Analyse: Zinsland – Cube 4 You
Erfahrenes Projektentwicklungs- und Bauunternehmen
Angebot. Der Emittent, die Harfid Am Sonnenhang GmbH, bietet unbesicherte Nachrangdarlehen über insgesamt 800.000 Euro an. Die Gelder fließen in den Bau von vier Wohnhäusern mit insgesamt 37 Eigentumswohnungen im nordrein-westfälischen Mettmann. Ab 500 Euro können Anleger Darlehen gewähren. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Darlehen sollen mit 6,5 Prozent jährlich verzinst werden. Zinsen und Tilgung sind endfällig. Die Vermögensanlage läuft bis zum 30. April 2021. Der Emittent darf sie zum 30. Januar 2021 vorzeitig kündigen, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigungen zu leisten sind.
Projektentwickler. Die im Dezember 2016 gegründete Harfid Am Sonnenhang GmbH verfügt über ein Stammkapital von 25.000 Euro. Sie gehört zum Familienunternehmen Harfid Holding GmbH, das 2008 von Harfid Hadrovic gegründet wurde. Die Harfid-Unternehmensgruppe entwickelt Immobilienprojekte und errichtet die Objekte selbst. Das Unternehmen ist auch für Dritte als Generalunternehmer tätig. Harfid übernimmt auch den Vertrieb der von ihr realisierten Objekte. Die Firma will zukünftig ein eigenes Immobilien- und Facility-Management aufbauen. Die Unternehmensgruppe beschäftigt rund 200 Mitarbeiter. Gründer und Geschäftsführer, Harfid Hadrovic, ist gelernter Spezialhochbaufacharbeiter und hat einen Bachelor und Master in Bauwissenschaften.
Creditreform hat die Harfid GmbH im November 2018 mit 194 „sehr gute Bonität“ bewertet. Die Harfid Hochbau GmbH hat sie im Juni 2017 mit 252 „mittlere Bonität“ eingeschätzt und die Harfid Service GmbH mit 245 „gute Bonität“(100: ausgezeichnete Bonität bis 600 harte Negativmerkmale). Das Geschäftsjahr 2017 beendete die Harfid Holding GmbH mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von rund 45.000 Euro (im Vorjahr lag der Fehlbetrag bei rund 5.000 Euro), bei einer Bilanzsumme von rund 4,3 Millionen Euro (rund 71.000 Euro in 2016). Die Eigenkapitalquote lag bei nur 0,5 Prozent. Die Harfid GmbH, erwirtschaftete 2017 einen Jahresüberschuss von rund 1,6 Millionen Euro (im Vorjahr 667.000 Euro), bei einer Bilanzsumme von rund 52,1 Millionen Euro (26,4 Millionen Euro in 2016). Ihre Eigenkapitalquote lag bei 6,2 Prozent. Die Harfid Hochbau GmbH erarbeitete 2017 einen Jahresüberschuss von rund 166.000 Euro (Fehlbetrag von 29.000 Euro in 2016), bei einer Bilanzsumme von rund 1,5 Millionen Euro (285.000 Euro im Vorjahr). Die Eigenkapitalquote lag bei 13,8 Prozent.
Seit 2008 hat die Unternehmensgruppe 47 Projekte in den Bereichen: Hochbau, Wohnungsbau, Warenhaus, Geschäftsbau und Ingenieurbau realisiert. Harfid ist derzeit an 12 Projektgesellschaften beteiligt.
Projekt. Harfid will vier 2- bis 3-geschossige Häuser mit Dachgeschoss errichten, mit 37 hochwertigen Wohnungen, die zwischen 65 und 145 Quadratmeter groß sind. Die Wohnfläche soll insgesamt 3.303 Quadratmeter umfassen. Im Wohn-, Schlaf- und Eingangsbereich wird Parkett verlegt. Zu jeder Wohnung gehören ein Kellerraum und Fahrradstellplätze. Die Häuser sind mit einem Aufzug ausgestattet. Zum Objekt gehören 42 Tiefgaragenplätze.
