Analyse: Zinsland – Boardinghouse, Ingolstadt
Projekt mit den üblichen Neubau- und Verkaufsrisiken an einem interessanten Standort
Angebot. Die Bauwerk GmbH begibt Nachrangdarlehen zur Mitfinanzierung eines Boardinghouse in Ingolstadt. Die Darlehenssumme soll insgesamt 750.000 Euro umfassen. Der kleinste Darlehensbetrag liegt bei 500 Euro. Die Nachrangdarlehen sollen mit 6,5 Prozent jährlich verzinst werden. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Darlehen laufen bis zum 6. Juli 2020. Der Darlehensgeber kann den Darlehensbetrag sechs Monate vorher tilgen.
Crowdinvesting-Plattform. Die 2014 eröffnete Crowdfunding-Plattform Zinsland hat an der Finanzierung von bislang 47 Immobilienprojekten durch die Vermittlung von bisher rund 35,9 Millionen Euro Nachrangkapital mitgewirkt. 6,9 Millionen Euro aus 12 Projekten wurden bisher wieder zurückbezahlt. Ein Darlehensnehmer hat im Herbst 2017 Insolvenz angemeldet, das Verfahren läuft noch.
Projektentwickler. Darlehensnehmer, Emittent und Projektentwickler ist die im November 2014 gegründete Bauwerk GmbH. Sie ist im klassischen Bauträgergeschäft tätig. Ihre vier geschäftsführenden Gesellschafter sind von ihrer Ausbildung her Betriebswirt, Architekt, Tischler und Handwerksmeister für erneuerbare Energie. Im Jahr 2016 erwirtschaftete Bauwerk einen Bilanzgewinn von rund 93.000 Euro. Der Emittent hat bislang zwei Neubau-Projekte mit insgesamt 40 Wohnungen abgeschlossen. Neben dem Boardinghouse Ingolstadt sind derzeit zwei weitere Projekte im Vertrieb: fünf Reihenhäuser, von denen bislang drei verkauft wurden und ein Neubau mit 22 Wohnungen und 12 Boardinghouse-Apartments. Für den Emittenten ist es das dritte Projekt, das er teilweise über Zinsland finanziert. Eines der Nachrangdarlehen über 500.000 Euro wurde bereits vollständig wieder zurückgezahlt.
Der Vertrieb der Apartments soll über die Orange Immobilienagentur OHG erfolgen. Das Maklerbüro mit 15 regionalen Büros und 50 Mitarbeitern ist überwiegend in Bayern tätig.
Projekt. Das Boardinghouse soll eine Nutzfläche von 3.179 Quadratmetern umfassen. Geplant sind 74 Gästeapartments mit jeweils 16 bis 49 Quadratmetern, ein Frühstücksraum, ein Fitnessbereich und ein Raum für Waschmaschinen und Wäschetrockner. Es gehören aber nur 25 Stellplätze zum Objekt. Die Apartments sollen einzeln verkauft werden, die Gemeinschaftsräume und Stellplätze werden zum Gemeinschaftseigentum.
Das Konzept eines Boardinghouse besteht darin, dass die so genannten Serviced Apartments über einen längeren Zeitraum vermietet werden. Derartige Unterkünfte sind beispielsweise für Unternehmen interessant, da die Übernachtungskosten günstiger sind als in einem herkömmlichen Hotel. Welche Service-Leistungen im vorliegenden Fall angeboten werden sollen, ist offen.
Für das Objekt soll ein über 20 Jahre laufender Pachtvertrag abgeschlossen werden. Leider wird nicht deutlich, ob der Vertrag bereits vorliegt. Vermutlich wurde noch kein Vertrag unterzeichnet, denn der Pächter wurde nicht genannt.
Die Baugenehmigung liegt vor. Ab Mai 2018 soll die Vermarktung der Apartments starten. Im August 2018 soll mit dem Bau begonnen werden. Einen Generalunternehmer gibt es nicht, die Gewerke werden einzeln vergeben. Die Fertigstellung ist für Ende 2019 geplant.
