Die Geschichte eines Solarfonds
Interview mit Klaus Wolfermann
Solarfonds erlebten ab dem Jahr 2007 einen Boom. Im Jahr 2010 emittierte das Emissionshaus PI Pro Investor den Solarfonds 1 und erlebte kurz danach die Pleite des Generalunternehmes. Heute blickt Geschäftsführer Klaus Wolfermann mit uns zurück.
Der Solarfonds 1 Ihres Hauses hat mit nicht einmal acht Jahren bereits eine bewegte Geschichte hinter sich. Erzählen Sie uns wie es dazu kam.
Klaus Wolfermann: Der Fonds investierte konzeptionell in Freiflächen-Solaranlagen in Deutschland. Wirtschaftlich sollte sich der Erfolg aus einer Joint-Venture ähnlichen Konstellation zwischen dem Solarteur und der Investorengemeinschaft ergeben.
Das Jahr 2010 entwickelte sich für die Solarbranche in ein extrem bewegtes Jahr: Die drohenden Änderungen des EEG, insbesondere der Wegfall von ehemaligen Ackerflächen als geförderte Flächenbasis, lösten geradezu einen Nachfrage Boom nach Solarmodulen und anderen Baukomponenten aus. Auch die zum Teil heftigen Kurssprünge beim US Dollar, DER Handelswährung für Solarmodule, die damals über 50% des Systempreises ausmachten, führten zu schier unglaublichen Marktverwerfungen. So hatte unsere Investorengemeinschaft mit verschiedensten Herausforderungen zurecht zu kommen. Geeignete Flächen und damit Projekte waren plötzlich knapp, die notwendigen Komponenten zu beziehen und gleichzeitig vernünftige Preise zu bekommen wurde ein Problem. Auch die Banken hatten für die Langfristfinanzierung wegen der großen Nachfrage nur begrenzte Ressourcen, um kurzfristig große Projektfinanzierungen zu realisieren.
Und wie ging es dann weiter?
Klaus Wolfermann: Die Platzierung hat sich gut angelassen, wir erhielten binnen kurzer Zeit bis Ende Juni 2010 über 12 Millionen Euro Anlegerkapital zur Investition. Wegen der beschriebenen Verwerfungen mußten wir mit unserem Generalunternehmer und Solarteur um geeignete Projekte kämpfen, konnte er doch „fertige“ Projektentwicklungen wegen der Nachfrage zu viel höheren Preisen verkaufen, als im Rahmen unserer Vereinbarung. Dennoch ist es uns gelungen, zwei Teilstücke des damals sehr bekannten und nachgefragten Projektes „Tauberlandpark“ zu einem Top-Preis für den Fonds zu sichern.
Die Projektgesellschaft hat Werkverträge ausgefertigt und mit der Anzahlung der Projektgesellschaften, die aus dem Eigenkapital der Anleger geleistet wurden, die Lieferverträge für die Komponenten angezahlt. Der wesentliche Teil ging an die Modulhersteller, um die Lieferung der Module zu sichern. Man muss wissen, dass in diesem Jahr Anzahlungsbürgschaften praktisch nicht erhältlich waren, da die Hersteller der Module diese auch ohne Bürgschaftsstellung beinahe beliebig verkaufen konnten. Dann folgten leider ungute Überraschungen: Zuerst zog die Sparkasse die Finanzierungszusage zurück. Zusammen mit der Commerzbank ist es uns gelungen, eine neue Projektfinanzierung binnen weniger Wochen auf die Beine zu stellen. Der Gau trat ein, als die HB Tech AG, einer der beiden involvierten Modulhersteller, aus heiterem Himmel entgegen der Zusagen und vertraglichen Verpflichtungen dann kurz vor Weihnachten die Auslieferung der Module für weitere rund 6 MWp auf der Baustelle nicht mehr erfüllte. Sie können sich vorstellen, dass in der Folge mehrere Krisensitzungen stattgefunden haben, um den Schaden festzustellen und Schadenersatz geltend zu machen. Die Geschäftsführung der Objektgesellschaften wurde ausgetauscht.
Und dann folgte die Insolvenz des Generalunternehmers?
