Analyse: ZBI Wohnwert 1, AIF nach KAGB
Deutsche Wohnimmobilien kaufen, halten, verwalten
Angebot. ZBI bietet eine Beteiligung am geschlossenen AIF ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Wohnwert 1 Geschlossene Investmentkommanditgesellschaft an. Der will über Objektgesellschaften hauptsächlich deutsche Wohnimmobilien erwerben und langfristig bewirtschaften. Da die Objekte noch nicht feststehen, handelt es sich um einen Blindpool. Das Fondsvolumen inklusive Agio soll 41,2 Millionen Euro erreichen, es kann auf maximal 206 Millionen Euro erhöht werden. Ab 5.000 Euro zuzüglich drei Prozent Agio können sich Anleger am Fonds beteiligen. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Fonds läuft 15 Jahre nach Ende der Zeichnungsphase, bis zum 31. Dezember 2034.
Historie. ZBI beschäftigt derzeit 270 Mitarbeiter und verfügt über rund 16.500 Wohn- und Geschäftseinheiten, breit gestreut im gesamten Bundesgebiet. Die Union Asset Management Holding AG hat im März 2017 49,9 Prozent der Anteile an der neu gegründeten ZBI Partnerschafts-Holding GmbH erworben. 50,1 Prozent bleiben bei der ZBI AG, deren Aktien sich im Besitz der Familie Groner befinden. Die nachfolgend aufgeführten ZBI-Unternehmen sind 100-prozentige Töchter der ZBI Partnerschafts-Holding: Für den Kauf und Verkauf von Immobilien ist die ZBI Dienstleistungs AG zuständig. Die Immobilienverwaltung obliegt der ZBVV Zentral Boden Vermietung und Verwaltung. ZBI betreibt auch einen eigenen Hausmeisterservice.
Das Bauträgergeschäft betreibt die ZBI Wohnen GmbH, sie baut, saniert und modernisiert. Sie verbleibt momentan noch in der Hand der ZBI AG. Ende 2017 ist jedoch geplant, auch die Dienstleistungen für Projektentwicklungen in die ZBI Partnerschaft-Holding zu überführen. Die Immobilien der ZBI AG werden nicht von der ZBI Partnerschafts-Holding übernommen.
KVG ist die ZBI Fondsmanagement AG, auch eine 100-prozentige Tochter der ZBI Partnerschafts-Holding. Den Vorstand der KVG bilden Dirk Meißner, Michiko Schöller und Carsten Schimmel. Sie sind gleichzeitig Geschäftsführer des Komplementärs der Fondsgesellschaft, der ZBI Wohnwert Verwaltungs GmbH, eine 100-prozentige Tochter der KVG. Die KVG ist auch geschäftsführende Kommanditistin des Fonds. Die Rolle des Treuhänders übernimmt die Erlanger Immobilien Consulting GmbH. Die Verwahrstelle ist die Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA.
ZBI hat von 2002 bis Ende 2015 13 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 754 Millionen Euro emittiert. Davon wurden bislang 6 wieder aufgelöst, nach einer durchschnittlichen Laufzeit von 5,5 Jahren. Die Anleger der zwischen 2002 und 2005 herausgebrachten ZBI Professional Fonds 1 und 2 bekamen Rückzahlungen von 165 beziehungsweise 140 Prozent ihres Eigenkapitals (ohne Agio), das sind im Durchschnitt 14 beziehungsweise 15 Prozent vor Steuern pro Jahr. Die Zeichner der 2005 bis 2008 emittierten ZBI Professional Fonds 3 und 4 bekamen 135 beziehungsweise 143 Prozent ihres Einsatzes zurück (ohne Agio), das sind zwischen 5,25 und 6,25 Prozent jährlich vor Steuern. Die Anleger des in 2008 bis 2010 platzierten ZBI Professional 5 erhielten 129 Prozent zurück, im Durchschnitt 7,5 bis 9 Prozent jährlich vor Steuern. Für das 2009 heraus gekommene Hannover Grund Wohnportfolio 1 gab es insgesamt 120 Prozent des Eigenkapitals ohne Agio zurück, das entspricht 4,39 Prozent jährlich vor Steuern.
