Analyse: Zinsland – Neutor Arkaden
Gewerbekomplex in der City Emdens
Angebot. Die LRD Emden GmbH & Co. KG begibt eine Anleihe über 2 Millionen Euro. Die Anlegergelder dienen der teilweisen Finanzierung des Neubaus eines Gewerbekomplexes in Emden. Der Nennbetrag jeder Schuldverschreibung beträgt 1.000 Euro. Die Schuldverschreibungen sollen mit 6,5 Prozent jährlich verzinst werden. Zinsen und Tilgung sind endfällig und sollen aus dem Verkauf der Immobilie erbracht werden. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Anleihe endet am 31. Juli 2021. Ab dem 30. November 2020 kann der Emittent die Schuldverschreibungen vorzeitig kündigen, ohne dass er eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss. Die Anlagevermittlung erfolgt durch die Civum Securities GmbH, die für dieses Projekt Zinsland als Vertriebsplattform nutzt.
Projektentwickler. Der Emittent, die LRD Emden GmbH & Co. KG, ist eine 100-prozentige Tochter der List Develop Commercial GmbH & Co. KG. Letztere gibt eine Bürgschaft für die Anleihegläubiger ab. Die List Develop Commercial wird zu 75 Prozent von der Konzern-Holding, der List AG, gehalten, 25 Prozent besitzt einer der beiden Geschäftsführer, Michael Garstka. Die List Develop Commercial beendete das Geschäftsjahr 2018 mit einem Jahresüberschuss in Höhe von rund 1,3 Millionen Euro, gegenüber rund 887.000 Euro im Vorjahr. Die List AG schloss das Geschäftsjahr 2017 mit einem Bilanzgewinn in Höhe von rund 7,4 Millionen Euro ab. Ihre Eigenkapitalquote betrug 81,7 Prozent. Vorstandsvorsitzender ist Gerhard List. Er ist Bauingenieur und leitet seit 1991 die List Gruppe. Die seit 1901 bestehende List Gruppe wurde als Maurerbetrieb gegründet. Seit den 90er Jahren ist sie als Generalunternehmer tätig, seit 1996 auch als Projektentwickler. Die Gruppe beschäftigt 280 Mitarbeiter. Sie hat bislang zahlreiche Immobilien entwickelt und errichtet, darunter zahlreiche Logistik-Immobilien und einige B&B-Hotels. Eine Vielzahl an Immobilien befindet sich derzeit in der Realisierungsphase.
Projekt. Der fünfgeschossige Neubaukomplex aus Hotel, Läden und Büros soll eine Nutzfläche von insgesamt 6.600 Quadratmetern umfassen. Das Baugrundstück wurde erworben, der Abriss des auf dem Grundstück befindlichen ehemaligen Kaufhauses ist bereits abgeschlossen. Im Mai 2019 wurde der Bauantrag eingereicht. Das Projekt wurde in Abstimmung mit der Stadt Emden entwickelt. Mit der Baugenehmigung und dem Baubeginn wird im dritten Quartal 2019 gerechnet. Die Fertigstellung ist für Ende 2020/Anfang 2021 geplant. Mit dem Verkauf der Immobilien wurde noch nicht begonnen. Die Vermietung erfolgt über Engel & Völkers. 70 Prozent der Mietfläche sind bereits vermietet. Ankermieter sind die Economy Hotelkette B&B Hotels, der Drogeriemarktanbieter Müller, die Stadtwerke Emden und die Supermarktkette Combi.
Standort. Emden liegt in Ostfriesland und hat rund 50.200 Einwohner. Die Stadt befindet sich an einem kleinen Seehafen. Sie ist ein Hochschulstandort und wird von vielen Touristen besucht. Auf dem 4.852 Quadratmeter großen Grundstück in der Innenstadt Emdens gab es 21 Jahre eine Filiale der Kaufhalle AG, die 2002 schloss und seither leer stand. Das Areal liegt in einer Parallelstraße zur Fußgängerzone.
Finanzierung. Das 21,43 Millionen Euro betragende Gesamtinvestitionsvolumen soll zu 89 Prozent durch die Grafschafter Volksbank eG finanziert werden. Da die Bank benannt wird, ist es wahrscheinlich, dass ein Darlehensvertrag bereits vorliegt. 9 Prozent finanzieren die Anleger. 2 Prozent sollen aus Eigenmitteln erbracht werden, wobei nicht klar ist, ob es sich dabei möglicherweise um Gesellschafterdarlehen handelt.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Es ist vorgesehen, die Immobilie für durchschnittlich 15 Euro je Quadratmeter zu vermieten. Zum Anteil der Nutzungsarten an der Gesamtfläche machen die Verkaufsunterlagen keine Angaben. Bei Immobilienscout24 werden derzeit drei Ladenlokale in der Fußgängerzone Emdens zwischen 30 und 37 Euro je Quadratmeter angeboten. Für Büroflächen in der Innenstadt werden aktuell um die 7 Euro je Quadratmeter verlangt.
