Analyse: Zinsland – Brünner Straße, Wien
Mezzanin-Kapital für einen Wohnungsneubau in Wien-Florisdorf
Angebot. Über die Plattform Zinsland wird ein unbesichertes, zweckgebundenes Nachrangdarlehen des österreichischen Projektentwicklers Trendhaus angeboten. Das Nachrangdarlehen in Höhe von rund 1,5 Millionen Euro dient der teilweisen Zwischenfinanzierung des Neubaus eines Wohngebäudes in Wien. Es können Darlehen ab 500 Euro gewährt werden. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Das Darlehen soll mit 6,5 Prozent jährlich verzinst werden. Es ist endfällig, hat eine Laufzeit von 2,5 Jahren und endet spätestens am 23. August 2020, der Darlehensnehmer hat die Option, es sechs Monate früher zurückzuzahlen. Tilgt er noch früher muss er dennoch die Zinsen bis sechs Monate vor dem geplanten Laufzeitende zahlen. Verspätete Rückzahlungen sollen mit 9,75 Prozent jährlich verzinst werden.
Crowdinvesting-Plattform. Die 2014 eröffnete Crowdfunding-Plattform Zinsland hat an der Finanzierung von bislang 47 Immobilienprojekten durch die Vermittlung von bisher rund 35,9 Millionen Euro Nachrangkapital mitgewirkt. 6,9 Millionen Euro aus 12 Projekten wurden bisher wieder zurückbezahlt. Ein Darlehensnehmer hat im Herbst 2017 Insolvenz angemeldet, das Verfahren läuft noch.
Projektentwickler. Trendhaus steht in Österreich für Wohnungsneu- und Dachgeschossausbau. Trendhaus deckt alle Segmente der Immobilienentwicklung ab: von der Planung, der Errichtung bis hin zum Verkauf und der Hausverwaltung. Geht man nach der Anzahl der auf der Homepage abgebildeten Teammitglieder, besteht Trendhaus aus sieben Personen. Die 2012 gegründete österreichische Trendhaus-Gruppe hat bislang sieben Projekte realisiert mit einem Umsatzvolumen von rund 59 Millionen Euro. Zwei Projekte (zwei dreigeschossige Neubauten) sind fertiggestellt, zwei weitere befinden sich in der Bauphase. Vier, darunter die Brünner Straße 247, sind in der Planungsphase – so heißt es zumindest auf der Homepage von Trendhaus. Im Exposé für das Nachrangdarlehen vom Februar 2018 wird davon ausgegangen, dass mit dem Bau im April 2018 begonnen wurde.
Darlehensnehmer. Emittent und Darlehensnehmer ist die Brünnerstraße 247 Immo GmbH, mit Sitz in Wien, eine im April 2016, extra für das Bauvorhaben gegründete Gesellschaft. Sie ist mit einem Stammkapital von 35.000 Euro ausgestattet. Eduard Abramov und Juwal Grauss sind die Geschäftsführer des Emittenten.
Projekt. Trendhaus will ein viergeschossiges Gebäude plus Dachgeschoss errichten, mit insgesamt 34 Wohnungen auf 2.397 Quadratmetern Wohnfläche. Zum Objekt gehören 11 Stellplätze. Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 37 und 79 Quadratmetern. Die in den Obergeschossen liegenden Wohnungen sind mit einem Balkon ausgestattet, zu den Wohneinheiten im Erdgeschoss gehört ein kleiner Außenbereich. Die Baugenehmigung wurde im Oktober 2017 erteilt. Mit dem Bau und dem Wohnungsverkauf sollte im April 2018 begonnen werden. Der Wohnungsverkauf soll über den Immobilienmakler REM Immobilienmakler & Co. KG (Remax First) erfolgen. Die Baufertigstellung ist für Juli 2019 geplant.
Standort. Immobilienstandort ist der 21. Gemeindebezirk Wiens, Florisdorf, Bezirksteil Stammersdorf, gelegen in einem Wiener Weinanbaugebiet. In der Nähe des Objekts befindet sich eine Straßenbahnhaltestelle. Die Straße scheint stark befahren zu sein, denn bei einem anderen Neubau in derselben Straße wurden zumindest die Loggien mit Schiebeverglasung gegen den Straßenlärm bestückt.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen soll rund 9,1 Millionen Euro betragen. 78 Prozent davon sollen über Fremdkapital der Raiffeisenbank finanziert werden, 16,5 Prozent sind Mezzanine-Kapital und 5,5 Prozent von Zinsland mal "Eigenkapital" mal "Eigenmittel" genanntes Geld. Es bleibt unklar, ob es sich nicht um ein im Insolvenzfall möglicherweise bevorrechtigt zu bedienendes Gesellschafterdarlehen handelt.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Für 4.250 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 19.900 Euro je Stellplatz will Trendhaus die Immobilie veräußern und damit 10,4 Millionen Euro einnehmen. Das liegt rund 1,3 Millionen Euro über dem Gesamtinvestitionsvolumen, allerdings schmälern die laufenden Zinsen für das Fremdkapital, in nicht genannter Höhe, die Zinsen für das Nachrangdarlehen und die laufenden Kosten für das Nachrangdarlehen den Gewinn vor Steuern. Der kalkulierte Verkaufspreis liegt im Marktbereich. Laut der Internetseite Immopreise.at lagen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen der Größenordnung 51 bis 80 Quadratmeter in Wien Florisdorf im Mai 2018 bei durchschnittlich 4.167 Euro je Quadratmeter. Die Preise über alle Wohnungsgrößen waren von August 2017 bis Februar 2018 von rund 4.400 auf knapp unter 4.200 gefallen.