Klaus Wolfermann: Heute wissen wir, dass durch die sich anschließende Insolvenz der HB Tech AG und des Generalunternehmers und nach Abschluss der Verfahren etwa 21% der Anlegergelder in der Insolvenz verloren gegangen sind und nicht mehr zur Investition beziehungsweise zur Erwirtschaftung von Erträgen zur Verfügung standen. Dabei war der Verlust zunächst noch höher, konnte aber durch entsprechendes Know How, gute Verhandlungsergebnisse und die entstandene Insolvenzmasse noch einmal signifikant reduziert werden. Von den so zurück gewonnenen Mitteln konnte sich die Fondsgesellschaft noch an einem zusätzlichen Park mit zwei Dritteln beteiligen und so die laufende Ertragsbasis deutlich verbessern. Über die Verwendung der Schlusszahlung aus der Masse werden unsere Anleger noch zu entscheiden haben.
Womit können die Anleger noch rechnen?
Klaus Wolfermann: Auf Basis der heute in der Fondsgesellschaft betriebenen Solaranlagen und unter Berücksichtigung der geplanten Entwicklung rechnen wir auf den Zeitraum der EEG Vergütungen mit Gesamtrückflüssen von immerhin rund 160% der ursprünglichen Kommanditeinlage der Anleger, von welchen bis 30.09.2017 bereits 31,31% an die Anleger ausbezahlt wurden. Dazu kommen Zahlungen aus der Insolvenzmasse, über deren Verwendung noch zu beschließen ist und unsere Bemühungen, doch noch für die verbaute und noch nicht zur Stromproduktion genutzte Infrastruktur eine profitable Nutzung zu finden. Möglich ist die unter den eingetretenen Umständen noch zufriedenstellende Ertragsprognose nur, weil wir konzeptionsbedingt von Beginn an über die Joint Venture ähnliche Situation extrem günstige Gestehungskosten für die Anlagen vereinbart und neben dem Know How sicher auch das notwendige Quentchen Glück im Insolvenzverfahren hatten.
Werden Sie wieder Solarenergie für Privatinvestoren anbieten?
Klaus Wolfermann: Ich würde gerne wieder im Solarbereich Alternative Investmentvermögen auflegen und anbieten – nur entweder findet man gar keine Anlagen, die den Besitzer wechseln wollen oder der Preis ist für eine Fondsstruktur viel zu hoch. Wegen der geringen Angebote an Bestandssolaranlagen und der staatlichen Eingriffe in das EEG Regime bei Neubauten ist in Deutschland aktuell nicht damit zu rechnen, dass vermehrt konservativ gerechnete Solarfondsangebote auf den Markt kommen werden.
Ihr großes Hobby ist Solarenergie in Afrika. Erst neulich haben Sie in Ghana über Photovoltaik referiert. Welchen Weg wird Solarstrom in Afrika nehmen? Wird, wenn man so will, Solarstrom auch entlegenste Gebiete in Afrika elektrifizieren?
Klaus Wolfermann: Als überzeugter Anhänger erneuerbarer Energien muss man sich ja die Frage stellen, wenn nicht Solarenergie in Afrika genutzt werden kann, wo dann? Energie ist der Schlüssel zu Wohlstand und Lebensqualität in jedem Land. Daher bin ich auch sehr glücklich darüber, mit unserem Partner einen bescheidenen Beitrag zur Energieproduktion in Westafrika in der Form leisten zu können, dass wir mit viel persönlichem Einsatz Regierungen und Behörden konzeptionell beraten und Ideen liefern, aber auch bei der Umsetzung begleiten wollen – bis hin zur Finanzierung und gegebenenfalls der Vermittlung von Investoren.
Afrika hat den entscheidenden Vorteil, dass man regional in der Regel täglich viele Sonnenstunden zählen kann und durch die Nähe zum Äquator über das Jahr auch eine relativ konstante Energieproduktion aus Photovoltaik erreichen kann. In Kombination von Speichertechnik und netzgebundenen Lösungen, aber auch netzunabhängigen Systemen könnte neben der nachhaltigen Versorgung mit der vorhandenen Infrastruktur sogar die Elektrifizierung entlegener Gebiete in Afrika gelingen. Im Vordergrund unserer Arbeit stehen zunächst aber die Metropolen und Städte, wo für Stabilität im Netz und nachhaltige Energieversorgung gesorgt werden muss.
Die PI Gruppe konzentriert sich auf das Thema Wohnimmobilien. Sie haben Mitte des Jahres ein größeres Portfolio an Capital Bay veräußert. Was haben die Anleger davon?