Das Objekt soll für rund 25,8 Millionen Euro verkauft werden, was eine Gewinnmarge von rund 20 Prozent bedeuten würde. Die kalkulierten Gestehungskosten belaufen sich auf rund 3.200, der kalkulierte Verkaufspreis auf rund 3.900 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Immonet bietet derzeit nur ein Verkaufsobjekt mit Ladenflächen in einer 1A-Lage Emdens an, für 3.200 Euro je Quadratmeter. Dieses Einzelobjekt stellt jedoch keine verlässliche Vergleichsbasis dar.
Risiken. Es bestehen die typischen Bauherrenrisiken. So ist es beispielsweise möglich, dass sich der Bau verzögert und die Baukosten überschritten werden. Die Anlegergelder sind nachrangig gegenüber den Bankdarlehen.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Die LIST Develop Commercial GmbH & Co. KG hat zur Sicherung der Ansprüche der Anleihegläubiger ein Angebot zur Abgabe einer selbstschuldnerischen Höchstbetragsbürgschaft über 2 Millionen Euro abgegeben.
Kosten. Anleger brauchen keine weiteren Kosten zu tragen. Der Emittent muss für die Vermittlung der Schuldverschreibungen und die Dienstleistungen des Treuhänders während der 1,9 Jahre währenden Laufzeit der Anleihe insgesamt 7,7 Prozent des Emissionsbetrags zahlen, weitere 12,5 Prozent gehen an die Anleger. Das sind in der Summe 20,2 Prozent beziehungsweise 10,5 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. Ein wesentlicher Vorteil der Anleihe besteht darin, dass der Emittent zu einem Konzern mit vielen Jahren Erfahrung in der Baubranche gehört, der zahlreiche Projekte umgesetzt hat. Die Mutter des Emittenten bürgt für die Verpflichtungen der Zins- und Tilgungszahlungen. Ihr Jahresüberschuss 2018 lag zwar unter dem zu verbürgenden Betrag, allerdings gehört sie zu 75 Prozent zur Konzernholding, der List AG, die per Ende 2017 einen ausreichend positiven Jahressabschluss erzielen konnte, aktuellere Zahlen sind noch nicht veröffentlicht. Das zweite Plus besteht in der Lage des Objekts, angrenzend an die Fußgängerzone Emdens. Zudem sind bereits 70 Prozent der Nutzfläche vermietet. Beides spricht für einen Verkaufserfolg, aus dem der Emittent Zinsen und Tilgung begleichen will. Es verbleiben die typischen Bauherrenrisiken, so liegt zum Beispiel noch keine Baugenehmigung vor.
Projektentwickler. Der Emittent, die LRD Emden GmbH & Co. KG, ist eine 100-prozentige Tochter der List Develop Commercial GmbH & Co. KG. Letztere gibt eine Bürgschaft für die Anleihegläubiger ab. Die List Develop Commercial wird zu 75 Prozent von der Konzern-Holding, der List AG, gehalten, 25 Prozent besitzt einer der beiden Geschäftsführer, Michael Garstka. Die List Develop Commercial beendete das Geschäftsjahr 2018 mit einem Jahresüberschuss in Höhe von rund 1,3 Millionen Euro, gegenüber rund 887.000 Euro im Vorjahr. Die List AG schloss das Geschäftsjahr 2017 mit einem Bilanzgewinn in Höhe von rund 7,4 Millionen Euro ab. Ihre Eigenkapitalquote betrug 81,7 Prozent. Vorstandsvorsitzender ist Gerhard List. Er ist Bauingenieur und leitet seit 1991 die List Gruppe. Die seit 1901 bestehende List Gruppe wurde als Maurerbetrieb gegründet. Seit den 90er Jahren ist sie als Generalunternehmer tätig, seit 1996 auch als Projektentwickler. Die Gruppe beschäftigt 280 Mitarbeiter. Sie hat bislang zahlreiche Immobilien entwickelt und errichtet, darunter zahlreiche Logistik-Immobilien und einige B&B-Hotels. Eine Vielzahl an Immobilien befindet sich derzeit in der Realisierungsphase.