Standort. Ingolstadt hat rund 135.000 Einwohner. Seit 2007 bis Ende 2016 ist die Bevölkerungszahl um durchschnittlich jährlich 1,1 Prozent gewachsen. Die Arbeitslosenquote lag Ende 2017 bei 2,9 Prozent. Das Institut der deutschen Wirtschaft, Wirtschaftswoche und Immobilienscout24 haben 70 kreisfreie Städte mit über 100.000 Einwohnern hinsichtlich Wirtschaftsstruktur, Arbeitsmarkt, Immobilien, Forschungsstärke, Industrien der Zukunft und Lebensqualität untersucht. Dabei kam im November 2017 heraus, dass sich Ingolstadt in den vergangenen fünf Jahren am dynamischsten entwickelt haben soll. So hat beispielsweise die Audi AG ihren Hauptsitz in Ingolstadt. Auch Airbus Defence & Space und Media-Saturn sind hier ansässig. Daneben prägen rund 1.500 Handwerksbetriebe mit 7.400 Beschäftigten das Bild. Der Flughafen München ist in 45 Minuten erreichbar.
Das Boardinghouse wird neben dem Designer-Outlet „Ingolstadt-Village“ errichtet.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen von insgesamt rund 9,9 Millionen Euro soll zu 82 Prozent aus dem Abverkauf der Apartments finanziert werden. Für die Finanzierung des Bauvorhabens sind 65 Prozent der geplanten Verkaufserlöse erforderlich. Das bedeutet, dass zunächst der Verkauf zum Großteil erfolgt sein muss, bevor die Baumaßnahmen wesentlich fortschreiten können. Weitere vier Prozent stammen aus Eigenkapital, was aber auch Gesellschafterdarlehen oder weitere Fremdverbindlichkeiten sein könnten. Sechs Prozent werden durch ein Bankdarlehen finanziert. Die Nachrangdarlehen der Anleger stellen acht Prozent der Finanzierung.
Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Bauwerk rechnet mit einem Verkaufserlös von 3.930 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein Teil der Fläche gemeinschaftliches Eigentum bleibt. Der kalkulierte Preis scheint plausibel zu sein. Auf Immonet wurden Mitte Mai 2018 neun neue oder neuwertige Ein-Zimmer-Apartments in Ingolstadt für durchschnittlich 4.600 Euro je Quadratmeter angeboten. Insgesamt will Bauwerk einen Verkaufserlös von rund 12,5 Millionen Euro vor Steuern erzielen. Dem steht ein Gesamtinvestitionsvolumen von rund 9,9 Millionen Euro gegenüber.
Es wurde nichts darüber berichtet, ob und wie sich der Erwerb eines Apartments für die Käufer rechnet. Das ist insofern auch für die potenziellen Nachrangdarlehensgeber wichtig, da über den Verkauf ihre Darlehensforderungen beglichen werden sollen.
Risiken. Es bestehen insbesondere Risiken, die mit dem Bau des Boardinghouse einhergehen. Interessant wären in dieser Hinsicht Angaben zu etwaigen Belastungen von Grund und Boden gewesen. Da es offensichtlich Abbrucharbeiten geben muss, handelt es sich nicht um eine ehemalige „grüne Wiese“. Außerdem ist die Finanzierung des Projekts erst möglich, wenn ein Großteil der Apartments verkauft wurde.
Kosten. Dem Anleger entstehen keine weiteren Kosten. Der Emittent muss an Zinsland für einmalige und laufende Dienstleistungen und die Abwicklung über das Treuhandkonto über die Laufzeit insgesamt 8,72 Prozent des Nachrangdarlehensbetrags bezahlen. Hinzu kommt die Verzinsung der Nachrangdarlehen, die über die Laufzeit insgesamt 13 Prozent ausmacht. Das ergibt in der Summe 21,72 Prozent des Nachrangdarlehensbetrags beziehungsweise 10,86 Prozent pro Jahr, die der Emittent für das Crowddarlehen aufbringen muss.
fondstelegramm-Meinung. Der Standort Ingolstadt ist vielversprechend. Auch die Positionierung der Serviced Apartments neben einem Outlet-Center ist keine schlechte Idee. Angaben zur Bodenbelastung wären wichtig gewesen, denn mit dem Bau wurde noch nicht begonnen und das Grundstück muss offensichtlich bereits einmal bebaut worden sein, da Abrisskosten auf dem Plan stehen. Der Bauträger ist ein sehr kleines Unternehmen, das bislang erst zwei Projekte vollständig realisiert hat. Ein wesentliches Risiko liegt in der Einhaltung der Baukosten und des zeitlichen Projektablaufs. Da das Projekt überwiegend aus den Verkaufserlösen finanziert werden soll, muss zunächst der Verkauf zum überwiegenden Teil abgeschlossen sein, bevor der Bau wesentlich fortschreiten kann. Der Verkaufspreis der Apartments scheint realistisch zu sein. Zu den kalkulierten Apartmentmieten und dem Pächter wurden in den Verkaufsunterlagen jedoch nichts vermittelt.