Der ZBI 6 blieb nur marginal unter den geplanten Vorgaben. Die ZBI Professional 7 bis 9 zahlten bislang alle prognosegemäß im Durchschnitt jährlich 3 bis 5 Prozent des Eigenkapitals aus. Der Ansparfonds ZBI Vorsorgeplan Wohnen 1 wurde 2011 emittiert und hat rund 3,2 Millionen Euro Eigenkapital. Er ist voll investiert. Erste Auszahlungen sind für 2027 geplant. Der 2015 herausgegebene ZBI Regiofonds Wohnen 1 wurde Ende 2016 geschlossen mit rund 31 Millionen Euro Eigenkapital (ohne Agio), wovon 61 Prozent bislang investiert wurden – hier sind Reinvestitionen möglich. Der offene Spezial-AIF ZBI Wohnen Plus I umfasst derzeit laut ZBI rund 130 Millionen Euro.
Der ZBI Professional 10 kann noch bis Ende September 2017 gezeichnet werden. Im Unterschied zum ZBI Wohnwert 1 werden im ZBI 10 Immobilien auch gehandelt, entsprechend erzielt er Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Der Wohnwert 1 dagegen generiert Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Immobilien werden nur für den Bestand erworben und müssen mindestens zehn Jahre vor dem Wiederverkauf gehalten werden.
Bei der Zuteilung der Objekte auf die Fonds in der Investitionsphase oder für Reinvestitionen prüft ZBI zunächst, über wie viel Eigenkapital ein Fonds verfügt und wie viel Fremdkapital er aufnehmen kann. Die Investitionskriterien der Fondsgesellschaften werden betrachtet. Des weiteren wird berücksichtigt, ob die anzukaufende Immobilie eher für den schnellen Wiederverkauf oder für ein längerfristiges Halten geeignet ist und welcher Fonds das ermöglicht. Stehen danach immer noch mehrere Fonds als Käufer zur Auswahl, entscheidet das Rotationsprinzip, welcher Fonds das Objekt erhält.
Investitionskriterien. ZBI hat ausführliche Investitionskriterien zu Grunde gelegt. Die Investitionen des Fonds erfolgen über Objektgesellschaften. Die sind entweder 100-prozentige Töchter des AIF, bei Share Deals verbleiben 5,1 Prozent bei den Altgesellschaftern.
Mindestens 60 Prozent des zu investierenden Kapitals sollen in Immobilien oder in Anteile an Immobiliengesellschaften fließen. Im letzteren Fall muss der Fonds mindestens 80 Prozent der Anteile oder Aktien des Immobilienunternehmens erwerben. Objektstandorte sind deutsche Metropolregionen und Städte ab 20.000 Einwohnern mit einer positiven demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung. Dabei sollen wenigstens 60 Prozent des zu investierenden Betrags für Immobilien in einem Umkreis von 50 Kilometern um Städte ab 100.000 Einwohnern ausgegeben werden. Geringstenfalls 55 Prozent des Investitionsvolumens sollen auf Wohnimmobilien entfallen, mindestens fünf Prozent auf Gewerbeimmobilien aus den Nutzungsbereichen Büro, Gastronomie, Handel und Praxen. Höchstens 30 Prozent des Investitionsbetrags sollen Neubauten sein, der Rest Bestandsgebäude. Letztere sollen im Regelfall nur einen leichten bis mittleren Instandhaltungsstau aufweisen. Mindestens 60 Prozent des Kapitals soll in Objekte mit einem Verkehrswert von 250.000 Euro oder mehr fließen.
Der Objekterwerb von anderen ZBI-Fonds und der Verkauf an andere ZBI-Fonds sind theoretisch möglich, sollen aber laut ZBI nicht praktiziert werden. Die ZBI AG kann an den Fonds Immobilien veräußern, was erhebliche Interessenkonflikte in sich birgt. Das ist laut ZBI aber nur für das Startportfolio vorgesehen und erfolgt laut ZBI stets ohne Zwischengewinn.
Finanzierung. Ein konsolidierter Finanzierungs- und Mittelverwendungsplan der Fonds- und Objektgesellschaften liegt der ZBI vor, sie stellt ihn jedoch nicht zur Verfügung.
Die gesetzliche Höchstgrenze für Fremdkapital liegt für den Fonds und seine Objektgesellschaften bei 150 Prozent des Eigenkapitals.
84,5 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio einschließlich Erwerbsnebenkosten werden für die Objekte ausgegeben. 2,9 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 12,6 Prozent sind Nebenkosten der Fondsgesellschaft.
