Chancen und Risiken für Immobilien-Investments
Perspektiven 2016, ein Gastbeitrag von Claus Thomas
Investors Gebot der Stunde. Immobilien-Investitionen im Jahr 2016 basieren auf Elementen von Stabilität und Risiko. Die Stabilitäts-Faktoren sind an Mieteinnahmen gebunden, derzeit mit positiver Dynamik und sich verbessernden lokalen Grundlagen in den meisten Märkten und Ländern dieser Welt. Die Risiko-Faktoren resultieren aus den Kapitalmärkten, wo das „Triple-Low“-Umfeld (geringes Wachstum, niedrige Inflation und niedrige Renditen) ein „Triple High“ (hohe Kapitalströme, hohe Werte und hohe Erträge) für Core-Immobilien geschaffen hat. Die makro-ökonomischen Verhältnisse werden sich in den nächsten 12 Monaten nicht plötzlich drastisch umkehren. Allerdings treten immer mehr Märkte in die reife Phase des Preiszyklus. Sich darauf einzustellen ist Investors Gebot der Stunde.
Portfolio-Strategie. Nach sechs aufeinanderfolgenden Jahren mit positiven Wertsteigerungen in den meisten Ländern sei Investoren empfohlen, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen defensiven, langfristig strategischen und offensiven, kurzfristig taktischen Positionen zu schaffen, um sich auf den unvermeidlichen Übergang von steigenden Werten hin zu einem Plateau oder zu fallenden Werten vorzubereiten.
Für die reife Phase von Kapitalmärkten gibt es folgende Portfolio-Strategien:
- Aussortieren nicht-strategischer Assets
- Reduzierung des Fremdkapitalanteils
- Planung des Liquiditätsbedarfs über 2016 hinaus, wenn die Verfügbarkeit von Kapital erschwert sein könnte
- Strukturierung von Transaktionen durch Tausch von begrenztem Aufwertungspotential gegen eine Vorzugsrendite
- Disziplinierte Beibehaltung der „geforderten” Rendite
- Antizipation, wohin das Core-Kapital als nächstes geht.
Investitionsumfeld 2016. Massive geldpolitische Anreizmaßnahmen seit der globalen Finanzkrise haben für Immobilieninvestoren noch nie dagewesene Bedingungen geschaffen. Niedrige Zinsen, sich langsam bessernde Marktgrundlagen und eine zurückhaltende Kreditvergabe für Neubauvorhaben tragen zu einer starken Performance von Core-Immobilien im zweistelligen Bereich bei, trotz ungleichmäßiger Erholung der Konjunktur. Anders formuliert hat das makroökonomische Low-Low-Low-Umfeld drei „Hochs” hervorgerufen—vermehrte Kapitalströme in Immobilien, steigende Preise und hohe Erträge.
Was hat zu den Triple-Low-Verhältnissen auf dem Markt geführt? Die auslösenden Kräfte sind in der modernen Wirtschaftsgeschichte einzigartig. Extreme finanzpolitische Anreiz-Pakete wurden in praktisch allen entwickelten Ländern geschnürt, um die kurzfristigen Zinsen niedrig zu halten. Eine Politik der quantitativen Lockerung und eine allgemeine Risikoscheu führten zu langfristig niedrigeren Leitzinsen. Darüber hinaus behindern demografische Faktoren, strukturelle Veränderungen auf den Arbeitsmärkten und ein sich verlangsamendes Wachstum der Schwellenmärkte den Handel und die Verbraucherausgaben in vielen Ländern. Überkapazitäten in vielen Branchen wie der Fertigungsindustrie, der Rohstoff-Industrie und bei den Finanzdienstleistern führen dazu, dass eine durch steigende Kosten getriebene Inflation in der näheren Zukunft unwahrscheinlich ist.
Asynchrone Entwicklung. Die Erholung sowohl von Konjunktur-, als auch von Kreditzyklen nach der Rezession vollzieht sich deutlich langsamer als von den Zentralbanken beabsichtigt. Unternehmenswachstum und Steuerpolitik, beides wichtige Motoren für die Schaffung von Arbeitsplätzen und ein breit aufgestelltes konjunkturelles Wachstum, haben sich nicht synchron mit der Geldpolitik entwickelt. Durch Risiko-Kapital wurden selektiv Technologie-Sektoren, wie Biotechnik, Smart Phone-Apps, die Sharing Economy, Big Data, Cloud Computing sowie Internetkonnektivität finanziert. Diese Investitionen führten zu einer ungleichmäßigen Erholung, mit Hot- und Cold-Spots im Blick auf die Wirtschaftsgeografie.