Crowdinvesting-Plattform. Die 2014 eröffnete Crowdfunding-Plattform Zinsland hat an der Finanzierung von bislang 47 Immobilienprojekten durch die Vermittlung von bisher rund 35,9 Millionen Euro Nachrangkapital mitgewirkt. 6,9 Millionen Euro aus 12 Projekten wurden bisher wieder zurückbezahlt. Ein Darlehensnehmer hat im Herbst 2017 Insolvenz angemeldet, das Verfahren läuft noch.
Projektentwickler. Darlehensnehmer, Emittent und Projektentwickler ist die im November 2014 gegründete Bauwerk GmbH. Sie ist im klassischen Bauträgergeschäft tätig. Ihre vier geschäftsführenden Gesellschafter sind von ihrer Ausbildung her Betriebswirt, Architekt, Tischler und Handwerksmeister für erneuerbare Energie. Im Jahr 2016 erwirtschaftete Bauwerk einen Bilanzgewinn von rund 93.000 Euro. Der Emittent hat bislang zwei Neubau-Projekte mit insgesamt 40 Wohnungen abgeschlossen. Neben dem Boardinghouse Ingolstadt sind derzeit zwei weitere Projekte im Vertrieb: fünf Reihenhäuser, von denen bislang drei verkauft wurden und ein Neubau mit 22 Wohnungen und 12 Boardinghouse-Apartments. Für den Emittenten ist es das dritte Projekt, das er teilweise über Zinsland finanziert. Eines der Nachrangdarlehen über 500.000 Euro wurde bereits vollständig wieder zurückgezahlt.
Der Vertrieb der Apartments soll über die Orange Immobilienagentur OHG erfolgen. Das Maklerbüro mit 15 regionalen Büros und 50 Mitarbeitern ist überwiegend in Bayern tätig.
Projekt. Das Boardinghouse soll eine Nutzfläche von 3.179 Quadratmetern umfassen. Geplant sind 74 Gästeapartments mit jeweils 16 bis 49 Quadratmetern, ein Frühstücksraum, ein Fitnessbereich und ein Raum für Waschmaschinen und Wäschetrockner. Es gehören aber nur 25 Stellplätze zum Objekt. Die Apartments sollen einzeln verkauft werden, die Gemeinschaftsräume und Stellplätze werden zum Gemeinschaftseigentum.
Das Konzept eines Boardinghouse besteht darin, dass die so genannten Serviced Apartments über einen längeren Zeitraum vermietet werden. Derartige Unterkünfte sind beispielsweise für Unternehmen interessant, da die Übernachtungskosten günstiger sind als in einem herkömmlichen Hotel. Welche Service-Leistungen im vorliegenden Fall angeboten werden sollen, ist offen.
Für das Objekt soll ein über 20 Jahre laufender Pachtvertrag abgeschlossen werden. Leider wird nicht deutlich, ob der Vertrag bereits vorliegt. Vermutlich wurde noch kein Vertrag unterzeichnet, denn der Pächter wurde nicht genannt.
Die Baugenehmigung liegt vor. Ab Mai 2018 soll die Vermarktung der Apartments starten. Im August 2018 soll mit dem Bau begonnen werden. Einen Generalunternehmer gibt es nicht, die Gewerke werden einzeln vergeben. Die Fertigstellung ist für Ende 2019 geplant.
Standort. Ingolstadt hat rund 135.000 Einwohner. Seit 2007 bis Ende 2016 ist die Bevölkerungszahl um durchschnittlich jährlich 1,1 Prozent gewachsen. Die Arbeitslosenquote lag Ende 2017 bei 2,9 Prozent. Das Institut der deutschen Wirtschaft, Wirtschaftswoche und Immobilienscout24 haben 70 kreisfreie Städte mit über 100.000 Einwohnern hinsichtlich Wirtschaftsstruktur, Arbeitsmarkt, Immobilien, Forschungsstärke, Industrien der Zukunft und Lebensqualität untersucht. Dabei kam im November 2017 heraus, dass sich Ingolstadt in den vergangenen fünf Jahren am dynamischsten entwickelt haben soll. So hat beispielsweise die Audi AG ihren Hauptsitz in Ingolstadt. Auch Airbus Defence & Space und Media-Saturn sind hier ansässig. Daneben prägen rund 1.500 Handwerksbetriebe mit 7.400 Beschäftigten das Bild. Der Flughafen München ist in 45 Minuten erreichbar.