Die jährlichen Nebenkosten des Fonds liegen bei umfangreichen 2,07 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts. ZBI schätzt den durchschnittlichen Nettoinventarwert nach Abschluss der Investitionsphase auf rund 31,8 Millionen Euro. Die Nebenkosten liegen folglich bei rund 685.000 Euro jährlich, das sind 1,65 Prozent des Eigenkapitals. Die Aufwendungen für beispielsweise die laufende Bewertung der Objekte, den Jahresabschluss, die Recht- und Steuerberatung kommen noch hinzu, ebenso die Nebenkosten der Objektgesellschaften. Auch die Transaktionskosten gesellen sich hinzu, die liegen bei 1,5 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise bei 4,76 Prozent des Verkaufspreises und werden auch bei Nichtzustandekommen des Ankaufs oder Verkaufs fällig – in den Transaktionskosten sind auch die Aufwendungen für die Due Diligence enthalten, so ZBI.
Rückfluss. Erträge, die durch den Verkauf realisiert werden, sollen nicht wiederangelegt werden, so ZBI.
Sobald die Anleger ihr Eigenkapital plus vier Prozent Zinsen für 2017 und jeweils fünf Prozent Zinsen jährlich ab 2018 erhalten haben, geht die Hälfte der übersteigenden Erträge an die KVG, maximal zehn Prozent des Nettoinventarwerts der Fondslaufzeit.
Die Auszahlungen sollen halbjährlich erfolgen. Unter der Annahme, dass Anleger Anfang 2017 den Fonds zeichnen, sollen sie innerhalb der 18 Jahre Laufzeit insgesamt 79 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio wieder zurückerhalten, weitere 127 Prozent aus dem Verkauf der Immobilien. Das sind insgesamt 206 Prozent, allerdings vor Steuern. Das entspricht einer Vorsteuer-IRR-Rendite von 5,6 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Sofern ein Treugeber in einer Gesellschafterversammlung sein Weisungsrecht nicht wahrnimmt, stimmt der Treuhänder nach eigenem Ermessen ab. Abfindungen werden am Buchwert bemessen.
fondstelegramm-Meinung. ZBI ist ein seit vielen Jahren am Markt tätiges Immobilienunternehmen, das den gesamten Wertschöpfungsprozess einer Immobilie in der eigenen Gruppe abbildet. Ihre bisherigen Vermögensanlagen haben sich gut entwickelt. Der Fonds kauft Immobilien, um sie langfristig zu halten, mindestens zehn Jahre. Wie bei Immobilienfonds üblich, werden die meisten Erträge aus dem Verkauf stammen. Der Erwerb erfolgt zu einer Zeit, in der die Immobilienpreise sehr hoch sind, was zu Abstrichen am geplanten Gesamtmittelrückfluss führen kann.
Historie. ZBI beschäftigt derzeit 270 Mitarbeiter und verfügt über rund 16.500 Wohn- und Geschäftseinheiten, breit gestreut im gesamten Bundesgebiet. Die Union Asset Management Holding AG hat im März 2017 49,9 Prozent der Anteile an der neu gegründeten ZBI Partnerschafts-Holding GmbH erworben. 50,1 Prozent bleiben bei der ZBI AG, deren Aktien sich im Besitz der Familie Groner befinden. Die nachfolgend aufgeführten ZBI-Unternehmen sind 100-prozentige Töchter der ZBI Partnerschafts-Holding: Für den Kauf und Verkauf von Immobilien ist die ZBI Dienstleistungs AG zuständig. Die Immobilienverwaltung obliegt der ZBVV Zentral Boden Vermietung und Verwaltung. ZBI betreibt auch einen eigenen Hausmeisterservice.
Das Bauträgergeschäft betreibt die ZBI Wohnen GmbH, sie baut, saniert und modernisiert. Sie verbleibt momentan noch in der Hand der ZBI AG. Ende 2017 ist jedoch geplant, auch die Dienstleistungen für Projektentwicklungen in die ZBI Partnerschaft-Holding zu überführen. Die Immobilien der ZBI AG werden nicht von der ZBI Partnerschafts-Holding übernommen.
KVG ist die ZBI Fondsmanagement AG, auch eine 100-prozentige Tochter der ZBI Partnerschafts-Holding. Den Vorstand der KVG bilden Dirk Meißner, Michiko Schöller und Carsten Schimmel. Sie sind gleichzeitig Geschäftsführer des Komplementärs der Fondsgesellschaft, der ZBI Wohnwert Verwaltungs GmbH, eine 100-prozentige Tochter der KVG. Die KVG ist auch geschäftsführende Kommanditistin des Fonds. Die Rolle des Treuhänders übernimmt die Erlanger Immobilien Consulting GmbH. Die Verwahrstelle ist die Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA.