Die Baugenehmigung liegt vor. Mit den Bauarbeiten wurde im April 2019 begonnen. Die Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2020 vorgesehen. Mit dem Wohnungsverkauf wurde noch nicht begonnen.
Standort. Mettmann gehört zu Nordrhein-Westfalen und hat rund 39.000 Einwohner. Die Bertelsmann-Stiftung geht davon aus, dass die Bevölkerungszahl in Mettmann bis 2030 auf 34.930 sinken wird. Bis nach Düsseldorf (Hauptbahnhof) sind es vom Objekt aus 17 Kilometer, bis nach Wuppertal (Hauptbahnhof) 16 Kilometer. Das Baugrundstück liegt Am Sonnenhang, in einem Wohngebiet mit alten Einfamilienhäusern. Der Bahnhof Mettmann ist 5 Kilometer beziehungsweise 8 Fahrminuten entfernt.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen liegt bei rund 10,9 Millionen Euro. Davon sollen 45 Prozent aus Bankdarlehen finanziert werden. Darlehensgeber ist die Stadt-Sparkasse Langenfeld. 44 Prozent sollen Verkaufserlöse, die gemäß MaBVO gezahlt werden, decken. 7 Prozent werden durch das Mezzanine-Darlehen der Anleger gestellt. 4 Prozent sind Eigenkapital. Ob es sich dabei um weitere Finanzierungsbausteine Dritter handelt, was wesentlich ist für die Reihenfolge zu bedienender Ansprüche im Haftungsfall, ist nicht klar.
91 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens soll für die Immobilie einschließlich Erwerbs- und Baunebenkosten ausgegeben werden. 6 Prozent sind Finanzierungskosten. 3 Prozent entfallen auf Vertriebskosten.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Um das Gesamtinvestitionsvolumen zu decken, müssten Verkaufspreise von rund 3.300 Euro je Quadratmeter erzielt werden. Kalkuliert wurden Gesamterlöse in Höhe von 13,8 Millionen Euro, das sind rund 4.200 Euro je Quadratmeter. Die Kaufpreisvorstellungen sind realistisch. Über die Internetplattform Immobiliencsout24 werden derzeit in Mettmann und den zum Kreis gehörenden Orten Ratingen und Haan insgesamt 35 neue Eigentumswohnungen offeriert, zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von rund 4.100 Euro je Quadratmeter. Darunter befinden sich sechs größere Neubauprojekte, bei denen die durchschnittlichen Kaufpreisangebote zwischen 3.800 und 4.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche liegen.
Risiken. Der Emittent unterliegt den typischen Bauherrenrisiken. Zudem muss er die Eigentumswohnungen zum kalkulierten Preis verkaufen. Die Darlehen der Anleger sind nachrangig gegenüber anderen Verbindlichkeiten des Emittenten.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Es liegen keine Risikobegrenzungsmaßnahmen vor.
Kosten. Anleger brauchen keine weiteren Kosten tragen. Der Emittent muss über die 1,7 Jahre Laufzeit der Vermögensanlage insgesamt 7,9 Prozent des Emissionsvolumens an Zinsland zahlen, weitere 11,1 Prozent an die Anleger. Das sind insgesamt 19 Prozent beziehungsweise 11,1 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. Positiv ist die hohe Transparenz des Projektentwicklers zu bewerten, die er mit seiner aussagekräftigen Homepage an den Tag legt. Harfid ist nicht nur ein erfahrener Projektentwickler, sondern auch ein gestandenes Bauunternehmen, das bereits zahlreiche Bauprojekte realisiert hat. Gut ist auch, dass die Baugenehmigung vorliegt und der Emittent bereits mit dem Bau begonnen hat. Der Standort ist ein alt eingesessenes Wohngebiet. Allerdings ist die Bevölkerungsprognose für Mettmann rückläufig. Die Kaufpreise wurden mit einem ordentlichen Puffer zum Gesamtinvestitionsvolumen kalkuliert und liegen auf derzeitigem Marktniveau. Da ein Großteil der Finanzierung aus Mitteln erfolgter Wohnungsverkäufe stammen soll, ist der frühzeitige Verkauf der Wohnungen nicht unwesentlicher Erfolgsfaktor. In anderen Hafid-Projekten waren auch schon mal alle Wohnungen vor Baubeginn verkauft.
