Deutsche Fonds Holding: DFH 81, Wohnstiftfonds Augustinum Killesberg
Langfristig vermietete Seniorenwohnanlage für Anleger mit langem Atem
Angebot. Auf einem Teil des ehemaligen Stuttgarter Messegeländes am Killesberg soll eine Seniorenwohnanlage entstehen, die für 30 Jahre an die gemeinnützige Augustinum GmbH vermietet wird. Anleger können sich ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio beteiligen. Das Fondsvolumen beträgt etwa 56,66 Millionen Euro. Eine Fondsbeteiligung ist erstmals zum 31. Dezember 2026 kündbar. Der Prospekt unterstellt einen Verkauf des Fondsobjekts Ende 2028. Die DFH übernimmt zum 29. Dezember 2008 eine Platzierungsgarantie in Höhe des gesamten Eigenkapitals. Die Haftsumme im Handelsregister beträgt zehn Prozent der Pflichteinlage. Anleger erzielen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Mieter. Alleiniger Mieter der Seniorenwohnanlage ist für 30 Jahre die gemeinnützige Augustinum GmbH. Die Umsatzerlöse der Gruppe erhöhten sich im Jahr 2006 um 2,8 auf 270,9 Millionen Euro. Das Gesamtergebnis stieg im Vergleich zum Vorjahr von fünf auf 5,4 Millionen Euro. Geschäftsfelder der Augustinum-Gruppe sind neben der Jugend- und Behindertenhilfe sowie der Gesundheitsfürsorge zu 76 Prozent das Leben im Alter. Ende 2006 lebten in 21 Wohnstiften der Augustinum-Gruppe etwa 6.900 Menschen, die von 2.783 Mitarbeitern betreut wurden. Die Wohnstifte waren im Jahr 2006 durchschnittlich zu 93,6 Prozent belegt. Das bereits bestehende Augustinum in Stuttgart-Riedenberg ist zu 100 Prozent ausgelastet. Auf eine Zwei- bis Dreizimmerwohnung müssen Interessenten derzeit zehn bis 15 Jahre warten. Derzeit gibt es in der Stuttgarter Umgebung im Segment „gehobene Seniorenresidenzen“ nur einen kleineren Mitbewerber. Für die 300 neuen Wohnungen am Killesberg haben sich heute bereits etwa 600 Interessenten beworben. Da die Zahl der Über-75-Jährigen in der Region Stuttgart bis 2020 um 92.000 Personen ansteigen wird, dürfte der Bedarf an Seniorenwohnungen langfristig ungebrochen sein.
Historie. Die Deutsche Fonds Holding GmbH hat laut noch nicht testierter Leistungsbilanz 2006 insgesamt 44 geschlossene Fonds, darunter elf Immobilienfonds platziert. Der erste Immobilienfonds wurde 1998 aufgelegt. Von den Immobilienfonds schütteten sieben Fonds prognosegemäß aus, drei lagen über und einer unter den kalkulierten Angaben.
Beteiligungsstruktur. Die Fondsgesellschaft beteiligt sich zu 94,6 Prozent sowohl an der Objektgesellschaft als auch an deren Komplementär, aus grunderwerbsteuerlichen Gründen. Die restlichen 5,4 Prozent der Objektgesellschaft hält der Komplementär. Die Objektgesellschaft ist Käufer des Fondsgrundstücks und Bauherr. Die Funktion des Treuhänders übernimmt die Aurum Beteiligungstreuhandgesellschaft mbH, deren alleiniger Gesellschafter die DFH ist. Die Aufgabe des Generalübernehmers erfüllt eine Arbeitsgemeinschaft, bestehend aus der Kurt Zech GmbH, ein mit dem Initiator verbundenes Unternehmen, und der Matthäus Schmid GmbH & Co. KG. Da letztere innerhalb der Arbeitsgemeinschaft federführend ist, sollten Konfliktsituationen vermieden werden.
Investment. Vom Fondsgrundstück in sehr guter Wohnlage bietet sich ein romantischer Blick ins Neckartal. Die Verkehrsanbindung zu Stuttgarts Innenstadt ist sehr gut. Weniger romantisch sind die auf dem Grundstück befindlichen Altlasten. Die Kosten für deren Beseitigung wurden jedoch von einem Gutachter geschätzt und bei der Kalkulation der Baukosten entsprechend berücksichtigt. Sollten darüber hinaus Mehrkosten entstehen, trägt die Stadt Stuttgart die Differenz. Im Rahmen des Projekts „Stuttgart 21“ wird der Killesberg mit einem Eisenbahntunnel versehen, dessen Entlüftung über ein Entrauchungsbauwerk wahrscheinlich auf dem Fondsgrundstück erfolgen soll. Diesbezügliche Grundstückswertminderungen wurden im Kaufpreis bereits berücksichtigt.
