Analyse: ZBI professional 11
Die Preissteigerung läuft schon jetzt der Kalkulation davon
Angebot. ZBI bietet Beteiligungen an der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Elfte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft an. Der AIF will Immobilien in Deutschland erwerben, vorwiegend Wohngebäude. Die Immobilien sollen teilweise schnell wieder verkauft, teilweise längerfristig bewirtschaftet werden. Es handelt sich zwar um einen Blindpool, ZBI hat jedoch ein Portfolio reserviert, das den Fonds mit seinem geplanten Eigenkapitalumfang von 42 Millionen Euro inklusive Agio abdecken könnte. Das entsprechende Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio liegt bei rund 77,7 Millionen Euro. Das Eigenkapital inklusive Agio kann bis auf 210 Millionen Euro erhöht werden. Für mindestens 75 Prozent des Kommanditkapitals liegt die Mindestbeteiligungssumme bei 25.000 Euro, für den Rest bei 10.000 Euro, jeweils zuzüglich fünf Prozent Agio. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt je Zeichner 500 Euro. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Zeichnungsphase dauert bis Ende 2018 und kann bis Ende 2019 verlängert werden. Ab da läuft der Fonds sechs Jahre, also planmäßig bis zum 31. Dezember 2024, es sei denn die Gesellschafter beschließen eine Laufzeitverlängerung um maximal drei Jahre.
Zielmarkt. 79 Prozent des für den Fonds reservierten Portfolios entfällt auf Wohnhäuser in Leipzig. Von 2011 bis Ende 2016 ist die Einwohnerzahl Leipzigs um 12 Prozent auf rund 580.000 Personen gestiegen. Die Arbeitslosenquote lag im Juni 2017 mit 7,6 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 5,5 Prozent. Der Kaufkraftindex 2017 blieb mit 86,9 unter dem ganz Deutschlands (100). Nach Angaben von JLL für das erste Halbjahr 2017 ging der Angebotsüberhang an Wohnungen auf drei Prozent zurück. In einigen Stadtteilen bildet sich allmählich ein Nachfrageüberhang, der zu steigenden Mieten und Kaufpreisen führt. Die Neubautätigkeit zieht langsam an, die Zahl der Baugenehmigungen blieb jedoch immer noch unter dem Bedarf – bis 2030 werden bis zu 60.000 neue Wohnungen benötigt, schätzt JLL. Seit 2012 sind die Mieten um durchschnittlich 5,5 Prozent pro Jahr auf 6,55 Euro je Quadratmeter gestiegen. Im Betrachtungszeitraum ab 2004 lag der jährliche Anstieg bei 2,2 Prozent. Für die nächsten Jahre rechnet JLL mit weiteren Mietsteigerungen, bei den Kaufpreisen gibt es in Leipzig jedoch gegenläufige Trends, je nach Lage und Preissegment. Im Mittel lagen die Preise zuletzt bei 1.750 Euro je Quadratmeter.
Historie. ZBI firmiert seit 1999 als ZBI Zentral Boden Immobilien AG. Im März 2017 hat die Union Asset Management Holding AG 49,9 Prozent der Anteile an der neu gegründeten ZBI Partnerschafts-Holding GmbH erworben, 50,1 Prozent hält die ZBI Zentral Boden Immobilien AG. Im Rahmen der Holding findet das operative Geschäft der ZBI-Gruppe statt, auch das für diesen Fonds. Laut ZBI haben sich die Abläufe bislang bei ZBI noch nicht geändert. ZBI fungiert als Bauträger und bildet alle Bereiche rund um die Immobilie ab. Die ZBI Fondsmanagement AG übernimmt die Rolle der KVG. Die ZBVV – Zentral Boden Vermietung und Verwaltung GmbH ist für die Objektverwaltung zuständig. Die ZBI Zentral Boden Immobilien AG erwirtschaftete im Jahr 2016 einen Bilanzgewinn von rund 17,4 Millionen Euro. Die Unternehmensgruppe beschäftigt rund 300 Mitarbeiter, das sind 50 mehr als noch vor einem Jahr und resultiert unter anderem aus dem Aufbau des Bereichs Development und der KVG. Die Erlanger Consulting GmbH ist Treuhänder, Verwahrstelle die Asservandum Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.