Das Boardinghouse wird neben dem Designer-Outlet „Ingolstadt-Village“ errichtet.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen von insgesamt rund 9,9 Millionen Euro soll zu 82 Prozent aus dem Abverkauf der Apartments finanziert werden. Für die Finanzierung des Bauvorhabens sind 65 Prozent der geplanten Verkaufserlöse erforderlich. Das bedeutet, dass zunächst der Verkauf zum Großteil erfolgt sein muss, bevor die Baumaßnahmen wesentlich fortschreiten können. Weitere vier Prozent stammen aus Eigenkapital, was aber auch Gesellschafterdarlehen oder weitere Fremdverbindlichkeiten sein könnten. Sechs Prozent werden durch ein Bankdarlehen finanziert. Die Nachrangdarlehen der Anleger stellen acht Prozent der Finanzierung.
Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Bauwerk rechnet mit einem Verkaufserlös von 3.930 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein Teil der Fläche gemeinschaftliches Eigentum bleibt. Der kalkulierte Preis scheint plausibel zu sein. Auf Immonet wurden Mitte Mai 2018 neun neue oder neuwertige Ein-Zimmer-Apartments in Ingolstadt für durchschnittlich 4.600 Euro je Quadratmeter angeboten. Insgesamt will Bauwerk einen Verkaufserlös von rund 12,5 Millionen Euro vor Steuern erzielen. Dem steht ein Gesamtinvestitionsvolumen von rund 9,9 Millionen Euro gegenüber.
Es wurde nichts darüber berichtet, ob und wie sich der Erwerb eines Apartments für die Käufer rechnet. Das ist insofern auch für die potenziellen Nachrangdarlehensgeber wichtig, da über den Verkauf ihre Darlehensforderungen beglichen werden sollen.
Risiken. Es bestehen insbesondere Risiken, die mit dem Bau des Boardinghouse einhergehen. Interessant wären in dieser Hinsicht Angaben zu etwaigen Belastungen von Grund und Boden gewesen. Da es offensichtlich Abbrucharbeiten geben muss, handelt es sich nicht um eine ehemalige „grüne Wiese“. Außerdem ist die Finanzierung des Projekts erst möglich, wenn ein Großteil der Apartments verkauft wurde.
Kosten. Dem Anleger entstehen keine weiteren Kosten. Der Emittent muss an Zinsland für einmalige und laufende Dienstleistungen und die Abwicklung über das Treuhandkonto über die Laufzeit insgesamt 8,72 Prozent des Nachrangdarlehensbetrags bezahlen. Hinzu kommt die Verzinsung der Nachrangdarlehen, die über die Laufzeit insgesamt 13 Prozent ausmacht. Das ergibt in der Summe 21,72 Prozent des Nachrangdarlehensbetrags beziehungsweise 10,86 Prozent pro Jahr, die der Emittent für das Crowddarlehen aufbringen muss.
fondstelegramm-Meinung. Der Standort Ingolstadt ist vielversprechend. Auch die Positionierung der Serviced Apartments neben einem Outlet-Center ist keine schlechte Idee. Angaben zur Bodenbelastung wären wichtig gewesen, denn mit dem Bau wurde noch nicht begonnen und das Grundstück muss offensichtlich bereits einmal bebaut worden sein, da Abrisskosten auf dem Plan stehen. Der Bauträger ist ein sehr kleines Unternehmen, das bislang erst zwei Projekte vollständig realisiert hat. Ein wesentliches Risiko liegt in der Einhaltung der Baukosten und des zeitlichen Projektablaufs. Da das Projekt überwiegend aus den Verkaufserlösen finanziert werden soll, muss zunächst der Verkauf zum überwiegenden Teil abgeschlossen sein, bevor der Bau wesentlich fortschreiten kann. Der Verkaufspreis der Apartments scheint realistisch zu sein. Zu den kalkulierten Apartmentmieten und dem Pächter wurden in den Verkaufsunterlagen jedoch nichts vermittelt.
Neubau eines Boardinghouse an einem wirtschaftlich starken Standort durch einen kleinen, noch jungen Bauträger.
