Angebot. Anleger beteiligen sich an einer deutschen GmbH & Co. KG, die von ABN AMRO Index-Zertifikate erwirbt, die ihrerseits die Entwicklung des in Asien investierenden, opportunistisch geprägten Immobilienfonds Lasalle Asia Opportunity Fund III (LAOF III) widerspiegeln. LAOF III ist ein Blindpool. CFB hat für das gesamte Eigenkapital in Höhe von 273,5 Millionen US-Dollar eine Platzierungsgarantie zum 31. Dezember 2009 abgegeben. Die für eine unbestimmte Laufzeit gegründete Fondsgesellschaft soll voraussichtlich nach acht bis zehn Jahren aufgelöst werden. Gesellschafter können ihre Beteiligung erstmals zum 31. Dezember 2025 ordentlich kündigen. Die Fondswährung ist Dollar. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen, die der deutschen Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer unterliegen. Die Mindestzeichnungssumme beträgt 15.000 Dollar zuzüglich fünf Prozent Agio.

Zielmarkt. LOAF III investiert schwerpunktmäßig in China, insbesondere Hongkong, Japan und in den so genannten „Tigerstaaten“ Südkorea, Singapur und Thailand. Japan ist die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt, die in ihrem Entwicklungsstand mit anderen westlichen Ländern vergleichbar ist. Japans Wirtschaft ist durch steigende Beschäftigungsraten, leichte Inflation, wachsende Konsumfreudigkeit und Investitionstätigkeit sowie ein zunehmend stabiles, leichtes Wachstum geprägt. International am schnellsten entwickelt sich Chinas Volkswirtschaft. Das jährliche Wachstum des chinesischen Bruttoinlandsprodukts soll in den Jahren 2008 und 2009 bei zehn beziehungsweise neun Prozent liegen. Während mit Hongkong und Singapur zwei ausgereifte internationale Immobilienmärkte vorliegen, gehört Thailand zu den Ländern mit einem niedrigen gesamtwirtschaftlichen Entwicklungsstand, allerdings mit stabilen Wachstumsraten des Bruttoinlandsprodukts, die in diesem und dem kommenden Jahr 4,7 beziehungsweise fünf Prozent erreichen sollen. Der thailändische Immobilienmarkt ist sehr intransparent. Südkorea hat den Standard westlicher Länder noch nicht erreicht, wenngleich sein Bruttoinlandsprodukt 2008 und 2009 um die fünf Prozent wachsen soll. Südkoreas Immobilienmarkt ist klein, nur wenig transparent und noch nicht ausreichend entwickelt.

CFB und ihre Partner. Die Commerz Real Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH (CFB) ist eine 100-prozentige Tochter der Commerz Real AG (früher Commerzleasing- und Immobilien AG), die wiederum zu 100 Prozent zur Commerzbank AG gehört. CFB wurde 1993 gegründet. Bis Ende 2006 hat die CFB 160 Fonds emittiert, wovon 96 Prozent planmäßig oder besser liefen.
Die niederländische Großbank ABN AMRO wurde am 7. Oktober 2007 von einem Bankentrio, bestehend aus der spanischen Bank Santander, der niederländischen Bank Fortis und der Royal Bank of Scotland übernommen. Das Investmentbanking wird seit dem 1. Januar 2008 von der Royal Bank of Scotland weitergeführt. Die Übernahme und Reorganisation der Bank werden sich nicht auf die bestehenden Zertifikate auswirken.
Der Manager des LOAF III, Lasalle Investment Management, gehört zu Jones Lang Lasalle und ist mit etwa 45 Milliarden Assets under Management (Stand März 2007) einer der weltweit größten Investmentmanager. In Asien hat er seit dem Jahr 2002 Investitionen in Höhe von rund 6,6 Milliarden Dollar, davon 1,6 Milliarden Dollar Eigenkapital, getätigt.

Beteiligungsstruktur. Die Zertifikatestruktur wurde laut CFB gewählt, um die steuerliche Struktur angesichts der zahlreichen Investitionsländer zu vereinfachen. Anleger können der Fondsgesellschaft über einen mit dem Initiator verbundenen Treuhänder beitreten. Die Fondsgesellschaft erwirbt von der ABN AMRO Bank N.V. Index-Zertifikate, die den Lasalle-Immobilienfonds LOAF III abbilden. Dadurch partizipiert die Fondsgesellschaft indirekt an der Entwicklung dieses Immobilienfonds. Lasalle Investment Management ist mit 100 Millionen Dollar am LOAF III beteiligt.

Investmentstrategie. Der LAOF III wurde von Lasalle Investment Management Mitte 2007 emittiert und hat eine Laufzeit von voraussichtlich acht Jahren, verlängerbar um zwei mal ein Jahr. Sein Eigenkapital beträgt drei Milliarden Dollar. Seine Investitionskriterien sind nicht verbindlich: LAOF III soll mindestens ein Drittel des maximal zwölf Milliarden Dollar betragenden Volumens in Japan, ein Drittel in China (hauptsächlich Hongkong) und ein Drittel in Singapur, Thailand, Südkorea und anderen asiatischen Staaten investieren. Vorgesehene Immobilien-Nutzungsarten sind Bürogebäude, Hotels, Wohnhäuser und Logistikeinrichtungen. Der Fonds wird primär in Projektentwicklungen investieren, auch Value-Added-Immobilien und Sale-and-Leasebacks sind möglich. Maximal 15 Prozent des Fondsvolumens dürfen in ein einzelnes Projekt fließen. LOAF III darf maximal 75 Prozent seines Fondsvolumens fremdfinanzieren.
Die Fondsgesellschaft hat 30 Prozent der Zertifikate am 20. Dezember 2007 erworben, weitere 30 Prozent werden am 20. Dezember 2008 und 40 Prozent am 20. Dezember 2009 gekauft. ABN AMRO ermittelt regelmäßig Indexwerte, zu denen die Fondsgesellschaft die Zertifikate wieder veräußern kann. Die Ermittlung der Indexwerte wird zwar der Fondsgesellschaft offengelegt, kann jedoch von dieser nur auf Plausibilität geprüft werden. Im Indexwert werden die laufenden Gebühren für ABN AMRO berücksichtigt. Die Zertifikatebedingungen wurden aufgrund ihrer Komplexität nicht detailliert im Prospekt abgebildet.

