Analyse: Zinsbaustein – Wave Waterside Living Berlin
Luxuswohnungen mit Bootsanleger und Spreeblick
Angebot. In Berlin Friedrichshain, direkt am Spreeufer, entsteht derzeit ein Wohnkomplex mit 161 Apartments, Wohnungen und Penthouses in zwei Gebäuden. Projektentwickler Bauwerk Capital ist seit 2002 im Wohnungsbau aktiv. Die Laufzeit des Darlehens in Höhe von 2,45 Millionen Euro, beträgt 18 Monate, es wird – wie immer bei Zinsbaustein – mit 5,25 Prozent pro Jahr verzinst. Ein Einstieg ist ab 500 Euro möglich. Der Darlehensnehmer hat die Möglichkeit, das Darlehen schon nach 12 Monaten zurückzuzahlen, muss dann aber trotzdem die Verzinsung über den gesamten Zeitraum von 18 Monten leisten.
Crowdinvesting-Plattform. Die Plattform Zinsbaustein bietet ausschließlich Immobilieninvestments an. Sie wurde im Januar 2016 von der Sontowski & Partner Group und der Berliner Fintech-Schmiede Finleap gegründet. Das Projekt Wave ist das 9. Zinsbaustein-Projekt. Insgesamt sammelte Zinsbaustein für die bisherigen 8 Bauprojekte knapp 9 Millionen Euro ein. Ende April wurde das Darlehen für das erste Projekt in Höhe von 500.000 Euro plangemäß verzinst zurückgezahlt. Die Geschäftsführung hat langjährige Real Estate Investment-Erfahrung. Allerdings kam es im Lauf des vergangenen dreiviertel Jahres bereits zu zwei Geschäftsführerwechseln. Für Steffen Harting und Matthias Lissner kamen Frank Noé und Volker Wohlfarth.
Projekt. Von den geplanten 161 Wohneinheiten werden rund 60 Prozent als 2-3 Zimmerwohnungen ausgelegt. Die insgesamt 13.105 Quadratmeter Wohnfläche gliedern sich in Einheiten zwischen 26 und 296 Quadratmeter. 117 Autostellplätze unter- und oberirdisch sind geplant. Das Architekturbüro GRAFT gibt dem Projekt ein spektakläres Äußeres, das an Luxuskreuzfahrtschiffe erinnert. Auch sonst wird an Luxuselementen nicht gespart: Concierge Service, eine eigene Paketstation, Sundecks auf dem Dach, ein Carsharing Service, Smarthome-Applikationen und ein Bootsanlegesteg vorm Haus. Aus den Wohnungen wird man sowohl auf die Monumentalskulptur "Molecule Man" von Jonathan Borowsky sehen, 3 Männerfiguren aus 30 Meter hohen gelochten Aluminiumplatten, als auch auf die Oberbaumbrücke über die Spree, beides inzwischen Wahrzeichen des Berliner Bezirks Kreuzberg-Friedrichshain. Das Grundstück wurde angekauft, die Baugenehmigung erteilt und vor ein paar Wochen war Grundsteinlegung. 50 Prozent der Wohnungen sind – Stand Juni 2017 – verkauft. Ein Fertigstellungstermin wird in den Verkaufsunterlagen nicht kommuniziert. Bauwerk spricht davon, bis Ende 2018 fertig zu sein.
Markt und Standort. Berlin wächst, die Neubauaktivitäten können die Nachfrage durch den Einwohnerzuwachs nicht decken. Friedrichshain ist ein begehrter Szenebezirk mit vielen kulturellen und gastronomischen Angeboten. Unweit des Objekts befinden sich zum Beispiel die Eastside Gallery und die Mercedes-Benz-Arena. Dem Berliner Wohnungsmarkt wird generell nach wie vor ein großes Wachstumspotenzial zugeschrieben. Nach wie vor gilt, dass Wohneigentum in Berlin verglichen mit internationalen Metropolen günstig ist, auch wenn eine Studie der Unicredit zum Berliner Wohnungsmarkt, auf die sich Zinsbaustein auch bezieht, für einzelne Liegenschaften von Quadratmeterpreisen in Höhe von bis zu 20.000 Euro spricht. Es gilt aber auch, dass die wenigen Stimmen, die von einer Preisblase im Wohnimmobilienmarkt warnen, damit vor allem Berlin meinen.
