BGH-Urteil. Ein Anlageberater muss bei der Vermittlung eines geschlossenen Immobilienfonds darauf hinweisen, dass die Veräußerung der Anteile „in Ermangelung eines entsprechenden Marktes“ nur eingeschränkt möglich ist. Zu diesem Urteil kommt der Dritte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (III ZR 44/06). Der geschlossene Immobilienfonds aus dem Jahr 1993 war in Schieflage geraten, die Verwaltungsgesellschaft forderte von den Anlegern Nachschüsse.

Sachverhalt. Der Anleger klagte wegen angeblich falscher Beratung; ihm sei auf Nachfrage versichert worden, die Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds ließen sich jederzeit wie Aktien verkaufen. Dagegen behauptete der Berater, die Frage der Handelbarkeit der Anteile an der Immobilien-KG sei überhaupt nicht erörtert worden. Der Kläger forderte vom Berater Schadensersatz in Höhe von rund 30.000 Euro und die Erstattung weiterer Schäden aus der Fondsgesellschaft.

Entscheidung. Der Dritte Zivilsenat des BGH gibt dem Anleger – im Gegensatz zu den Vorinstanzen – Recht. Die praktisch fehlende Aussicht, eine KG-Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Konditionen verkaufen zu können, sei für den „durchschnittlichen Anleger“ für seine Anlageentscheidung von erheblicher Bedeutung. Die Pflicht zur ungefragten Aufklärung über die eingeschränkte Handelbarkeit hätte entfallen können, wenn die Weiterveräußerung für den Anleger erkennbar ohne Belang gewesen wäre. Dies sei nicht der Fall gewesen.

fondstelegramm-Meinung. Das Urteil ist aktuell, allerdings beruht der Sachverhalt auf einer Beratung im Jahr 1993, als ein Zweitmarkt nicht mal ansatzweise vorhanden war. Inzwischen haben sich mehrere Zweitmarktplattformen entwickelt. Der Handel mit Anteilen von geschlossenen Fonds steckt aber nach wie vor in den Kinderschuhen.

Berater sollten weiterhin unbedingt auf die eingeschränkte Fungibilität hinweisen.