Basics des Logistikinvestments
Die Logistikimmobilie als Chance und Herausforderung
Was macht eine für Investoren attraktive Logistikimmobilie aus?
Banschus: Eine Logistikimmobilie ist dann für Investoren attraktiv, wenn Standort, Mieter und die Infrastruktur drumherum stimmen. Das ideale Investment befindet sich in der Nähe eines Ballungszentrums mit guter Anbindung an eine Autobahn – eventuell auch an einer Bahnstrecke, Hafen oder einem Flughafen. Am besten ist das Objekt bereits an einen bonitätsstarken Nutzer vermietet. Idealerweise ein großer Konzern, denn genau die liefern die besten und vor allem transparentesten Finanzdaten.
Starck: Aus Investorensicht ist der Nutzer besonders wichtig. Man berechnet den Cashflow auf Basis eines langjährigen Mietvertrags. Der Mieter sollte über die Laufzeit auch durchhalten können. Dabei spielt nicht nur die reine Bonität eine Rolle, sondern auch das Netzwerk des Mieters. Ist er Teil einer größeren Gruppe, die eigene Schwächen möglicherweise auffangen kann, ist das natürlich attraktiver. Ein weiterer Faktor ist die Behandlung von Kontrakten für Dritte. Kundenmandate laufen oft nur für 3 Jahre und der Trend geht zu immer kürzeren Laufzeiten. Starke Logistiker werden trotzdem einen 10-Jahre-Mietvertrag abschließen, da sie sicher sind, dass sie danach Folgemandate aus der Immobilie bedienen können.
Macht es aus Investorensicht einen Unterschied, ob es einen Hauptmieter oder mehrere Mieter gibt?
Banschus: Investoren bevorzugen Objekte, die nur an einen Nutzer vermietet sind. Das erleichtert die Abstimmung. Bei mehreren Mietern im gleichen Gebäude hat jeder seine eigenen Vorstellungen und Probleme, die manchmal schwer unter einen Hut zu bringen sind. Genauso wichtig ist eine standardisierte Bauweise.
Starck: Bis vor wenigen Jahren wäre man vom Standard abweichende Logistikimmobilien, wie zum Beispiel Hochregallager mit besonders hohen Decken, gar nicht losgeworden. Das hat sich allerdings mit den immer rarer werdenden Produkten geändert. Auch speziellere Immobilien finden mittlerweile einen Käufer – und auch die entsprechenden Mieter.
Welche Länder sind für Logistikinvestitionen besonders attraktiv?
Banschus: Vor allem solche mit verlässlichen gesetzlichen Rahmenbedingungen für Investitionen. Darunter fallen fast alle EU-Länder. Außerdem sollte das Land eine positive demographische Entwicklung aufzeigen und über eine sehr gute Infrastruktur verfügen. Bei uns sind Deutschland, Skandinavien, Benelux und das Vereinigte Königreich die präferierten Standorte.
Was sind die Besonderheiten und Gefahren einer Logistikimmobilie, die jeder Investor auf dem Schirm haben sollte?
Starck: Ein großer Vorteil für Investoren ist bei neuen Logistikprojekten die kurze Bauphase. Eine Logistikhalle steht in sechs bis acht Monaten, bei anderen Assetklassen dauert es mindestens doppelt so lange. So gibt es entweder einen frühen Cashflow für das eigene Portfolio oder den Schnelldreher unter den Immobilieninvestments. Eine weitere Besonderheit ist die Bandbreite der Nutzung der Immobilien. Beim Wohnungs-, Büro und Einzelhandelsbau ist zum Beispiel relativ klar, wie sich die jeweilige Nutzungsart auf die Umgebung auswirken wird. Verkehrsströme und Lärmbelastung sind vorhersehbar ohne die Details des Projekts zu kennen. Bei Industrie- und Logistikimmobilien hingegen kann das je nach Nutzer sehr unterschiedlich ausfallen.
Ein weiterer Punkt: Gerade Logistikdienstleister haben weniger Ertrag und geringere Margen als die meisten Büromieter. Trotz ähnlicher Flächenverknappung sind deshalb die Mieten im Logistikbereich nicht so stark gestiegen. Der Sektor bleibt sehr preissensitiv.
