Analyse: Zinsland – Wohnen am Schlosssee
Entwicklung eines Wohnquartiers in Salem am Bodensee
Angebot. Zinsland bietet unbesicherte Nachrangdarlehen der Brutschin Projektbau GmbH an. Brutschin Projektbau ist Emittent und Darlehensnehmer. 1,5 Millionen Euro sollen platziert werden. Brutschin Projektbau will Wohnimmobilien in der Baden-Württembergischen Gemeinde Salem am Bodensee, errichten. Ab 500 Euro können Anleger die Vermögensanlage zeichnen. Sie erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Darlehen sollen mit 6,5 Prozent jährlich verzinst werden. Zinsen und Tilgung sind endfällig. Die Nachrangdarlehen laufen bis zum 12. Juli 2021. Der Emittent darf die Darlehensverträge zum 12. November 2020 kündigen, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigungen zu zahlen wären.
Projektentwickler und Darlehensnehmer. Die 1986 gegründete, familiengeführte Brutschin Unternehmensgruppe entwickelt primär Mehrfamilienhäuser, vorwiegend im Raum Stuttgart und hat bislang rund 3.000 Wohnungen realisiert. Sie beschäftigt 18 Mitarbeiter. Geschäftsführer ist Bernd Brutschin. Die erst 2016 gegründete Brutschin Projektbau beendete das Geschäftsjahr 2017 mit einem nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von rund 342.000 Euro, bei einer Bilanzsumme von rund 1,1 Millionen Euro. Ihr Stammkapital von 50.000 Euro wurde zur Hälfte eingezahlt. Bis auf 5 Prozent, werden alle Unternehmensanteile von Brutschin-Familienmitgliedern gehalten. Den Kern der Unternehmensgruppe bildet die Brutschin Wohnbau GmbH. Sie erwirtschaftete 2017 einen Jahresüberschuss von rund 1,7 Millionen Euro, bei einer Bilanzsumme von rund 22,1 Millionen Euro.
Projekt. Drei viergeschossige, moderne Mehrfamilienhäuser mit Aufzug, sechs dreigeschossige Doppelhaushälften und 14 Gewerbeeinheiten mit insgesamt 682 Quadratmetern Gewerbefläche sollen in zwei Bauabschnitten errichtet werden. Die Baugenehmigung liegt vor. Der erste Bauabschnitt besteht aus 38 Wohnungen und vier Gewerbeeinheiten. Er befindet sich in der Rohbauphase. 68 Prozent der Immobilien des ersten Bauabschnitts wurden bereits veräußert. Der zweite Bauabschnitt umfasst 36 Wohnungen, zehn Gewerbeeinheiten und sechs Doppelhaushälften. Hier soll der Baubeginn zeitnah erfolgen. Zum Objekt gehören 97 Tiefgaragenplätze. Die Wohnungen sind mit Parkett und Fußbodenheizung ausgestattet. Eine Gewerbeeinheit will der Emittent selbst nutzen. Aus dem Verkaufserlös sollen unter anderem die Zinsen und die Tilgung der Nachrangdarlehen bedient werden.
Standort. Im Süden Baden-Württembergs liegt die Gemeinde Salem. 2017 lebten in Salem rund 11.400 Menschen, die Einwohnerzahl stieg in den vergangenen sechs Jahren um insgesamt rund 500 an. Salem ist ein Erholungsort und etwa 6-Kilometer-Luftlinie vom Bodensee entfernt. Bis nach Friedrichshafen benötigt man rund eine halbe Fahrstunde mit dem Auto. Das Projekt gehört zur Quartiersentwicklung „Neue Mitte Salem“.
Das Baugrundstück Schlossseeallee liegt neben einer Realschule, nicht weit vom Ortszentrum und dem Schlosssee entfernt, der für Naherholungszwecke genutzt wird.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen umfasst rund 17,9 Millionen Euro. Davon werden 87 Prozent durch ein Bankdarlehen finanziert. Der Darlehensvertrag liegt vor. Die Nachrangdarlehen umfassen 9 Prozent und das Eigenkapital 4 Prozent. Ob es sich bei den "Eigenmitteln" um tatsächliches Eigenkapital handelt, was wesentlich für die Reihenfolge zu bedienender Ansprüche im Haftungsfall ist, bleibt im Unklaren. "Eigenmittel" könnten auch weitere Finanzierungsbausteine Dritter sein.
84 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens sollen für die Errichtung der Immobilie einschließlich Baunebenkosten ausgegeben werden. 3 Prozent sind Finanzierungskosten, sportliche 13 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten.
Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Die Wohnungen sollen im Durchschnitt für 3.996 Euro je Quadratmeter Wohnfläche veräußert werden. Für die Doppelhaushälften wurden 3.471 Euro je Quadratmeter kalkuliert. Die Preise sind etwas höher als die, am selben Standort, von der Bouwfonds Property Development angebotenen Immobilien. Bouwfonds offeriert in der „Neuen Mitte Salem“ 50 neue Eigentumswohnungen gleichen Baustils zu durchschnittlich 3.600 Euro (zwischen 3.000 und 3.800 Euro) je Quadratmeter und sechs Doppelhaushälften für rund 3.100 Euro je Quadratmeter. Die Hälfte der Wohnungen ist nach eigenen Angaben bislang verkauft. Die Wohnanlage soll bis Sommer 2021 bezugsfertig sein. Ob es zwischen Brutschin- und Bouwfonds-Wohnungen Unterschiede in der Ausstattung gibt, geht aus den Unterlagen nicht hervor.
Die Gewerbeflächen will Brutschin für 3.705 Euro je Quadratmeter Nutzfläche verkaufen, die Tiefgaragenplätze für 17.536 Euro je Platz.
Risiken. Der Emittent unterliegt den typischen Bauherrenrisiken. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass die kalkulierten Kaufpreise nicht erreicht werden, zumal in unmittelbarerer Nachbarschaft vergleichbare Wohnungen und Doppelhaushälften etwas günstiger angeboten werden. Die Nachrangdarlehen sind nicht besichert.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Es liegen keine Risikobegrenzungsmaßnahmen vor.
Kosten. Anleger tragen keine weiteren Kosten. Für die Inanspruchnahme der Dienstleistungen von Zinsland muss der Emittent insgesamt 9,3 Prozent des Emissionserlöses zahlen, weitere 14,8 Prozent an die Anleger – das sind insgesamt 24,1 Prozent beziehungsweise 10,6 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. Der größte Pluspunkt der Vermögensanlage liegt in der Erfahrung des Projektentwicklers. Das Familienunternehmen Brutschin hat bereits etliche ansprechende Mehrfamilienhäuser im Stuttgarter Raum errichtet und verkauft. Der Emittent selbst verfügt jedoch über keine nennenswerte Bonität. Positiv ist, dass die Baugenehmigung vorliegt und dass im ersten Bauabschnitt mit dem Bau bereits begonnen wurde. Rund ein Drittel der Wohnungen ist bereits verkauft. Da die Konkurrenz in unmittelbarer Nachbarschaft lauert, besteht die Kunst darin, die kalkulierten Kaufpreise zu erzielen. Salem ist ein kleiner Erholungsort, der jedoch nicht am Ufer des Bodensees liegt, aber zumindest einen kleinen See für Naherholungszwecke zu bieten hat.
Projektentwickler und Darlehensnehmer. Die 1986 gegründete, familiengeführte Brutschin Unternehmensgruppe entwickelt primär Mehrfamilienhäuser, vorwiegend im Raum Stuttgart und hat bislang rund 3.000 Wohnungen realisiert. Sie beschäftigt 18 Mitarbeiter. Geschäftsführer ist Bernd Brutschin. Die erst 2016 gegründete Brutschin Projektbau beendete das Geschäftsjahr 2017 mit einem nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von rund 342.000 Euro, bei einer Bilanzsumme von rund 1,1 Millionen Euro. Ihr Stammkapital von 50.000 Euro wurde zur Hälfte eingezahlt. Bis auf 5 Prozent, werden alle Unternehmensanteile von Brutschin-Familienmitgliedern gehalten. Den Kern der Unternehmensgruppe bildet die Brutschin Wohnbau GmbH. Sie erwirtschaftete 2017 einen Jahresüberschuss von rund 1,7 Millionen Euro, bei einer Bilanzsumme von rund 22,1 Millionen Euro.
Projekt. Drei viergeschossige, moderne Mehrfamilienhäuser mit Aufzug, sechs dreigeschossige Doppelhaushälften und 14 Gewerbeeinheiten mit insgesamt 682 Quadratmetern Gewerbefläche sollen in zwei Bauabschnitten errichtet werden. Die Baugenehmigung liegt vor. Der erste Bauabschnitt besteht aus 38 Wohnungen und vier Gewerbeeinheiten. Er befindet sich in der Rohbauphase. 68 Prozent der Immobilien des ersten Bauabschnitts wurden bereits veräußert. Der zweite Bauabschnitt umfasst 36 Wohnungen, zehn Gewerbeeinheiten und sechs Doppelhaushälften. Hier soll der Baubeginn zeitnah erfolgen. Zum Objekt gehören 97 Tiefgaragenplätze. Die Wohnungen sind mit Parkett und Fußbodenheizung ausgestattet. Eine Gewerbeeinheit will der Emittent selbst nutzen. Aus dem Verkaufserlös sollen unter anderem die Zinsen und die Tilgung der Nachrangdarlehen bedient werden.
