DCM Indien 1
Ein Zielfonds investiert in Projektentwicklungen
Angebot. Über eine mauritische Zwischengesellschaft erwirbt der Fonds Aktien an einem Zielfonds mit Sitz in Mauritius, der in noch nicht feststehende indische Projektentwicklungen investiert. Das Fondsvolumen inklusive Agio beträgt rund 52,5 Millionen US-Dollar. DCM hat in Höhe des Mindesteigenkapitals von 20 Millionen US-Dollar eine Platzierungsgarantie abgegeben. Die Fondswährung ist US-Dollar. Mit mindestens 15.000 US-Dollar zuzüglich fünf Prozent Agio können sich Anleger am Fonds beteiligen. Geplant ist eine achtjährige Fondslaufzeit.
Zielmarkt. Indiens Immobilienmarkt ist territorial sehr verschieden und in keiner Hinsicht mit westlichen Immobilienmärkten vergleichbar. Jones Lang Lasalle bewertet ihn für das Jahr 2006 mit einem Transparenz-Index von 3,46 (1 = hohe Transparenz, 5 = Intransparenz). Investitionen deutscher Gesellschaften sind über mauritische Zwischengesellschaften und nur in Projektentwicklungen möglich. Die derzeitige Infrastruktur entspricht noch nicht den gewachsenen Anforderungen.
Beteiligungsstruktur. Die Fondsgesellschaft erwirbt über eine inzwischen gegründete mauritische Zwischengesellschaft Aktien am ebenfalls mauritischen Zielfonds und beteiligt sich so mit mindestens 20 und maximal 75 Millionen US-Dollar. Durch die Einschaltung einer Zwischengesellschaft unterliegt der Fonds nicht mehr den Veräußerungsbeschränkungen des Zielfonds, sondern kann seine Anteile jederzeit mittelbar über einen Verkauf von Anteilen an der Zwischengesellschaft veräußern. Der Zielfonds investiert direkt oder indirekt über eine mauritische oder im Ausnahmefall zypriotische Kapitalgesellschaft gemeinsam mit anderen Joint-Venture-Partnern in indische Projektentwicklungen. Bislang ist laut Initiator die Nutzung einer zypriotischen Zwischengesellschaft nicht vorgesehen. Diese Option würde nur greifen, insofern dies wirtschaftlich oder rechtlich von Vorteil wäre, was derzeit nicht der Fall ist. An jeder Projektentwicklung will sich der Zielfonds mit mindestens 26 Prozent beteiligen.
Zielfonds. Die Gründungskosten des Zielfonds betragen zwei Millionen US-Dollar, darüber hinausgehende Beträge sind vom Investmentmanager zu tragen. Der Saffron India Real Estate Fund I strebt ein Eigenkapitalvolumen von maximal 500 Millionen US-Dollar an. Aktien im Wert von 78,5 Millionen US-Dollar wurden bereits ausgegeben, davon 75 Millionen an die Versicherungsgruppe Standard Life und 3,5 Millionen an den Investmentmanager. 15 Jahre läuft der Zielfonds, das Aktienportfolio, an dem sich der DCM-Fonds beteiligt, kann jedoch schon nach acht Jahren liquidiert werden. Das Final Closing ist für den 31. Dezember 2008 vorgesehen. Bis auf eine Beteiligung mit 26 Millionen US-Dollar am Neubau einer achtgeschossigen Büroimmobilie in Mumbai ist der Zielfonds noch keine Beteiligung an Projektentwicklungsgesellschaften eingegangen. Für weitere 355 Millionen US-Dollar steht der Zielfonds in Verhandlungen mit mehreren Projektentwicklungsgesellschaften. Der Zielfonds strebt eine IRR-Rendite von jährlich 20 Prozent nach Steuern an.
Investmentmanager. Saffron Capital Advisors Limited (Mauritius) berät, verwaltet und überwacht den Zielfonds und veräußert zum gegebenen Zeitpunkt die Projekte. Die Saffron Gruppe wurde 2005 gegründet, ist auf indische Immobilien spezialisiert und vor Ort tätig. Saffron verwaltet ein Immobilienportfolio in Indien im Wert von rund 200 Millionen Euro. Der Fondsmanager hat laut DCM bislang 16 Projektentwicklungen begleitet. Beratend hinsichtlich Marktinformationen und Trends steht dem Investmentmanager der nach eigenen Angaben mit 2.800 Mitarbeitern in zehn Geschäftsstellen größte indische Immobiliendienstleister, Jones Lang Lasalle Meghraj, zur Seite, der im Jahr 2007 aus einer Fusion des indischen Immobilienunternehmens Trammell Crow Meghraj und Jones Lang Lasalle entstanden ist.
Finanzierung. 81,2 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio fließen in den Zielfonds, 1,4 Prozent in eine Liquiditätsreserve und 17,4 Prozent sind Fondsnebenkosten, das führt zu einer vergleichsweise niedrigen Investitionsquote. Allein die Vergütung für die Platzierungsgarantie beträgt zwar nur rund zwei Prozent des geplanten Eigenkapitals laut Investitionsplan, aber rund fünf Prozent des Garantiebetrags, das ist übertrieben. Der Fonds finanziert sich ausschließlich aus Eigenkapital, der Zielfonds könnte indes Darlehen aufnehmen. Auf Ebene der Projekte soll zwischen 50 und 65 Prozent fremdfinanziert werden. Die Wechselkursrisiken Indische Rupien/US-Dollar tragen die Anleger.