Klaus Wolfermann: Wir beschäftigen uns bereits seit langem mit Investorengemeinschaften für Wohnimmobilieninvestitionen und haben uns parallel zu unseren Solaraktivitäten in 2010 dazu entschlossen, Wohnimmobilieninvestitionen als Anlagestrategie nach der „Pro Investor Strategie“ aufzulegen. Immobilieninvestitionen, insbesondere solche in Wohnimmobilien, gelten unbestritten als fester Bestandteil von jedem diversifizierten Portfolio – besonders in Zeiten niedriger Zinserträge. So werden in der „Pro Investor Strategie“ einzelne Bestandsobjekten mit Einzeltransaktionsvolumen von einer Million Euro bis zehn Millionen Euro über die Fondslaufzeit zu einem später für professionelle Investoren attraktiven Portfolio zusammengefasst und entwickelt. Dabei werden die Objekte wegen der notwendigen Arbeiten bei einem angestrebten Kaufpreis vom rund 14-fachen der Ist-Miete günstig eingekauft, die Wertsteigerungspotentiale - wir gehen rechnerisch von rund 10% der IST Miete aus - die auf beispielsweise. Leerstand und/oder Instandhaltungsstau gegeben sein können, gehoben und am Ende der Fondslaufzeit in einem professionalisierten Verkaufsprozess konsequent an Kaufinteressenten abgegeben.
Nachdem in den beiden Fonds 1 und 2 der Einkauf, die Bewirtschaftung und das Heben von Potentialen nachweislich gut funktioniert hat, fehlte nun noch der erfolgreiche Exit durch den Verkauf der Objekte. Mit dem 30.6.2017 sind alle Objekte der beiden Fondsgesellschaften erfolgreich veräußert. Die exakten Ergebnisse können naturgemäß erst nach Aufstellung der Jahresabschlüsse festgestellt werden. Nach konservativen Berechnungen ergeben sich für die Anleger des PI Pro Investor Immobilienfonds 1 je nach Anlegertyp und Beteiligungsdauer vor Steuern zwischen 14,6 Prozent p.a. und 18,1 Prozent p.a. jährlichem Durchschnittsertrag. Für unsere Anleger des PI Pro Investor Immobilienfonds 2 ergibt sich je nach Anlegertyp und Beteiligungsdauer vor Steuern zwischen 19 Prozent p.a. und 26,3 Prozent p.a. über die Rückzahlung von Kapital und Agio hinaus. Wir meinen, das sind herausragende Ergebnisse, die zum Einen unsere Immobilienstrategie bestätigen, zum Anderen aber natürlich auch der außerordentlich guten Marktsituation für Verkäufe zu verdanken ist. Die Fondsreihe setzen wir mit dem PI Pro Investor Immobilienfonds 3 auch in der vollregulierten Welt fort.
Der Solarfonds 1 Ihres Hauses hat mit nicht einmal acht Jahren bereits eine bewegte Geschichte hinter sich. Erzählen Sie uns wie es dazu kam.
Klaus Wolfermann: Der Fonds investierte konzeptionell in Freiflächen-Solaranlagen in Deutschland. Wirtschaftlich sollte sich der Erfolg aus einer Joint-Venture ähnlichen Konstellation zwischen dem Solarteur und der Investorengemeinschaft ergeben.
Das Jahr 2010 entwickelte sich für die Solarbranche in ein extrem bewegtes Jahr: Die drohenden Änderungen des EEG, insbesondere der Wegfall von ehemaligen Ackerflächen als geförderte Flächenbasis, lösten geradezu einen Nachfrage Boom nach Solarmodulen und anderen Baukomponenten aus. Auch die zum Teil heftigen Kurssprünge beim US Dollar, DER Handelswährung für Solarmodule, die damals über 50% des Systempreises ausmachten, führten zu schier unglaublichen Marktverwerfungen. So hatte unsere Investorengemeinschaft mit verschiedensten Herausforderungen zurecht zu kommen. Geeignete Flächen und damit Projekte waren plötzlich knapp, die notwendigen Komponenten zu beziehen und gleichzeitig vernünftige Preise zu bekommen wurde ein Problem. Auch die Banken hatten für die Langfristfinanzierung wegen der großen Nachfrage nur begrenzte Ressourcen, um kurzfristig große Projektfinanzierungen zu realisieren.
Und wie ging es dann weiter?
Klaus Wolfermann: Die Platzierung hat sich gut angelassen, wir erhielten binnen kurzer Zeit bis Ende Juni 2010 über 12 Millionen Euro Anlegerkapital zur Investition. Wegen der beschriebenen Verwerfungen mußten wir mit unserem Generalunternehmer und Solarteur um geeignete Projekte kämpfen, konnte er doch „fertige“ Projektentwicklungen wegen der Nachfrage zu viel höheren Preisen verkaufen, als im Rahmen unserer Vereinbarung. Dennoch ist es uns gelungen, zwei Teilstücke des damals sehr bekannten und nachgefragten Projektes „Tauberlandpark“ zu einem Top-Preis für den Fonds zu sichern.