Darlehensnehmer ist die von Bauwerk Capital ausgegründete Projektgesellschaft Bauwerk Stralauer Allee GmbH & Co. KG. Grundsätzlich kann man sagen, dass der Vorteil bei einer Projektgesellschaft als Darlehensnehmerin darin liegt, dass die Gelder – aller Voraussicht nach – allein für das vorgesehene Projekt verwendet werden, wohingegen der Vorteil bei einer Projektentwicklungsgesellschaft oder einem Bauträger als Darlehensnehmer darin besteht, dass ein viel größeres und in der Regel finanzstärkeres Unternehmen für die Verbindlichkeiten gegenüber den Darlehensgebern einstehen muss. Bauwerk Capital, 2002 gegründet, ist im Segment gehobener Wohnungsbau unterwegs, schwerpunktmäßig in München, Berlin, Frankfurt und Regensburg. Das Unternehmen bildet die gesamte immobilienwirtschaftliche Wertschöpfungskette ab Grundstückserwerb an und managt auch selbst den Abverkauf der neuen Wohnungen. Eigenen Angaben zufolge hat das Unternehmen seit 2010 rund 1.000 Wohneinheiten mit einem Verkaufsvolumen von rund einer Milliarde Euro platziert.
Finanzierung. Das Gesamtprojekt ist mit Kosten in Höhe von 82,6 Millionen Euro veranschlagt. 86 Prozent, 71,2 Millionen Euro sind ein Darlehen der Deutschen Pfandbriefbank. 8,95 Millionen bringen die Gesellschafter der Projektgesellschaft als Eigenkapital ein und die restlichen 2,45 Millionen Euro kommen über das Crowddarlehen. Zu den Erlöserwartungen des Projektträgers sind den Unterlagen keine konkreten Angaben zu entnehmen. Die Angabe, dass sich die Preise der einzelnen Wohnungseinheiten zwischen 199.000 und 4,49 Millionen Euro bewegen, hilft da leider kaum weiter, so dass Anleger keine Vorstellung davon entwickeln können, wie realistisch das Projekt kalkuliert ist. Zwar ist die Rede von einem Puffer in Höhe von 2,8 Millionen Euro, bezogen auf die Höhe des Bankdarlehens sind das jedoch gerade mal 4 Prozent. Baukostenüberschreitungen von 10 Prozent der geplanten Bausumme gelten in der Branche als nicht unüblich.
Risiken. Immobilien-Projektentwicklungen bringen als Risiken insbesondere Planungsfehler oder ungeplante Kostensteigerungen und Vermarktungsrisiken mit sich. Das hier begebene Darlehen ist darüber hinaus „qualifiziert nachrangig“. Bei dieser Darlehensart können Ansprüche nicht geltend gemacht werden, wenn ihre Geltendmachung einen Grund für ein Insolvenzverfahren herbeiführen würde.
Kosten. Für den Abschluss und die Verwaltung des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger keine weiteren Kosten. Die Darlehensnehmerin zahlt an die Zinsbaustein GmbH eine Abwicklungsgebühr in Höhe von jährlich 4,75 Prozent der Fundingsumme. Darin sind die Bereitstellung der Plattform, der laufende technische und inhaltliche Support, die Prüfung des Projektentwicklers und des Projekts, die Beratung bei der Strukturierung und Verzinsung des Darlehens sowie die Kundenbetreuung enthalten. Das Darlehen kostet den Darlehensnehmer zusammen mit den Zinsen für die Crowd folglich 10 Prozent pro Jahr. Im Vergleich mit anderen Angeboten für die Crowd sind das sehr schlanke Kosten.