Finanzierung. Bis auf eine mögliche Zwischenfinanzierung in Höhe von maximal 78,5 Millionen Dollar nimmt die Fondsgesellschaft kein Fremdkapital auf. 88,28 Prozent des Fondsvolumens (inklusive Agio) der deutschen Fondsgesellschaft werden für den Erwerb der Zertifikate ausgegeben, 0,38 Prozent bilden die Liquiditätsreserve und 11,34 Prozent sind Nebenkosten. Zusätzlich fallen die bis zum Zeitpunkt der Zahlung der ersten Zertifikatserlöse zinslos gestundeten Gebühren für einen Teil der Platzierungsgarantie der CFB in Höhe von 3,5 Millionen Dollar an.

Vergütung. Die Gebühren für das Management des LOAF III betragen jährlich 1,5 Prozent des eingeworbenen Eigenkapitals in der Investitionsphase beziehungsweise danach 1,5 Prozent des noch investierten Eigenkapitals. ABN AMRO erhält eine Emissionsgebühr in Höhe von 3,5 Millionen Dollar. Für die laufende Zertifikate-Verwaltung in den Jahren 2008 bis 2015 bekommt sie 400.000 Dollar jährlich, ab 2016 0,35 Prozent des Nominalwerts der noch nicht realisierten Zertifikate, mindestens jedoch 300.000 Dollar. Für die Verwaltung der deutschen Fondsgesellschaft erhält CFB einmalig 550.000 Dollar und jährlich 1,1 Millionen Dollar netto – das sind 0,4 Prozent des Eigenkapitals per anno. Die Vergütung ist an die Entwicklung des deutschen Lebenshaltungskostenindexes aller privaten Haushalte gekoppelt. Für die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft fallen jährlich 15.000 Dollar an. Die Haftungsvergütung beträgt 22.500 Dollar per anno. Die Treuhandgesellschaft erhält einmalig netto 33.000 Dollar und jährlich netto 65.000 Dollar, der jährliche Betrag wird in jedem Jahr an den deutschen Lebenshaltungskostenindex aller privaten Haushalte angepasst. Das Honorar für die Platzierungsgarantie der CFB beträgt drei Prozent des Eigenkapitals (ohne Agio).

Rückfluss. LAOF III schüttet wie folgt aus: Zunächst erhalten alle Investoren bevorrechtigt ihre gesamte Einlage und eine neun Prozent betragende jährliche IRR-Rendite. Übersteigende Beträge werden zuerst zu 50 Prozent an den Investmentmanager gezahlt, bis dieser 20 Prozent der Beträge erhalten hat, die über die Kapitalrückzahlungen hinausgehen. Der verbleibende Gewinn wird im Verhältnis 80 zu 20 auf die Investoren und den Investmentmanger verteilt. Erste Rückflüsse aus dem LOAF III sind frühestens im Jahr 2011 zu erwarten. Der Verkauf der Investitionsobjekte soll voraussichtlich bis Mitte 2015 erfolgen. LOAF III will in der drei bis vier Jahre währenden Kapitalbindungsdauer eine IRR-Zielrendite von 18 Prozent nach Kosten und Steuern in den Investitionsländern erreichen. Sofern diese Rückflüsse aus LOAF III erzielt werden, könnte während einer vier- bis fünfjährigen Kapitalbindungsdauer eine IRR-Rendite für die Anleger der deutschen Fondsgesellschaft in Höhe von zehn Prozent des Eigenkapitals (ohne Agio) nach Steuern erreicht werden. Von Beträgen, die über den zehn Prozent liegen, erhält CFB zehn Prozent.

Vertragsgestaltung. Die Haftung im Handelsregister ist lobenswerterweise auf zehn Prozent des Eigenkapitals beschränkt. Gesellschafterversammlungen sind nach ordnungsgemäßer Einladung immer beschlussfähig, auch wenn kein Gesellschafter anwesend ist.

fondstelegramm-Meinung. Wer erfolgreich in Asiens Immobilienmärkte investieren will, muss, so wie es bei Lasalle der Fall ist, sehr erfahren und vor Ort massiv präsent sein. Der CFB 164 bringt einerseits pragmatische und steuerliche Vorteile, andererseits nicht unerhebliche Kosten durch die Einbindung der Zertifikate ausgebenden Bank mit sich. Wie es auch der Initiator selbst ausdrückt, hat die Beteiligung einen spekulativen Charakter. Die Informationen zu den Zertifikatebedingungen sind knapp gehalten. Die Platzierungsgarantiekosten der CFB fallen relativ hoch aus. Dass die Beschlussfähigkeit der Gesellschafterversammlungen auch ohne Gesellschafter gegeben ist, könnte sich bei Interessenskonflikten nachteilig für die Anleger auswirken.

Der erste Asienfonds von CFB ist wegen seines hervorragenden Partners Lasalle ein interessantes Investment für risikobewusste Anleger.