Projekt. Der fünfgeschossige Neubaukomplex aus Hotel, Läden und Büros soll eine Nutzfläche von insgesamt 6.600 Quadratmetern umfassen. Das Baugrundstück wurde erworben, der Abriss des auf dem Grundstück befindlichen ehemaligen Kaufhauses ist bereits abgeschlossen. Im Mai 2019 wurde der Bauantrag eingereicht. Das Projekt wurde in Abstimmung mit der Stadt Emden entwickelt. Mit der Baugenehmigung und dem Baubeginn wird im dritten Quartal 2019 gerechnet. Die Fertigstellung ist für Ende 2020/Anfang 2021 geplant. Mit dem Verkauf der Immobilien wurde noch nicht begonnen. Die Vermietung erfolgt über Engel & Völkers. 70 Prozent der Mietfläche sind bereits vermietet. Ankermieter sind die Economy Hotelkette B&B Hotels, der Drogeriemarktanbieter Müller, die Stadtwerke Emden und die Supermarktkette Combi.
Standort. Emden liegt in Ostfriesland und hat rund 50.200 Einwohner. Die Stadt befindet sich an einem kleinen Seehafen. Sie ist ein Hochschulstandort und wird von vielen Touristen besucht. Auf dem 4.852 Quadratmeter großen Grundstück in der Innenstadt Emdens gab es 21 Jahre eine Filiale der Kaufhalle AG, die 2002 schloss und seither leer stand. Das Areal liegt in einer Parallelstraße zur Fußgängerzone.
Finanzierung. Das 21,43 Millionen Euro betragende Gesamtinvestitionsvolumen soll zu 89 Prozent durch die Grafschafter Volksbank eG finanziert werden. Da die Bank benannt wird, ist es wahrscheinlich, dass ein Darlehensvertrag bereits vorliegt. 9 Prozent finanzieren die Anleger. 2 Prozent sollen aus Eigenmitteln erbracht werden, wobei nicht klar ist, ob es sich dabei möglicherweise um Gesellschafterdarlehen handelt.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Es ist vorgesehen, die Immobilie für durchschnittlich 15 Euro je Quadratmeter zu vermieten. Zum Anteil der Nutzungsarten an der Gesamtfläche machen die Verkaufsunterlagen keine Angaben. Bei Immobilienscout24 werden derzeit drei Ladenlokale in der Fußgängerzone Emdens zwischen 30 und 37 Euro je Quadratmeter angeboten. Für Büroflächen in der Innenstadt werden aktuell um die 7 Euro je Quadratmeter verlangt.
Das Objekt soll für rund 25,8 Millionen Euro verkauft werden, was eine Gewinnmarge von rund 20 Prozent bedeuten würde. Die kalkulierten Gestehungskosten belaufen sich auf rund 3.200, der kalkulierte Verkaufspreis auf rund 3.900 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Immonet bietet derzeit nur ein Verkaufsobjekt mit Ladenflächen in einer 1A-Lage Emdens an, für 3.200 Euro je Quadratmeter. Dieses Einzelobjekt stellt jedoch keine verlässliche Vergleichsbasis dar.
Risiken. Es bestehen die typischen Bauherrenrisiken. So ist es beispielsweise möglich, dass sich der Bau verzögert und die Baukosten überschritten werden. Die Anlegergelder sind nachrangig gegenüber den Bankdarlehen.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Die LIST Develop Commercial GmbH & Co. KG hat zur Sicherung der Ansprüche der Anleihegläubiger ein Angebot zur Abgabe einer selbstschuldnerischen Höchstbetragsbürgschaft über 2 Millionen Euro abgegeben.
Kosten. Anleger brauchen keine weiteren Kosten zu tragen. Der Emittent muss für die Vermittlung der Schuldverschreibungen und die Dienstleistungen des Treuhänders während der 1,9 Jahre währenden Laufzeit der Anleihe insgesamt 7,7 Prozent des Emissionsbetrags zahlen, weitere 12,5 Prozent gehen an die Anleger. Das sind in der Summe 20,2 Prozent beziehungsweise 10,5 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. Ein wesentlicher Vorteil der Anleihe besteht darin, dass der Emittent zu einem Konzern mit vielen Jahren Erfahrung in der Baubranche gehört, der zahlreiche Projekte umgesetzt hat. Die Mutter des Emittenten bürgt für die Verpflichtungen der Zins- und Tilgungszahlungen. Ihr Jahresüberschuss 2018 lag zwar unter dem zu verbürgenden Betrag, allerdings gehört sie zu 75 Prozent zur Konzernholding, der List AG, die per Ende 2017 einen ausreichend positiven Jahressabschluss erzielen konnte, aktuellere Zahlen sind noch nicht veröffentlicht. Das zweite Plus besteht in der Lage des Objekts, angrenzend an die Fußgängerzone Emdens. Zudem sind bereits 70 Prozent der Nutzfläche vermietet. Beides spricht für einen Verkaufserfolg, aus dem der Emittent Zinsen und Tilgung begleichen will. Es verbleiben die typischen Bauherrenrisiken, so liegt zum Beispiel noch keine Baugenehmigung vor.
Das Angebot scheint insgesamt plausibel.