Rentabilitätsüberlegungen. Der Anleger hat anhand der Unterlagen kaum eine Möglichkeit, eigene Rentabilitätsüberlegungen anzustellen. Wenn man alle Eckdaten zusammenträgt und miteinander ins Verhältnis setzt, lassen sich rudimentär die folgenden Berechnungen anstellen. Die geplanten Gesamtkosten im Verhältnis zu den vorgesehenen Flächen ergibt einen Gestehungspreis von rund 6.300 Euro je Quadratmeter – vor Finanzierungs- und gegebenenfalls weiteren Kosten, aber inklusive Pkw-Stellplätze. Der erzielbare Preis je Wohnungseinheit wird von Zinsbaustein beziehungsweise Bauwerk mit 199.000 bis 4,49 Millionen Euro angegeben. Folglich lässt sich eine kalkulierte Marge in Höhe von rund 20 Prozent bei den kleinen und weiter unten gelegenen Wohnungen und von rund 40 Prozent bei den luxuriösen Penthouse-Wohnungen in den obersten Geschossen auszirkeln. Für die mit 300 Quadratmeter größte und teuerste Wohnung ergibt sich ein Quadratmeterpreis von 15.200 Euro.
fondstelegramm-Meinung. Ziel des Investorenprojekts Mediaspree war es, vor allem Medien- und Kommunikationsunternehmen entlang dieses Stücks der Spree anzusiedeln. Universal Music und MTV haben sich hier niedergelassen, aber auch die Deutschlandzentrale von Coca-Cola. In den vergangenen zehn Jahren ist hier ein sehr begehrtes Viertel entstanden. Das Konzept des Projekts Wave Waterside Living setzt zielsicher auf vermögende, zumal internationale Klientel. Insofern wird sich die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Berlin allenfalls indirekt auf die Nachfrage nach den hier angeboten Wohnungen auswirken. In Berln gibt es aber auch zahlreiche Beispiele, dass es für luxuriöses High-End-Wohnen durchaus eine Nachfrage gibt. Dass kurz nach Grundsteinlegung die Wohnungen bereits zur Hälfte verkauft sind, bestätigt das.
Crowdinvesting-Plattform. Die Plattform Zinsbaustein bietet ausschließlich Immobilieninvestments an. Sie wurde im Januar 2016 von der Sontowski & Partner Group und der Berliner Fintech-Schmiede Finleap gegründet. Das Projekt Wave ist das 9. Zinsbaustein-Projekt. Insgesamt sammelte Zinsbaustein für die bisherigen 8 Bauprojekte knapp 9 Millionen Euro ein. Ende April wurde das Darlehen für das erste Projekt in Höhe von 500.000 Euro plangemäß verzinst zurückgezahlt. Die Geschäftsführung hat langjährige Real Estate Investment-Erfahrung. Allerdings kam es im Lauf des vergangenen dreiviertel Jahres bereits zu zwei Geschäftsführerwechseln. Für Steffen Harting und Matthias Lissner kamen Frank Noé und Volker Wohlfarth.
