, die wahrscheinlich ihre Einkünfte primär aus Objektverkäufen realisiert.
Auch Anteile an geschlossenen Spezial-AIF dürfen erworben werden. Hierzu gibt es aber in den Anlagebedingungen keine genaueren Anforderungen. Der von ZBI emittierte Spezial-AIF ist ein offener Fonds, folglich dürften von ihm keine Anteile gekauft werden.
Der Erwerb von Immobilien aus dem Eigenbestand der ZBI oder von anderen ZBI-Fonds wurde in den Anlagebedingungen nicht ausgeschlossen. Geplant ist das aber laut ZBI nicht.
Finanzierung und laufende Vergütungen. Der Fonds selbst nimmt keine Darlehen auf. Die Beteiligungskapital Objekt KG und die Beteiligungskapital Handels GmbH werden sich jedoch zu maximal 60 Prozent über Bankdarlehen finanzieren. Die Handels KG wird variable Darlehen abschließen, die Objekt KG Laufzeit-kongruente Darlehen, so ZBI.
80,2 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden mittelbar für den Immobilienerwerb ausgegeben. Würden Maklerkosten, Due-Diligence-Aufwendungen und Fremdkapitalbeschaffungskosten, so wie üblich, zu den einmaligen Fondskosten zählen, fiele die Investitionsquote deutlich unter 80 Prozent. 4,3 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. Umfängliche 15,5 Prozent sind Fondsnebenkosten.
Für laufende Fondsnebenkosten werden jährlich hohe 3,03 Prozent des im jeweiligen Jahr bestehenden durchschnittlichen Nettoinventarwerts ausgegeben. Hinzu kommen die Nebenkosten der Objektgesellschaften sowie Kostenpositionen wie beispielsweise Bewertungskosten, Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Fremdkapitalbeschaffung und die Transaktionskosten. Die Maklerkosten und die Aufwendungen für die Due Diligence sollen nach Aussagen des Anbieters in den nicht bezifferten Transaktionskosten enthalten sein.
Rückfluss. Reinvestitionen sind möglich und werden auf Objektgesellschaftsebene stattfinden.
Wenn die Anleger am Ende der Fondslaufzeit insgesamt ihr Eigenkapital und für das erste Jahr vier Prozent und für jedes weitere Jahr sechs Prozent zurückbekommen haben, gehen 50 Prozent der darüber hinaus gehenden Erträge an die KVG – höchstens 10 Prozent des in der Fondslaufzeit durchschnittlich bestehenden Nettoinventarwerts, die meisten Anbieter setzen die Grenze bei 5 Prozent.
Anleger mit 42 Prozent Steuersatz, die 2016 beitreten, sollen, bei Annahme einer zehnjährigen Laufzeit, insgesamt 155 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio wieder zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 5,9 Prozent jährlich nach Steuern erzielen.
Vertragsgestaltung. Nimmt ein Treugeber sein Weisungsrecht nicht wahr, stimmt der Treuhänder nach pflichtgemäßem Ermessen ab. Abfindungen werden auf Basis des Buchwerts ermittelt.
fondstelegramm-Meinung. Wie von vielen anderen Emissionshäusern auch, kommt hier wieder ein Blindpool auf den Markt – praktisch für den Anbieter, unpraktisch für den Anleger, letztendlich Bafin-gewollt. Aber dafür kann ZBI schließlich nichts. ZBI ist ein Immobilienunternehmen und bewegt sich in einem Bereich, in dem sie sich auskennt. Ihre bisherigen, nach der Finanzkrise aufgelösten vier Fonds weisen für deutsche Immobilien normale Ausschüttungen aus. Um die in diesem Fonds angestrebte Rendite unter den heutigen Bedingungen zu erreichen, muss der Anbieter schon einige Immobilientätigkeiten realisieren, die in Richtung Projektentwicklung und Immobilienhandel gehen. Die recht umfänglichen Nebenkosten der Fondsgesellschaft belasten das prognostizierte Ergebnis.
Die Zeichnung des Fonds ist allein eine Vertrauenssache gegenüber ZBI.
