Analyse: Zinsland – Haus am See, Tecklenburg
Wohnbauprojekt: Vorne See und Bäume, hinten Marktplatz, Altstadt – und Verflechtungen
Angebot. Während das vorausgegangene Projekt von Zinsland, "live green", das alte Rathaus von Moers in Wohnraum umbaut, wird beim Projekt "Haus am See" auf dem Parkplatz des früheren Rathauses ein Wohnhaus errichtet. Zur Ergänzung der Finanzierung der Projektkosten in Höhe von 3,35 Millionen Euro begibt die Projektgesellschaft ein Nachrangdarlehen bis 500.000 Euro, das ab 500 Euro gezeichnet werden kann. Die vorgesehene Laufzeit beträgt 17 Monate. Der Rückzahlungstermin ist am 1. Juli 2018. Er kann aber nach Ermessen der Darlehensnehmerin innerhalb eines Fensters von sechs Monaten davor und danach zu denselben Zins-Konditionen, nämlich 7 Prozent pro Jahr, gewählt werden. Außerhalb dieses Fenster gilt für frühere Rückzahlungen, dass das Darlehen gleichwohl bis zum Beginn des Rückzahlungsfensters verzinst wird, für Rückzahlungstermine nach dem Zeitfenster gilt ein auf 10,5 Prozent erhöhter Zinssatz, so dass sich in beiden Fällen eine höhere Rendite ergeben würde. Während die Darlehensnehmerin jederzeit kündigen kann, steht dem Darlehensgeber kein Kündigungsrecht zu. Zins und Tilgung sind endfällig.
Crowdinvesting-Plattform. Die Plattform Zinsland wurde Ende 2014 gegründet, Träger ist die dafür gegründete Civum GmbH in Hamburg. Firmengründer Moritz Eversmann und Carl-Friedrich von Stechow gehören auch zur Vivum GmbH, einem Hamburger Immobilienfinanzierer und Fondsanbieter. Seit vergangenem Jahr hat Zinsland rund 10 Millionen Euro Mezzaninekapital für 16 Projekte akquiriert, ein erstes Projekt – ebenfalls mit Projektentwickler Tecklenburg – wurde planmäßig ausbezahlt. Die Vivum GmbH ist seit gut zehn Jahren am Markt und hat über bisher vier Fonds für 20 Projekte mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 535 Millionen Euro 77 Millionen Euro Eigen- oder Mezzaninekapital bei vermögenden Privatanlegern und Family Offices platziert. Mit dem Projektentwickler Tecklenburg ist es das inzwischen sechste Zinsland-Projekt.
Projektentwickler. Das Immobilienprojekt wird von der bereits im Jahr 1878 gegründeten Tecklenburg GmbH begleitet. Tecklenburg ist ein mittelständisches Familienunternehmen aus Nordrhein-Westfalen mit rund 100 Mitarbeitern. Der regionale Fokus liegt im Raum Düsseldorf und den umliegenden Zentren. In den Jahren 2011 bis 2015 wurden 24 Projekte mit einem Volumen von 115 Millionen Euro realisiert. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2015 weist ein Eigenkapital von rund 5,9 Millionen Euro und Verbindlichkeiten von knapp 23 Millionen Euro aus.
Darlehensnehmer. Darlehensnehmer ist die im Jahr 2013 gegründete Projektgesellschaft WEBAG Generalbaugesellschaft mbH. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2015 weist ein gezeichnetes Kapital von 25.000 Euro, einen Verlustvortrag von knapp 19.000 Euro und Verbindlichkeiten von 3,4 Millionen Euro aus. Hauptanteilseigner der WEBAG ist die Tecklenburg GmbH. Die WEBAG hat kürzlich – ebenfalls bei Zinsland – ein Crowddarlehen über 1,5 Millionen Euro eingeworben. Damit soll das Bauvorhaben finanziert werden, das aus dem gegenüber liegenden ehemaligen Rathaus Wohnraum macht. Zwar steht im Darlehensvertrag, dass die für das Projekt "Haus am See" eingeworbenen Mittel auch nur dafür verwendet werden dürfen. Ob es jedoch trotzdem zu einer wechselseitigen Querfinanzierung beider Projekte kommt, erschließt sich dem Investor nicht.
Projekt. Beim “Haus am See“ handelt es sich um den zweiten Bauabschnitt des Projekts „live green“, das die Tecklenburg GmbH ebenfalls über die Projektgesellschaft WEBAG Generalbaugesellschaft mbH entwickelt. Auf dem Parkplatz des ehemaligen Rathauses, direkt am Moerser Schlosspark gelegen, entsteht ein Neubau mit 9 Eigentumswohnungen. Die Wohnungen sind zwischen 95 und 125 Quadratmeter groß. Der Bau einer Tiefgarage ist ebenfalls vorgesehen. Die Baugenehmigung wurde bereits erteilt, der Vertrieb der Wohnungen hat begonnen, zwei sind zu Beginn der Fundingphase bereits verkauft, eine weitere reserviert.
