BVT Retail USA Portfolio Fund
Schwieriger Emissionszeitpunkt für den Fonds
Angebot. Der Fonds beteiligt sich mittelbar an 34 Einkaufszentren in den USA. Die Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio betragen rund 36,2 Millionen US-Dollar. Die Fondswährung ist US-Dollar. Anleger können sich ab 15.000 US-Dollar zuzüglich fünf Prozent Agio beteiligen. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt ein US-Dollar. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die früheste ordentliche Kündigung der Beteiligung ist zum 31. Dezember 2019 möglich.
Zielmarkt. Für Eigentümer amerikanischer Einzelhandelsimmobilien sind schwere Zeiten angebrochen. Nicht nur die Immobilienkrise setzt ihnen zu, auch das durch die überdurchschnittliche Bauaktivität verursachte derzeitige Überangebot an Verkaufsflächen. Die Leerstands-Quoten steigen, und die Mieten werden sinken. Auch das Konsumverhalten der Amerikaner ist rückläufig. Die Einzelhandelsumsätze sind in diesem Jahr rasant gefallen. Der Fonds verfolgt mit den Standorten der Einkaufscentren das Konzept des „shadow ancored center“: Durch den jeweils nahe gelegenen Standort, sollen die Einkaufscentren von Wal-Mart als Kundenmagnet, so zu sagen im Windschatten von dessen Niederlassungen, profitieren.
Initiator und Fondspartner. Die im Jahr 1976 gegründete BVT hat bis Ende 2007 167 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen in Höhe von 2,6 Milliarden Euro emittiert, davon waren 77 US-Immobilienfonds. Von den vier laufenden US-Einzelhandels-Immobilienfonds konnten drei die kumulierten Ausschüttungsprognosen erreichen, einer nicht.
Objektverwalter und General Partner der Joint-Venture-Gesellschaft ist die Schostak Brothers & Company, Inc. Das Immobilienunternehmen im Familienbesitz wurde 1920 gegründet und betreut derzeit 60 Immobilien verschiedener Nutzungsarten. Die Ausweitung seiner Tätigkeit über die gesamten USA erfolgt allerdings erst mit den Fondsobjekten. Genauere Aussagen zum derzeitigen Stand des Familien-Unternehmens kann der Initiator nicht treffen.
Beteiligungsstruktur. Der Fonds beteiligt sich mit 49,9 Prozent über eine Holdinggesellschaft (Limited Partner) an der SFP/BVT Portfolio, L.P. (Joint-Venture-Gesellschaft), 50 Prozent hält der General Partner SFP Portfolio I, LLC (Schostak), 0,1 Prozent die BVT Retail Development Corporation. Die Joint-Venture-Gesellschaft besitzt alle Anteile der fünf Objektgesellschaften, die ihrerseits im Besitz der Einkaufszentren sind.
Immobilien. Bei dem Fonds handelt es sich um die Refinanzierung eines zuvor bereits vorhandenen Immobilienportfolios. Sein Erwerb erfolgte am 1. Februar 2008 für 132,6 Millionen US-Dollar – zu einem Einkaufsfaktor von mehr als 13. Die Crown Appraisal Group erstellte im August 2008 ein Gutachten und bewertete jedes einzelne Shopping Center. Unter Berücksichtigung der ebenfalls übernommenen langfristigen Fremdfinanzierung wurde der Wert des Gesamtportfolios auf 143,82 Millionen US-Dollar geschätzt, ohne Finanzierungsvorteil läge der Portfolio-Wert unter dem Kaufpreis des Portfolios. Die in den Jahren 2003 bis 2006 erbauten 34 Shoppingcenter liegen in 14 US-Bundesstaaten, in unmittelbarer Nachbarschaft zu Wal-Mart-Filialen. Per 31. Oktober 2008 waren 94 Prozent der 81.881 Quadratmeter betragenden Mietfläche für eine durchschnittliche Restlaufzeit von drei bis fünf Jahren vermietet. Von den insgesamt 310 Mieteinheiten sind 186 – das entspricht rund 75 Prozent der Mietfläche – an insgesamt 30 Hauptmieter vermietet.
Finanzierung. 84 Prozent der Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio von Fonds- und Holdinggesellschaft fließen in die Joint-Venture-Gesellschaft, jeweils ein Prozent in die Finanzierung und die Liquiditätsreserve, 14 Prozent sind Fondsnebenkosten. Die Finanzierung erfolgt hier ausschließlich aus Eigenkapital, bis auf ein Zwischenfinanzierungsdarlehen der BVT in Höhe von 30,6 Millionen US-Dollar. Die Joint-Venture-Gesellschaft finanziert jedoch 75 Prozent ihres Investitionsvolumens aus Darlehen, die von den Verkäufern übernommen wurden – 75 Prozent sind recht viel. Die fünf Darlehensverträge liegen vor. Die Tilgung soll erst im Jahr 2011 beginnen. Die Laufzeit endet für vier Verträge im März 2016 (Zinssatz 5,86 Prozent), für einen Vertrag im Januar 2017 (Zinssatz 5,65 Prozent).
