Elbfonds Direkt Invest Polen 2
Kein Fonds zum Anfassen
Beteiligung. Das junge Emissionshaus Elbfonds mit Geschäftsführer Stephan Groht hat seinen zweiten Fonds aufgelegt. Der Direkt Invest Polen 2 soll 9,8 Millionen Euro Eigenkapital einsammeln. Das geplante Investitionsvolumen beläuft sich auf 40,4 Millionen Euro. Über eine Laufzeit von vier Jahren stellt der Initiator eine Gesamtausschüttung von 140,9 Prozent in Aussicht. Die Mindestbeteiligung beträgt 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio.
Historie. Elbfonds hatte zum Jahresbeginn einen Existenzkampf zu bestehen. Dem ersten Fonds mit Zielmarkt Polen drohte die Rückabwicklung, der Initiator drohte von der Bildfläche zu verschwinden. Hauptproblem war der – mittlerweile ehemalige – polnische Projektpartner Ires, eine Tochtergesellschaft der Credo Real Estate mit Sitz in Wien. Die Verträge mit Ires schienen Elbfonds nicht mehr werthaltig. Der Initiator prüfte den Klageweg, entschied sich dann aber dafür, möglichst schnell einen neuen Partner zu finden. Gefunden wurde die ST Bau Holding GmbH. Elbfonds wich beim ersten Polenfonds vom ursprünglichen Plan ab, sowohl Bestandsimmobilien als auch Projektentwicklungen ins Portfolio aufzunehmen, und beschränkte sich auf die risikoreicheren Projektentwicklungen, um höhere Renditen prognostizieren zu können.
Blindpool. Auch für den Direkt Invest Polen 2 sieht Elbfonds nur Projektentwicklungen vor. Der Schwerpunkt soll auf Handelsimmobilien liegen, aber auch Gewerbeobjekte und Wohnimmobilien sind für das Portfolio möglich. Vor Ankauf eines Projekts soll der spätere Käufer der fertigen Immobilie feststehen oder zumindest das Verkaufsszenario geplant sein – ein zu vages und wenig hilfreiches Investitionskriterium, denn Verkaufsszenarien sollten eine Selbstverständlichkeit sein. Die Projekte sollen nach zwölf bis 18 Monaten verkauft werden. Es sind noch keine Immobilienprojektentwicklungen erworben worden, heißt es im Prospekt. Laut Initiator stehen zwei Projekte in der engeren Auswahl. Reinvestitionen von Veräußerungserlösen sind vorgesehen.
Fremdkapital. Der durchschnittliche Eigenkapitalanteil der Projekte am Ende der Investitionsphase muss gerade mal 20 Prozent betragen. Das Fremdkapital kommt über die polnischen Objektgesellschaften ins Spiel. Die geplante Fremdkapitalquote fällt extrem hoch aus und steigert die ohnehin schon erheblichen Risiken, denn das Darlehen muss auch dann bedient werden, wenn die Rückflüsse hinter den Erwartungen zurückbleiben.
Kaufpreis. Von den 40,4 Millionen Euro der Gesamtinvestition inklusive Agio sind knapp 7,5 Millionen Euro für den Kaufpreis der Grundstücke inklusive Grundstücksnebenkosten vorgesehen. Der Kaufpreis entspricht 18,5 Prozent der Gesamtinvestition. Für die Konstruktionskosten hat Elbfonds mit 25,3 Millionen Euro den Löwenanteil veranschlagt – 62,6 Prozent der Gesamtinvestition.
Vergütung. Die Erfolgsbeteiligung fällt deutlich zu hoch aus. Ab einer IRR-Hurdle von acht Prozent bedient sich Elbfonds mit satten 30 Prozent der weiteren Überschüsse. Ab einer IRR-Hurdle von zwölf Prozent steigt die Gewinnbeteiligung auf 40 Prozent. Die Gewinnbeteiligung beim Exit hängt von der jeweiligen projektbezogenen Vereinbarung ab. Für die Prognoserechnung unterstellt Elbfonds eine Aufteilung von 50 zu 50 – das ist mehr als üppig.
fondstelegramm-Meinung. Die Marktübersicht fällt im Prospekt unzureichend aus. Polen wird als Investitionsland kurz vorgestellt. Wie sich die Immobilienteilmärkte entwickelt haben, wie sich die Finanzkrise auf Polen auswirkt und wie die Chancen stehen, Objekte auch rechtzeitig wieder zu veräußern – diese und weitere Fragen bleiben jedoch ungeklärt. Beim Krisenmanagement hat Elbfonds zu Beginn dieses Jahres Handlungsfähigkeit gezeigt. Schade, dass der junge Initiator nicht weiterhin sämtliche Anstrengungen in das Gelingen des Premierefonds steckt und stattdessen einen Nachfolgefonds auflegt.