Projektentwickler. Die im Dezember 2016 gegründete Harfid Am Sonnenhang GmbH verfügt über ein Stammkapital von 25.000 Euro. Sie gehört zum Familienunternehmen Harfid Holding GmbH, das 2008 von Harfid Hadrovic gegründet wurde. Die Harfid-Unternehmensgruppe entwickelt Immobilienprojekte und errichtet die Objekte selbst. Das Unternehmen ist auch für Dritte als Generalunternehmer tätig. Harfid übernimmt auch den Vertrieb der von ihr realisierten Objekte. Die Firma will zukünftig ein eigenes Immobilien- und Facility-Management aufbauen. Die Unternehmensgruppe beschäftigt rund 200 Mitarbeiter. Gründer und Geschäftsführer, Harfid Hadrovic, ist gelernter Spezialhochbaufacharbeiter und hat einen Bachelor und Master in Bauwissenschaften.
Creditreform hat die Harfid GmbH im November 2018 mit 194 „sehr gute Bonität“ bewertet. Die Harfid Hochbau GmbH hat sie im Juni 2017 mit 252 „mittlere Bonität“ eingeschätzt und die Harfid Service GmbH mit 245 „gute Bonität“(100: ausgezeichnete Bonität bis 600 harte Negativmerkmale). Das Geschäftsjahr 2017 beendete die Harfid Holding GmbH mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von rund 45.000 Euro (im Vorjahr lag der Fehlbetrag bei rund 5.000 Euro), bei einer Bilanzsumme von rund 4,3 Millionen Euro (rund 71.000 Euro in 2016). Die Eigenkapitalquote lag bei nur 0,5 Prozent. Die Harfid GmbH, erwirtschaftete 2017 einen Jahresüberschuss von rund 1,6 Millionen Euro (im Vorjahr 667.000 Euro), bei einer Bilanzsumme von rund 52,1 Millionen Euro (26,4 Millionen Euro in 2016). Ihre Eigenkapitalquote lag bei 6,2 Prozent. Die Harfid Hochbau GmbH erarbeitete 2017 einen Jahresüberschuss von rund 166.000 Euro (Fehlbetrag von 29.000 Euro in 2016), bei einer Bilanzsumme von rund 1,5 Millionen Euro (285.000 Euro im Vorjahr). Die Eigenkapitalquote lag bei 13,8 Prozent.
Seit 2008 hat die Unternehmensgruppe 47 Projekte in den Bereichen: Hochbau, Wohnungsbau, Warenhaus, Geschäftsbau und Ingenieurbau realisiert. Harfid ist derzeit an 12 Projektgesellschaften beteiligt.
Projekt. Harfid will vier 2- bis 3-geschossige Häuser mit Dachgeschoss errichten, mit 37 hochwertigen Wohnungen, die zwischen 65 und 145 Quadratmeter groß sind. Die Wohnfläche soll insgesamt 3.303 Quadratmeter umfassen. Im Wohn-, Schlaf- und Eingangsbereich wird Parkett verlegt. Zu jeder Wohnung gehören ein Kellerraum und Fahrradstellplätze. Die Häuser sind mit einem Aufzug ausgestattet. Zum Objekt gehören 42 Tiefgaragenplätze.
Die Baugenehmigung liegt vor. Mit den Bauarbeiten wurde im April 2019 begonnen. Die Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2020 vorgesehen. Mit dem Wohnungsverkauf wurde noch nicht begonnen.