Verlaufsprognose. Mieten und Betriebskostenumlagen basieren auf abgeschlossenen Mietverträgen. BVT geht von drei Prozent Mietsteigerungen aus, das ist mindestens kurzfristig gesehen sicherlich zu hoch. Für Anschlussvermietungen wurden 0,50 US-Dollar, für Neuvermietungen zwei US-Dollar pro Quadratfuß Renovierungskosten sowie zwei beziehungsweise 4,5 Prozent der Miete an Maklerprovision und eine Mietvertragslänge von fünf Jahren angenommen. Mietincentives wurden leider nicht berücksichtigt. Es wurden fünf Prozent der Bruttoeinnahmen als Mietausfallwagnis angesetzt. Die Anschlusszinsen wurden mit sieben Prozent jährlich kalkuliert. Geplant ist, die Immobilien im Jahr 2019 zum 12,5-fachen der Jahresnettomieten zu veräußern, der Faktor liegt unter dem bei Einkauf. Beim Verkauf der Immobilien erhält der Verwalter ein Prozent des Verkaufspreises.
Rückfluss. Die Holdinggesellschaft erhält so lange 90 Prozent aller laufenden Auszahlungen der Objektgesellschaften, bis sie jährliche Auszahlungen in Höhe von acht Prozent ihres Eigenkapitals erzielt hat, darüber hinausgehende Beträge werden hälftig an die Holdinggesellschaft und Schostak verteilt. Bei Veräußerung bekommt Schostak, nachdem die acht Prozent jährlichen Vorzugsausschüttungen an die Holdinggesellschaft eventuell vervollständigt wurden, alle Erträge, bis er jährliche Auszahlungen in Höhe von 12,5 Prozent erzielt hat. Danach werden die Erträge etwa hälftig verteilt, bis die Holdinggesellschaft einen Auszahlungsbetrag von jährlich 13 Prozent bekommen hat, der Rest wird im Verhältnis 30 (Holdinggesellschaft) zu 70 Prozent (Schostak) aufgeteilt. Veräußerungsgewinne werden auf der Ebene der Fondsgesellschaft zunächst an die Kommanditisten ausbezahlt, bis diese eine Rendite von zehn Prozent jährlich erhalten haben. Darüber hinausgehende Beträge werden im Verhältnis 30 zu 70 an Komplementär und Kommanditisten aufgeteilt, bis Letztere eine Rendite von zwölf Prozent erzielt haben. Weitere Beträge werden hälftig aufgeteilt. Während der rund elfjährigen Fondslaufzeit sollen die Anleger Auszahlungen in Höhe von 88 Prozent des Eigenkapitals erhalten, weitere 154 Prozent aus dem Verkauf der Immobilien, das sind insgesamt 242 Prozent vor Steuern. Die jährliche IRR-Rendite nach Steuern beträgt nach den prognostizierten Kapitalrückflüssen rund acht Prozent.
Vertragsgestaltung. Eine Platzierungsgarantie liegt nicht vor. Die Einlage in die Joint-Venture-Gesellschaft ist vollständig erfolgt. BVT hat die Zwischenfinanzierung übernommen. Im Falle einer nur unzureichenden Platzierung des Eigenkapitals würde BVT nach eigenen Angaben versuchen, das Zwischenfinanzierungsdarlehen in ein langfristiges umzuwandeln oder die Anteile selbst zu übernehmen. Dass von einer Rückabwicklung generell abgesehen wird, kann nicht garantiert werden. In diesem Fall hätten die Anleger keinen Anspruch auf die vollständige Rückzahlung ihres Eigenkapitals.
fondstelegramm-Meinung. Der Verlauf der Fondsentwicklung, die tatsächliche Umsetzung der prognostizierten Einnahmen und die Auskömmlichkeit der kalkulierten Kosten hängen im Wesentlichen von der möglichst raschen Erholung des Konsumverhaltens der Amerikaner und von den Verkaufsmöglichkeiten zum Laufzeitende ab. Die Annahmen der Prognose gehen teilweise von einem durchgehend gesunden Immobilienmarkt aus, der aktuell schon mal nicht vorliegt. Die Gestaltung der Gewinnverteilung auf Ebene der Joint Venture Gesellschaft und der Fondsgesellschaft deckeln die Chancen der Anleger. Dass es dem stets in der Nachbarschaft der Fondsimmobilien liegenden Wal-Mart auch in jetzigen Zeiten gut geht, wirkt sich sicher positiv auf die Kundenfrequenz am Standort aus. Allerdings ist dies keine Garantie für die ebenso positive Entwicklung der Mieter in den Fondsobjekten.
