Axa Merkens X vor Notverkauf
Die Vermietungsquote steigt – allerdings zum Nachteil des Fonds
Fonds. 1993 hat der Fonds 56 Millionen Euro Eigen- und rund 36 Millionen Euro Fremdkapital eingeworben, damit ein Grundstück in Berlin-Schöneberg erworben – rund 300 Meter vom Gasometer entfernt, aus dem jeden Sonntagabend "Günter Jauch" gesendet wird – und darauf ein Bürogebäude errichtet. Ende 2014, nach 21 Jahren Fondslaufzeit, betrug der Darlehensstand noch immer 23,3 Millionen Euro. Das Darlehen bei der HSH Nordbank läuft noch bis 30. September 2015. Im Jahr 2004 hatte die Axa Konzern AG dem Fonds im Rahmen eines Sanierungskonzepts ein Darlehen über 2,5 Millionen Euro gegeben, mitsamt den seither aufgelaufenen Zinsen hat Axa noch eine Forderung gegen den Fonds in Höhe von 3,5 Millionen Euro.
Problem. Bereits seit mehreren Jahren gestalten sich die Verhandlungen um eine Anschlussfinanzierung schwierig, schreibt der Treuhänder in seiner Einladung zur Gesellschafterversammlung am 25. Juni 2015. Inzwischen steht indes fest, dass die HSH Nordbank die Kreditierung über den 30. September hinaus nicht verlängern wird. Auch die Verhandlungen mit mehreren anderen Banken, so der Treuhänder, sind gescheitert. Zwar fänden sich Banken im Prinzip bereit, sie würden jedoch lediglich bis zu 70 Prozent des Beleihungswerts finanzieren, was aber nur 17 Millionen Euro wären, so dass die Gesellschafter die 6 Millionen Euro Differenz aufbringen müssten, fast 10 Prozent des ursprünglichen Beteiligungsbetrags. Von einer diesbezüglichen Bereitschaft der Gesellschafter könne aber nicht ausgegangen werden, sagt der Treuhänder mit Verweis auf entsprechende Erfahrungen aus früheren Gesellschafterversammlungen.
Horizont. Die Immobilie litt in den vergangen Jahren darunter, dass die wenn auch im Prinzip nicht schlechte Berliner Mietsituation im Objekt nicht zu den kalkulierten Mieteinnahmen führte. Einige Zeit lang war der Vermietungsstand auch bei lediglich rund 80 Prozent und das bekannte Dilemma aus Zugeständnissen an Mieter und Wertverlust der Immobilie nahm seinen Lauf: Seit 2009 das Mietinteresse stark nachgelassen hatte schwebt die drohende Insolvenz über der Fondsgesellschaft. Dabei sind die Perspektiven des Standorts sehr gut. Rund um den Gasometer entsteht seit ein paar Jahren der "EUREF-Campus", ein energetisch zukunftsweisender Gewerbe-, Technologie und Wissenschaftspark, der in den Jahren bis 2018 zu einer Belebung und Aufwertung des Standorts führen wird.
Tragische Pointe. Wie zur Bestätigung der guten Entwicklungschancen, konnte ein gerade vor ein paar Tagen abgeschlossener Mietvertrag den Vermietungsstand auf über 90 Prozent anheben. Tragischerweise führt das aber nicht dazu, der Bank gegenüber die Werthaltigkeit der Immobilie besser argumentieren zu können. Im Gegenteil. Gerade vor dem Hintergrund der damit einher gehenden besseren Verkaufschance hat die HSH Nordbank jetzt wissen lassen, dass sie für eine weitere Finanzierung nicht mehr zur Verfügung stünde und drängt auf einen zeitnahen Verkauf der Immobilie, denn anders als in den vergangenen Jahren, würde der Verkauf jetzt die Kreditverbindlichkeiten gerade decken.
Verkauf. CBRE hat einen Vermarktungsauftrag erhalten. Der Makler soll Kaufinteressenten finden, die mindestens 27,5 Millionen Euro – vorbehaltlich der noch ausstehenden Gesellschafterzustimmung – zahlen würden. Damit wäre sowohl der Kredit der HSH Nordbank als auch der der Axa Konzern AG vollständig abzulösen. Da die Geschäftsführung davon ausgeht, dass die vorhandene Liquidität ausreicht, Verkaufskosten und möglicherweise vorzunehmende Instandhaltungen daraus zu bestreiten, würde eine Million übrig bleiben, ein Liquidationserlösanteil von 1,86 Prozent, ein eher schmales Trostpflaster.
fondstelegramm-Meinung. Weil mit dem Hilfskredit 2004 die Axa ebenfalls in die Fremdkapitalgeberposition wechselte, scheint ihr die Position der Bank die näher stehende zu sein. Sie sieht genauso wie die Bank jetzt die Chance, ihre Kreditforderung gegen den Fonds geltend zu machen und ein lästig gewordenes Kapitel zum Abschluss zu bringen. Noch ist sie dafür allerdings auf 75 Prozent Zustimmung der Anleger angewiesen. Aus deren Sicht ist der Unterschied zur Insolvenz nicht groß, für Axa und die Bank schon.
