Angebot. Über die Plattform Zinsbaustein kann die Crowd den Bau eines Studentenwohnheims in Heilbronn mitfinanzieren, indem sie der Projektentwicklungsgesellschaft Paulus Wohnbau GmbH ein Nachrangdarlehen über 800.000 Euro gewährt. Die Laufzeit des Darlehens beträgt 24 Monate. Der Darlehensnehmer kann das Darlehen jedoch auch schon bis zu sechs Monate vorher zurück zahlen, der Darlehensgeber kann nicht vorzeitig kündigen. In Aussicht gestellt wird eine Verzinsung von 5,25 Prozent pro Jahr, die Mindestdarlehenssumme beträgt 500 Euro, ein Agio wird nicht erhoben.

Crowdinvesting-Plattform. Die Plattform Zinsbaustein bietet ausschließlich Immobilieninvestments an. Sie wurde im Januar 2016 von der Sontowski & Partner Group und der Berliner Fintech-Schmiede Finleap gegründet. Das Projekt Studentenapartments Heilbronn ist das siebte Zinsbaustein-Projekt. Für bereits zwei Projekte studentischen Wohnens, eine Pflegeimmobilie, ein Büro- und einen Wohnungsneubau wurden über die Plattform bisher knapp sieben Millionen Euro Crowdmittel eingesammelt. Darlehensrückzahlungen aus dem ersten Projekt sind für Ende April 2017 avisiert. Die Geschäftsführung hat langjährige Real Estate Investment-Erfahrung, Mitglied des Beirats der Zinsbaustein GmbH ist Eric Romba, Hauptgeschäftsführer des BSI Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen.

Projekt. Auf dem künftigen Gelände der Bundesgartenschau, unweit des Bildungscampus entsteht ein Studentenwohnheim mit 48 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit. Das Grundstück wurde angekauft und die Baugenehmigung liegt vor. Bulwiengesa hat in einer Studie zur "Angebots- und Nachfragesituation im Segment Studentisches Wohnen" 69 Städte untersucht. Für Heilbronn ergab sich der stärkste erwartete Zuwachs der Anzahl Studierender. Andere Studien, die darüber hinaus Arbeitsmarkt, Wirtschaftsstruktur, Immobilienmarkt und Lebensqualität analysiert haben, platzierten Heilbronn auf Platz drei.

Markt. Der Markt für Studentenwohnheime als Assetklasse und Investmentmöglichkeit befindet sich laut einer aktuellen Studie von JLL noch im "Kindergartenalter", allerdings mit einer sehr dynamischen Entwicklung: Das Transaktionsvolumen für Studentenwohnheime in Deutschland wuchs zwischen 2011 und 2015 um das Vierfache auf mehr als eine halbe Milliarde Euro. Das Segment habe den Vorteil, so die Einschätzung von JLL, vergleichsweise wenig zyklisch zu sein, weil selbst in Phasen wirtschaftlicher Abschwächung die Studierendenzahlen in der Vergangenheit gestiegen sind. Auf der Käuferseite gerade für kleinere Einzelobjekte im Wert von durchschnittlich 15 Millionen Euro sieht JLL vor allem Fonds und Assetmanager, verweist jedoch auch darauf, dass viele Entwickler – zumal wenn sie eigene Betreibermodelle etabliert haben – die Objekte auch im Eigenbestand halten. Kürzlich wurde ein über die Zinsbaustein-Crowd mitfinanziertes Studentenwohnheim in Düsseldorf sehr attraktiv an einen Spezialfonds von Commerz Real verkauft.

Darlehensnehmer. Darlehensnehmer ist die in Ludwigsburg ansässige Paulus Wohnbau GmbH. Dass hier der Bauträger selbst auch Darlehensnehmer ist, hat den Vorteil, dass nicht eine ausgegründete Projektgesellschaft für die Darlehensverbindlichkeiten einstehen muss, sondern das Bauunternehmen selbst. Paulus ist seit 1988 im Wohnbau speziell im Großraum Stuttgart, dem Rems-Murr-Kreis und Ludwigsburg tätig. Die bisher rund 1.000 Einheiten, die Paulus Wohnbau als Referenz angibt, sind vornehmlich aus den Segmenten Seniorenwohnungen und Komfortwohnungen.

