Analyse: ZBI Regiofonds Wohnen, Metropolregion Nürnberg
Auftakt geplanter Serie mit Regionen-Fokus
Angebot. ZBI plant eine Serie mit jährlich neuen Wohnimmobilien-Fonds, die auf jeweils eine bestimmte Region in Deutschland abzielen. ZBI beginnt sie mit einem Fonds, der direkt und indirekt Immobilien in Nordbayern erwerben will. Es sollen insgesamt 20 Millionen Euro, maximal 50 Millionen Euro Eigenkapital platziert werden. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio ist eine Beteiligung am Fonds möglich. Zehn Prozent der Pflichteinlage sind im Handelsregister als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Fondsgesellschaft endet am 31. Dezember 2026.
Zielmarkt. Der Fonds beabsichtigt, Immobilien im Fränkischen und in der Oberpfalz zu kaufen. Die beiden Immobilien des Startportfolios liegen in Fürth. Alle Angaben im Abschnitt Zielmarkt basieren auf dem Wohnungsmarktbericht Bayern 2014 von JLL. Dabei wurden folgende Städte berücksichtigt: Regensburg, Bayreuth, Bamberg, Coburg, Nürnberg, Fürth, Erlangen, Schwabach, Würzburg, Aschaffenburg und Schweinfurt. Sie bilden die Wohnimmobilienschwerpunkte für die oben genannten Regionen ab. Bis auf Nürnberg und Fürth, schreibt JLL in seinem Wohnungsmarktbericht Bayern 2014, lagen die Arbeitslosenquoten der ausgesuchten Städte im Jahr 2013 unter denen des Bundesdurchschnitts von 6,9 Prozent, aber alle über dem Durchschnitt Bayerns von 3,8 Prozent.
Von den rund 760.400 Wohnungen der ausgewählten Städte gehören laut JLL 72 Prozent zu Mehrfamilienhäusern. Alle Standorte zeichnen sich durch besonders niedrige Wohnungsleerstände aus – die Leerstandsquote lag zwischen 0,8 und 2,3 Prozent, ausgenommen Bamberg und Coburg (Leerstand 4,4 beziehungsweise 3,8 Prozent). An sechs der betrachteten elf Standorte entspricht die Neubautätigkeit in etwa dem prognostizierten Bedarf, an drei Standorten liegt die prognostizierte Nachfrage nach Wohnungen über den zu erwartenden Neubauten, an zwei Standorten (Regensburg und Würzburg) wird mehr gebaut als benötigt wird.
Bis auf Würzburg und Schweinfurt sind im ersten Halbjahr 2014, im Vergleich zum ersten Halbjahr 2009, die Kaufpreise schneller gestiegen als die Mieten. Besonders auffällig ist, dass in Regensburg und Fürth, wo sich die Mieten nur 18 beziehungsweise 25 Prozent im angegebenen Zeitraum erhöht haben, die Wohnungskaufpreise aber um 60 beziehungsweise 65 Prozent kletterten! Der Unterschied beträgt rund 40 Prozentpunkte. Das birgt die Gefahr, dass hier der Markt kippen könnte. Ein nicht ganz so hoher, aber auch deutlicher Spread ist in Erlangen mit 31 Prozentpunkten, in Aschaffenburg mit 23 Prozentpunkten und in Nürnberg mit 21 Prozentpunkten zu beobachten. ZBI sieht die Ursache für die gegenüber den Mieten schneller gestiegenen Kaufpreise im niedrigen Zinsniveau.
Historie. KVG ist die ZBI Fondsmanagement AG. Seit 2002 hat ZBI zehn Fonds mit einem platzierten Eigenkapital von insgesamt rund 650 Millionen Euro emittiert (siehe "Historie" in der Analyse des ZBI Zentral Boden Immobilien Professional 9). Verwahrstelle ist die Asservandum Rechtsanwaltsgesellschaft mbH. Die Aufgabe des Treuhänders übernimmt die Erlanger Consulting GmbH.