Projekt. Von den geplanten 161 Wohneinheiten werden rund 60 Prozent als 2-3 Zimmerwohnungen ausgelegt. Die insgesamt 13.105 Quadratmeter Wohnfläche gliedern sich in Einheiten zwischen 26 und 296 Quadratmeter. 117 Autostellplätze unter- und oberirdisch sind geplant. Das Architekturbüro GRAFT gibt dem Projekt ein spektakläres Äußeres, das an Luxuskreuzfahrtschiffe erinnert. Auch sonst wird an Luxuselementen nicht gespart: Concierge Service, eine eigene Paketstation, Sundecks auf dem Dach, ein Carsharing Service, Smarthome-Applikationen und ein Bootsanlegesteg vorm Haus. Aus den Wohnungen wird man sowohl auf die Monumentalskulptur "Molecule Man" von Jonathan Borowsky sehen, 3 Männerfiguren aus 30 Meter hohen gelochten Aluminiumplatten, als auch auf die Oberbaumbrücke über die Spree, beides inzwischen Wahrzeichen des Berliner Bezirks Kreuzberg-Friedrichshain. Das Grundstück wurde angekauft, die Baugenehmigung erteilt und vor ein paar Wochen war Grundsteinlegung. 50 Prozent der Wohnungen sind – Stand Juni 2017 – verkauft. Ein Fertigstellungstermin wird in den Verkaufsunterlagen nicht kommuniziert. Bauwerk spricht davon, bis Ende 2018 fertig zu sein.
Markt und Standort. Berlin wächst, die Neubauaktivitäten können die Nachfrage durch den Einwohnerzuwachs nicht decken. Friedrichshain ist ein begehrter Szenebezirk mit vielen kulturellen und gastronomischen Angeboten. Unweit des Objekts befinden sich zum Beispiel die Eastside Gallery und die Mercedes-Benz-Arena. Dem Berliner Wohnungsmarkt wird generell nach wie vor ein großes Wachstumspotenzial zugeschrieben. Nach wie vor gilt, dass Wohneigentum in Berlin verglichen mit internationalen Metropolen günstig ist, auch wenn eine Studie der Unicredit zum Berliner Wohnungsmarkt, auf die sich Zinsbaustein auch bezieht, für einzelne Liegenschaften von Quadratmeterpreisen in Höhe von bis zu 20.000 Euro spricht. Es gilt aber auch, dass die wenigen Stimmen, die von einer Preisblase im Wohnimmobilienmarkt warnen, damit vor allem Berlin meinen.
Darlehensnehmer ist die von Bauwerk Capital ausgegründete Projektgesellschaft Bauwerk Stralauer Allee GmbH & Co. KG. Grundsätzlich kann man sagen, dass der Vorteil bei einer Projektgesellschaft als Darlehensnehmerin darin liegt, dass die Gelder – aller Voraussicht nach – allein für das vorgesehene Projekt verwendet werden, wohingegen der Vorteil bei einer Projektentwicklungsgesellschaft oder einem Bauträger als Darlehensnehmer darin besteht, dass ein viel größeres und in der Regel finanzstärkeres Unternehmen für die Verbindlichkeiten gegenüber den Darlehensgebern einstehen muss. Bauwerk Capital, 2002 gegründet, ist im Segment gehobener Wohnungsbau unterwegs, schwerpunktmäßig in München, Berlin, Frankfurt und Regensburg. Das Unternehmen bildet die gesamte immobilienwirtschaftliche Wertschöpfungskette ab Grundstückserwerb an und managt auch selbst den Abverkauf der neuen Wohnungen. Eigenen Angaben zufolge hat das Unternehmen seit 2010 rund 1.000 Wohneinheiten mit einem Verkaufsvolumen von rund einer Milliarde Euro platziert.
Finanzierung. Das Gesamtprojekt ist mit Kosten in Höhe von 82,6 Millionen Euro veranschlagt. 86 Prozent, 71,2 Millionen Euro sind ein Darlehen der Deutschen Pfandbriefbank. 8,95 Millionen bringen die Gesellschafter der Projektgesellschaft als Eigenkapital ein und die restlichen 2,45 Millionen Euro kommen über das Crowddarlehen. Zu den Erlöserwartungen des Projektträgers sind den Unterlagen keine konkreten Angaben zu entnehmen. Die Angabe, dass sich die Preise der einzelnen Wohnungseinheiten zwischen 199.000 und 4,49 Millionen Euro bewegen, hilft da leider kaum weiter, so dass Anleger keine Vorstellung davon entwickeln können, wie realistisch das Projekt kalkuliert ist. Zwar ist die Rede von einem Puffer in Höhe von 2,8 Millionen Euro, bezogen auf die Höhe des Bankdarlehens sind das jedoch gerade mal 4 Prozent. Baukostenüberschreitungen von 10 Prozent der geplanten Bausumme gelten in der Branche als nicht unüblich.