Bis Ende 2016 hat ZBI 14 geschlossene Fonds emittiert mit einem platzierten Eigenkapital von rund 807 Millionen Euro. 46 Prozent des Eigenkapitals entfallen auf sechs bereits aufgelöste Fonds. Anleger der Fonds 1 und 2 erhielten ihr Eigenkapital zurück und eine Verzinsung von 15,5 und 14,1 Prozent pro Jahr. Fonds 5 erwirtschaftete 9 Prozent pro Jahr. Bei den Fonds 3, 4 und beim Hannover Grund Wohnportfolio, für den ZBI das Assetmanagement übernahm, lagen die über die Eigenkapitalrückzahlung hinausgehenden Ausschüttungen zwischen 4 und 6 Prozent jährlich. Die noch laufenden Fonds ZBI 6 bis 8 zahlten bislang insgesamt leicht unter Plan aus. ZBI 9 wurde erst Ende 2016 geschlossen, ZBI 10 Ende September 2017. Letzterer umfasst ein Eigenkapital von rund 150 Millionen Euro. Weiterhin hat ZBI 2016 den offenen Spezialfonds ZBI Wohnen Plus aufgelegt und zusammen mit der Union Investment 2017 den offenen Publikumsfonds UniImmo: Wohnen ZBI, das derzeit einzige gemeinsame Projekt von ZBI und Union, so ZBI.
Die offenen Fonds ZBI Wohnen Plus und UniImmo Wohnen ZBI und die geschlossenen Fonds ZBI Wohnwert 1, ZBI Professional 10 und ZBI Regiofonds Wohnen sind noch in der Erstinvestition. Weil außerdem alle früheren noch laufenden ZBI-Fonds einen Teil in zu handelnde Immobilien reinvestieren, entstehen beim Zuordnen der Immobilien Interessenskonflikte.
Investitionskriterien. Die Investitionskriterien entsprechen denen des Vorgängerfonds ZBI Professional 10. Der Immobilienerwerb erfolgt in der Regel über Objektgesellschaften, die entweder dem Bereich der zu handelnden Immobilien oder der länger zu bewirtschaftenden Immobilien zugeordnet werden. Immobilienkäufe und -verkäufe von beziehungsweise an den ZBI-Eigenbestand oder andere ZBI-Beteiligungsgesellschaften sind laut ZBI nicht vorgesehen. Anteile an geschlossenen Spezial-AIF dürfen erworben werden. Hierzu gibt es in den Anlagebedingungen keine genaueren Anforderungen.
Mindestens 55 Prozent des zu investierenden Betrags soll für Wohnimmobilien ausgegeben werden, mindestens 5 Prozent für Gewerbeimmobilien. Auf Neubauten dürfen maximal 30 Prozent der Investitionssumme entfallen. Der Fonds investiert in Deutschland, wenigstens 60 Prozent in Städten ab 100.000 Einwohner und deren Umgebung. Auch Städte ab 20.000 Einwohner, mit einer positiven wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung stehen im Visier des AIF. Mindestens 60 Prozent des zu investierenden Kapitals soll in Immobilien fließen, die einen Verkehrswert von wenigstens 250.000 Euro darstellen. Beim Erwerb von Anteilen oder Aktien an Immobiliengesellschaften zielt ZBI auf beherrschende Mehrheiten.
Die Immobilien sollen höchstens einen mittleren Instandhaltungsstau aufweisen, aufwändige Sanierungen sind nicht vorgesehen. ZBI gibt an, dass im Regelfall 95 Prozent des Kaufpreises eine sofort vermietungsfähige Substanz darstellen sollen. Der Fonds will die Immobilien nach sechs bis neun Jahren wieder veräußern. 43 Prozent des zu investierenden Eigenkapitals sind für den Handel und 57 Prozent für die längerfristige Bewirtschaftung vorgesehen. Die Investitionsphase dauert bis Oktober 2020.
Sobald genügend Eigenkapital vorliegt, kann der Fonds auf ein bereits reserviertes Startportfolio von 317 Wohnungen und 15 Gewerbeeinheiten zurückgreifen. 79 Prozent der Mietfläche von 23.665 Quadratmetern liegt in Leipzig Markleeberg, die restlichen Objekte befinden sich in Halle, Magdeburg, Berlin und Dresden. Der Vermietungsstand beträgt durchschnittlich nur 85 Prozent. Die Immobilien wurden laut ZBI um das Jahr 2000 herum saniert.