Startportfolio. Das Startportfolio umfasst knapp sechs Prozent des geplanten Gesamtportfolios. Erworben wurden bislang zwei, über hundert Jahre alte denkmalgeschützte, viergeschossige Gebäude mit Sandsteinfassade in Fürth, eins liegt im Stadtzentrum, eines 1,5 Kilometer südlich davon entfernt. Eine Immobilie ist vollständig, eine zu 68 Prozent vermietet. Beide müssen saniert werden. Dafür sind Sanierungsmaßnahmen von 1,2 beziehungsweise 0,4 Millionen Euro vorgesehen. Die insgesamt 2.524 Quadratmeter Nutzfläche teilen sich auf in 58 Prozent Wohnfläche und 42 Prozent Gewerbefläche. Die von einem Gutachter im November 2013 ermittelten Verkehrswerte lagen über den Kaufpreisen, die im November/Dezember 2013 gezahlt wurden. Ein Bewertungsgutachten wurde erst einige Tage nach dem Immobilienerwerb fertig gestellt. Der Erwerb erfolgte im Durchschnitt zum 12,8-Fachen der Jahresnettomiete. Nach geschätzten Sanierungskosten beträgt der Faktor 17,0, was bezogen auf die Nutzfläche einem Wert unter den im ersten Halbjahr 2014 erzielten mittleren Kaufpreisen für Wohnimmobilien in Fürth entspricht.
Investitionskriterien und Standortbegründung. Mindestens 80 Prozent der Investitionen müssen direkt in Immobilien oder über Gesellschaftsanteile oder Aktien von Immobilienunternehmen fließen, die sich in Ober-, Mittel-, Unterfranken und in der Oberpfalz befinden. Dabei sollen 75 Prozent der Mieteinheiten in der Metropolregion Nürnberg liegen und gleichzeitig die Hälfte aller Mieteinheiten in den Städten Nürnberg, Fürth und Erlangen. Qualitative Einschränkungen zu den Objekten wurden nicht formuliert.
ZBI sieht vor, dass der Fonds insgesamt 15 bis 20 Objekte mit rund 530 Mieteinheiten erwerben soll. Für den Anbieter ist eines der wichtigsten Kriterien, wie sich die Einwohnerzahl an einem Objektstandort in den vergangenen Jahren entwickelt hat. In Nürnberg, Fürth und Erlangen wuchs die Bevölkerung im Zeitraum zwischen 2007 und 2012 nach Angaben von JLL um insgesamt 2,5/3,4/2,7 Prozent. Im Bundesdurchschnitt sank die Bevölkerungszahl hingegen um 0,2 Prozent. Für 2012 bis 2025 geht JLL von einem Wachstum in Nürnberg, Fürth und Erlangen von 1,8/1,1/0,5 Prozent aus, in ganz Deutschland wird ein Bevölkerungsrückgang von 1,7 Prozent erwartet. Doch auch Würzburg und Regensburg sind für ZBI interessante Investitionsstandorte. Hier wird derzeit jedoch über dem Bedarf gebaut, so JLL. Auch Regensburg legte seit 2007 bis 2012 laut JLL eine positive Bevölkerungsentwicklung an den Tag mit 4,6 Prozent und geschätzten 2,0 Prozent für die Zeit bis 2025. In Würzburg dagegen sank die Einwohnerzahl von 2007 bis 2012 um 0,9 Prozent, bis 2025 wird ein weiteres Absinken um 1,3 Prozent erwartet. An allen ausgewählten Standorten sind die Leerstände von Wohnimmobilien durchweg sehr niedrig.
Der Erwerb von Objekten anderer ZBI-Fonds und der Verkauf an andere ZBI-Fonds sind laut Anbieter nicht vorgesehen.