Standort. Das nordrhein-westfälische Moers liegt im westlichen Ruhrgebiet und grenzt direkt an Duisburg, gehört aber auch noch zum Düsseldorfer Einzugsgebiet. Die überregionale Verkehrsanbindung zu Wasser, zu Lande und in der Luft ist perfekt, der Flughafen Düsseldorf ist 25 Autominuten entfernt. Die Immobilie liegt direkt am Schlosspark. Die Altstadt mit Markt und allen anderen Versorgungsmöglichkeiten ist fußläufig entfernt. Der Wohnwert der Einheiten, einerseits zentral gelegen andererseits mit Blick auf den Moersbach Stadtgraben, dem See im Schlosspark, dürfte sehr hoch sein.
Finanzierung. Das geplante Gesamtvolumen des Projekts in Höhe von 3,35 Millionen Euro soll zu 70 Prozent aus Verkaufserlösen kommen. Gemäß MaBV müssen die Erwerber der Wohnungen je nach Baufortschritt Teilzahlungen leisten. Der Rest des Investitionsvolumens teilt sich hälftig auf in 15 Prozent Eigenkapital und 15 Prozent Crowddarlehen. Die Kalkulation geht von einem erzielbaren Erlös durch den Verkauf der Flächen und PkW-Stellplätze in Höhe von 4,82 Millionen Euro aus.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Verläuft der Verkauf wie geplant, ergäbe sich ein Projektgewinn von phantastischen 44 Prozent, ein großer Puffer. Kalkulationsgrundlage dafür ist jedoch ein angenommener Quadratmeterpreis von durchschnittlich 4.535 Euro. Informationsportale wie etwa wohnungsboerse.net errechnen Anfang 2017 für Moers einen durchschnittlichen Kaufpreis für Wohneigentum in Höhe von 2.350 Euro je Quadratmeter. Das ist etwas mehr als die Hälfte. Berücksichtigen muss man freilich, dass es sich um einen Neubau handelt und die Lage wirklich außerordentlich ist. Anders als in den deutschen Ballungszentren haben sich die Preise in Moers in den vergangenen Jahren jedoch seitwärts entwickelt, so dass die 2.000 Euro Mehrpreis pro Quadratmeter das unternehmerische Upside-Potenzial ausmachen, das in Ausstattung und Lage der Wohnungen steckt. Break-even erzielt das Projekt bei einem Quadratmeterpreis von 3.150 Euro.
Risiken. Die wesentlichen Risiken bei Projektentwicklungen dieser Art sind neben Planungsfehlern ungeplante Kostensteigerungen, Bauzeitverzögerungen, Mindereinnahmen durch Abweichungen vom kalkulierten Verkaufspreis und Liquiditätsengpässe, die sich etwa durch einen zu schleppend verlaufenden Abverkauf der Wohnungen ergeben können. Zudem handelt es sich hier um ein "qualifiziertes" Nachrangdarlehen, das heißt, dass Tilgungs- und Verzinsungsansprüche dann nicht geltend gemacht werden können, wenn ihre Geltendmachung einen Insolvenz- oder Überschuldungstatbestand schaffen würde. Kommt es dennoch zu einer Insolvenz des Darlehensnehmers, müssen zuerst die Forderungen nicht nachrangiger Gläubiger bedient werden, hier also in erster Linie die Baugewerke. Aufgrund des eigenkapitalähnlichen Charakters des qualifizierten Nachrangdarlehens ist sein Totalverlust möglich. Ein weiteres Risiko besteht in der unzureichenden Abgrenzung zum Bauprojekt "live green".
Kosten. Für den Abschluss des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger keine zusätzlichen Kosten. Der Darlehensnehmer zahlt aus demn Mitteln dieses Darlehens eine Treuhandgebühr in Höhe von 10.286 Euro und eine einmalige Vermittlungs- beziehungsweise Abwicklungsgebühr in Höhe von 3 Prozent des Darlehensbetrags an Zinsland. Eine laufende Managementgebühr schlägt mit 0,9 Prozent pro Jahr zu Buche. Die Projektgesellschaft kostet folglich das Crowd-Darlehen – einen planmäßigen Verlauf unterstellt – rund 16 Prozent Prozent.