Die Projektgesellschaft hat Werkverträge ausgefertigt und mit der Anzahlung der Projektgesellschaften, die aus dem Eigenkapital der Anleger geleistet wurden, die Lieferverträge für die Komponenten angezahlt. Der wesentliche Teil ging an die Modulhersteller, um die Lieferung der Module zu sichern. Man muss wissen, dass in diesem Jahr Anzahlungsbürgschaften praktisch nicht erhältlich waren, da die Hersteller der Module diese auch ohne Bürgschaftsstellung beinahe beliebig verkaufen konnten. Dann folgten leider ungute Überraschungen: Zuerst zog die Sparkasse die Finanzierungszusage zurück. Zusammen mit der Commerzbank ist es uns gelungen, eine neue Projektfinanzierung binnen weniger Wochen auf die Beine zu stellen. Der Gau trat ein, als die HB Tech AG, einer der beiden involvierten Modulhersteller, aus heiterem Himmel entgegen der Zusagen und vertraglichen Verpflichtungen dann kurz vor Weihnachten die Auslieferung der Module für weitere rund 6 MWp auf der Baustelle nicht mehr erfüllte. Sie können sich vorstellen, dass in der Folge mehrere Krisensitzungen stattgefunden haben, um den Schaden festzustellen und Schadenersatz geltend zu machen. Die Geschäftsführung der Objektgesellschaften wurde ausgetauscht.
Und dann folgte die Insolvenz des Generalunternehmers?
Klaus Wolfermann: Heute wissen wir, dass durch die sich anschließende Insolvenz der HB Tech AG und des Generalunternehmers und nach Abschluss der Verfahren etwa 21% der Anlegergelder in der Insolvenz verloren gegangen sind und nicht mehr zur Investition beziehungsweise zur Erwirtschaftung von Erträgen zur Verfügung standen. Dabei war der Verlust zunächst noch höher, konnte aber durch entsprechendes Know How, gute Verhandlungsergebnisse und die entstandene Insolvenzmasse noch einmal signifikant reduziert werden. Von den so zurück gewonnenen Mitteln konnte sich die Fondsgesellschaft noch an einem zusätzlichen Park mit zwei Dritteln beteiligen und so die laufende Ertragsbasis deutlich verbessern. Über die Verwendung der Schlusszahlung aus der Masse werden unsere Anleger noch zu entscheiden haben.
Womit können die Anleger noch rechnen?
Klaus Wolfermann: Auf Basis der heute in der Fondsgesellschaft betriebenen Solaranlagen und unter Berücksichtigung der geplanten Entwicklung rechnen wir auf den Zeitraum der EEG Vergütungen mit Gesamtrückflüssen von immerhin rund 160% der ursprünglichen Kommanditeinlage der Anleger, von welchen bis 30.09.2017 bereits 31,31% an die Anleger ausbezahlt wurden. Dazu kommen Zahlungen aus der Insolvenzmasse, über deren Verwendung noch zu beschließen ist und unsere Bemühungen, doch noch für die verbaute und noch nicht zur Stromproduktion genutzte Infrastruktur eine profitable Nutzung zu finden. Möglich ist die unter den eingetretenen Umständen noch zufriedenstellende Ertragsprognose nur, weil wir konzeptionsbedingt von Beginn an über die Joint Venture ähnliche Situation extrem günstige Gestehungskosten für die Anlagen vereinbart und neben dem Know How sicher auch das notwendige Quentchen Glück im Insolvenzverfahren hatten.
Werden Sie wieder Solarenergie für Privatinvestoren anbieten?
Klaus Wolfermann: Ich würde gerne wieder im Solarbereich Alternative Investmentvermögen auflegen und anbieten – nur entweder findet man gar keine Anlagen, die den Besitzer wechseln wollen oder der Preis ist für eine Fondsstruktur viel zu hoch. Wegen der geringen Angebote an Bestandssolaranlagen und der staatlichen Eingriffe in das EEG Regime bei Neubauten ist in Deutschland aktuell nicht damit zu rechnen, dass vermehrt konservativ gerechnete Solarfondsangebote auf den Markt kommen werden.
Ihr großes Hobby ist Solarenergie in Afrika. Erst neulich haben Sie in Ghana über Photovoltaik referiert. Welchen Weg wird Solarstrom in Afrika nehmen? Wird, wenn man so will, Solarstrom auch entlegenste Gebiete in Afrika elektrifizieren?