Standort. Mettmann gehört zu Nordrhein-Westfalen und hat rund 39.000 Einwohner. Die Bertelsmann-Stiftung geht davon aus, dass die Bevölkerungszahl in Mettmann bis 2030 auf 34.930 sinken wird. Bis nach Düsseldorf (Hauptbahnhof) sind es vom Objekt aus 17 Kilometer, bis nach Wuppertal (Hauptbahnhof) 16 Kilometer. Das Baugrundstück liegt Am Sonnenhang, in einem Wohngebiet mit alten Einfamilienhäusern. Der Bahnhof Mettmann ist 5 Kilometer beziehungsweise 8 Fahrminuten entfernt.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen liegt bei rund 10,9 Millionen Euro. Davon sollen 45 Prozent aus Bankdarlehen finanziert werden. Darlehensgeber ist die Stadt-Sparkasse Langenfeld. 44 Prozent sollen Verkaufserlöse, die gemäß MaBVO gezahlt werden, decken. 7 Prozent werden durch das Mezzanine-Darlehen der Anleger gestellt. 4 Prozent sind Eigenkapital. Ob es sich dabei um weitere Finanzierungsbausteine Dritter handelt, was wesentlich ist für die Reihenfolge zu bedienender Ansprüche im Haftungsfall, ist nicht klar.
91 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens soll für die Immobilie einschließlich Erwerbs- und Baunebenkosten ausgegeben werden. 6 Prozent sind Finanzierungskosten. 3 Prozent entfallen auf Vertriebskosten.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Um das Gesamtinvestitionsvolumen zu decken, müssten Verkaufspreise von rund 3.300 Euro je Quadratmeter erzielt werden. Kalkuliert wurden Gesamterlöse in Höhe von 13,8 Millionen Euro, das sind rund 4.200 Euro je Quadratmeter. Die Kaufpreisvorstellungen sind realistisch. Über die Internetplattform Immobiliencsout24 werden derzeit in Mettmann und den zum Kreis gehörenden Orten Ratingen und Haan insgesamt 35 neue Eigentumswohnungen offeriert, zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von rund 4.100 Euro je Quadratmeter. Darunter befinden sich sechs größere Neubauprojekte, bei denen die durchschnittlichen Kaufpreisangebote zwischen 3.800 und 4.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche liegen.
Risiken. Der Emittent unterliegt den typischen Bauherrenrisiken. Zudem muss er die Eigentumswohnungen zum kalkulierten Preis verkaufen. Die Darlehen der Anleger sind nachrangig gegenüber anderen Verbindlichkeiten des Emittenten.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Es liegen keine Risikobegrenzungsmaßnahmen vor.
Kosten. Anleger brauchen keine weiteren Kosten tragen. Der Emittent muss über die 1,7 Jahre Laufzeit der Vermögensanlage insgesamt 7,9 Prozent des Emissionsvolumens an Zinsland zahlen, weitere 11,1 Prozent an die Anleger. Das sind insgesamt 19 Prozent beziehungsweise 11,1 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. Positiv ist die hohe Transparenz des Projektentwicklers zu bewerten, die er mit seiner aussagekräftigen Homepage an den Tag legt. Harfid ist nicht nur ein erfahrener Projektentwickler, sondern auch ein gestandenes Bauunternehmen, das bereits zahlreiche Bauprojekte realisiert hat. Gut ist auch, dass die Baugenehmigung vorliegt und der Emittent bereits mit dem Bau begonnen hat. Der Standort ist ein alt eingesessenes Wohngebiet. Allerdings ist die Bevölkerungsprognose für Mettmann rückläufig. Die Kaufpreise wurden mit einem ordentlichen Puffer zum Gesamtinvestitionsvolumen kalkuliert und liegen auf derzeitigem Marktniveau. Da ein Großteil der Finanzierung aus Mitteln erfolgter Wohnungsverkäufe stammen soll, ist der frühzeitige Verkauf der Wohnungen nicht unwesentlicher Erfolgsfaktor. In anderen Hafid-Projekten waren auch schon mal alle Wohnungen vor Baubeginn verkauft.
Das Angebot scheint plausibel.