Finanzierung. Vorgesehen ist, dass 54 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio aus Eigenkapital finanziert werden und 46 Prozent aus Darlehen, die die Objektgesellschaften aufnehmen.
84 Prozent des geplanten Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio sollen für den Erwerb der Immobilien, die Erwerbsnebenkosten und Renovierungsarbeiten verwendet werden. Jeweils 2,3 Prozent sind für Maklerkosten und für eine Liquiditätsreserve vorgesehen. 11,4 Prozent sind Nebenkosten der Fonds- und Objektgesellschaften.
Prognoseannahmen und laufende Nebenkosten. Angaben zu wichtigen Plan-Kennzahlen des Fonds, wie die Prognose, stellt ZBI in einem nicht zum Prospekt gehörenden Fragen-Antworten-Papier und in einer Broschüre „Reserviertes Portfolio“ dar.
ZBI nimmt an, dass die Mieten durchschnittlich um 1,5 Prozent jährlich steigen, bei freifinanzierten, indexierten Mieten um zwei Prozent jährlich. Für den Standort Leipzig scheint das realisierbar. Für die jährliche Kostensteigerung wurden zwei Prozent jährlich angenommen, das ist in Ordnung. Es wurde mit 6,3 Prozent der Mieteinnahmen für Leerstand und Mietausfallwagnis gerechnet. Die laufenden Instandhaltungsmaßnahmen wurden mit 7,75 Euro je Quadratmeter Wohnfläche berücksichtigt, außerdem sind 2.000 Euro je Wohnung für Renovierungsarbeiten bei Wiedervermietung einkalkuliert. Um Instandhaltungsrückstau zu beheben, wurden drei Prozent vom Kaufpreis kalkuliert, im reservierten Portfolio nur 2,2 Prozent. Für die Wohnungsverwaltung wurden 22 Euro je Wohnung monatlich angesetzt. Die Vermietungsansätze liegen bei 2,5 Monatsmieten je leerstehender Wohnung. Nicht umlagefähige Bewirtschaftung hat ZBI mit einem Prozent der Nettokaltmiete zuzüglich ein Euro je Quadratmeter der leer stehenden Mietfläche eingeplant. Der Anbieter rechnet für zehn Jahre mit derzeit realistischen zwei Prozent Darlehenszinsen jährlich. Getilgt werden soll mit anfänglich einem Prozent pro Jahr.
ZBI geht davon aus, dass alle Immobilien im Durchschnitt zum 15-Fachen erworben und zum 18,5-Fachen wieder veräußert werden können. Für das reservierte Startportfolio liegt der Einkaufsfaktor auf Basis der Soll-Miete allerdings bereits beim 19,9-Fachen, auf Basis der Ist-Miete sogar beim 28-Fachen. Nur 2,2 Prozent des Kaufpreises sind für Renovierungsarbeiten geplant. Mit denen müsste jedoch eine Erhöhung der Miete um 40 Prozent durchgesetzt werden. Ob das zu erzielen ist, ist fraglich. Fakt ist, dass sich die Immobilienkaufpreise derzeit auf historisch hohem Niveau bewegen und dass es nicht absehbar ist, wie lange sich der derzeit steile Aufwärtstrend fortsetzen wird.
Für laufende Nebenkosten fallen jährlich bis zu 2,16 Prozent des durchschnittlich jährlichen Nettoinventarwerts an. Das ist immer noch hoch, hört sich aber weniger an als im ZBI 9 und 10 – da waren es sogar drei Prozent, der Unterschied basiert jedoch lediglich auf einer anderen Berechnungsformel. Auf Basis des vorgesehenen durchschnittlichen Nettoinventarwerts einer zehnjährigen Fondslaufzeit würden die Nebenkosten bei rund 874.000 Euro pro Jahr liegen, das ist viel, nur wenige Anbieter toppen den Betrag. Im Liquidationsjahr steigen die Nebenkosten auf 4,21 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts. Hinzu kommen die Nebenkosten der Objektgesellschaften sowie die nicht bezifferten Kosten für beispielsweise die Fremdkapitalbeschaffung, die Steuer- und Rechtsberatung, die Bewertung der Immobilien, den Jahresabschluss und die Wirtschaftsprüfung. Weiterhin sind die Transaktionskosten in Höhe von 2,38 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise 4,76 Prozent des Verkaufspreises zu begleichen, auch wenn ein Kauf oder Verkauf nicht erfolgt.
