Angebot. In der Münchner Vorstadt Perlach Süd entsteht derzeit ein Wohngebäudekomplex mit zusammenhängenden Häusern und 95 Wohneinheiten. Als Baustein zur Finanzierung der Projektentwicklung bietet die Berliner Plattform Zinsbaustein die Zeichnung eines Nachrangdarlehens ab 500 Euro bis zu einem Gesamtvolumen in Höhe von 1,8 Millionen Euro. die Laufzeit beträgt 18 Monate, eine Verzinsung in Höhe von 5,25 Prozent pro Jahr wird in Aussicht gestellt. Der Darlehensnehmer kann das Darlehen nach 12 Monaten bereits zurückzahlen, eine Vorfälligkeitsentschädigung ist für diesen Fall nicht vorgesehen.

Crowdinvesting-Plattform. Die Plattform Zinsbaustein bietet ausschließlich Immobilieninvestments an. Sie wurde im Januar 2016 von der Sontowski & Partner Group und der Berliner Fintech-Schmiede Finleap gegründet. Das Irma-Uhrbach-Carré ist das 10. Zinsbaustein-Projekt. Insgesamt sammelte Zinsbaustein für die bisherigen 9 Bauprojekte 11,4 Millionen Euro ein. Ende April wurde das Darlehen für das erste Projekt in Höhe von 500.000 Euro plangemäß verzinst zurückgezahlt. Die Geschäftsführung hat langjährige Real Estate Investment-Erfahrung. Allerdings kam es im Lauf des vergangenen dreiviertel Jahres bereits zu zwei Geschäftsführerwechseln. Für Steffen Harting und Matthias Lissner kamen Frank Noé und Volker Wohlfarth.

Projekt. Das Irma-Uhrbach-Carré am südöstlichen Stadtrand von München wird aus fünf Häusern mit zusammen 95 Wohnungen bestehen und über eine Wohnfläche von insgesamt 6.537 Quadratmeter verfügen. 83 Wohnungen entstehen im frei finanzierten Wohnungsbau, für einige Wohnungen gibt es eine öffentliche Förderung, so gab es beispielsweise eine Ermäßigung auf den Grundstückspreis im Gegenzug zu einer Ermäßigung des Verkaufspreises einiger Wohnungen. Das Grundstück ist erworben, die Baugenehmigung erteilt und die Fremdfinanzierung eingedeckt. Noch im Juli soll Baubeginn sein. Ein geplanter Fertigstellungstermin ist den Verkaufsunterlagen nicht zu entnehmen. Etwa 40 Prozent der Wohnungen sind bereits verkauft oder reserviert.

Markt und Standort. Der Münchner Wohnungsmarkt ist nach wie vor ein Angebotsmarkt: Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt seit Jahren das Angebot, was die Preise stark steigen ließ. Perlach Süd gehört zu einer seit den späten 1960er Jahren aus Wohnungsnot gebauten Satellitenstadt, die Gebäude um den Mikrostandort sind jedoch überwiegend erst in den 80er Jahren entstanden. Das Viertel hat Vorstadtcharakter, ist aber ausreichend gut an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen.

Darlehensnehmer Anders als bei den meisten bisherigen Projekten von Zinsbaustein ist hier der Darlehensnehmer keine ausgegründete Projektgesellschaft, sondern der Bauträger Demos Wohnbau GmbH selbst. Grundsätzlich kann man sagen, dass der Vorteil bei einer Projektgesellschaft als Darlehensnehmerin darin liegt, dass die Gelder – aller Voraussicht nach – allein für das vorgesehene Projekt verwendet werden, wohingegen der Vorteil bei einer Projektentwicklungsgesellschaft oder einem Bauträger als Darlehensnehmer darin besteht, dass ein viel größeres und in der Regel finanzstärkeres Unternehmen für die Verbindlichkeiten gegenüber den Darlehensgebern einstehen muss. Demos verweist auf eine 50-jährige Erfahrung und 300 Objekte mit mehr als 15.000 Wohnungen, die sie in und um München gebaut hat. Demos ist sehr erfahren und hat einen guten Ruf.