Auch bei den Grundstückspreisen muss man genau kalkulieren. Steigen die deutlich über 300 Euro pro Quadratmeter, lässt sich nur Logistik beziehungsweise eine Logistikdienstleistung mit einer hohen Wertschöpfung, das heißt sehr nahe an der Produktion, darstellen. Logistik ist zum einen sehr flächenintensiv – für eine Standard-Halle mit 10.000 Quadratmetern Fläche braucht man ein Grundstück, das mindestens doppelt so groß ist. Bei Cross-Dock-Anlagen kann sogar das dreifache der Hallenfläche erforderlich sein. Zum anderen kann man den Grundstückspreis nicht einfach durch zwei oder drei Stockwerke mehr relativieren, wie das in anderen Assetklassen möglich ist.
Banschus: Wie bei jeder Investition steckt der Teufel im Detail. Genau dafür engagieren institutionelle Investoren erfahrene und verlässliche Spezialisten, die sich in der Assetklasse und auf den lokalen Märkten auskennen.
Ab welcher Rendite werden Logistikimmobilien für semiprofessionelle und professionelle Investoren interessant?
Banschus: Das hängt natürlich von der Risikoklasse ab. Bei Core-Immobilien liegen die Renditen bei circa 5 Prozent, bei Core-plus bei 7 bis 8 Prozent, bei Value-add bei 8 bis 10 und bei opportunistischen Investitionen bei über 10 Prozent. Vor einigen Jahren rangierten die Erwartungen noch zwischen 7 und 14 Prozent, aber das Niedrigzinsumfeld und die mangelnden Anlagealternativen haben die Logistik zu einem begehrten Investitionssektor gemacht. Kein Wunder, dass die Renditen fallen.
Starck: Es sind bereits einige Deals unter der 5-Prozent-Marke gelaufen. Das hätte man bis vor kurzem noch für unmöglich gehalten. Da die Renditen in anderen Anlageklassen aber noch geringer sind, ist die Logistik absolut gesehen natürlich weiterhin sehr attraktiv.
Einer von Verdions Funding Partner ist der kanadische Pensionsfonds HOOPP (Healthcare of Ontario Pension Plan). Was macht dessen Interesse an deutschen Logistikimmobilien aus?
Banschus: Deutschlands Wirtschaft hat über die letzten Jahre ein stabiles Wachstum gezeigt. Dementsprechend erwartet man starke Mieter im Land. Besonders interessant sind natürlich Industrieunternehmen, die die Immobilien eigentlich auch auf der eigenen Bilanz halten könnten, sich aber zunehmend auf ihr Kerngeschäft fokussieren wollen.
Außerdem liegt Deutschland mit seiner verlässlichen Gesetzgebung ganz weit vorne. Es gibt Sicherheit bei der Erschließung, dem Bau und der Nutzung der Immobilie. Der Bau selbst ist vergleichsweise hochwertig, was zum einen gesetzlichen Anforderungen, wie zum Beispiel der EnEV, geschuldet ist, zum anderen einer industrialisierten Bauweise. Projekte werden üblicherweise mit spezialisierten Generalunternehmern verwirklicht, die sowohl die Bauzeit als auch die Bauqualität perfektioniert haben. Das führt zu einer hochwertigen Bausubstanz. Die nachhaltig gute Infrastruktur, egal ob bei den Autobahnen, im Güterverkehr oder der Schifffahrt, ist ein weiterer positiver Standortfaktor.
Wie viel wurde bereits investiert?
Banschus: Die Investitionssumme der gemeinsam mit Hoopp in Europa entwickelten Projekte beläuft sich auf circa 600 Millionen Euro.
In welcher Konstellation hält HOOPP die Immobilien?
Banschus: HOOPP hält die Immobilien direkt. Wir sind der Europa-Partner, der für den Pensionsfonds alle Risiken der Investitionen auslotet und das operative Geschäft übernimmt.
Starck: Statt kleinere Tranchen über diverse Fonds zu investieren, hat sich HOOPP für eine größere Logistik-Plattform entschieden. Dabei vertraut der Pensionsfonds auf einen Partner, der ein Spezialist in der Assetklasse ist, statt auf einen großen Investmentmanager, der „alles kann“.