Finanzierung. Der Darlehensvertrag für das Startportfolio liegt vor. Wie gesetzlich festgelegt, dürfen höchstens 60 Prozent des Verkehrswerts des Immobilienportfolios fremdfinanziert sein. Für den Erwerb des Startportfolios wurden 1,4 Millionen Euro zwischenfinanziert.
Bezogen auf das Startportfolio werden 92,1 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens für den Erwerb der Immobilien einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet. Jeweils 1,7 Prozent entfallen auf die Grunderwerbsteuer und auf die Maklercourtage. Eine Liquiditätsreserve wurde nicht angenommen. 4,5 Prozent sind Fondsnebenkosten, das ist gut.
Einige laufende Positionen. Der Zinssatz für die Finanzierung des Startportfolios beträgt 1,91 beziehungsweise 1,96 Prozent jährlich, ist aber nur bis Ende 2018 gesichert. Der Anbieter gibt an, im Gesamtportfolio die Finanzierungen im Durchschnitt mit zehn Jahre Zinsbindung abzuschließen. Getilgt wird im Startportfolio mit anfänglich zwei Prozent jährlich.
Es fallen jährlich hohe 3,16 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts für laufende Nebenkosten an. Dazu kommen Transaktionskosten und diverse andere Kosten, wie beispielsweise für die Immobilienbewertung, Recht- und Steuerberatung und Wirtschaftsprüfung.
Bei Objektverkauf gehen 3,57 Prozent des Verkaufspreises an die KVG.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital (ohne Agio) plus sechs Prozent jährlich vor Steuern erhalten haben, gehen 50 Prozent des übersteigenden Betrags an die KVG, maximal sechs Prozent des Nettoinventarwerts, das ist viel – fünf Prozent sind als Maximalgrenze üblich.
Für Blindpools ist es generell schwierig, Rückflussprognosen anzustellen. Der Anbieter rechnet damit, dass Anleger mit 42 Prozent Steuersatz während der rund elf Jahre währenden Fondslaufzeit Auszahlung in Höhe von 149 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern zurückerhalten. Das entspricht einer angestrebten jährlichen IRR-Rendite von 4,9 Prozent nach Steuern.
Vertragsgestaltung. Wenn bis Ende 2016 nicht wenigstens fünf Millionen Euro platziert wurden, wird der Fonds rückabgewickelt.
Berechnungsgrundlage für eine Abfindung bei Ausscheiden eines Gesellschafters ist der Buchwert, nicht der Verkehrswert.
Inzwischen außergewöhnlich ist, dass die Gesellschafterversammlung zu Investitionsvorschlägen der KVG abstimmt. Wählt die Gesellschafterversammlung einen Anlegerausschuss, übernimmt der die Entscheidung. Der Ausschuss soll aus drei natürlichen Personen gebildet werden, die nicht aus dem Initiator-Umfeld stammen.
Eignung für Stiftungen. Für das Produkt sprechen die Erfahrung des Anbieters und sein Geschick bei den bisherigen Immobilienfonds. Die geplante Objektdiversifikation verringert die Risiken. Die ausgewählte Zielregion ist wirtschaftlich und bevölkerungstechnisch stabil, an Einzelstandorten sind die Kaufpreise jedoch überdimensional schnell gestiegen. Die Wahrscheinlichkeit des Kapitalerhalts ist hoch. Ansprechpartner für Stiftungen ist Markus Stock von der Erlanger Consulting GmbH.
fondstelegramm-Meinung. ZBI hat gezeigt, dass sie in der Lage ist, Immobilienfonds erfolgreich zu entwickeln. Die anvisierten Städte, in denen hauptsächlich investiert werden soll, weisen eine überwiegend positive Bevölkerungsentwicklung und durchweg geringe Wohnraumleerstände auf. Insbesondere in Fürth und Regensburg ist die hohe Kaufpreisentwicklung im Verhältnis zur Mietsteigerung der vergangenen Jahre auffällig, so dass hier Marktkorrekturen mittelfristig wohl nicht ganz auszuschließen sind. Da über 15 Objekte gekauft werden sollen, wird dieses Erwerbsrisiko etwas gemildert. Die Investitionskriterien sind sehr weit gefasst, qualitative Objektanforderungen wurden nicht gestellt.