Finanzierung. Für das Projekt sind Gestehungskosten von insgesamt 37,06 Millionen Euro kalkuliert. sie werden mit einem Kredit der Hypovereinsbank über 33,13 Millionen Euro Eigenmittel der Demos in Höhe von 2,13 Millionen Euro und 1,8 Millionen Euro mezzaninem Kapital über die Zinsbaustein-Crowd bestritten. Zieht man die Kosten vom geplanten Veräußerungserlös in Höhe von 49,84 Millionen ab, bleibt eine Marge von mehr als 12 Millionen Euro.

Risiken. Immobilien-Projektentwicklungen bringen als Risiken insbesondere Planungsfehler oder ungeplante Kostensteigerungen und Vermarktungsrisiken mit sich. Das hier begebene Darlehen ist darüber hinaus „qualifiziert nachrangig“. Bei dieser Darlehensart können Ansprüche nicht geltend gemacht werden, wenn ihre Geltendmachung einen Grund für ein Insolvenzverfahren herbeiführen würde.

Kosten. Für den Abschluss und die Verwaltung des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger keine weiteren Kosten. Die Darlehensnehmerin zahlt an die Zinsbaustein GmbH eine Abwicklungsgebühr in Höhe von jährlich bis zu 3,75 Prozent der Fundingsumme. Darin sind die Bereitstellung der Plattform, der laufende technische und inhaltliche Support, die Prüfung des Projektentwicklers und des Projekts, die Beratung bei der Strukturierung und Verzinsung des Darlehens sowie die Kundenbetreuung enthalten. Das Darlehen kostet den Darlehensnehmer zusammen mit den Zinsen für die Crowd folglich 9 Prozent pro Jahr. Das ist noch günstiger als bei den vorausgegangen Zinsbaustein-Projekten, die im Marktvergleich ohnehin schon die kostengünstigsten waren.

Rentabilitätsüberlegungen. Bezogen auf die zu errichtende Wohnfläche und den kalkulierten Gesamterlös ergibt sich, dass ein Verkaufspreis von durchschnittlich 7624 Euro je Quadratmeter erzielt werden müsste. Auf der einen Seite werden sich jedoch über den Verkauf der Tiefgaragenplätze wahrscheinlich rund 10 Prozent des Kostenvolumens decken lassen, auf der anderen Seite sind für den Verkauf eines Teils des geförderten Wohnraums lediglich 4.300 Euro je Quadratmeter erzielbar. Zinsbaustein gibt als Kalkulationsgröße einen durchschnittlichen Quadratmetererlös von 7.000 Euro an. Das liegt zwar einiges über dem vom Capital-Immobilienkompass kürzlich für Neuperlach ermittelten Quadratmeterpreis von 6.614 Euro, jedoch sind offenbar bei den bisherigen Verkäufen auch bereits wesentlich höhere Preise erzielt worden. Eine Kostendeckung, wenngleich vor Zinsen, ist bereits ab einem Durchschnittspreis von 5.670 Euro je Quadratmeter möglich, so dass die getroffenen Ansätze zwar ambitioniert erscheinen, sich aber aller Wahrscheinlichkeit im gegenwärtigen Markt durchsetzen lassen.

fondstelegramm-Meinung. Neuperlach gehört nicht zu den schönsten und beliebtesten Münchner Stadtteilen. Gleichwohl zogen auch dort die Preise für Wohnraum in den vergangenen Jahren stark an. Die halbstündige Nähe zur Münchner Innenstadt einerseits und die Stadtrandlage andererseits dürfte in Verbindung mit dem Druck, der auf dem Münchner Wohnungsmarkt lastet, für ausreichend Nachfrage nach den Neubauwohnungen im Irma-Uhrbach-Carré sorgen. Der fondstelegramm-Kritik an früheren Zinsbaustein-Projekten, dass viel zu wenig Information bereitgestellt würde, begegnet Zinsbaustein inzwischen mit der Verlinkung auf eine Vielzahl aktueller und einschlägiger Studien. Das ermöglicht, sich einen ganz guten Überblick zu verschaffen.

Die Preise für Wohnraum selbst in München Neuperlach sind inzwischen sehr hoch. Werden aber wahrscheinlich bezahlt.