Risiken. Es wird nicht klar, ob mit dem Bau des Investitionsobjekts pünktlich begonnen wurde. Der Projektentwickler ist ein kleines Unternehmen und hat bislang nur zwei Projekte fertiggestellt. Mit 78 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens ist der Anteil der Fremdfinanzierung durch eine Bank recht hoch. Sollte also irgendetwas unplanmäßig verlaufen, würden zunächst die Bank und erst am Ende die Anlegerinteressen befriedigt werden.
Kosten. Dem Anleger entstehen aus dem Darlehensvertrag keine zusätzlichen Kosten. Einmalige und laufende Kosten für die Crowdfunding-Plattform und die Zahlungsabwicklung über ein Treuhandkonto belaufen sich für den Emittenten auf rund 8 Prozent der Funding-Summe über die geplante Laufzeit. Hinzu kommen Zinsen für die Crowd in Höhe von insgesamt 16,25 Prozent, so dass den Darlehensnehmer das Crowd-Darlehen bei planmäßigem Verlauf 9,7 Prozent pro Jahr kostet.
fondstelegramm-Meinung. Zinsland ist eine etablierte Crowdfunding-Plattform. Der Objektstandort Wien verspricht im Allgemeinen Positives. Die Baugenehmigung liegt vor und die Fremdfinanzierung ist eingedeckt. Den Wohnungsverkauf übernimmt ein gestandenes mittelständisches Maklerbüro. Nicht befriedigend ist die fehlende Information, ob der für April vorgesehene Baubeginn erfolgt ist oder nicht. Der Projektentwickler ist nur ein kleines Unternehmen. Die kalkulierten Verkaufspreise sind erzielbar, wenn die Preise nicht weiter sinken. Der Anteil an Bankdarlehen ist recht hoch, demzufolge auch das Risiko für die nachrangig zu behandelnden Anlegergelder.
Crowdinvesting-Plattform. Die 2014 eröffnete Crowdfunding-Plattform Zinsland hat an der Finanzierung von bislang 47 Immobilienprojekten durch die Vermittlung von bisher rund 35,9 Millionen Euro Nachrangkapital mitgewirkt. 6,9 Millionen Euro aus 12 Projekten wurden bisher wieder zurückbezahlt. Ein Darlehensnehmer hat im Herbst 2017 Insolvenz angemeldet, das Verfahren läuft noch.
Projektentwickler. Trendhaus steht in Österreich für Wohnungsneu- und Dachgeschossausbau. Trendhaus deckt alle Segmente der Immobilienentwicklung ab: von der Planung, der Errichtung bis hin zum Verkauf und der Hausverwaltung. Geht man nach der Anzahl der auf der Homepage abgebildeten Teammitglieder, besteht Trendhaus aus sieben Personen. Die 2012 gegründete österreichische Trendhaus-Gruppe hat bislang sieben Projekte realisiert mit einem Umsatzvolumen von rund 59 Millionen Euro. Zwei Projekte (zwei dreigeschossige Neubauten) sind fertiggestellt, zwei weitere befinden sich in der Bauphase. Vier, darunter die Brünner Straße 247, sind in der Planungsphase – so heißt es zumindest auf der Homepage von Trendhaus. Im Exposé für das Nachrangdarlehen vom Februar 2018 wird davon ausgegangen, dass mit dem Bau im April 2018 begonnen wurde.
Darlehensnehmer. Emittent und Darlehensnehmer ist die Brünnerstraße 247 Immo GmbH, mit Sitz in Wien, eine im April 2016, extra für das Bauvorhaben gegründete Gesellschaft. Sie ist mit einem Stammkapital von 35.000 Euro ausgestattet. Eduard Abramov und Juwal Grauss sind die Geschäftsführer des Emittenten.