Finanzierung. Paulus Wohnbau bringt Eigenmittel in Höhe von 545.000 Euro ein, über die Merkur Bank ist ein Darlehen in Höhe von 5,51 Millionen Euro eingedeckt und zusammen mit 800.000 Euro Crowddarlehen ergibt sich ein Investitionsvolumen in Höhe von rund 6,85 Millionen Euro. Mit dem Verkaufserlös werden zunächst das Bankdarlehen und andere Verbindlichkeiten wie Handwerkerrechnungen, dann das Nachrangdarlehen bedient. Durch den Abverkauf aller Einheiten ist ein Gesamterlös in Höhe von 7,4 Millionen Euro geplant.

Risiken. Immobilien-Projektentwicklungen bringen als Risiken insbesondere Planungsfehler oder ungeplante Kostensteigerungen und Vermarktungsrisiken mit sich. Das hier begebene Darlehen ist darüber hinaus „qualifiziert nachrangig“. Bei dieser Darlehensart können Ansprüche nicht geltend gemacht werden, wenn ihre Geltendmachung einen Grund für ein Insolvenzverfahren herbeiführen würde. Darüber hinaus werden im Falle einer unzulänglichen Liquiditätslage der Paulus Wohnbau GmbH zuerst die Ansprüche der nicht nachrangigen Gläubiger bedient.

Kosten. Für den Abschluss und die Verwaltung des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger selbst keine Kosten. Die Darlehensnehmerin zahlt an die Zinsbaustein GmbH eine Abwicklungsgebühr in Höhe von jährlich 4,75 Prozent der Fundingsumme. Darin sind die Bereitstellung der Plattform, der laufende technische und inhaltliche Support, die Prüfung des Projektentwicklers und des Projekts, die Beratung bei der Strukturierung und Verzinsung des Darlehens sowie die Kundenbetreuung enthalten. Das Darlehen kostet den Darlehensnehmer zusammen mit den Zinsen für die Crowd 10 Prozent pro Jahr. Im Vergleich mit anderen Angeboten für die Crowd sind das sehr schlanke Kosten.

Rentabilitätsüberlegungen. Kalkulationsbasis für den avisierten Projekterlös ist ein zugrunde gelegter Quadratmeterpreis von 4.800 Euro. Zusammen mit dem Verkauf von 12 Pkw-Stellplätzen zu knapp 22.000 Euro soll ein Projekterlös von 7,4 Millionen Euro zusammenkommen, das entspricht einer Marge von schmalen 7,5 Prozent. Da aber Paulus Wohnbau die Apartments zu Preisen zum Teil weit über der Kalkulationsbasis anbietet – je nach Lage zwischen 5.025 und knapp 7.000 Euro je Quadratmeter und bereits vier Wohnung verkauft sind, dürfte der Spielraum etwas größer sein.

fondstelegramm-Meinung. Der Markt für Studentenwohnheime boomt und institutionelle Anleger haben die Attraktivität der Assetklasse entdeckt. Die Nachfrage nach Studentenwohnungen in Heilbronn wird bei weitem nicht durch das Angebot gedeckt. Insofern hat das Projekt einiges wirtschaftliches Potenzial. Der Projektentwickler Paulus verfügt über bald 30 Jahre Erfahrung und zahlreiche Referenzobjekte im Wohnbau. Es ist ihm zuzutrauen, mit schwäbischen Tugenden den durch die Kalkulation gesteckten Rahmen einzuhalten.

Die Informationsgrundlage hätte einmal mehr etwas ausführlicher sein können, dennoch macht das Vorhaben einen vernünftigen Eindruck.