Zielmarkt. Der Fonds beabsichtigt, Immobilien im Fränkischen und in der Oberpfalz zu kaufen. Die beiden Immobilien des Startportfolios liegen in Fürth. Alle Angaben im Abschnitt Zielmarkt basieren auf dem Wohnungsmarktbericht Bayern 2014 von JLL. Dabei wurden folgende Städte berücksichtigt: Regensburg, Bayreuth, Bamberg, Coburg, Nürnberg, Fürth, Erlangen, Schwabach, Würzburg, Aschaffenburg und Schweinfurt. Sie bilden die Wohnimmobilienschwerpunkte für die oben genannten Regionen ab. Bis auf Nürnberg und Fürth, schreibt JLL in seinem Wohnungsmarktbericht Bayern 2014, lagen die Arbeitslosenquoten der ausgesuchten Städte im Jahr 2013 unter denen des Bundesdurchschnitts von 6,9 Prozent, aber alle über dem Durchschnitt Bayerns von 3,8 Prozent.
Von den rund 760.400 Wohnungen der ausgewählten Städte gehören laut JLL 72 Prozent zu Mehrfamilienhäusern. Alle Standorte zeichnen sich durch besonders niedrige Wohnungsleerstände aus – die Leerstandsquote lag zwischen 0,8 und 2,3 Prozent, ausgenommen Bamberg und Coburg (Leerstand 4,4 beziehungsweise 3,8 Prozent). An sechs der betrachteten elf Standorte entspricht die Neubautätigkeit in etwa dem prognostizierten Bedarf, an drei Standorten liegt die prognostizierte Nachfrage nach Wohnungen über den zu erwartenden Neubauten, an zwei Standorten (Regensburg und Würzburg) wird mehr gebaut als benötigt wird.
Bis auf Würzburg und Schweinfurt sind im ersten Halbjahr 2014, im Vergleich zum ersten Halbjahr 2009, die Kaufpreise schneller gestiegen als die Mieten. Besonders auffällig ist, dass in Regensburg und Fürth, wo sich die Mieten nur 18 beziehungsweise 25 Prozent im angegebenen Zeitraum erhöht haben, die Wohnungskaufpreise aber um 60 beziehungsweise 65 Prozent kletterten! Der Unterschied beträgt rund 40 Prozentpunkte. Das birgt die Gefahr, dass hier der Markt kippen könnte. Ein nicht ganz so hoher, aber auch deutlicher Spread ist in Erlangen mit 31 Prozentpunkten, in Aschaffenburg mit 23 Prozentpunkten und in Nürnberg mit 21 Prozentpunkten zu beobachten. ZBI sieht die Ursache für die gegenüber den Mieten schneller gestiegenen Kaufpreise im niedrigen Zinsniveau.
Historie. KVG ist die ZBI Fondsmanagement AG. Seit 2002 hat ZBI zehn Fonds mit einem platzierten Eigenkapital von insgesamt rund 650 Millionen Euro emittiert (siehe "Historie" in der Analyse des ZBI Zentral Boden Immobilien Professional 9). Verwahrstelle ist die Asservandum Rechtsanwaltsgesellschaft mbH. Die Aufgabe des Treuhänders übernimmt die Erlanger Consulting GmbH.