Zielmarkt. Für Eigentümer amerikanischer Einzelhandelsimmobilien sind schwere Zeiten angebrochen. Nicht nur die Immobilienkrise setzt ihnen zu, auch das durch die überdurchschnittliche Bauaktivität verursachte derzeitige Überangebot an Verkaufsflächen. Die Leerstands-Quoten steigen, und die Mieten werden sinken. Auch das Konsumverhalten der Amerikaner ist rückläufig. Die Einzelhandelsumsätze sind in diesem Jahr rasant gefallen. Der Fonds verfolgt mit den Standorten der Einkaufscentren das Konzept des „shadow ancored center“: Durch den jeweils nahe gelegenen Standort, sollen die Einkaufscentren von Wal-Mart als Kundenmagnet, so zu sagen im Windschatten von dessen Niederlassungen, profitieren.
Initiator und Fondspartner. Die im Jahr 1976 gegründete BVT hat bis Ende 2007 167 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen in Höhe von 2,6 Milliarden Euro emittiert, davon waren 77 US-Immobilienfonds. Von den vier laufenden US-Einzelhandels-Immobilienfonds konnten drei die kumulierten Ausschüttungsprognosen erreichen, einer nicht.
Objektverwalter und General Partner der Joint-Venture-Gesellschaft ist die Schostak Brothers & Company, Inc. Das Immobilienunternehmen im Familienbesitz wurde 1920 gegründet und betreut derzeit 60 Immobilien verschiedener Nutzungsarten. Die Ausweitung seiner Tätigkeit über die gesamten USA erfolgt allerdings erst mit den Fondsobjekten. Genauere Aussagen zum derzeitigen Stand des Familien-Unternehmens kann der Initiator nicht treffen.
Beteiligungsstruktur. Der Fonds beteiligt sich mit 49,9 Prozent über eine Holdinggesellschaft (Limited Partner) an der SFP/BVT Portfolio, L.P. (Joint-Venture-Gesellschaft), 50 Prozent hält der General Partner SFP Portfolio I, LLC (Schostak), 0,1 Prozent die BVT Retail Development Corporation. Die Joint-Venture-Gesellschaft besitzt alle Anteile der fünf Objektgesellschaften, die ihrerseits im Besitz der Einkaufszentren sind.
Immobilien. Bei dem Fonds handelt es sich um die Refinanzierung eines zuvor bereits vorhandenen Immobilienportfolios. Sein Erwerb erfolgte am 1. Februar 2008 für 132,6 Millionen US-Dollar – zu einem Einkaufsfaktor von mehr als 13. Die Crown Appraisal Group erstellte im August 2008 ein Gutachten und bewertete jedes einzelne Shopping Center. Unter Berücksichtigung der ebenfalls übernommenen langfristigen Fremdfinanzierung wurde der Wert des Gesamtportfolios auf 143,82 Millionen US-Dollar geschätzt, ohne Finanzierungsvorteil läge der Portfolio-Wert unter dem Kaufpreis des Portfolios. Die in den Jahren 2003 bis 2006 erbauten 34 Shoppingcenter liegen in 14 US-Bundesstaaten, in unmittelbarer Nachbarschaft zu Wal-Mart-Filialen. Per 31. Oktober 2008 waren 94 Prozent der 81.881 Quadratmeter betragenden Mietfläche für eine durchschnittliche Restlaufzeit von drei bis fünf Jahren vermietet. Von den insgesamt 310 Mieteinheiten sind 186 – das entspricht rund 75 Prozent der Mietfläche – an insgesamt 30 Hauptmieter vermietet.
Finanzierung. 84 Prozent der Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio von Fonds- und Holdinggesellschaft fließen in die Joint-Venture-Gesellschaft, jeweils ein Prozent in die Finanzierung und die Liquiditätsreserve, 14 Prozent sind Fondsnebenkosten. Die Finanzierung erfolgt hier ausschließlich aus Eigenkapital, bis auf ein Zwischenfinanzierungsdarlehen der BVT in Höhe von 30,6 Millionen US-Dollar. Die Joint-Venture-Gesellschaft finanziert jedoch 75 Prozent ihres Investitionsvolumens aus Darlehen, die von den Verkäufern übernommen wurden – 75 Prozent sind recht viel. Die fünf Darlehensverträge liegen vor. Die Tilgung soll erst im Jahr 2011 beginnen. Die Laufzeit endet für vier Verträge im März 2016 (Zinssatz 5,86 Prozent), für einen Vertrag im Januar 2017 (Zinssatz 5,65 Prozent).