Projekt. Trendhaus will ein viergeschossiges Gebäude plus Dachgeschoss errichten, mit insgesamt 34 Wohnungen auf 2.397 Quadratmetern Wohnfläche. Zum Objekt gehören 11 Stellplätze. Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 37 und 79 Quadratmetern. Die in den Obergeschossen liegenden Wohnungen sind mit einem Balkon ausgestattet, zu den Wohneinheiten im Erdgeschoss gehört ein kleiner Außenbereich. Die Baugenehmigung wurde im Oktober 2017 erteilt. Mit dem Bau und dem Wohnungsverkauf sollte im April 2018 begonnen werden. Der Wohnungsverkauf soll über den Immobilienmakler REM Immobilienmakler & Co. KG (Remax First) erfolgen. Die Baufertigstellung ist für Juli 2019 geplant.
Standort. Immobilienstandort ist der 21. Gemeindebezirk Wiens, Florisdorf, Bezirksteil Stammersdorf, gelegen in einem Wiener Weinanbaugebiet. In der Nähe des Objekts befindet sich eine Straßenbahnhaltestelle. Die Straße scheint stark befahren zu sein, denn bei einem anderen Neubau in derselben Straße wurden zumindest die Loggien mit Schiebeverglasung gegen den Straßenlärm bestückt.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen soll rund 9,1 Millionen Euro betragen. 78 Prozent davon sollen über Fremdkapital der Raiffeisenbank finanziert werden, 16,5 Prozent sind Mezzanine-Kapital und 5,5 Prozent von Zinsland mal "Eigenkapital" mal "Eigenmittel" genanntes Geld. Es bleibt unklar, ob es sich nicht um ein im Insolvenzfall möglicherweise bevorrechtigt zu bedienendes Gesellschafterdarlehen handelt.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Für 4.250 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 19.900 Euro je Stellplatz will Trendhaus die Immobilie veräußern und damit 10,4 Millionen Euro einnehmen. Das liegt rund 1,3 Millionen Euro über dem Gesamtinvestitionsvolumen, allerdings schmälern die laufenden Zinsen für das Fremdkapital, in nicht genannter Höhe, die Zinsen für das Nachrangdarlehen und die laufenden Kosten für das Nachrangdarlehen den Gewinn vor Steuern. Der kalkulierte Verkaufspreis liegt im Marktbereich. Laut der Internetseite Immopreise.at lagen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen der Größenordnung 51 bis 80 Quadratmeter in Wien Florisdorf im Mai 2018 bei durchschnittlich 4.167 Euro je Quadratmeter. Die Preise über alle Wohnungsgrößen waren von August 2017 bis Februar 2018 von rund 4.400 auf knapp unter 4.200 gefallen.
Risiken. Es wird nicht klar, ob mit dem Bau des Investitionsobjekts pünktlich begonnen wurde. Der Projektentwickler ist ein kleines Unternehmen und hat bislang nur zwei Projekte fertiggestellt. Mit 78 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens ist der Anteil der Fremdfinanzierung durch eine Bank recht hoch. Sollte also irgendetwas unplanmäßig verlaufen, würden zunächst die Bank und erst am Ende die Anlegerinteressen befriedigt werden.
Kosten. Dem Anleger entstehen aus dem Darlehensvertrag keine zusätzlichen Kosten. Einmalige und laufende Kosten für die Crowdfunding-Plattform und die Zahlungsabwicklung über ein Treuhandkonto belaufen sich für den Emittenten auf rund 8 Prozent der Funding-Summe über die geplante Laufzeit. Hinzu kommen Zinsen für die Crowd in Höhe von insgesamt 16,25 Prozent, so dass den Darlehensnehmer das Crowd-Darlehen bei planmäßigem Verlauf 9,7 Prozent pro Jahr kostet.
fondstelegramm-Meinung. Zinsland ist eine etablierte Crowdfunding-Plattform. Der Objektstandort Wien verspricht im Allgemeinen Positives. Die Baugenehmigung liegt vor und die Fremdfinanzierung ist eingedeckt. Den Wohnungsverkauf übernimmt ein gestandenes mittelständisches Maklerbüro. Nicht befriedigend ist die fehlende Information, ob der für April vorgesehene Baubeginn erfolgt ist oder nicht. Der Projektentwickler ist nur ein kleines Unternehmen. Die kalkulierten Verkaufspreise sind erzielbar, wenn die Preise nicht weiter sinken. Der Anteil an Bankdarlehen ist recht hoch, demzufolge auch das Risiko für die nachrangig zu behandelnden Anlegergelder.
Die knapp bemessene Gewinnspanne und der hohe Fremdkapitalanteil lassen wenig Spielraum für Unvorhergesehnes. Da wäre mehr Erfahrung des Darlehensnehmers wünschenswert.