Rückfluss. Neben den bei allen laufenden ZBI-Fonds vorgesehenen Reinvestitionen der Objektgesellschaften im Handelsbereich, darf der ZBI 11 für ein Jahr lang alle Objekte veräußern und so lange als Bankguthaben halten. Das ist eine unübliche Regelung.
Sobald die Anleger ihre Einlage plus Agio zurückerhalten haben zuzüglich drei Prozent jährlich bis Ende 2018 und fünf Prozent jährlich ab 2019, geht die Hälfte des überschreitenden Betrags an ZBI. 50 Prozent sind viel. Bei planmäßigem Verlauf und einer Laufzeit von zehn Jahren wären das rund 3 Millionen Euro. Insgesamt darf die erfolgsabhängige Vergütung an ZBI zehn Prozent des Nettoinventarwerts nicht überschreiten – die Regelung entspricht der im ZBI 10 – im ZBI 9 lag die Obergrenze noch bei fünf Prozent. In der Planrechnung des Anbieters läge die Maximalvergütung bei rund 5,8 Millionen Euro.
Anleger, die Anfang 2018 dem Fonds beitreten und einem Steuersatz von 42 Prozent unterliegen, sollen während einer Laufzeit von zehn Jahren insgesamt 43 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio zurückerhalten zuzüglich 101 Prozent aus dem Verkauf der Objekte. Das sind insgesamt 144 Prozent nach Steuern und entspricht einer IRR-Rendite von 4,3 Prozent jährlich nach Steuern.
Vertragsgestaltung. Die Höhe der Abfindung eines Gesellschafters richtet sich nach dem Buchwert seiner Beteiligung. Nimmt ein Treugeber sein Weisungsrecht nicht wahr, stimmt der Treuhänder nach eigenem Ermessen für ihn ab.
fondstelegramm-Meinung. Die bisherigen Fonds liefen im Regelfall nicht sensationell, aber zumindest gut. Hinter dem Blindpool steht ein Portfolio bereit, das den gesamten Fonds bestücken könnte. Der Einkaufsmarkt für Immobilien schwebt momentan auf historischen Höhen. So konnten schon im reservierten Portfolio die einst geplanten Einkaufsfaktoren nicht gehalten werden. Bei Verkauf sollen die Einkaufsfaktoren noch um 3,5 Jahresnettomieten überboten werden, obwohl an den Immobilien im Regelfall keine umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorgesehen sind. Hauptsächlich der Markt soll es richten. Die laufenden Nebenkosten sind hoch.
Zielmarkt. 79 Prozent des für den Fonds reservierten Portfolios entfällt auf Wohnhäuser in Leipzig. Von 2011 bis Ende 2016 ist die Einwohnerzahl Leipzigs um 12 Prozent auf rund 580.000 Personen gestiegen. Die Arbeitslosenquote lag im Juni 2017 mit 7,6 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 5,5 Prozent. Der Kaufkraftindex 2017 blieb mit 86,9 unter dem ganz Deutschlands (100). Nach Angaben von JLL für das erste Halbjahr 2017 ging der Angebotsüberhang an Wohnungen auf drei Prozent zurück. In einigen Stadtteilen bildet sich allmählich ein Nachfrageüberhang, der zu steigenden Mieten und Kaufpreisen führt. Die Neubautätigkeit zieht langsam an, die Zahl der Baugenehmigungen blieb jedoch immer noch unter dem Bedarf – bis 2030 werden bis zu 60.000 neue Wohnungen benötigt, schätzt JLL. Seit 2012 sind die Mieten um durchschnittlich 5,5 Prozent pro Jahr auf 6,55 Euro je Quadratmeter gestiegen. Im Betrachtungszeitraum ab 2004 lag der jährliche Anstieg bei 2,2 Prozent. Für die nächsten Jahre rechnet JLL mit weiteren Mietsteigerungen, bei den Kaufpreisen gibt es in Leipzig jedoch gegenläufige Trends, je nach Lage und Preissegment. Im Mittel lagen die Preise zuletzt bei 1.750 Euro je Quadratmeter.