Verlaufsprognose. Mieten und Betriebskostenumlagen basieren auf abgeschlossenen Mietverträgen. BVT geht von drei Prozent Mietsteigerungen aus, das ist mindestens kurzfristig gesehen sicherlich zu hoch. Für Anschlussvermietungen wurden 0,50 US-Dollar, für Neuvermietungen zwei US-Dollar pro Quadratfuß Renovierungskosten sowie zwei beziehungsweise 4,5 Prozent der Miete an Maklerprovision und eine Mietvertragslänge von fünf Jahren angenommen. Mietincentives wurden leider nicht berücksichtigt. Es wurden fünf Prozent der Bruttoeinnahmen als Mietausfallwagnis angesetzt. Die Anschlusszinsen wurden mit sieben Prozent jährlich kalkuliert. Geplant ist, die Immobilien im Jahr 2019 zum 12,5-fachen der Jahresnettomieten zu veräußern, der Faktor liegt unter dem bei Einkauf. Beim Verkauf der Immobilien erhält der Verwalter ein Prozent des Verkaufspreises.
Rückfluss. Die Holdinggesellschaft erhält so lange 90 Prozent aller laufenden Auszahlungen der Objektgesellschaften, bis sie jährliche Auszahlungen in Höhe von acht Prozent ihres Eigenkapitals erzielt hat, darüber hinausgehende Beträge werden hälftig an die Holdinggesellschaft und Schostak verteilt. Bei Veräußerung bekommt Schostak, nachdem die acht Prozent jährlichen Vorzugsausschüttungen an die Holdinggesellschaft eventuell vervollständigt wurden, alle Erträge, bis er jährliche Auszahlungen in Höhe von 12,5 Prozent erzielt hat. Danach werden die Erträge etwa hälftig verteilt, bis die Holdinggesellschaft einen Auszahlungsbetrag von jährlich 13 Prozent bekommen hat, der Rest wird im Verhältnis 30 (Holdinggesellschaft) zu 70 Prozent (Schostak) aufgeteilt. Veräußerungsgewinne werden auf der Ebene der Fondsgesellschaft zunächst an die Kommanditisten ausbezahlt, bis diese eine Rendite von zehn Prozent jährlich erhalten haben. Darüber hinausgehende Beträge werden im Verhältnis 30 zu 70 an Komplementär und Kommanditisten aufgeteilt, bis Letztere eine Rendite von zwölf Prozent erzielt haben. Weitere Beträge werden hälftig aufgeteilt. Während der rund elfjährigen Fondslaufzeit sollen die Anleger Auszahlungen in Höhe von 88 Prozent des Eigenkapitals erhalten, weitere 154 Prozent aus dem Verkauf der Immobilien, das sind insgesamt 242 Prozent vor Steuern. Die jährliche IRR-Rendite nach Steuern beträgt nach den prognostizierten Kapitalrückflüssen rund acht Prozent.
Vertragsgestaltung. Eine Platzierungsgarantie liegt nicht vor. Die Einlage in die Joint-Venture-Gesellschaft ist vollständig erfolgt. BVT hat die Zwischenfinanzierung übernommen. Im Falle einer nur unzureichenden Platzierung des Eigenkapitals würde BVT nach eigenen Angaben versuchen, das Zwischenfinanzierungsdarlehen in ein langfristiges umzuwandeln oder die Anteile selbst zu übernehmen. Dass von einer Rückabwicklung generell abgesehen wird, kann nicht garantiert werden. In diesem Fall hätten die Anleger keinen Anspruch auf die vollständige Rückzahlung ihres Eigenkapitals.
fondstelegramm-Meinung. Der Verlauf der Fondsentwicklung, die tatsächliche Umsetzung der prognostizierten Einnahmen und die Auskömmlichkeit der kalkulierten Kosten hängen im Wesentlichen von der möglichst raschen Erholung des Konsumverhaltens der Amerikaner und von den Verkaufsmöglichkeiten zum Laufzeitende ab. Die Annahmen der Prognose gehen teilweise von einem durchgehend gesunden Immobilienmarkt aus, der aktuell schon mal nicht vorliegt. Die Gestaltung der Gewinnverteilung auf Ebene der Joint Venture Gesellschaft und der Fondsgesellschaft deckeln die Chancen der Anleger. Dass es dem stets in der Nachbarschaft der Fondsimmobilien liegenden Wal-Mart auch in jetzigen Zeiten gut geht, wirkt sich sicher positiv auf die Kundenfrequenz am Standort aus. Allerdings ist dies keine Garantie für die ebenso positive Entwicklung der Mieter in den Fondsobjekten.
Der Fonds startet in einen Markt, in dem die Konsumfreudigkeit der Verbraucher sich erst wieder finden muss.