Banschus: Eine Logistikimmobilie ist dann für Investoren attraktiv, wenn Standort, Mieter und die Infrastruktur drumherum stimmen. Das ideale Investment befindet sich in der Nähe eines Ballungszentrums mit guter Anbindung an eine Autobahn – eventuell auch an einer Bahnstrecke, Hafen oder einem Flughafen. Am besten ist das Objekt bereits an einen bonitätsstarken Nutzer vermietet. Idealerweise ein großer Konzern, denn genau die liefern die besten und vor allem transparentesten Finanzdaten.
Starck: Aus Investorensicht ist der Nutzer besonders wichtig. Man berechnet den Cashflow auf Basis eines langjährigen Mietvertrags. Der Mieter sollte über die Laufzeit auch durchhalten können. Dabei spielt nicht nur die reine Bonität eine Rolle, sondern auch das Netzwerk des Mieters. Ist er Teil einer größeren Gruppe, die eigene Schwächen möglicherweise auffangen kann, ist das natürlich attraktiver. Ein weiterer Faktor ist die Behandlung von Kontrakten für Dritte. Kundenmandate laufen oft nur für 3 Jahre und der Trend geht zu immer kürzeren Laufzeiten. Starke Logistiker werden trotzdem einen 10-Jahre-Mietvertrag abschließen, da sie sicher sind, dass sie danach Folgemandate aus der Immobilie bedienen können.
Macht es aus Investorensicht einen Unterschied, ob es einen Hauptmieter oder mehrere Mieter gibt?
Banschus: Investoren bevorzugen Objekte, die nur an einen Nutzer vermietet sind. Das erleichtert die Abstimmung. Bei mehreren Mietern im gleichen Gebäude hat jeder seine eigenen Vorstellungen und Probleme, die manchmal schwer unter einen Hut zu bringen sind. Genauso wichtig ist eine standardisierte Bauweise.
Starck: Bis vor wenigen Jahren wäre man vom Standard abweichende Logistikimmobilien, wie zum Beispiel Hochregallager mit besonders hohen Decken, gar nicht losgeworden. Das hat sich allerdings mit den immer rarer werdenden Produkten geändert. Auch speziellere Immobilien finden mittlerweile einen Käufer – und auch die entsprechenden Mieter.
Welche Länder sind für Logistikinvestitionen besonders attraktiv?
Banschus: Vor allem solche mit verlässlichen gesetzlichen Rahmenbedingungen für Investitionen. Darunter fallen fast alle EU-Länder. Außerdem sollte das Land eine positive demographische Entwicklung aufzeigen und über eine sehr gute Infrastruktur verfügen. Bei uns sind Deutschland, Skandinavien, Benelux und das Vereinigte Königreich die präferierten Standorte.
Was sind die Besonderheiten und Gefahren einer Logistikimmobilie, die jeder Investor auf dem Schirm haben sollte?
Starck: Ein großer Vorteil für Investoren ist bei neuen Logistikprojekten die kurze Bauphase. Eine Logistikhalle steht in sechs bis acht Monaten, bei anderen Assetklassen dauert es mindestens doppelt so lange. So gibt es entweder einen frühen Cashflow für das eigene Portfolio oder den Schnelldreher unter den Immobilieninvestments. Eine weitere Besonderheit ist die Bandbreite der Nutzung der Immobilien. Beim Wohnungs-, Büro und Einzelhandelsbau ist zum Beispiel relativ klar, wie sich die jeweilige Nutzungsart auf die Umgebung auswirken wird. Verkehrsströme und Lärmbelastung sind vorhersehbar ohne die Details des Projekts zu kennen. Bei Industrie- und Logistikimmobilien hingegen kann das je nach Nutzer sehr unterschiedlich ausfallen.
Ein weiterer Punkt: Gerade Logistikdienstleister haben weniger Ertrag und geringere Margen als die meisten Büromieter. Trotz ähnlicher Flächenverknappung sind deshalb die Mieten im Logistikbereich nicht so stark gestiegen. Der Sektor bleibt sehr preissensitiv.