fondstelegramm-Meinung. Die Lage der Immobilie ist absolut überzeugend: Vorne Blick auf den Schlosspark mit See und Bäumen, hinten Altstadt, Fußgängerzone, Markttreiben. Die Erfahrung des Projektentwicklers Tecklenburg ist groß, ebenso ihr finanzielles Eigenengagement. So könnte man eigentlich grünes Licht geben. Allerdings bekommt der Investor keine Information darüber, wie dieses Bauvorhaben von dem Bauvorhaben "live green" finanziell abgegrenzt wird. Freilich sieht der Darlehensvertrag eine Zweckbindung der Mittel vor, es werden jedoch zwei sehr unterschiedliche Bauvorhaben aus demselben Topf der Projektentwicklungsgesellschaft finanziert. Bedarfsweise Querfinanzierungen, die die Risiken des einen Projekts auf den Schultern auch der Finanziers des anderen Projekts abladen, sind nicht ausgeschlossen.
Crowdinvesting-Plattform. Die Plattform Zinsland wurde Ende 2014 gegründet, Träger ist die dafür gegründete Civum GmbH in Hamburg. Firmengründer Moritz Eversmann und Carl-Friedrich von Stechow gehören auch zur Vivum GmbH, einem Hamburger Immobilienfinanzierer und Fondsanbieter. Seit vergangenem Jahr hat Zinsland rund 10 Millionen Euro Mezzaninekapital für 16 Projekte akquiriert, ein erstes Projekt – ebenfalls mit Projektentwickler Tecklenburg – wurde planmäßig ausbezahlt. Die Vivum GmbH ist seit gut zehn Jahren am Markt und hat über bisher vier Fonds für 20 Projekte mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 535 Millionen Euro 77 Millionen Euro Eigen- oder Mezzaninekapital bei vermögenden Privatanlegern und Family Offices platziert. Mit dem Projektentwickler Tecklenburg ist es das inzwischen sechste Zinsland-Projekt.
Projektentwickler. Das Immobilienprojekt wird von der bereits im Jahr 1878 gegründeten Tecklenburg GmbH begleitet. Tecklenburg ist ein mittelständisches Familienunternehmen aus Nordrhein-Westfalen mit rund 100 Mitarbeitern. Der regionale Fokus liegt im Raum Düsseldorf und den umliegenden Zentren. In den Jahren 2011 bis 2015 wurden 24 Projekte mit einem Volumen von 115 Millionen Euro realisiert. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2015 weist ein Eigenkapital von rund 5,9 Millionen Euro und Verbindlichkeiten von knapp 23 Millionen Euro aus.
Darlehensnehmer. Darlehensnehmer ist die im Jahr 2013 gegründete Projektgesellschaft WEBAG Generalbaugesellschaft mbH. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2015 weist ein gezeichnetes Kapital von 25.000 Euro, einen Verlustvortrag von knapp 19.000 Euro und Verbindlichkeiten von 3,4 Millionen Euro aus. Hauptanteilseigner der WEBAG ist die Tecklenburg GmbH. Die WEBAG hat kürzlich – ebenfalls bei Zinsland – ein Crowddarlehen über 1,5 Millionen Euro eingeworben. Damit soll das Bauvorhaben finanziert werden, das aus dem gegenüber liegenden ehemaligen Rathaus Wohnraum macht. Zwar steht im Darlehensvertrag, dass die für das Projekt "Haus am See" eingeworbenen Mittel auch nur dafür verwendet werden dürfen. Ob es jedoch trotzdem zu einer wechselseitigen Querfinanzierung beider Projekte kommt, erschließt sich dem Investor nicht.
Projekt. Beim “Haus am See“ handelt es sich um den zweiten Bauabschnitt des Projekts „live green“, das die Tecklenburg GmbH ebenfalls über die Projektgesellschaft WEBAG Generalbaugesellschaft mbH entwickelt. Auf dem Parkplatz des ehemaligen Rathauses, direkt am Moerser Schlosspark gelegen, entsteht ein Neubau mit 9 Eigentumswohnungen. Die Wohnungen sind zwischen 95 und 125 Quadratmeter groß. Der Bau einer Tiefgarage ist ebenfalls vorgesehen. Die Baugenehmigung wurde bereits erteilt, der Vertrieb der Wohnungen hat begonnen, zwei sind zu Beginn der Fundingphase bereits verkauft, eine weitere reserviert.
Standort. Das nordrhein-westfälische Moers liegt im westlichen Ruhrgebiet und grenzt direkt an Duisburg, gehört aber auch noch zum Düsseldorfer Einzugsgebiet. Die überregionale Verkehrsanbindung zu Wasser, zu Lande und in der Luft ist perfekt, der Flughafen Düsseldorf ist 25 Autominuten entfernt. Die Immobilie liegt direkt am Schlosspark. Die Altstadt mit Markt und allen anderen Versorgungsmöglichkeiten ist fußläufig entfernt. Der Wohnwert der Einheiten, einerseits zentral gelegen andererseits mit Blick auf den Moersbach Stadtgraben, dem See im Schlosspark, dürfte sehr hoch sein.