ZBI hat von 2002 bis Ende 2015 13 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 754 Millionen Euro emittiert. Davon wurden bislang 6 wieder aufgelöst, nach einer durchschnittlichen Laufzeit von 5,5 Jahren. Die Anleger der zwischen 2002 und 2005 herausgebrachten ZBI Professional Fonds 1 und 2 bekamen Rückzahlungen von 165 beziehungsweise 140 Prozent ihres Eigenkapitals (ohne Agio), das sind im Durchschnitt 14 beziehungsweise 15 Prozent vor Steuern pro Jahr. Die Zeichner der 2005 bis 2008 emittierten ZBI Professional Fonds 3 und 4 bekamen 135 beziehungsweise 143 Prozent ihres Einsatzes zurück (ohne Agio), das sind zwischen 5,25 und 6,25 Prozent jährlich vor Steuern. Die Anleger des in 2008 bis 2010 platzierten ZBI Professional 5 erhielten 129 Prozent zurück, im Durchschnitt 7,5 bis 9 Prozent jährlich vor Steuern. Für das 2009 heraus gekommene Hannover Grund Wohnportfolio 1 gab es insgesamt 120 Prozent des Eigenkapitals ohne Agio zurück, das entspricht 4,39 Prozent jährlich vor Steuern.
Der ZBI 6 blieb nur marginal unter den geplanten Vorgaben. Die ZBI Professional 7 bis 9 zahlten bislang alle prognosegemäß im Durchschnitt jährlich 3 bis 5 Prozent des Eigenkapitals aus. Der Ansparfonds ZBI Vorsorgeplan Wohnen 1 wurde 2011 emittiert und hat rund 3,2 Millionen Euro Eigenkapital. Er ist voll investiert. Erste Auszahlungen sind für 2027 geplant. Der 2015 herausgegebene ZBI Regiofonds Wohnen 1 wurde Ende 2016 geschlossen mit rund 31 Millionen Euro Eigenkapital (ohne Agio), wovon 61 Prozent bislang investiert wurden – hier sind Reinvestitionen möglich. Der offene Spezial-AIF ZBI Wohnen Plus I umfasst derzeit laut ZBI rund 130 Millionen Euro.
Der ZBI Professional 10 kann noch bis Ende September 2017 gezeichnet werden. Im Unterschied zum ZBI Wohnwert 1 werden im ZBI 10 Immobilien auch gehandelt, entsprechend erzielt er Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Der Wohnwert 1 dagegen generiert Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Immobilien werden nur für den Bestand erworben und müssen mindestens zehn Jahre vor dem Wiederverkauf gehalten werden.
Bei der Zuteilung der Objekte auf die Fonds in der Investitionsphase oder für Reinvestitionen prüft ZBI zunächst, über wie viel Eigenkapital ein Fonds verfügt und wie viel Fremdkapital er aufnehmen kann. Die Investitionskriterien der Fondsgesellschaften werden betrachtet. Des weiteren wird berücksichtigt, ob die anzukaufende Immobilie eher für den schnellen Wiederverkauf oder für ein längerfristiges Halten geeignet ist und welcher Fonds das ermöglicht. Stehen danach immer noch mehrere Fonds als Käufer zur Auswahl, entscheidet das Rotationsprinzip, welcher Fonds das Objekt erhält.
Investitionskriterien. ZBI hat ausführliche Investitionskriterien zu Grunde gelegt. Die Investitionen des Fonds erfolgen über Objektgesellschaften. Die sind entweder 100-prozentige Töchter des AIF, bei Share Deals verbleiben 5,1 Prozent bei den Altgesellschaftern.
Mindestens 60 Prozent des zu investierenden Kapitals sollen in Immobilien oder in Anteile an Immobiliengesellschaften fließen. Im letzteren Fall muss der Fonds mindestens 80 Prozent der Anteile oder Aktien des Immobilienunternehmens erwerben. Objektstandorte sind deutsche Metropolregionen und Städte ab 20.000 Einwohnern mit einer positiven demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung. Dabei sollen wenigstens 60 Prozent des zu investierenden Betrags für Immobilien in einem Umkreis von 50 Kilometern um Städte ab 100.000 Einwohnern ausgegeben werden. Geringstenfalls 55 Prozent des Investitionsvolumens sollen auf Wohnimmobilien entfallen, mindestens fünf Prozent auf Gewerbeimmobilien aus den Nutzungsbereichen Büro, Gastronomie, Handel und Praxen. Höchstens 30 Prozent des Investitionsbetrags sollen Neubauten sein, der Rest Bestandsgebäude. Letztere sollen im Regelfall nur einen leichten bis mittleren Instandhaltungsstau aufweisen. Mindestens 60 Prozent des Kapitals soll in Objekte mit einem Verkehrswert von 250.000 Euro oder mehr fließen.
