Catella: Strukturwandel der europäischen Büromärkte
Weniger Raum – mehr Innovation
Der europäische Büromarkt wird sich grundlegend wandeln. Das ist die These von Thomas Beyerle, Chefresearcher bei Catella. Er hat 14 europäische Bürohochburgen untersucht. Ergebnis: Alles steht seit dem Jahr 2000 auf Wachstum: Die Bürobestände haben um 26 Prozent zugenommen, die Büroflächennachfrage um 18 Prozent und die Zahl der Bürobeschäftigten um 19 Prozent. Der Leerstand hat jedoch auch zugenommen. Er stieg um mehr als 6 Prozent. „Dies kommt einem Strukturbruch gleich, eröffnet aber auch Chancen zum Umdenken wie sich eine zukünftige Flächennachfrage strukturell darstellt“, so Thomas Beyerle.
Worin besteht der Strukturwandel? Die Möglichkeiten, Kosten einzusparen rücken mehr und mehr in den Fokus der Büromieter. Vor dem Hintergrund steigender Leerstandsraten sind mehr und mehr neue Konzepte gefragt. Die Nutzung von Flächen soll zeitlich und für unterschiedliche Zwecke flexibler nutzbar sein. Das führt dazu, dass es selbst in den Phasen starken Wachstums immer schwieriger wurde, leer stehende Büroflächen umzuwidmen und einer anderen Verwendung zuzuführen. Das kann auch so interpretiert werden: "Die Immobilien kommen wirtschaftlich und technisch immer schneller am Ende ihres Lebenszyklus an", schreibt Beyerle.
Die Bürofläche je Mitarbeiter hat sich verkleinert. Hinter dem Durchschnittswert von 1 Prozent kleinerer Pro-Kopf-Fläche stehen allerdings sehr verschiedene Werte. Im Norden, etwa in Helsinki mit über 12 Prozent Verkleinerung der Pro-Kopf-Fläche, oder London mit 9 Prozent Verkleinerung wurde in den vergangenen Jahren stärker zusammengerückt. Im Süden gibt es hingegen 2015 mehr Platz pro Mitarbeiter als noch im Jahr 2000: In Frankfurt 1 Prozent mehr, in Barcelona 3 Prozent, in Lyon 7 und in Madrid satte 21 Prozent.
Flächeneffizienz sei "mehr als nur Verdichten", benennt Beyerle einen generellen Bedeutungswandel. Es geht nicht nur darum, mehr Bürofunktionalität auf weniger Bürofläche abzubilden. Eine zentrale Lage wird um so Vieles wichtiger werden, dass eine kleinere Fläche, die möglicherweise auch gemischt genutzt und zeitlich flexibel eingesetzt werden kann, attraktiver wird. Die neuen Arbeitslandschaften sind shared und coworking spaces, die sich viel stärker an urbanen Lebensentwürfen ausrichten müssen. Dem gewandelten Anforderungsprofil kann die Neubautätigkeit kaum mehr gerecht werden. So wächst Nachfrage und Leerstand zugleich.
Der Umbruch der Gesellschaft von einer Dienstleistungs- in eine Wissens- und Informationsgesellschaft, so die Erläuterung von Beyerle, wird zunehmend auch in der Organisationsstruktur von Unternehmen abgebildet. "Büros lösen ihre funktionalen Trennungen auf und werden zu offenen Landschaften mit unterschiedlichen Zonen und temporär befristetem Charakter." Unternehmen, die sich dieser Entwicklung verweigern, werden zunehmend Probleme bekommen, gutes Personal langfristig binden zu können. Und das wiederum wirkt auf die sich qualitativ ändernde Nachfrage am Büromarkt zurück.
Worin besteht der Strukturwandel? Die Möglichkeiten, Kosten einzusparen rücken mehr und mehr in den Fokus der Büromieter. Vor dem Hintergrund steigender Leerstandsraten sind mehr und mehr neue Konzepte gefragt. Die Nutzung von Flächen soll zeitlich und für unterschiedliche Zwecke flexibler nutzbar sein. Das führt dazu, dass es selbst in den Phasen starken Wachstums immer schwieriger wurde, leer stehende Büroflächen umzuwidmen und einer anderen Verwendung zuzuführen. Das kann auch so interpretiert werden: "Die Immobilien kommen wirtschaftlich und technisch immer schneller am Ende ihres Lebenszyklus an", schreibt Beyerle.
Die Bürofläche je Mitarbeiter hat sich verkleinert. Hinter dem Durchschnittswert von 1 Prozent kleinerer Pro-Kopf-Fläche stehen allerdings sehr verschiedene Werte. Im Norden, etwa in Helsinki mit über 12 Prozent Verkleinerung der Pro-Kopf-Fläche, oder London mit 9 Prozent Verkleinerung wurde in den vergangenen Jahren stärker zusammengerückt. Im Süden gibt es hingegen 2015 mehr Platz pro Mitarbeiter als noch im Jahr 2000: In Frankfurt 1 Prozent mehr, in Barcelona 3 Prozent, in Lyon 7 und in Madrid satte 21 Prozent.
Flächeneffizienz sei "mehr als nur Verdichten", benennt Beyerle einen generellen Bedeutungswandel. Es geht nicht nur darum, mehr Bürofunktionalität auf weniger Bürofläche abzubilden. Eine zentrale Lage wird um so Vieles wichtiger werden, dass eine kleinere Fläche, die möglicherweise auch gemischt genutzt und zeitlich flexibel eingesetzt werden kann, attraktiver wird. Die neuen Arbeitslandschaften sind shared und coworking spaces, die sich viel stärker an urbanen Lebensentwürfen ausrichten müssen. Dem gewandelten Anforderungsprofil kann die Neubautätigkeit kaum mehr gerecht werden. So wächst Nachfrage und Leerstand zugleich.
Der Umbruch der Gesellschaft von einer Dienstleistungs- in eine Wissens- und Informationsgesellschaft, so die Erläuterung von Beyerle, wird zunehmend auch in der Organisationsstruktur von Unternehmen abgebildet. "Büros lösen ihre funktionalen Trennungen auf und werden zu offenen Landschaften mit unterschiedlichen Zonen und temporär befristetem Charakter." Unternehmen, die sich dieser Entwicklung verweigern, werden zunehmend Probleme bekommen, gutes Personal langfristig binden zu können. Und das wiederum wirkt auf die sich qualitativ ändernde Nachfrage am Büromarkt zurück.
Qualitätsapekte werden zunehmender Teiber quantitativer Büroflächennachfrage.