Problem. Bereits seit mehreren Jahren gestalten sich die Verhandlungen um eine Anschlussfinanzierung schwierig, schreibt der Treuhänder in seiner Einladung zur Gesellschafterversammlung am 25. Juni 2015. Inzwischen steht indes fest, dass die HSH Nordbank die Kreditierung über den 30. September hinaus nicht verlängern wird. Auch die Verhandlungen mit mehreren anderen Banken, so der Treuhänder, sind gescheitert. Zwar fänden sich Banken im Prinzip bereit, sie würden jedoch lediglich bis zu 70 Prozent des Beleihungswerts finanzieren, was aber nur 17 Millionen Euro wären, so dass die Gesellschafter die 6 Millionen Euro Differenz aufbringen müssten, fast 10 Prozent des ursprünglichen Beteiligungsbetrags. Von einer diesbezüglichen Bereitschaft der Gesellschafter könne aber nicht ausgegangen werden, sagt der Treuhänder mit Verweis auf entsprechende Erfahrungen aus früheren Gesellschafterversammlungen.
Horizont. Die Immobilie litt in den vergangen Jahren darunter, dass die wenn auch im Prinzip nicht schlechte Berliner Mietsituation im Objekt nicht zu den kalkulierten Mieteinnahmen führte. Einige Zeit lang war der Vermietungsstand auch bei lediglich rund 80 Prozent und das bekannte Dilemma aus Zugeständnissen an Mieter und Wertverlust der Immobilie nahm seinen Lauf: Seit 2009 das Mietinteresse stark nachgelassen hatte schwebt die drohende Insolvenz über der Fondsgesellschaft. Dabei sind die Perspektiven des Standorts sehr gut. Rund um den Gasometer entsteht seit ein paar Jahren der "EUREF-Campus", ein energetisch zukunftsweisender Gewerbe-, Technologie und Wissenschaftspark, der in den Jahren bis 2018 zu einer Belebung und Aufwertung des Standorts führen wird.
Tragische Pointe. Wie zur Bestätigung der guten Entwicklungschancen, konnte ein gerade vor ein paar Tagen abgeschlossener Mietvertrag den Vermietungsstand auf über 90 Prozent anheben. Tragischerweise führt das aber nicht dazu, der Bank gegenüber die Werthaltigkeit der Immobilie besser argumentieren zu können. Im Gegenteil. Gerade vor dem Hintergrund der damit einher gehenden besseren Verkaufschance hat die HSH Nordbank jetzt wissen lassen, dass sie für eine weitere Finanzierung nicht mehr zur Verfügung stünde und drängt auf einen zeitnahen Verkauf der Immobilie, denn anders als in den vergangenen Jahren, würde der Verkauf jetzt die Kreditverbindlichkeiten gerade decken.
Verkauf. CBRE hat einen Vermarktungsauftrag erhalten. Der Makler soll Kaufinteressenten finden, die mindestens 27,5 Millionen Euro – vorbehaltlich der noch ausstehenden Gesellschafterzustimmung – zahlen würden. Damit wäre sowohl der Kredit der HSH Nordbank als auch der der Axa Konzern AG vollständig abzulösen. Da die Geschäftsführung davon ausgeht, dass die vorhandene Liquidität ausreicht, Verkaufskosten und möglicherweise vorzunehmende Instandhaltungen daraus zu bestreiten, würde eine Million übrig bleiben, ein Liquidationserlösanteil von 1,86 Prozent, ein eher schmales Trostpflaster.
fondstelegramm-Meinung. Weil mit dem Hilfskredit 2004 die Axa ebenfalls in die Fremdkapitalgeberposition wechselte, scheint ihr die Position der Bank die näher stehende zu sein. Sie sieht genauso wie die Bank jetzt die Chance, ihre Kreditforderung gegen den Fonds geltend zu machen und ein lästig gewordenes Kapitel zum Abschluss zu bringen. Noch ist sie dafür allerdings auf 75 Prozent Zustimmung der Anleger angewiesen. Aus deren Sicht ist der Unterschied zur Insolvenz nicht groß, für Axa und die Bank schon.