Standort. Im Süden Baden-Württembergs liegt die Gemeinde Salem. 2017 lebten in Salem rund 11.400 Menschen, die Einwohnerzahl stieg in den vergangenen sechs Jahren um insgesamt rund 500 an. Salem ist ein Erholungsort und etwa 6-Kilometer-Luftlinie vom Bodensee entfernt. Bis nach Friedrichshafen benötigt man rund eine halbe Fahrstunde mit dem Auto. Das Projekt gehört zur Quartiersentwicklung „Neue Mitte Salem“.
Das Baugrundstück Schlossseeallee liegt neben einer Realschule, nicht weit vom Ortszentrum und dem Schlosssee entfernt, der für Naherholungszwecke genutzt wird.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen umfasst rund 17,9 Millionen Euro. Davon werden 87 Prozent durch ein Bankdarlehen finanziert. Der Darlehensvertrag liegt vor. Die Nachrangdarlehen umfassen 9 Prozent und das Eigenkapital 4 Prozent. Ob es sich bei den "Eigenmitteln" um tatsächliches Eigenkapital handelt, was wesentlich für die Reihenfolge zu bedienender Ansprüche im Haftungsfall ist, bleibt im Unklaren. "Eigenmittel" könnten auch weitere Finanzierungsbausteine Dritter sein.
84 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens sollen für die Errichtung der Immobilie einschließlich Baunebenkosten ausgegeben werden. 3 Prozent sind Finanzierungskosten, sportliche 13 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten.
Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Die Wohnungen sollen im Durchschnitt für 3.996 Euro je Quadratmeter Wohnfläche veräußert werden. Für die Doppelhaushälften wurden 3.471 Euro je Quadratmeter kalkuliert. Die Preise sind etwas höher als die, am selben Standort, von der Bouwfonds Property Development angebotenen Immobilien. Bouwfonds offeriert in der „Neuen Mitte Salem“ 50 neue Eigentumswohnungen gleichen Baustils zu durchschnittlich 3.600 Euro (zwischen 3.000 und 3.800 Euro) je Quadratmeter und sechs Doppelhaushälften für rund 3.100 Euro je Quadratmeter. Die Hälfte der Wohnungen ist nach eigenen Angaben bislang verkauft. Die Wohnanlage soll bis Sommer 2021 bezugsfertig sein. Ob es zwischen Brutschin- und Bouwfonds-Wohnungen Unterschiede in der Ausstattung gibt, geht aus den Unterlagen nicht hervor.
Die Gewerbeflächen will Brutschin für 3.705 Euro je Quadratmeter Nutzfläche verkaufen, die Tiefgaragenplätze für 17.536 Euro je Platz.
Risiken. Der Emittent unterliegt den typischen Bauherrenrisiken. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass die kalkulierten Kaufpreise nicht erreicht werden, zumal in unmittelbarerer Nachbarschaft vergleichbare Wohnungen und Doppelhaushälften etwas günstiger angeboten werden. Die Nachrangdarlehen sind nicht besichert.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Es liegen keine Risikobegrenzungsmaßnahmen vor.
Kosten. Anleger tragen keine weiteren Kosten. Für die Inanspruchnahme der Dienstleistungen von Zinsland muss der Emittent insgesamt 9,3 Prozent des Emissionserlöses zahlen, weitere 14,8 Prozent an die Anleger – das sind insgesamt 24,1 Prozent beziehungsweise 10,6 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. Der größte Pluspunkt der Vermögensanlage liegt in der Erfahrung des Projektentwicklers. Das Familienunternehmen Brutschin hat bereits etliche ansprechende Mehrfamilienhäuser im Stuttgarter Raum errichtet und verkauft. Der Emittent selbst verfügt jedoch über keine nennenswerte Bonität. Positiv ist, dass die Baugenehmigung vorliegt und dass im ersten Bauabschnitt mit dem Bau bereits begonnen wurde. Rund ein Drittel der Wohnungen ist bereits verkauft. Da die Konkurrenz in unmittelbarer Nachbarschaft lauert, besteht die Kunst darin, die kalkulierten Kaufpreise zu erzielen. Salem ist ein kleiner Erholungsort, der jedoch nicht am Ufer des Bodensees liegt, aber zumindest einen kleinen See für Naherholungszwecke zu bieten hat.
Viele positive Merkmale – es bleibt das Projetkentwicklungs- und das Abverkaufsrisiko.