300 hochwertige Seniorenwohnungen in acht Gebäuden, Gemeinschaftseinrichtungen und eine Tiefgarage sind geplant. Die Art der Bebauung ist das Ergebnis eines von der Stadt Stuttgart initiierten Architektenwettbewerbs. Fondsgrundstück und Gestehungskosten der Immobilien ergeben einen Einkaufsfaktor von 18,2. Der Kaufvertrag zwischen Objektgesellschaft und der Stadt Stuttgart wurde bereits geschlossen. Er steht unter dem Vorbehalt, dass bis zum 30. Juni 2008 zumindest eine Teilbaugenehmigung erteilt wird. Derzeit läuft das Planfeststellungsverfahren. Der Bauantrag wurde eingereicht. Wenn die Seniorenwohnanlage nicht bis zum 31. Dezember 2010 fertiggestellt wurde, kann Stuttgart vom Vertrag zurücktreten und das Grundstück wiedererwerben. Andrerseits hat die Objektgesellschaft ein Rücktrittsrecht, wenn sie nicht bis zum 30. Juni 2008 mit dem Bau beginnen kann.
Der Mietvertrag mit Augustinum läuft voraussichtlich ab dem 1. Oktober 2009 für 30 Jahre. Die anfängliche Miete beträgt vier Millionen Euro jährlich. Deren nachhaltige Erzielbarkeit wurde gutachterlich bestätigt. Während der Mietzeit darf das Grundstück zu keinen anderen Zwecken genutzt werden. Da der Bedarf an Seniorenwohnungen voraussichtlich auch in den nächsten 30 Jahren ungebrochen sein wird, stellt dies kein Problem dar.
Finanzierung. Die Objektgesellschaft hat ein über ein Swap zinsgesichertes Darlehen mit einer Laufzeit bis zum 30. Dezember 2016 über 31,4 Millionen Euro aufgenommen, das entspricht 35,64 Prozent der Gesamtkosten von Objekt- und Fondsgesellschaft. Von diesen Gesamtkosten werden 79,31 Prozent in das Grundstück und dessen Bebauung investiert, 3,52 Prozent bilden die Liquiditätsreserve, die anfänglichen Fondskosten betragen 17,17 Prozent des Fondsvolumens. Das Darlehen wird ab 2011 mit anfänglich einem Prozent per anno getilgt. Die Anschlussfinanzierung bis 30. Dezember 2026 ist durch einen Forward-Swap gesichert.
Verlaufsprognose. Wenn sich innerhalb von 24 Monaten nach Objektübergabe der Verbraucherpreisindex ändert, steigt oder sinkt die Miete um die Hälfte des Prozentsatzes der Indexveränderung. Die erste Mietanpassung erfolgt frühestens am 1. Dezember 2012, danach jährlich. Guthabenzinsen wurden mit vier Prozent angesetzt. Die Objektgesellschaft trägt die Kosten der kaufmännischen Hausverwaltung. Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter. Werterhöhende Maßnahmen übernimmt die Objektgesellschaft, diese Kosten können auf den Mieter umgelegt werden. Aufwendungen für Dach und Fach trägt die Objektgesellschaft. Dafür wurden ab dem sechsten Jahr 1,75 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 6,25 Euro je Stellplatz prognostiziert. Zusätzliche Revitalisierungsaufwendungen wurden leider nicht einkalkuliert. Für die fünfjährige Gewährleistungszeit wurden nur 25 Prozent dieser Aufwendungen berücksichtigt.
Der Verkaufszeitpunkt des Fondsobjektes hängt von der jeweiligen Marktlage ab. Der Verkauf bedarf der Zustimmung von mindestens 75 Prozent der Fondsgesellschafter. Für den Verkaufspreis wurde der Faktor 18 unterstellt; er entspricht in etwa dem Einkaufsfaktor.
Rückfluss. In den ersten 18 Jahren werden jährlich fünf Prozent ausgeschüttet. Ein Zeichner mit Spitzensteuersatz würde laut Kalkulation nach 20 Jahren 83,31 Prozent seiner Einlage (einschließlich Agio) nach Steuern zurückbekommen. Bei Annahme eines unveränderten Verkaufsfaktors von 18 dürften die Anleger laut Prospekt etwa 103,86 Prozent ihrer Einlage (inklusive Agio) nach Objektverkauf erwarten.
fondstelegramm-Meinung. Erst wenn die Baugenehmigung bis zum 30. Juni 2008 erteilt wird, der Generalübernehmer seine Pflichten erfüllt und die Immobilien spätestens bis zum 31. Dezember 2010 fertigstellt, kann die Fondsgesellschaft aufatmen. Der 30-jährige Mietvertrag mit einem bonitätsstarken Mieter, die enorme Nachfrage nach Seniorenwohnungen in Stuttgart, die langfristige Sicherung der Finanzierungskosten und konservative Prognoseansätze geben dem Fonds die notwendige Sicherheit. Mit einer geplanten Fondslaufzeit von etwa 20 Jahren ist diese Beteiligung nur für Anleger geeignet, die ihr Kapital langfristig binden möchten. Die Rückflüsse sind überschaubar.
