Beirat ringt Fondsgeschäftsführung nieder: Anleger von HGA München stimmen für Verkauf
Nach heftigem Gefecht klarer Exitprozess
Fight. Selten wurde eine Auseinandersetzung zwischen Beirat und Fondsgeschäftsführung in der jüngsten Vergangenheit so hart und unversöhnlich geführt wie die um einen Gesellschafterbeschluss zum Verkauf der Immobilie des HGA München Fonds. Es hat nicht viel gefehlt und die Kontrahenten hätten die diskursive Ebene des mündlichen und schriftlichen Gefechts verlassen. Neben der Schärfe im Ton kennzeichnete diesen Disput seine Dynamik: Zwischen dem ersten Schreiben des Beirats Mitte Februar und dem letztlich durch ihn ermöglichten positiven Beschluss zum Verkauf der Immobilie sind kaum mehr als fünf Monate vergangen. In dieser Zeit häufte sich ein Berg zum Teil nicht aufeinander Bezug nehmender Korrespondenz der Fondsgeschäftsführung an: Allein im Juni versendete sie drei Anlegerschreiben: Den Geschäftsbericht 2016, unmittelbar darauf, ohne Erwähnung im gerade fertig gestellten Geschäftsbericht, die Ankündigung einer 8-prozentigen Ausschüttung und schließlich die Gegenüberstellung von Fortführungs- und Verkaufsszenarien, ohne dass auf die Ende März eingeholte Bereitschaft zu einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung mit einer Silbe eingegangen worden wäre.
Abstimmungsergebnis. Aber nun ist die Entscheidung gefallen. Knapp 80 Prozent der Anleger stimmten für den Verkauf und gegen das von der Fondsgeschäftsführung favorisierte Fortführungsszenario. Außerdem verweigerten die Anleger in der quasi parallel laufenden schriftlichen Beschlussfassung sowohl der Komplementärin HGA Real Estate als auch der geschäftsführenden Kommanditistin HGA Capital die Entlastung für 2016.
Was jetzt geschieht. Die Fondsgeschäftsführung teilt den Anlegern mit, jetzt ein "strukturiertes Verkaufsverfahren" einzuleiten. Es sieht vor, unter Einbezug eines externen Beraters einen Bieterprozess zu initiieren: Relevante Marktteilnehmer werden gebeten, auf Basis eines Exposés zunächst unverbindliche Angebote abzugeben, die nach den Kriterien Preis, Transaktionssicherheit und Vertragsgestaltung ausgewählt werden. Die besten Anbieter bekommen anschließend Unterlagen, die sie für eine Due Diligence benötigen, auf deren Basis sie dann verbindliche Angebote abgeben. An den Interessenten mit der besten Angebotsstruktur wird schließlich verkauft. Die Deutsche Pfandbriefbank, Fremdkapitalgeber der Fondsgesellschaft, wird in den Prozess eingebunden, auf dass sie den eigentlich ausgelaufenen Kreditvertrag flexibel bis zum Zeitpunkt des Verkaufs verlängere.
fondstelegramm-Meinung. Die zahlreichen Schreiben des Beirats, der unter seinem Vorsitzenden Arvid Schulze-Schönberg Alarm schlug und versuchte, den Anlegern die Augen für die Verhältnisse zu öffnen, waren nicht frei von verbalen Attacken und Polemik. Das Verhalten der Fondsgeschäftsführung, vertreten durch Jörg-Karsten Hagen, war indes nur vordergründig und vorgeschobenermaßen im Anlegerinteresse. Mit einem "Disclaimer-Trick" machte er aus einem offiziellen Antrag, eine aoGV einzuberufen, die unverbindliche Erhebung eines Meinungsklimas, woraufhin sich ein 98-prozentiges Gesellschaftervotum für die Einholung von Finanzierungsangeboten und Maklerwertindikationen, wie es der Fondsgeschäftsführung bereits Anfang Mai vorlag, problemlos auf die lange Bank schieben ließ. Zur Abstimmung stellte Hagen dann die Alternative Verkauf oder Weiterbewirtschaftung und zog alle Register der Stellschraubenkalkulation, einen Verkauf besonders unattraktiv und die Weiterbewirtschaftung ganz toll aussehen zu lassen. Diese Politik und die Konsequenzen daraus sind es, die Vertriebe und Anleger sich von geschlossenen Fonds abwenden ließen. Dabei war die ehemalige Landesbanktochter mal ein Aushängeschild der Branche. Klar zu begrüßen ist, dass die HGA sich nun zu einem transparenten Exit-Verfahren bekannt hat. Beim HGA Frankfurt hat das Ende des vergangenen Jahres zu einem Verkauf des Objekts zu fast dem doppelten Preis als dem beschlossenen Mindestverkaufspreis geführt. Mit einer Provision von 1,5 Prozent des Verkaufspreises hat HGA auch beim Objekt München einen Anreiz, das Beste für die Anleger rauszuholen.