Klaus Wolfermann: Als überzeugter Anhänger erneuerbarer Energien muss man sich ja die Frage stellen, wenn nicht Solarenergie in Afrika genutzt werden kann, wo dann? Energie ist der Schlüssel zu Wohlstand und Lebensqualität in jedem Land. Daher bin ich auch sehr glücklich darüber, mit unserem Partner einen bescheidenen Beitrag zur Energieproduktion in Westafrika in der Form leisten zu können, dass wir mit viel persönlichem Einsatz Regierungen und Behörden konzeptionell beraten und Ideen liefern, aber auch bei der Umsetzung begleiten wollen – bis hin zur Finanzierung und gegebenenfalls der Vermittlung von Investoren.
Afrika hat den entscheidenden Vorteil, dass man regional in der Regel täglich viele Sonnenstunden zählen kann und durch die Nähe zum Äquator über das Jahr auch eine relativ konstante Energieproduktion aus Photovoltaik erreichen kann. In Kombination von Speichertechnik und netzgebundenen Lösungen, aber auch netzunabhängigen Systemen könnte neben der nachhaltigen Versorgung mit der vorhandenen Infrastruktur sogar die Elektrifizierung entlegener Gebiete in Afrika gelingen. Im Vordergrund unserer Arbeit stehen zunächst aber die Metropolen und Städte, wo für Stabilität im Netz und nachhaltige Energieversorgung gesorgt werden muss.
Die PI Gruppe konzentriert sich auf das Thema Wohnimmobilien. Sie haben Mitte des Jahres ein größeres Portfolio an Capital Bay veräußert. Was haben die Anleger davon?
Klaus Wolfermann: Wir beschäftigen uns bereits seit langem mit Investorengemeinschaften für Wohnimmobilieninvestitionen und haben uns parallel zu unseren Solaraktivitäten in 2010 dazu entschlossen, Wohnimmobilieninvestitionen als Anlagestrategie nach der „Pro Investor Strategie“ aufzulegen. Immobilieninvestitionen, insbesondere solche in Wohnimmobilien, gelten unbestritten als fester Bestandteil von jedem diversifizierten Portfolio – besonders in Zeiten niedriger Zinserträge. So werden in der „Pro Investor Strategie“ einzelne Bestandsobjekten mit Einzeltransaktionsvolumen von einer Million Euro bis zehn Millionen Euro über die Fondslaufzeit zu einem später für professionelle Investoren attraktiven Portfolio zusammengefasst und entwickelt. Dabei werden die Objekte wegen der notwendigen Arbeiten bei einem angestrebten Kaufpreis vom rund 14-fachen der Ist-Miete günstig eingekauft, die Wertsteigerungspotentiale - wir gehen rechnerisch von rund 10% der IST Miete aus - die auf beispielsweise. Leerstand und/oder Instandhaltungsstau gegeben sein können, gehoben und am Ende der Fondslaufzeit in einem professionalisierten Verkaufsprozess konsequent an Kaufinteressenten abgegeben.
Nachdem in den beiden Fonds 1 und 2 der Einkauf, die Bewirtschaftung und das Heben von Potentialen nachweislich gut funktioniert hat, fehlte nun noch der erfolgreiche Exit durch den Verkauf der Objekte. Mit dem 30.6.2017 sind alle Objekte der beiden Fondsgesellschaften erfolgreich veräußert. Die exakten Ergebnisse können naturgemäß erst nach Aufstellung der Jahresabschlüsse festgestellt werden. Nach konservativen Berechnungen ergeben sich für die Anleger des PI Pro Investor Immobilienfonds 1 je nach Anlegertyp und Beteiligungsdauer vor Steuern zwischen 14,6 Prozent p.a. und 18,1 Prozent p.a. jährlichem Durchschnittsertrag. Für unsere Anleger des PI Pro Investor Immobilienfonds 2 ergibt sich je nach Anlegertyp und Beteiligungsdauer vor Steuern zwischen 19 Prozent p.a. und 26,3 Prozent p.a. über die Rückzahlung von Kapital und Agio hinaus. Wir meinen, das sind herausragende Ergebnisse, die zum Einen unsere Immobilienstrategie bestätigen, zum Anderen aber natürlich auch der außerordentlich guten Marktsituation für Verkäufe zu verdanken ist. Die Fondsreihe setzen wir mit dem PI Pro Investor Immobilienfonds 3 auch in der vollregulierten Welt fort.
Klaus Wolfermann ist Geschäftsführer der PI Pro Investor.