Historie. ZBI firmiert seit 1999 als ZBI Zentral Boden Immobilien AG. Im März 2017 hat die Union Asset Management Holding AG 49,9 Prozent der Anteile an der neu gegründeten ZBI Partnerschafts-Holding GmbH erworben, 50,1 Prozent hält die ZBI Zentral Boden Immobilien AG. Im Rahmen der Holding findet das operative Geschäft der ZBI-Gruppe statt, auch das für diesen Fonds. Laut ZBI haben sich die Abläufe bislang bei ZBI noch nicht geändert. ZBI fungiert als Bauträger und bildet alle Bereiche rund um die Immobilie ab. Die ZBI Fondsmanagement AG übernimmt die Rolle der KVG. Die ZBVV – Zentral Boden Vermietung und Verwaltung GmbH ist für die Objektverwaltung zuständig. Die ZBI Zentral Boden Immobilien AG erwirtschaftete im Jahr 2016 einen Bilanzgewinn von rund 17,4 Millionen Euro. Die Unternehmensgruppe beschäftigt rund 300 Mitarbeiter, das sind 50 mehr als noch vor einem Jahr und resultiert unter anderem aus dem Aufbau des Bereichs Development und der KVG. Die Erlanger Consulting GmbH ist Treuhänder, Verwahrstelle die Asservandum Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.
Bis Ende 2016 hat ZBI 14 geschlossene Fonds emittiert mit einem platzierten Eigenkapital von rund 807 Millionen Euro. 46 Prozent des Eigenkapitals entfallen auf sechs bereits aufgelöste Fonds. Anleger der Fonds 1 und 2 erhielten ihr Eigenkapital zurück und eine Verzinsung von 15,5 und 14,1 Prozent pro Jahr. Fonds 5 erwirtschaftete 9 Prozent pro Jahr. Bei den Fonds 3, 4 und beim Hannover Grund Wohnportfolio, für den ZBI das Assetmanagement übernahm, lagen die über die Eigenkapitalrückzahlung hinausgehenden Ausschüttungen zwischen 4 und 6 Prozent jährlich. Die noch laufenden Fonds ZBI 6 bis 8 zahlten bislang insgesamt leicht unter Plan aus. ZBI 9 wurde erst Ende 2016 geschlossen, ZBI 10 Ende September 2017. Letzterer umfasst ein Eigenkapital von rund 150 Millionen Euro. Weiterhin hat ZBI 2016 den offenen Spezialfonds ZBI Wohnen Plus aufgelegt und zusammen mit der Union Investment 2017 den offenen Publikumsfonds UniImmo: Wohnen ZBI, das derzeit einzige gemeinsame Projekt von ZBI und Union, so ZBI.
Die offenen Fonds ZBI Wohnen Plus und UniImmo Wohnen ZBI und die geschlossenen Fonds ZBI Wohnwert 1, ZBI Professional 10 und ZBI Regiofonds Wohnen sind noch in der Erstinvestition. Weil außerdem alle früheren noch laufenden ZBI-Fonds einen Teil in zu handelnde Immobilien reinvestieren, entstehen beim Zuordnen der Immobilien Interessenskonflikte.
Investitionskriterien. Die Investitionskriterien entsprechen denen des Vorgängerfonds ZBI Professional 10. Der Immobilienerwerb erfolgt in der Regel über Objektgesellschaften, die entweder dem Bereich der zu handelnden Immobilien oder der länger zu bewirtschaftenden Immobilien zugeordnet werden. Immobilienkäufe und -verkäufe von beziehungsweise an den ZBI-Eigenbestand oder andere ZBI-Beteiligungsgesellschaften sind laut ZBI nicht vorgesehen. Anteile an geschlossenen Spezial-AIF dürfen erworben werden. Hierzu gibt es in den Anlagebedingungen keine genaueren Anforderungen.
Mindestens 55 Prozent des zu investierenden Betrags soll für Wohnimmobilien ausgegeben werden, mindestens 5 Prozent für Gewerbeimmobilien. Auf Neubauten dürfen maximal 30 Prozent der Investitionssumme entfallen. Der Fonds investiert in Deutschland, wenigstens 60 Prozent in Städten ab 100.000 Einwohner und deren Umgebung. Auch Städte ab 20.000 Einwohner, mit einer positiven wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung stehen im Visier des AIF. Mindestens 60 Prozent des zu investierenden Kapitals soll in Immobilien fließen, die einen Verkehrswert von wenigstens 250.000 Euro darstellen. Beim Erwerb von Anteilen oder Aktien an Immobiliengesellschaften zielt ZBI auf beherrschende Mehrheiten.