Vergütung. 0,71 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio sind laufende Nebenkosten der Fondsgesellschaft. Der Investmentmanager des Zielfonds erhält jährlich zwei Prozent der Kapitaleinlagen. Sofern der Investmentmanager auch als Projektentwickler tätig wird, bekommt er zusätzlich drei Prozent der Projektkosten. Der Investmentmanager ist über Aktien im Wert von 3,5 Millionen US-Dollar am Zielfonds beteiligt. Sie werden wie die Aktien, die die Fondsgesellschaft erwirbt, bevorzugt bedient. Die Saffron-Gruppe ist mit nachrangig zu bedienendem Aktienkapital beteiligt.
Rückfluss. Zunächst bekommen die Anleger bevorrechtigt 125 Prozent ihres Eigenkapitals (ohne Agio). Darüber hinausgehende Erträge werden im Verhältnis 85 zu 15 an die Anleger und DCM ausgeschüttet. In der Prognose wurde von einer Gesamtausschüttung in Höhe von rund 197 Prozent des Eigenkapitals ausgegangen. DCM prognostiziert eine IRR-Rendite nach Steuern in Höhe von 15 Prozent des Eigenkapitals.
Steuerliche Behandlung. Die Fondsgesellschaft ist vermögensverwaltend konzipiert. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen, die ab dem 1. Januar 2009 der Abgeltungssteuer unterliegen. Da die Einschaltung einer zypriotischen Kapitalgesellschaft laut DCM relativ unwahrscheinlich ist, minimiert sich das Problem einer sonst auftretenden Hinzurechnungsbesteuerung, die durch eine Darlehensfinanzierung der zypriotischen Zwischengesellschaft entstehen würde.
Vertragsgestaltung. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt ein Prozent des Beteiligungsbetrages. Gesellschafterversammlungen sind auch ohne die Anwesenheit von Gesellschaftern beschlussfähig.
fondstelegramm-Meinung. Die DCM AG beschränkt sich bei ihrer Investitionsstrategie auf nur einen Zielfonds. Eine zielfondsbezogene Risikostreuung findet dadurch nicht statt. Der Fonds steht und fällt mit dem Können des Investmentmanagers Saffron Capital Advisors Limited. Dieser erlangt erst durch die strategische Allianz mit Lasalle Meghraj die für den Markt notwendige Größe. Beide sind in Indien heimisch. Angesichts des projektbezogenen Blindpools ist dies für den Fonds mitentscheidend.
Zielmarkt. Indiens Immobilienmarkt ist territorial sehr verschieden und in keiner Hinsicht mit westlichen Immobilienmärkten vergleichbar. Jones Lang Lasalle bewertet ihn für das Jahr 2006 mit einem Transparenz-Index von 3,46 (1 = hohe Transparenz, 5 = Intransparenz). Investitionen deutscher Gesellschaften sind über mauritische Zwischengesellschaften und nur in Projektentwicklungen möglich. Die derzeitige Infrastruktur entspricht noch nicht den gewachsenen Anforderungen.
Beteiligungsstruktur. Die Fondsgesellschaft erwirbt über eine inzwischen gegründete mauritische Zwischengesellschaft Aktien am ebenfalls mauritischen Zielfonds und beteiligt sich so mit mindestens 20 und maximal 75 Millionen US-Dollar. Durch die Einschaltung einer Zwischengesellschaft unterliegt der Fonds nicht mehr den Veräußerungsbeschränkungen des Zielfonds, sondern kann seine Anteile jederzeit mittelbar über einen Verkauf von Anteilen an der Zwischengesellschaft veräußern. Der Zielfonds investiert direkt oder indirekt über eine mauritische oder im Ausnahmefall zypriotische Kapitalgesellschaft gemeinsam mit anderen Joint-Venture-Partnern in indische Projektentwicklungen. Bislang ist laut Initiator die Nutzung einer zypriotischen Zwischengesellschaft nicht vorgesehen. Diese Option würde nur greifen, insofern dies wirtschaftlich oder rechtlich von Vorteil wäre, was derzeit nicht der Fall ist. An jeder Projektentwicklung will sich der Zielfonds mit mindestens 26 Prozent beteiligen.
