Commerz Real verkauft Fondsobjekt an Publity
Mieter zieht Verlängerungsoption nicht – Wert der Immobilie stürzt um ein Drittel ab
Verkauf. Commerz Real hat die Immobilie „Deelbögenkamp 4“ in Hamburg-Alsterdorf an die Publity AG veräußert. Das Objekt wurde 1993 von CFB als Immobilienleasingfonds zur Beteiligung angeboten. Anleger beteiligten sich mit insgesamt 37,2 Millionen Euro Eigenkapital, wovon die Commerzbank-Tochter ILV-Fonds-Beteiligungsgesellschaft mbH inzwischen rund 87 Prozent davon übernommen hat. Drei Viertel des Gesamtvolumens wurden fremdfinanziert.
Mieter zog Optionen nicht. Die Immobilie war ab Fertigstellung im Jahr 1995 für 20 Jahre an die Verwaltungs-Berufsgenossenschaft (VBG) vermietet. Die beiden Optionen auf einerseits Verlängerung des Mietvertrags um zehn Jahre oder andererseits Kauf der Immobilie zum Preis von 91,7 Millionen Euro hat die VBG nicht gezogen. Damit lief der Mietvertrag plangemäß zum 31. März 2015 aus. Die VBG zieht 2016 um in die Immobilie des Hamburg Trust-Fonds "Fleet Office". Den Mietvertrag im Fleet Office hat die VBG bereits im Mai 2013 unterzeichnet, damit war klar, dass sie keine der beiden Optionen ziehen würde. Den Mietvertrag im Deelbögenkamp hat sie für etwa drei Viertel der Fläche bis Ende 2016 verlängert, den Rest der Fläche übernahm ab dem 1. April 2015 für fünf Jahre die Freenet AG. "Im Rahmen eines aktiven Asset Managements hatte die Commerz Real mit der Vollvermietung gute Ausgangsvoraussetzungen für den erfolgreichen Verkauf geschaffen", schreibt Commerz Real in einer Pressemitteilung. "Vollvermietung" klingt gut, gilt aber nur ein Jahr lang. "Erfolgreicher Verkauf" klingt auch gut, Publity zahlt jedoch lediglich 43 Millionen Euro für die Immobilie, auf der noch eine Darlehensschuld in Höhe von aktuell 55,7 Millionen Euro lastet. Es klafft also eine 12-Millionen-Euro-Lücke. Commerz Real beruhigt die Anleger jedoch im selben Atemzug: "Die Fondsgesellschaft wird zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung und der Darlehensablösung über die notwendigen Mittel zur Schließung der Liquiditätslücke verfügen."
Woher stammen die Mittel? Im Juni 2014 schreibt Commerz Real an die Kommanditisten, dass es gelungen sei, eine Insolvenz abzuwenden. Ein Gutachter hatte nämlich die Immobilie, die im Jahresabschluss 2011 noch mit 62,5 Millionen steht, mit nur noch 43 Millionen Euro bewertet, den jetzt mit Publity verhandelten Kaufpreis. In Verbindung mit dem auslaufenden und nicht verlängerten Mietvertrag ergab sich also eine bilanzielle Überschuldung. Die Insolvenz der Fondsgesellschaft, schreibt Commerz Real weiter, konnte dadurch vermieden werden, dass die ILV-Fonds-Beteiligungsgesellschaft mbH, die durch die Übernahme zahlreicher Beteiligungen inzwischen Mehrheitsgesellschafterin ist, ihre erhaltenen Auszahlungen wieder in die Fondsgesellschaft eingelegt hat, eine Einzahlung in Höhe von rund 10 Millionen Euro. In Verbindung mit einem Verzicht auf Auszahlungen für die Jahre 2014 und 2015 dürfte so genügend Liquidität zusammenkommen.
