Urteil. Der Bundesgerichtshof hat den Verkäufer einer Immobilie wegen einer zu hohen Garantiemiete zu Schadensersatz verurteilt (Az: V ZR 175/07). „Dass der Verkäufer von Wohnungs- oder Teileigentum eine Mietgarantie übernimmt, lässt seine Verpflichtung nicht entfallen, den Käufer darüber aufzuklären, dass das zur Vermögensbildung bestimmte Kaufobjekt leer steht und nicht vermietet ist“, begründet der BGH sein Urteil vom 10. Oktober 2008.

Tatbestand. Ein Anleger hatte eine Eigentumswohnung samt Garage erworben. Der Verkäufer hatte die Mieten für drei Jahre garantiert. Allerdings stand bei Abschluss des Kaufvertrags die Garage leer. Die Vermietung zum garantierten Mietpreis gelang nicht. Eine Bank hatte den Kaufpreis finanziert. Nach Ablauf der Garantiezeit war der Anleger nicht mehr in der Lage, die Darlehen zu bedienen. Wohnung und Garage wurden zwangsversteigert. Der Erlös reichte aber nicht einmal nicht aus, die Darlehen vollständig zurückzuführen und die Kosten zu decken, die dem Anleger im Zusammenhang mit dem Kauf entstanden waren.

Konsequenz. „Wenn Mieteinnahmen garantiert werden, die in Wirklichkeit gar nicht zu erzielen sind, können Anleger dies zu einer Rückabwicklung der Kaufverträge nutzen“, meint der Heidelberger Rechtsanwalt Hans Witt. Zwar müsse der Käufer einer Immobilie damit rechnen, das Risiko eines künftigen Leerstands zu tragen. Er könne aber nicht davon ausgehen, dass sein Erwerb von Anfang nicht mehr als eine Spekulation auf eine künftige Vermietbarkeit bedeute.

Eine befristete Garantie stellt keine Sicherung des Käufers dar, die den Verkäufer von der Pflicht zur Aufklärung über die tatsächlichen Umstände der Vermietung befreit.