Das Konjunkturwachstum 2016 wird in den entwickelten Ländern unterdurchschnittlich bleiben, aber nicht gefährlich niedrig oder gar rückläufig. Die größere Bedrohung für die globale Stabilität ist wieder auf die Schwellenmärkte übergegangen, insbesondere auf rohstoffabhängige Länder wie Brasilien und Russland. Ost-China kann nicht länger als Schwellenmarkt betrachtet werden, da der Wohlstand in Shanghai, Guangzhou und Beijing gewachsen ist und diese Märkte 2016 bis 2018 ein sehr viel größeres Wachstum werden vermelden können als alle entwickelten Märkte des Westens. Zusammengenommen werden die entwickelten Länder der Erde – angeführt von den USA und Großbritannien – ein kontinuierlicheres Wirtschaftswachstum an den Tag legen als die volatileren Schwellenmärkte.
Auswirkungen für Immobilieninvestoren. Im Jahr 2016 wird Kapital wahrscheinlich weiterhin in Rekordgeschwindigkeit in Immobilien fließen. Infolge des Triple-Low-Umfeldes steigen die Werte auf neue Höchststände. Immobilien werden von Investoren nicht generell als „Growth Asset“ verstanden, sondern als eine ertragsgenerierende Asset-Klasse. Mit der Alterung der Bevölkerung suchen Pensionspläne und Privatanleger im Ruhestand nach Vermögensanlagen, die laufenden Ertrag generieren. Rekordniedrige Renditen auf dem Anleihemarkt machen Immobilien relativ gesehen attraktiv.
Die Immobilienerträge 2016 werden bipolar sein. Für bereits in einem Portfolio befindliche Assets werden die kontinuierlich besser werdenden immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten und der Aufholeffekt, der eintritt, wenn Werte steigen, um den aktuellen Transaktionspreisen zu entsprechen, die ausgewiesene Performance steigern. Vollvermietete Immobilien, die sich im Besitz von börsennotierten Unternehmen als auch in Fonds befinden, können auf einem preislichen Niveau veräußert werden, das deutlich über ihrer jüngsten Bewertung liegt, was eine zusätzliche Performance ermöglicht. Gleichzeitig werden die Erträge von neuen Core-Investitionen es schwer haben, an ihre jüngste Spitzen-Performance anzuknüpfen. Ein hohes Maß an Liquidität sowohl auf den börsennotierten als auch nicht-börsennotierten Märkten hat die Preise auf ein Niveau getrieben, wo Investoren mit frischem Kapital im historischen Vergleich niedrige Erträge akzeptieren müssen. Doch selbst diese niedrigeren Erträge werden ausreichen, um Kapital für Immobilien anzuziehen, da bei anderen Asset-Klassen ähnlich niedrige Erträge erwartet werden.
Sich wandelnde Erwartungen, erweiterte Horizonte. In einigen Ländern gibt es gute Argumente für eine maßvolle Herabsetzung der Immobilien-Risikoprämie, jedoch nur für Immobilientypen, die diesen Status durch eine erwiesene risikoarme Performance verdient haben. Wichtiger noch: es gibt noch überzeugendere Argumente für die Ausweitung der Definition von Core-Immobilien auf Asset-Typen und Ertragsströme, die immer noch als nicht-traditionell erachtet werden, aber genauso starke Risiko-Ertrags-Eigenschaften wie große, ikonenhafte Gebäude auf dem Markt aufweisen. Die Ertragsaussichten sind bei allen Asset-Klassen niedriger, insofern ist der relative Beitrag, den Immobilien zur Portfolio-Performance leisten, ebenfalls eine Untersuchung wert. Wir kommen zu dem Schluss, dass Immobilien immer noch eine wichtige Rolle spielen, selbst wenn sie 2016 etwas niedrigere Ertragsaussichten haben.
Investitions-Strategien 2016. Investoren sollten für 2016 Investitions-Strategien entwickeln, die auf drei verschiedenen Ebenen funktionieren:
Zunächst muss jede Investition ausreichend Performance liefern, um ihren Platz in einem Immobilien-Portfolio zu rechtfertigen. Zweitens ist die relative Outperformance gegenüber der Benchmark eine wichtige Überlegung für Investoren in Core-Immobilien und Immobilien-Aktien. Drittens bestimmt die absolute Performance die Investitionsziele von Value-add- und opportunistischen Strategien.
Claus Thomas ist Deutschlandchef LaSalle Investment Management