Abstimmungsergebnis. Aber nun ist die Entscheidung gefallen. Knapp 80 Prozent der Anleger stimmten für den Verkauf und gegen das von der Fondsgeschäftsführung favorisierte Fortführungsszenario. Außerdem verweigerten die Anleger in der quasi parallel laufenden schriftlichen Beschlussfassung sowohl der Komplementärin HGA Real Estate als auch der geschäftsführenden Kommanditistin HGA Capital die Entlastung für 2016.
Was jetzt geschieht. Die Fondsgeschäftsführung teilt den Anlegern mit, jetzt ein "strukturiertes Verkaufsverfahren" einzuleiten. Es sieht vor, unter Einbezug eines externen Beraters einen Bieterprozess zu initiieren: Relevante Marktteilnehmer werden gebeten, auf Basis eines Exposés zunächst unverbindliche Angebote abzugeben, die nach den Kriterien Preis, Transaktionssicherheit und Vertragsgestaltung ausgewählt werden. Die besten Anbieter bekommen anschließend Unterlagen, die sie für eine Due Diligence benötigen, auf deren Basis sie dann verbindliche Angebote abgeben. An den Interessenten mit der besten Angebotsstruktur wird schließlich verkauft. Die Deutsche Pfandbriefbank, Fremdkapitalgeber der Fondsgesellschaft, wird in den Prozess eingebunden, auf dass sie den eigentlich ausgelaufenen Kreditvertrag flexibel bis zum Zeitpunkt des Verkaufs verlängere.
fondstelegramm-Meinung. Die zahlreichen Schreiben des Beirats, der unter seinem Vorsitzenden Arvid Schulze-Schönberg Alarm schlug und versuchte, den Anlegern die Augen für die Verhältnisse zu öffnen, waren nicht frei von verbalen Attacken und Polemik. Das Verhalten der Fondsgeschäftsführung, vertreten durch Jörg-Karsten Hagen, war indes nur vordergründig und vorgeschobenermaßen im Anlegerinteresse. Mit einem "Disclaimer-Trick" machte er aus einem offiziellen Antrag, eine aoGV einzuberufen, die unverbindliche Erhebung eines Meinungsklimas, woraufhin sich ein 98-prozentiges Gesellschaftervotum für die Einholung von Finanzierungsangeboten und Maklerwertindikationen, wie es der Fondsgeschäftsführung bereits Anfang Mai vorlag, problemlos auf die lange Bank schieben ließ. Zur Abstimmung stellte Hagen dann die Alternative Verkauf oder Weiterbewirtschaftung und zog alle Register der Stellschraubenkalkulation, einen Verkauf besonders unattraktiv und die Weiterbewirtschaftung ganz toll aussehen zu lassen. Diese Politik und die Konsequenzen daraus sind es, die Vertriebe und Anleger sich von geschlossenen Fonds abwenden ließen. Dabei war die ehemalige Landesbanktochter mal ein Aushängeschild der Branche. Klar zu begrüßen ist, dass die HGA sich nun zu einem transparenten Exit-Verfahren bekannt hat. Beim HGA Frankfurt hat das Ende des vergangenen Jahres zu einem Verkauf des Objekts zu fast dem doppelten Preis als dem beschlossenen Mindestverkaufspreis geführt. Mit einer Provision von 1,5 Prozent des Verkaufspreises hat HGA auch beim Objekt München einen Anreiz, das Beste für die Anleger rauszuholen.
Nach einem unsäglichen Gezerre scheint nun ein Weg gefunden worden zu sein. Einmal mehr hat sich gezeigt, dass es möglich ist, dass ein versierter Beirat das Ruder umlegen kann.