Zielfonds. Die Gründungskosten des Zielfonds betragen zwei Millionen US-Dollar, darüber hinausgehende Beträge sind vom Investmentmanager zu tragen. Der Saffron India Real Estate Fund I strebt ein Eigenkapitalvolumen von maximal 500 Millionen US-Dollar an. Aktien im Wert von 78,5 Millionen US-Dollar wurden bereits ausgegeben, davon 75 Millionen an die Versicherungsgruppe Standard Life und 3,5 Millionen an den Investmentmanager. 15 Jahre läuft der Zielfonds, das Aktienportfolio, an dem sich der DCM-Fonds beteiligt, kann jedoch schon nach acht Jahren liquidiert werden. Das Final Closing ist für den 31. Dezember 2008 vorgesehen. Bis auf eine Beteiligung mit 26 Millionen US-Dollar am Neubau einer achtgeschossigen Büroimmobilie in Mumbai ist der Zielfonds noch keine Beteiligung an Projektentwicklungsgesellschaften eingegangen. Für weitere 355 Millionen US-Dollar steht der Zielfonds in Verhandlungen mit mehreren Projektentwicklungsgesellschaften. Der Zielfonds strebt eine IRR-Rendite von jährlich 20 Prozent nach Steuern an.
Investmentmanager. Saffron Capital Advisors Limited (Mauritius) berät, verwaltet und überwacht den Zielfonds und veräußert zum gegebenen Zeitpunkt die Projekte. Die Saffron Gruppe wurde 2005 gegründet, ist auf indische Immobilien spezialisiert und vor Ort tätig. Saffron verwaltet ein Immobilienportfolio in Indien im Wert von rund 200 Millionen Euro. Der Fondsmanager hat laut DCM bislang 16 Projektentwicklungen begleitet. Beratend hinsichtlich Marktinformationen und Trends steht dem Investmentmanager der nach eigenen Angaben mit 2.800 Mitarbeitern in zehn Geschäftsstellen größte indische Immobiliendienstleister, Jones Lang Lasalle Meghraj, zur Seite, der im Jahr 2007 aus einer Fusion des indischen Immobilienunternehmens Trammell Crow Meghraj und Jones Lang Lasalle entstanden ist.
Finanzierung. 81,2 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio fließen in den Zielfonds, 1,4 Prozent in eine Liquiditätsreserve und 17,4 Prozent sind Fondsnebenkosten, das führt zu einer vergleichsweise niedrigen Investitionsquote. Allein die Vergütung für die Platzierungsgarantie beträgt zwar nur rund zwei Prozent des geplanten Eigenkapitals laut Investitionsplan, aber rund fünf Prozent des Garantiebetrags, das ist übertrieben. Der Fonds finanziert sich ausschließlich aus Eigenkapital, der Zielfonds könnte indes Darlehen aufnehmen. Auf Ebene der Projekte soll zwischen 50 und 65 Prozent fremdfinanziert werden. Die Wechselkursrisiken Indische Rupien/US-Dollar tragen die Anleger.
Vergütung. 0,71 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio sind laufende Nebenkosten der Fondsgesellschaft. Der Investmentmanager des Zielfonds erhält jährlich zwei Prozent der Kapitaleinlagen. Sofern der Investmentmanager auch als Projektentwickler tätig wird, bekommt er zusätzlich drei Prozent der Projektkosten. Der Investmentmanager ist über Aktien im Wert von 3,5 Millionen US-Dollar am Zielfonds beteiligt. Sie werden wie die Aktien, die die Fondsgesellschaft erwirbt, bevorzugt bedient. Die Saffron-Gruppe ist mit nachrangig zu bedienendem Aktienkapital beteiligt.
Rückfluss. Zunächst bekommen die Anleger bevorrechtigt 125 Prozent ihres Eigenkapitals (ohne Agio). Darüber hinausgehende Erträge werden im Verhältnis 85 zu 15 an die Anleger und DCM ausgeschüttet. In der Prognose wurde von einer Gesamtausschüttung in Höhe von rund 197 Prozent des Eigenkapitals ausgegangen. DCM prognostiziert eine IRR-Rendite nach Steuern in Höhe von 15 Prozent des Eigenkapitals.
Steuerliche Behandlung. Die Fondsgesellschaft ist vermögensverwaltend konzipiert. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen, die ab dem 1. Januar 2009 der Abgeltungssteuer unterliegen. Da die Einschaltung einer zypriotischen Kapitalgesellschaft laut DCM relativ unwahrscheinlich ist, minimiert sich das Problem einer sonst auftretenden Hinzurechnungsbesteuerung, die durch eine Darlehensfinanzierung der zypriotischen Zwischengesellschaft entstehen würde.
Vertragsgestaltung. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt ein Prozent des Beteiligungsbetrages. Gesellschafterversammlungen sind auch ohne die Anwesenheit von Gesellschaftern beschlussfähig.
fondstelegramm-Meinung. Die DCM AG beschränkt sich bei ihrer Investitionsstrategie auf nur einen Zielfonds. Eine zielfondsbezogene Risikostreuung findet dadurch nicht statt. Der Fonds steht und fällt mit dem Können des Investmentmanagers Saffron Capital Advisors Limited. Dieser erlangt erst durch die strategische Allianz mit Lasalle Meghraj die für den Markt notwendige Größe. Beide sind in Indien heimisch. Angesichts des projektbezogenen Blindpools ist dies für den Fonds mitentscheidend.
Indiens Immobilienmarkt boomt, kann aber nicht mit westlichen Immobilienmärkten verglichen werden. Das verstärkt die – ohnehin schon erhöhten – Risiken aus Blindpool und Projektentwicklung.