Startportfolio. Das Startportfolio umfasst knapp sechs Prozent des geplanten Gesamtportfolios. Erworben wurden bislang zwei, über hundert Jahre alte denkmalgeschützte, viergeschossige Gebäude mit Sandsteinfassade in Fürth, eins liegt im Stadtzentrum, eines 1,5 Kilometer südlich davon entfernt. Eine Immobilie ist vollständig, eine zu 68 Prozent vermietet. Beide müssen saniert werden. Dafür sind Sanierungsmaßnahmen von 1,2 beziehungsweise 0,4 Millionen Euro vorgesehen. Die insgesamt 2.524 Quadratmeter Nutzfläche teilen sich auf in 58 Prozent Wohnfläche und 42 Prozent Gewerbefläche. Die von einem Gutachter im November 2013 ermittelten Verkehrswerte lagen über den Kaufpreisen, die im November/Dezember 2013 gezahlt wurden. Ein Bewertungsgutachten wurde erst einige Tage nach dem Immobilienerwerb fertig gestellt. Der Erwerb erfolgte im Durchschnitt zum 12,8-Fachen der Jahresnettomiete. Nach geschätzten Sanierungskosten beträgt der Faktor 17,0, was bezogen auf die Nutzfläche einem Wert unter den im ersten Halbjahr 2014 erzielten mittleren Kaufpreisen für Wohnimmobilien in Fürth entspricht.
Investitionskriterien und Standortbegründung. Mindestens 80 Prozent der Investitionen müssen direkt in Immobilien oder über Gesellschaftsanteile oder Aktien von Immobilienunternehmen fließen, die sich in Ober-, Mittel-, Unterfranken und in der Oberpfalz befinden. Dabei sollen 75 Prozent der Mieteinheiten in der Metropolregion Nürnberg liegen und gleichzeitig die Hälfte aller Mieteinheiten in den Städten Nürnberg, Fürth und Erlangen. Qualitative Einschränkungen zu den Objekten wurden nicht formuliert.
ZBI sieht vor, dass der Fonds insgesamt 15 bis 20 Objekte mit rund 530 Mieteinheiten erwerben soll. Für den Anbieter ist eines der wichtigsten Kriterien, wie sich die Einwohnerzahl an einem Objektstandort in den vergangenen Jahren entwickelt hat. In Nürnberg, Fürth und Erlangen wuchs die Bevölkerung im Zeitraum zwischen 2007 und 2012 nach Angaben von JLL um insgesamt 2,5/3,4/2,7 Prozent. Im Bundesdurchschnitt sank die Bevölkerungszahl hingegen um 0,2 Prozent. Für 2012 bis 2025 geht JLL von einem Wachstum in Nürnberg, Fürth und Erlangen von 1,8/1,1/0,5 Prozent aus, in ganz Deutschland wird ein Bevölkerungsrückgang von 1,7 Prozent erwartet. Doch auch Würzburg und Regensburg sind für ZBI interessante Investitionsstandorte. Hier wird derzeit jedoch über dem Bedarf gebaut, so JLL. Auch Regensburg legte seit 2007 bis 2012 laut JLL eine positive Bevölkerungsentwicklung an den Tag mit 4,6 Prozent und geschätzten 2,0 Prozent für die Zeit bis 2025. In Würzburg dagegen sank die Einwohnerzahl von 2007 bis 2012 um 0,9 Prozent, bis 2025 wird ein weiteres Absinken um 1,3 Prozent erwartet. An allen ausgewählten Standorten sind die Leerstände von Wohnimmobilien durchweg sehr niedrig.
Der Erwerb von Objekten anderer ZBI-Fonds und der Verkauf an andere ZBI-Fonds sind laut Anbieter nicht vorgesehen.
Finanzierung. Der Darlehensvertrag für das Startportfolio liegt vor. Wie gesetzlich festgelegt, dürfen höchstens 60 Prozent des Verkehrswerts des Immobilienportfolios fremdfinanziert sein. Für den Erwerb des Startportfolios wurden 1,4 Millionen Euro zwischenfinanziert.
Bezogen auf das Startportfolio werden 92,1 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens für den Erwerb der Immobilien einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet. Jeweils 1,7 Prozent entfallen auf die Grunderwerbsteuer und auf die Maklercourtage. Eine Liquiditätsreserve wurde nicht angenommen. 4,5 Prozent sind Fondsnebenkosten, das ist gut.