Finanzierung. Das geplante Gesamtvolumen des Projekts in Höhe von 3,35 Millionen Euro soll zu 70 Prozent aus Verkaufserlösen kommen. Gemäß MaBV müssen die Erwerber der Wohnungen je nach Baufortschritt Teilzahlungen leisten. Der Rest des Investitionsvolumens teilt sich hälftig auf in 15 Prozent Eigenkapital und 15 Prozent Crowddarlehen. Die Kalkulation geht von einem erzielbaren Erlös durch den Verkauf der Flächen und PkW-Stellplätze in Höhe von 4,82 Millionen Euro aus.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Verläuft der Verkauf wie geplant, ergäbe sich ein Projektgewinn von phantastischen 44 Prozent, ein großer Puffer. Kalkulationsgrundlage dafür ist jedoch ein angenommener Quadratmeterpreis von durchschnittlich 4.535 Euro. Informationsportale wie etwa wohnungsboerse.net errechnen Anfang 2017 für Moers einen durchschnittlichen Kaufpreis für Wohneigentum in Höhe von 2.350 Euro je Quadratmeter. Das ist etwas mehr als die Hälfte. Berücksichtigen muss man freilich, dass es sich um einen Neubau handelt und die Lage wirklich außerordentlich ist. Anders als in den deutschen Ballungszentren haben sich die Preise in Moers in den vergangenen Jahren jedoch seitwärts entwickelt, so dass die 2.000 Euro Mehrpreis pro Quadratmeter das unternehmerische Upside-Potenzial ausmachen, das in Ausstattung und Lage der Wohnungen steckt. Break-even erzielt das Projekt bei einem Quadratmeterpreis von 3.150 Euro.
Risiken. Die wesentlichen Risiken bei Projektentwicklungen dieser Art sind neben Planungsfehlern ungeplante Kostensteigerungen, Bauzeitverzögerungen, Mindereinnahmen durch Abweichungen vom kalkulierten Verkaufspreis und Liquiditätsengpässe, die sich etwa durch einen zu schleppend verlaufenden Abverkauf der Wohnungen ergeben können. Zudem handelt es sich hier um ein "qualifiziertes" Nachrangdarlehen, das heißt, dass Tilgungs- und Verzinsungsansprüche dann nicht geltend gemacht werden können, wenn ihre Geltendmachung einen Insolvenz- oder Überschuldungstatbestand schaffen würde. Kommt es dennoch zu einer Insolvenz des Darlehensnehmers, müssen zuerst die Forderungen nicht nachrangiger Gläubiger bedient werden, hier also in erster Linie die Baugewerke. Aufgrund des eigenkapitalähnlichen Charakters des qualifizierten Nachrangdarlehens ist sein Totalverlust möglich. Ein weiteres Risiko besteht in der unzureichenden Abgrenzung zum Bauprojekt "live green".
Kosten. Für den Abschluss des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger keine zusätzlichen Kosten. Der Darlehensnehmer zahlt aus demn Mitteln dieses Darlehens eine Treuhandgebühr in Höhe von 10.286 Euro und eine einmalige Vermittlungs- beziehungsweise Abwicklungsgebühr in Höhe von 3 Prozent des Darlehensbetrags an Zinsland. Eine laufende Managementgebühr schlägt mit 0,9 Prozent pro Jahr zu Buche. Die Projektgesellschaft kostet folglich das Crowd-Darlehen – einen planmäßigen Verlauf unterstellt – rund 16 Prozent Prozent.
fondstelegramm-Meinung. Die Lage der Immobilie ist absolut überzeugend: Vorne Blick auf den Schlosspark mit See und Bäumen, hinten Altstadt, Fußgängerzone, Markttreiben. Die Erfahrung des Projektentwicklers Tecklenburg ist groß, ebenso ihr finanzielles Eigenengagement. So könnte man eigentlich grünes Licht geben. Allerdings bekommt der Investor keine Information darüber, wie dieses Bauvorhaben von dem Bauvorhaben "live green" finanziell abgegrenzt wird. Freilich sieht der Darlehensvertrag eine Zweckbindung der Mittel vor, es werden jedoch zwei sehr unterschiedliche Bauvorhaben aus demselben Topf der Projektentwicklungsgesellschaft finanziert. Bedarfsweise Querfinanzierungen, die die Risiken des einen Projekts auf den Schultern auch der Finanziers des anderen Projekts abladen, sind nicht ausgeschlossen.