Die Immobilien sollen höchstens einen mittleren Instandhaltungsstau aufweisen, aufwändige Sanierungen sind nicht vorgesehen. ZBI gibt an, dass im Regelfall 95 Prozent des Kaufpreises eine sofort vermietungsfähige Substanz darstellen sollen. Der Fonds will die Immobilien nach sechs bis neun Jahren wieder veräußern. 43 Prozent des zu investierenden Eigenkapitals sind für den Handel und 57 Prozent für die längerfristige Bewirtschaftung vorgesehen. Die Investitionsphase dauert bis Oktober 2020.
Sobald genügend Eigenkapital vorliegt, kann der Fonds auf ein bereits reserviertes Startportfolio von 317 Wohnungen und 15 Gewerbeeinheiten zurückgreifen. 79 Prozent der Mietfläche von 23.665 Quadratmetern liegt in Leipzig Markleeberg, die restlichen Objekte befinden sich in Halle, Magdeburg, Berlin und Dresden. Der Vermietungsstand beträgt durchschnittlich nur 85 Prozent. Die Immobilien wurden laut ZBI um das Jahr 2000 herum saniert.
Finanzierung. Vorgesehen ist, dass 54 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio aus Eigenkapital finanziert werden und 46 Prozent aus Darlehen, die die Objektgesellschaften aufnehmen.
84 Prozent des geplanten Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio sollen für den Erwerb der Immobilien, die Erwerbsnebenkosten und Renovierungsarbeiten verwendet werden. Jeweils 2,3 Prozent sind für Maklerkosten und für eine Liquiditätsreserve vorgesehen. 11,4 Prozent sind Nebenkosten der Fonds- und Objektgesellschaften.
Prognoseannahmen und laufende Nebenkosten. Angaben zu wichtigen Plan-Kennzahlen des Fonds, wie die Prognose, stellt ZBI in einem nicht zum Prospekt gehörenden Fragen-Antworten-Papier und in einer Broschüre „Reserviertes Portfolio“ dar.
ZBI nimmt an, dass die Mieten durchschnittlich um 1,5 Prozent jährlich steigen, bei freifinanzierten, indexierten Mieten um zwei Prozent jährlich. Für den Standort Leipzig scheint das realisierbar. Für die jährliche Kostensteigerung wurden zwei Prozent jährlich angenommen, das ist in Ordnung. Es wurde mit 6,3 Prozent der Mieteinnahmen für Leerstand und Mietausfallwagnis gerechnet. Die laufenden Instandhaltungsmaßnahmen wurden mit 7,75 Euro je Quadratmeter Wohnfläche berücksichtigt, außerdem sind 2.000 Euro je Wohnung für Renovierungsarbeiten bei Wiedervermietung einkalkuliert. Um Instandhaltungsrückstau zu beheben, wurden drei Prozent vom Kaufpreis kalkuliert, im reservierten Portfolio nur 2,2 Prozent. Für die Wohnungsverwaltung wurden 22 Euro je Wohnung monatlich angesetzt. Die Vermietungsansätze liegen bei 2,5 Monatsmieten je leerstehender Wohnung. Nicht umlagefähige Bewirtschaftung hat ZBI mit einem Prozent der Nettokaltmiete zuzüglich ein Euro je Quadratmeter der leer stehenden Mietfläche eingeplant. Der Anbieter rechnet für zehn Jahre mit derzeit realistischen zwei Prozent Darlehenszinsen jährlich. Getilgt werden soll mit anfänglich einem Prozent pro Jahr.
ZBI geht davon aus, dass alle Immobilien im Durchschnitt zum 15-Fachen erworben und zum 18,5-Fachen wieder veräußert werden können. Für das reservierte Startportfolio liegt der Einkaufsfaktor auf Basis der Soll-Miete allerdings bereits beim 19,9-Fachen, auf Basis der Ist-Miete sogar beim 28-Fachen. Nur 2,2 Prozent des Kaufpreises sind für Renovierungsarbeiten geplant. Mit denen müsste jedoch eine Erhöhung der Miete um 40 Prozent durchgesetzt werden. Ob das zu erzielen ist, ist fraglich. Fakt ist, dass sich die Immobilienkaufpreise derzeit auf historisch hohem Niveau bewegen und dass es nicht absehbar ist, wie lange sich der derzeit steile Aufwärtstrend fortsetzen wird.