Der Objekterwerb von anderen ZBI-Fonds und der Verkauf an andere ZBI-Fonds sind theoretisch möglich, sollen aber laut ZBI nicht praktiziert werden. Die ZBI AG kann an den Fonds Immobilien veräußern, was erhebliche Interessenkonflikte in sich birgt. Das ist laut ZBI aber nur für das Startportfolio vorgesehen und erfolgt laut ZBI stets ohne Zwischengewinn.
Finanzierung. Ein konsolidierter Finanzierungs- und Mittelverwendungsplan der Fonds- und Objektgesellschaften liegt der ZBI vor, sie stellt ihn jedoch nicht zur Verfügung.
Die gesetzliche Höchstgrenze für Fremdkapital liegt für den Fonds und seine Objektgesellschaften bei 150 Prozent des Eigenkapitals.
84,5 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio einschließlich Erwerbsnebenkosten werden für die Objekte ausgegeben. 2,9 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 12,6 Prozent sind Nebenkosten der Fondsgesellschaft.
Die jährlichen Nebenkosten des Fonds liegen bei umfangreichen 2,07 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts. ZBI schätzt den durchschnittlichen Nettoinventarwert nach Abschluss der Investitionsphase auf rund 31,8 Millionen Euro. Die Nebenkosten liegen folglich bei rund 685.000 Euro jährlich, das sind 1,65 Prozent des Eigenkapitals. Die Aufwendungen für beispielsweise die laufende Bewertung der Objekte, den Jahresabschluss, die Recht- und Steuerberatung kommen noch hinzu, ebenso die Nebenkosten der Objektgesellschaften. Auch die Transaktionskosten gesellen sich hinzu, die liegen bei 1,5 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise bei 4,76 Prozent des Verkaufspreises und werden auch bei Nichtzustandekommen des Ankaufs oder Verkaufs fällig – in den Transaktionskosten sind auch die Aufwendungen für die Due Diligence enthalten, so ZBI.
Rückfluss. Erträge, die durch den Verkauf realisiert werden, sollen nicht wiederangelegt werden, so ZBI.
Sobald die Anleger ihr Eigenkapital plus vier Prozent Zinsen für 2017 und jeweils fünf Prozent Zinsen jährlich ab 2018 erhalten haben, geht die Hälfte der übersteigenden Erträge an die KVG, maximal zehn Prozent des Nettoinventarwerts der Fondslaufzeit.
Die Auszahlungen sollen halbjährlich erfolgen. Unter der Annahme, dass Anleger Anfang 2017 den Fonds zeichnen, sollen sie innerhalb der 18 Jahre Laufzeit insgesamt 79 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio wieder zurückerhalten, weitere 127 Prozent aus dem Verkauf der Immobilien. Das sind insgesamt 206 Prozent, allerdings vor Steuern. Das entspricht einer Vorsteuer-IRR-Rendite von 5,6 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Sofern ein Treugeber in einer Gesellschafterversammlung sein Weisungsrecht nicht wahrnimmt, stimmt der Treuhänder nach eigenem Ermessen ab. Abfindungen werden am Buchwert bemessen.
fondstelegramm-Meinung. ZBI ist ein seit vielen Jahren am Markt tätiges Immobilienunternehmen, das den gesamten Wertschöpfungsprozess einer Immobilie in der eigenen Gruppe abbildet. Ihre bisherigen Vermögensanlagen haben sich gut entwickelt. Der Fonds kauft Immobilien, um sie langfristig zu halten, mindestens zehn Jahre. Wie bei Immobilienfonds üblich, werden die meisten Erträge aus dem Verkauf stammen. Der Erwerb erfolgt zu einer Zeit, in der die Immobilienpreise sehr hoch sind, was zu Abstrichen am geplanten Gesamtmittelrückfluss führen kann.
Erfahrenen Immobilienunternehmens mit Fokus auf das Erwerb und Bewirtschaftung von deutschen Wohnimmobilien.