Mieter. Alleiniger Mieter der Seniorenwohnanlage ist für 30 Jahre die gemeinnützige Augustinum GmbH. Die Umsatzerlöse der Gruppe erhöhten sich im Jahr 2006 um 2,8 auf 270,9 Millionen Euro. Das Gesamtergebnis stieg im Vergleich zum Vorjahr von fünf auf 5,4 Millionen Euro. Geschäftsfelder der Augustinum-Gruppe sind neben der Jugend- und Behindertenhilfe sowie der Gesundheitsfürsorge zu 76 Prozent das Leben im Alter. Ende 2006 lebten in 21 Wohnstiften der Augustinum-Gruppe etwa 6.900 Menschen, die von 2.783 Mitarbeitern betreut wurden. Die Wohnstifte waren im Jahr 2006 durchschnittlich zu 93,6 Prozent belegt. Das bereits bestehende Augustinum in Stuttgart-Riedenberg ist zu 100 Prozent ausgelastet. Auf eine Zwei- bis Dreizimmerwohnung müssen Interessenten derzeit zehn bis 15 Jahre warten. Derzeit gibt es in der Stuttgarter Umgebung im Segment „gehobene Seniorenresidenzen“ nur einen kleineren Mitbewerber. Für die 300 neuen Wohnungen am Killesberg haben sich heute bereits etwa 600 Interessenten beworben. Da die Zahl der Über-75-Jährigen in der Region Stuttgart bis 2020 um 92.000 Personen ansteigen wird, dürfte der Bedarf an Seniorenwohnungen langfristig ungebrochen sein.
Historie. Die Deutsche Fonds Holding GmbH hat laut noch nicht testierter Leistungsbilanz 2006 insgesamt 44 geschlossene Fonds, darunter elf Immobilienfonds platziert. Der erste Immobilienfonds wurde 1998 aufgelegt. Von den Immobilienfonds schütteten sieben Fonds prognosegemäß aus, drei lagen über und einer unter den kalkulierten Angaben.
Beteiligungsstruktur. Die Fondsgesellschaft beteiligt sich zu 94,6 Prozent sowohl an der Objektgesellschaft als auch an deren Komplementär, aus grunderwerbsteuerlichen Gründen. Die restlichen 5,4 Prozent der Objektgesellschaft hält der Komplementär. Die Objektgesellschaft ist Käufer des Fondsgrundstücks und Bauherr. Die Funktion des Treuhänders übernimmt die Aurum Beteiligungstreuhandgesellschaft mbH, deren alleiniger Gesellschafter die DFH ist. Die Aufgabe des Generalübernehmers erfüllt eine Arbeitsgemeinschaft, bestehend aus der Kurt Zech GmbH, ein mit dem Initiator verbundenes Unternehmen, und der Matthäus Schmid GmbH & Co. KG. Da letztere innerhalb der Arbeitsgemeinschaft federführend ist, sollten Konfliktsituationen vermieden werden.
Investment. Vom Fondsgrundstück in sehr guter Wohnlage bietet sich ein romantischer Blick ins Neckartal. Die Verkehrsanbindung zu Stuttgarts Innenstadt ist sehr gut. Weniger romantisch sind die auf dem Grundstück befindlichen Altlasten. Die Kosten für deren Beseitigung wurden jedoch von einem Gutachter geschätzt und bei der Kalkulation der Baukosten entsprechend berücksichtigt. Sollten darüber hinaus Mehrkosten entstehen, trägt die Stadt Stuttgart die Differenz. Im Rahmen des Projekts „Stuttgart 21“ wird der Killesberg mit einem Eisenbahntunnel versehen, dessen Entlüftung über ein Entrauchungsbauwerk wahrscheinlich auf dem Fondsgrundstück erfolgen soll. Diesbezügliche Grundstückswertminderungen wurden im Kaufpreis bereits berücksichtigt.
300 hochwertige Seniorenwohnungen in acht Gebäuden, Gemeinschaftseinrichtungen und eine Tiefgarage sind geplant. Die Art der Bebauung ist das Ergebnis eines von der Stadt Stuttgart initiierten Architektenwettbewerbs. Fondsgrundstück und Gestehungskosten der Immobilien ergeben einen Einkaufsfaktor von 18,2. Der Kaufvertrag zwischen Objektgesellschaft und der Stadt Stuttgart wurde bereits geschlossen. Er steht unter dem Vorbehalt, dass bis zum 30. Juni 2008 zumindest eine Teilbaugenehmigung erteilt wird. Derzeit läuft das Planfeststellungsverfahren. Der Bauantrag wurde eingereicht. Wenn die Seniorenwohnanlage nicht bis zum 31. Dezember 2010 fertiggestellt wurde, kann Stuttgart vom Vertrag zurücktreten und das Grundstück wiedererwerben. Andrerseits hat die Objektgesellschaft ein Rücktrittsrecht, wenn sie nicht bis zum 30. Juni 2008 mit dem Bau beginnen kann.