Einige laufende Positionen. Der Zinssatz für die Finanzierung des Startportfolios beträgt 1,91 beziehungsweise 1,96 Prozent jährlich, ist aber nur bis Ende 2018 gesichert. Der Anbieter gibt an, im Gesamtportfolio die Finanzierungen im Durchschnitt mit zehn Jahre Zinsbindung abzuschließen. Getilgt wird im Startportfolio mit anfänglich zwei Prozent jährlich.
Es fallen jährlich hohe 3,16 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts für laufende Nebenkosten an. Dazu kommen Transaktionskosten und diverse andere Kosten, wie beispielsweise für die Immobilienbewertung, Recht- und Steuerberatung und Wirtschaftsprüfung.
Bei Objektverkauf gehen 3,57 Prozent des Verkaufspreises an die KVG.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital (ohne Agio) plus sechs Prozent jährlich vor Steuern erhalten haben, gehen 50 Prozent des übersteigenden Betrags an die KVG, maximal sechs Prozent des Nettoinventarwerts, das ist viel – fünf Prozent sind als Maximalgrenze üblich.
Für Blindpools ist es generell schwierig, Rückflussprognosen anzustellen. Der Anbieter rechnet damit, dass Anleger mit 42 Prozent Steuersatz während der rund elf Jahre währenden Fondslaufzeit Auszahlung in Höhe von 149 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern zurückerhalten. Das entspricht einer angestrebten jährlichen IRR-Rendite von 4,9 Prozent nach Steuern.
Vertragsgestaltung. Wenn bis Ende 2016 nicht wenigstens fünf Millionen Euro platziert wurden, wird der Fonds rückabgewickelt.
Berechnungsgrundlage für eine Abfindung bei Ausscheiden eines Gesellschafters ist der Buchwert, nicht der Verkehrswert.
Inzwischen außergewöhnlich ist, dass die Gesellschafterversammlung zu Investitionsvorschlägen der KVG abstimmt. Wählt die Gesellschafterversammlung einen Anlegerausschuss, übernimmt der die Entscheidung. Der Ausschuss soll aus drei natürlichen Personen gebildet werden, die nicht aus dem Initiator-Umfeld stammen.
Eignung für Stiftungen. Für das Produkt sprechen die Erfahrung des Anbieters und sein Geschick bei den bisherigen Immobilienfonds. Die geplante Objektdiversifikation verringert die Risiken. Die ausgewählte Zielregion ist wirtschaftlich und bevölkerungstechnisch stabil, an Einzelstandorten sind die Kaufpreise jedoch überdimensional schnell gestiegen. Die Wahrscheinlichkeit des Kapitalerhalts ist hoch. Ansprechpartner für Stiftungen ist Markus Stock von der Erlanger Consulting GmbH.
fondstelegramm-Meinung. ZBI hat gezeigt, dass sie in der Lage ist, Immobilienfonds erfolgreich zu entwickeln. Die anvisierten Städte, in denen hauptsächlich investiert werden soll, weisen eine überwiegend positive Bevölkerungsentwicklung und durchweg geringe Wohnraumleerstände auf. Insbesondere in Fürth und Regensburg ist die hohe Kaufpreisentwicklung im Verhältnis zur Mietsteigerung der vergangenen Jahre auffällig, so dass hier Marktkorrekturen mittelfristig wohl nicht ganz auszuschließen sind. Da über 15 Objekte gekauft werden sollen, wird dieses Erwerbsrisiko etwas gemildert. Die Investitionskriterien sind sehr weit gefasst, qualitative Objektanforderungen wurden nicht gestellt.
Der Fondserfolg basiert im Wesentlichen auf der weiteren positiven Immobilienmarktentwicklung in der Metropolregion Nürnberg.