Historie. Elbfonds hatte zum Jahresbeginn einen Existenzkampf zu bestehen. Dem ersten Fonds mit Zielmarkt Polen drohte die Rückabwicklung, der Initiator drohte von der Bildfläche zu verschwinden. Hauptproblem war der – mittlerweile ehemalige – polnische Projektpartner Ires, eine Tochtergesellschaft der Credo Real Estate mit Sitz in Wien. Die Verträge mit Ires schienen Elbfonds nicht mehr werthaltig. Der Initiator prüfte den Klageweg, entschied sich dann aber dafür, möglichst schnell einen neuen Partner zu finden. Gefunden wurde die ST Bau Holding GmbH. Elbfonds wich beim ersten Polenfonds vom ursprünglichen Plan ab, sowohl Bestandsimmobilien als auch Projektentwicklungen ins Portfolio aufzunehmen, und beschränkte sich auf die risikoreicheren Projektentwicklungen, um höhere Renditen prognostizieren zu können.
Blindpool. Auch für den Direkt Invest Polen 2 sieht Elbfonds nur Projektentwicklungen vor. Der Schwerpunkt soll auf Handelsimmobilien liegen, aber auch Gewerbeobjekte und Wohnimmobilien sind für das Portfolio möglich. Vor Ankauf eines Projekts soll der spätere Käufer der fertigen Immobilie feststehen oder zumindest das Verkaufsszenario geplant sein – ein zu vages und wenig hilfreiches Investitionskriterium, denn Verkaufsszenarien sollten eine Selbstverständlichkeit sein. Die Projekte sollen nach zwölf bis 18 Monaten verkauft werden. Es sind noch keine Immobilienprojektentwicklungen erworben worden, heißt es im Prospekt. Laut Initiator stehen zwei Projekte in der engeren Auswahl. Reinvestitionen von Veräußerungserlösen sind vorgesehen.
Fremdkapital. Der durchschnittliche Eigenkapitalanteil der Projekte am Ende der Investitionsphase muss gerade mal 20 Prozent betragen. Das Fremdkapital kommt über die polnischen Objektgesellschaften ins Spiel. Die geplante Fremdkapitalquote fällt extrem hoch aus und steigert die ohnehin schon erheblichen Risiken, denn das Darlehen muss auch dann bedient werden, wenn die Rückflüsse hinter den Erwartungen zurückbleiben.
Kaufpreis. Von den 40,4 Millionen Euro der Gesamtinvestition inklusive Agio sind knapp 7,5 Millionen Euro für den Kaufpreis der Grundstücke inklusive Grundstücksnebenkosten vorgesehen. Der Kaufpreis entspricht 18,5 Prozent der Gesamtinvestition. Für die Konstruktionskosten hat Elbfonds mit 25,3 Millionen Euro den Löwenanteil veranschlagt – 62,6 Prozent der Gesamtinvestition.
Vergütung. Die Erfolgsbeteiligung fällt deutlich zu hoch aus. Ab einer IRR-Hurdle von acht Prozent bedient sich Elbfonds mit satten 30 Prozent der weiteren Überschüsse. Ab einer IRR-Hurdle von zwölf Prozent steigt die Gewinnbeteiligung auf 40 Prozent. Die Gewinnbeteiligung beim Exit hängt von der jeweiligen projektbezogenen Vereinbarung ab. Für die Prognoserechnung unterstellt Elbfonds eine Aufteilung von 50 zu 50 – das ist mehr als üppig.
fondstelegramm-Meinung. Die Marktübersicht fällt im Prospekt unzureichend aus. Polen wird als Investitionsland kurz vorgestellt. Wie sich die Immobilienteilmärkte entwickelt haben, wie sich die Finanzkrise auf Polen auswirkt und wie die Chancen stehen, Objekte auch rechtzeitig wieder zu veräußern – diese und weitere Fragen bleiben jedoch ungeklärt. Beim Krisenmanagement hat Elbfonds zu Beginn dieses Jahres Handlungsfähigkeit gezeigt. Schade, dass der junge Initiator nicht weiterhin sämtliche Anstrengungen in das Gelingen des Premierefonds steckt und stattdessen einen Nachfolgefonds auflegt.
Die unzureichend formulierten Investitionskriterien sprechen ebenso gegen den Fonds wie die hohe Vergütung.