Auch bei den Grundstückspreisen muss man genau kalkulieren. Steigen die deutlich über 300 Euro pro Quadratmeter, lässt sich nur Logistik beziehungsweise eine Logistikdienstleistung mit einer hohen Wertschöpfung, das heißt sehr nahe an der Produktion, darstellen. Logistik ist zum einen sehr flächenintensiv – für eine Standard-Halle mit 10.000 Quadratmetern Fläche braucht man ein Grundstück, das mindestens doppelt so groß ist. Bei Cross-Dock-Anlagen kann sogar das dreifache der Hallenfläche erforderlich sein. Zum anderen kann man den Grundstückspreis nicht einfach durch zwei oder drei Stockwerke mehr relativieren, wie das in anderen Assetklassen möglich ist.
Banschus: Wie bei jeder Investition steckt der Teufel im Detail. Genau dafür engagieren institutionelle Investoren erfahrene und verlässliche Spezialisten, die sich in der Assetklasse und auf den lokalen Märkten auskennen.
Ab welcher Rendite werden Logistikimmobilien für semiprofessionelle und professionelle Investoren interessant?
Banschus: Das hängt natürlich von der Risikoklasse ab. Bei Core-Immobilien liegen die Renditen bei circa 5 Prozent, bei Core-plus bei 7 bis 8 Prozent, bei Value-add bei 8 bis 10 und bei opportunistischen Investitionen bei über 10 Prozent. Vor einigen Jahren rangierten die Erwartungen noch zwischen 7 und 14 Prozent, aber das Niedrigzinsumfeld und die mangelnden Anlagealternativen haben die Logistik zu einem begehrten Investitionssektor gemacht. Kein Wunder, dass die Renditen fallen.
Starck: Es sind bereits einige Deals unter der 5-Prozent-Marke gelaufen. Das hätte man bis vor kurzem noch für unmöglich gehalten. Da die Renditen in anderen Anlageklassen aber noch geringer sind, ist die Logistik absolut gesehen natürlich weiterhin sehr attraktiv.
Einer von Verdions Funding Partner ist der kanadische Pensionsfonds HOOPP (Healthcare of Ontario Pension Plan). Was macht dessen Interesse an deutschen Logistikimmobilien aus?
Banschus: Deutschlands Wirtschaft hat über die letzten Jahre ein stabiles Wachstum gezeigt. Dementsprechend erwartet man starke Mieter im Land. Besonders interessant sind natürlich Industrieunternehmen, die die Immobilien eigentlich auch auf der eigenen Bilanz halten könnten, sich aber zunehmend auf ihr Kerngeschäft fokussieren wollen.
Außerdem liegt Deutschland mit seiner verlässlichen Gesetzgebung ganz weit vorne. Es gibt Sicherheit bei der Erschließung, dem Bau und der Nutzung der Immobilie. Der Bau selbst ist vergleichsweise hochwertig, was zum einen gesetzlichen Anforderungen, wie zum Beispiel der EnEV, geschuldet ist, zum anderen einer industrialisierten Bauweise. Projekte werden üblicherweise mit spezialisierten Generalunternehmern verwirklicht, die sowohl die Bauzeit als auch die Bauqualität perfektioniert haben. Das führt zu einer hochwertigen Bausubstanz. Die nachhaltig gute Infrastruktur, egal ob bei den Autobahnen, im Güterverkehr oder der Schifffahrt, ist ein weiterer positiver Standortfaktor.
Wie viel wurde bereits investiert?
Banschus: Die Investitionssumme der gemeinsam mit Hoopp in Europa entwickelten Projekte beläuft sich auf circa 600 Millionen Euro.
In welcher Konstellation hält HOOPP die Immobilien?
Banschus: HOOPP hält die Immobilien direkt. Wir sind der Europa-Partner, der für den Pensionsfonds alle Risiken der Investitionen auslotet und das operative Geschäft übernimmt.
Starck: Statt kleinere Tranchen über diverse Fonds zu investieren, hat sich HOOPP für eine größere Logistik-Plattform entschieden. Dabei vertraut der Pensionsfonds auf einen Partner, der ein Spezialist in der Assetklasse ist, statt auf einen großen Investmentmanager, der „alles kann“.
Georg Starck ist CIO, André Banschus ist Executive Director und Deutschland-Chef von Verdion.