Hintergrund dieser Rettungsaktion dürfte die Leasingkonstruktion des Fonds sein. Sie sah vor, dass auch im Falle der Nichtausübung der Optionen der VBG, die Kommanditisten so gestellt sein sollen, dass "die kalkulierte Rendite des Kommanditisten gewährleistet ist", wie es im Verkaufsprospekt von 1993 heißt.
Mieter zog Optionen nicht. Die Immobilie war ab Fertigstellung im Jahr 1995 für 20 Jahre an die Verwaltungs-Berufsgenossenschaft (VBG) vermietet. Die beiden Optionen auf einerseits Verlängerung des Mietvertrags um zehn Jahre oder andererseits Kauf der Immobilie zum Preis von 91,7 Millionen Euro hat die VBG nicht gezogen. Damit lief der Mietvertrag plangemäß zum 31. März 2015 aus. Die VBG zieht 2016 um in die Immobilie des Hamburg Trust-Fonds "Fleet Office". Den Mietvertrag im Fleet Office hat die VBG bereits im Mai 2013 unterzeichnet, damit war klar, dass sie keine der beiden Optionen ziehen würde. Den Mietvertrag im Deelbögenkamp hat sie für etwa drei Viertel der Fläche bis Ende 2016 verlängert, den Rest der Fläche übernahm ab dem 1. April 2015 für fünf Jahre die Freenet AG. "Im Rahmen eines aktiven Asset Managements hatte die Commerz Real mit der Vollvermietung gute Ausgangsvoraussetzungen für den erfolgreichen Verkauf geschaffen", schreibt Commerz Real in einer Pressemitteilung. "Vollvermietung" klingt gut, gilt aber nur ein Jahr lang. "Erfolgreicher Verkauf" klingt auch gut, Publity zahlt jedoch lediglich 43 Millionen Euro für die Immobilie, auf der noch eine Darlehensschuld in Höhe von aktuell 55,7 Millionen Euro lastet. Es klafft also eine 12-Millionen-Euro-Lücke. Commerz Real beruhigt die Anleger jedoch im selben Atemzug: "Die Fondsgesellschaft wird zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung und der Darlehensablösung über die notwendigen Mittel zur Schließung der Liquiditätslücke verfügen."
Woher stammen die Mittel? Im Juni 2014 schreibt Commerz Real an die Kommanditisten, dass es gelungen sei, eine Insolvenz abzuwenden. Ein Gutachter hatte nämlich die Immobilie, die im Jahresabschluss 2011 noch mit 62,5 Millionen steht, mit nur noch 43 Millionen Euro bewertet, den jetzt mit Publity verhandelten Kaufpreis. In Verbindung mit dem auslaufenden und nicht verlängerten Mietvertrag ergab sich also eine bilanzielle Überschuldung. Die Insolvenz der Fondsgesellschaft, schreibt Commerz Real weiter, konnte dadurch vermieden werden, dass die ILV-Fonds-Beteiligungsgesellschaft mbH, die durch die Übernahme zahlreicher Beteiligungen inzwischen Mehrheitsgesellschafterin ist, ihre erhaltenen Auszahlungen wieder in die Fondsgesellschaft eingelegt hat, eine Einzahlung in Höhe von rund 10 Millionen Euro. In Verbindung mit einem Verzicht auf Auszahlungen für die Jahre 2014 und 2015 dürfte so genügend Liquidität zusammenkommen.
Hintergrund dieser Rettungsaktion dürfte die Leasingkonstruktion des Fonds sein. Sie sah vor, dass auch im Falle der Nichtausübung der Optionen der VBG, die Kommanditisten so gestellt sein sollen, dass "die kalkulierte Rendite des Kommanditisten gewährleistet ist", wie es im Verkaufsprospekt von 1993 heißt.
Die Beschlussfassung zum Verkauf der Immobilie auf der Gesellschafterversammlung am 16. Dezember ist reine Formsache, weil die ILV 87 Prozent der Stimmen hält.