Für laufende Nebenkosten fallen jährlich bis zu 2,16 Prozent des durchschnittlich jährlichen Nettoinventarwerts an. Das ist immer noch hoch, hört sich aber weniger an als im ZBI 9 und 10 – da waren es sogar drei Prozent, der Unterschied basiert jedoch lediglich auf einer anderen Berechnungsformel. Auf Basis des vorgesehenen durchschnittlichen Nettoinventarwerts einer zehnjährigen Fondslaufzeit würden die Nebenkosten bei rund 874.000 Euro pro Jahr liegen, das ist viel, nur wenige Anbieter toppen den Betrag. Im Liquidationsjahr steigen die Nebenkosten auf 4,21 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts. Hinzu kommen die Nebenkosten der Objektgesellschaften sowie die nicht bezifferten Kosten für beispielsweise die Fremdkapitalbeschaffung, die Steuer- und Rechtsberatung, die Bewertung der Immobilien, den Jahresabschluss und die Wirtschaftsprüfung. Weiterhin sind die Transaktionskosten in Höhe von 2,38 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise 4,76 Prozent des Verkaufspreises zu begleichen, auch wenn ein Kauf oder Verkauf nicht erfolgt.
Rückfluss. Neben den bei allen laufenden ZBI-Fonds vorgesehenen Reinvestitionen der Objektgesellschaften im Handelsbereich, darf der ZBI 11 für ein Jahr lang alle Objekte veräußern und so lange als Bankguthaben halten. Das ist eine unübliche Regelung.
Sobald die Anleger ihre Einlage plus Agio zurückerhalten haben zuzüglich drei Prozent jährlich bis Ende 2018 und fünf Prozent jährlich ab 2019, geht die Hälfte des überschreitenden Betrags an ZBI. 50 Prozent sind viel. Bei planmäßigem Verlauf und einer Laufzeit von zehn Jahren wären das rund 3 Millionen Euro. Insgesamt darf die erfolgsabhängige Vergütung an ZBI zehn Prozent des Nettoinventarwerts nicht überschreiten – die Regelung entspricht der im ZBI 10 – im ZBI 9 lag die Obergrenze noch bei fünf Prozent. In der Planrechnung des Anbieters läge die Maximalvergütung bei rund 5,8 Millionen Euro.
Anleger, die Anfang 2018 dem Fonds beitreten und einem Steuersatz von 42 Prozent unterliegen, sollen während einer Laufzeit von zehn Jahren insgesamt 43 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio zurückerhalten zuzüglich 101 Prozent aus dem Verkauf der Objekte. Das sind insgesamt 144 Prozent nach Steuern und entspricht einer IRR-Rendite von 4,3 Prozent jährlich nach Steuern.
Vertragsgestaltung. Die Höhe der Abfindung eines Gesellschafters richtet sich nach dem Buchwert seiner Beteiligung. Nimmt ein Treugeber sein Weisungsrecht nicht wahr, stimmt der Treuhänder nach eigenem Ermessen für ihn ab.
fondstelegramm-Meinung. Die bisherigen Fonds liefen im Regelfall nicht sensationell, aber zumindest gut. Hinter dem Blindpool steht ein Portfolio bereit, das den gesamten Fonds bestücken könnte. Der Einkaufsmarkt für Immobilien schwebt momentan auf historischen Höhen. So konnten schon im reservierten Portfolio die einst geplanten Einkaufsfaktoren nicht gehalten werden. Bei Verkauf sollen die Einkaufsfaktoren noch um 3,5 Jahresnettomieten überboten werden, obwohl an den Immobilien im Regelfall keine umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorgesehen sind. Hauptsächlich der Markt soll es richten. Die laufenden Nebenkosten sind hoch.
Das Angebot erinnert an ein Pokerspiel: Zeichner vertrauen darauf, dass die Immobilienpreise mittel- bis langfristig weiterhin so steigen wie in den vergangenen Jahren.