Der Mietvertrag mit Augustinum läuft voraussichtlich ab dem 1. Oktober 2009 für 30 Jahre. Die anfängliche Miete beträgt vier Millionen Euro jährlich. Deren nachhaltige Erzielbarkeit wurde gutachterlich bestätigt. Während der Mietzeit darf das Grundstück zu keinen anderen Zwecken genutzt werden. Da der Bedarf an Seniorenwohnungen voraussichtlich auch in den nächsten 30 Jahren ungebrochen sein wird, stellt dies kein Problem dar.
Finanzierung. Die Objektgesellschaft hat ein über ein Swap zinsgesichertes Darlehen mit einer Laufzeit bis zum 30. Dezember 2016 über 31,4 Millionen Euro aufgenommen, das entspricht 35,64 Prozent der Gesamtkosten von Objekt- und Fondsgesellschaft. Von diesen Gesamtkosten werden 79,31 Prozent in das Grundstück und dessen Bebauung investiert, 3,52 Prozent bilden die Liquiditätsreserve, die anfänglichen Fondskosten betragen 17,17 Prozent des Fondsvolumens. Das Darlehen wird ab 2011 mit anfänglich einem Prozent per anno getilgt. Die Anschlussfinanzierung bis 30. Dezember 2026 ist durch einen Forward-Swap gesichert.
Verlaufsprognose. Wenn sich innerhalb von 24 Monaten nach Objektübergabe der Verbraucherpreisindex ändert, steigt oder sinkt die Miete um die Hälfte des Prozentsatzes der Indexveränderung. Die erste Mietanpassung erfolgt frühestens am 1. Dezember 2012, danach jährlich. Guthabenzinsen wurden mit vier Prozent angesetzt. Die Objektgesellschaft trägt die Kosten der kaufmännischen Hausverwaltung. Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter. Werterhöhende Maßnahmen übernimmt die Objektgesellschaft, diese Kosten können auf den Mieter umgelegt werden. Aufwendungen für Dach und Fach trägt die Objektgesellschaft. Dafür wurden ab dem sechsten Jahr 1,75 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 6,25 Euro je Stellplatz prognostiziert. Zusätzliche Revitalisierungsaufwendungen wurden leider nicht einkalkuliert. Für die fünfjährige Gewährleistungszeit wurden nur 25 Prozent dieser Aufwendungen berücksichtigt.
Der Verkaufszeitpunkt des Fondsobjektes hängt von der jeweiligen Marktlage ab. Der Verkauf bedarf der Zustimmung von mindestens 75 Prozent der Fondsgesellschafter. Für den Verkaufspreis wurde der Faktor 18 unterstellt; er entspricht in etwa dem Einkaufsfaktor.
Rückfluss. In den ersten 18 Jahren werden jährlich fünf Prozent ausgeschüttet. Ein Zeichner mit Spitzensteuersatz würde laut Kalkulation nach 20 Jahren 83,31 Prozent seiner Einlage (einschließlich Agio) nach Steuern zurückbekommen. Bei Annahme eines unveränderten Verkaufsfaktors von 18 dürften die Anleger laut Prospekt etwa 103,86 Prozent ihrer Einlage (inklusive Agio) nach Objektverkauf erwarten.
fondstelegramm-Meinung. Erst wenn die Baugenehmigung bis zum 30. Juni 2008 erteilt wird, der Generalübernehmer seine Pflichten erfüllt und die Immobilien spätestens bis zum 31. Dezember 2010 fertigstellt, kann die Fondsgesellschaft aufatmen. Der 30-jährige Mietvertrag mit einem bonitätsstarken Mieter, die enorme Nachfrage nach Seniorenwohnungen in Stuttgart, die langfristige Sicherung der Finanzierungskosten und konservative Prognoseansätze geben dem Fonds die notwendige Sicherheit. Mit einer geplanten Fondslaufzeit von etwa 20 Jahren ist diese Beteiligung nur für Anleger geeignet, die ihr Kapital langfristig binden möchten. Die Rückflüsse sind überschaubar.
Diese Beteiligung ist an Anleger gerichtet, die ein langfristiges Engagement in deutsche Immobilien mit konservativen Ansätzen bevorzugen und dabei die indirekte Bauherrenverantwortung nicht scheuen.