Risiken. Immobilien-Projektentwicklungen bringen als Risiken insbesondere Planungsfehler oder ungeplante Kostensteigerungen und Vermarktungsrisiken mit sich. Das hier begebene Darlehen ist darüber hinaus „qualifiziert nachrangig“. Bei dieser Darlehensart können Ansprüche nicht geltend gemacht werden, wenn ihre Geltendmachung einen Grund für ein Insolvenzverfahren herbeiführen würde.
Kosten. Für den Abschluss und die Verwaltung des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger keine weiteren Kosten. Die Darlehensnehmerin zahlt an die Zinsbaustein GmbH eine Abwicklungsgebühr in Höhe von jährlich 4,75 Prozent der Fundingsumme. Darin sind die Bereitstellung der Plattform, der laufende technische und inhaltliche Support, die Prüfung des Projektentwicklers und des Projekts, die Beratung bei der Strukturierung und Verzinsung des Darlehens sowie die Kundenbetreuung enthalten. Das Darlehen kostet den Darlehensnehmer zusammen mit den Zinsen für die Crowd folglich 10 Prozent pro Jahr. Im Vergleich mit anderen Angeboten für die Crowd sind das sehr schlanke Kosten.
Rentabilitätsüberlegungen. Der Anleger hat anhand der Unterlagen kaum eine Möglichkeit, eigene Rentabilitätsüberlegungen anzustellen. Wenn man alle Eckdaten zusammenträgt und miteinander ins Verhältnis setzt, lassen sich rudimentär die folgenden Berechnungen anstellen. Die geplanten Gesamtkosten im Verhältnis zu den vorgesehenen Flächen ergibt einen Gestehungspreis von rund 6.300 Euro je Quadratmeter – vor Finanzierungs- und gegebenenfalls weiteren Kosten, aber inklusive Pkw-Stellplätze. Der erzielbare Preis je Wohnungseinheit wird von Zinsbaustein beziehungsweise Bauwerk mit 199.000 bis 4,49 Millionen Euro angegeben. Folglich lässt sich eine kalkulierte Marge in Höhe von rund 20 Prozent bei den kleinen und weiter unten gelegenen Wohnungen und von rund 40 Prozent bei den luxuriösen Penthouse-Wohnungen in den obersten Geschossen auszirkeln. Für die mit 300 Quadratmeter größte und teuerste Wohnung ergibt sich ein Quadratmeterpreis von 15.200 Euro.
fondstelegramm-Meinung. Ziel des Investorenprojekts Mediaspree war es, vor allem Medien- und Kommunikationsunternehmen entlang dieses Stücks der Spree anzusiedeln. Universal Music und MTV haben sich hier niedergelassen, aber auch die Deutschlandzentrale von Coca-Cola. In den vergangenen zehn Jahren ist hier ein sehr begehrtes Viertel entstanden. Das Konzept des Projekts Wave Waterside Living setzt zielsicher auf vermögende, zumal internationale Klientel. Insofern wird sich die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Berlin allenfalls indirekt auf die Nachfrage nach den hier angeboten Wohnungen auswirken. In Berln gibt es aber auch zahlreiche Beispiele, dass es für luxuriöses High-End-Wohnen durchaus eine Nachfrage gibt. Dass kurz nach Grundsteinlegung die Wohnungen bereits zur Hälfte verkauft sind, bestätigt das.
Der Erfolg dieses Investments hängt wesentlich von der Verkaufsleistung durch die Bauwerk Capital GmbH & Co. KG ab. Die hat gerade im Luxussegement durchaus schon gezeigt, dass sie das kann.
