E&P Real Estate: Hotel Bayerpost München – Exit
Streit um acht Millionen
Fonds. Der 2001 bis 2005 vertriebene Sachwertfonds 114 von Ebertz & Partner investierte in das direkt am Münchner Hauptbahnhof gelegene ehemalige königlich-bayrische Postamt, das zu einem First-Class-Hotel umgebaut wurde. 349 Investoren halten ein Gesellschaftskapital in Höhe von 62 Millionen Euro, mit Beginn des Jahres 2014 wurde das Fremdkapital umfinanziert und die Konditionen langfristig gefixt. Ende 2014 hat die Gesellschaft noch Fremdkapital-Verbindlichkeiten in Höhe von rund 80 Millionen Euro, je nach Beitrittsjahr wurde etwas mehr oder weniger als 47 Prozent ausgeschüttet. 2015 wurde das Hotel an den offenen Immobilienfonds Deka Immobilien Europa für 180 Millionen Euro verkauft. Während der SWF 114 zum etwa 18-fachen der Jahrespacht einstieg, konnte er zum etwa 23-fachen wieder aussteigen.
Erfolg. Eigentlich ein erfolgreicher Exit. Um ein Detail des Verkaufs ist allerdings ein heftiger Streit zwischen einigen Anlegern und der Geschäftsführung entbrannt. Stein des Anstoßes ist die Formulierung des Beschlusses, der der Fondsgeschäftsführung eine zusätzliche erfolgsabhängige Honorierung zugesteht. Worin genau der Erfolg und die zu honorierende Leistung besteht, darüber herrscht jedoch Dissens. Der ist insofern von einiger Tragweite, als es um rund acht Millionen Euro geht.
Stein des Anstoßes. Der folgendermaßen formulierte Beschluss wurde am 27. Mai 2015 auf einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung gefasst.
"Für die Abwicklung der Transaktion erhalten Geschäftsführung und E&P Real Estate GmbH & Co. KG gemeinsam eine Vergütung i.H.v. 1,0 % zuzüglich Umsatzsteuer, bezogen auf den Kaufpreis, fällig mit Eingang des Kaufpreises bei der Fonds-KG. In dieser Gebühr sind alle Beratungskosten, Rechtsanwaltsgebühren und sonstige Transaktionskosten, die mit dem Kaufvertrag und dessen Abwicklung in Verbindung stehen, enthalten.
Zudem erhalten Geschäftsführung und E&P Real Estate GmbH & Co. KG für den Fall, dass die Hotel Bayerpost München GmbH & Co. KG mit einer geringeren als die nach dem Darlehensvertrag für die vorzeitige Ablösung der Darlehen vorgesehene Vorfälligkeitsentschädigung, belastet wird, gemeinsam eine Erfolgsprovision in Höhe von 50 % der nicht zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung."
Der erste Teil ist unstrittig, beim zweiten Teil gehen die Interpretationen auseinander.
Vorfälligkeitsentschädigung. Die drohende Vorfälligkeitsentschädigung wurde zum 30. April 2015 mit 17,3 Millionen Euro beziffert. Sie war deswegen so hoch zu veranschlagen, weil die Fondsgesellschaft erst ein gutes Jahr zuvor eine langfristige Kreditverbindlichkeit eingegangen ist. Es stand also im Raum, dass der Verkaufserlös auf Ebene der Fondsgesellschaft um diesen Betrag geschmälert würde. Im Vorfeld der Gesellschafterversammlung gab es neben anderen Kaufangeboten das der Deka. Es lautete über 185 Millionen Euro. Die Fondgeschäftsführung bot nun an, Verhandlung über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu führen, unter der Voraussetzung, im Erfolgsfalle hälftig an der erzielten Einsparung beteiligt zu werden.
Keine Vorfälligkeitsentschädigung. Kurz nach der Beschlussfassung lag ein modifiziertes Kaufangebot der Deka vor. Der Kaufpreis lag nunmehr bei 180 Millionen Euro und die Deka würde die Finanzierung übernehmen mit dem Effekt, dass gar keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig würde. Der Vertrag wurde geschlossen. Jetzt spalten sich die Lager: Die Fondsgeschäftsführung beansprucht die Hälfte der Vorfälligkeitsentschädigung, wie sie zum Datum des Eigentumsübergangs der Immobilie am 9. November 2015 fällig gewesen wäre, nämlich die Hälfte von rund 15,6 Millionen Euro. Seitens einiger Gesellschafter wird indes dagegengehalten: Es sei ja zu gar keiner Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung gekommen, folglich würde auch keine Leistung, diese reduziert zu haben, honoriert werden können.
Anspruch. Die Geschäftsführung betont ihren Anspruch und begründet ihn unter anderem damit, dass sie die Vorgaben des Gesellschafterbeschlusses "nicht nur erfüllt, sondern sogar übertroffen" habe, schließlich wäre ein Mindesterlös beschlossen worden, der eine Rückzahlung in Höhe von 125 Prozent aufs Eigenkapital ermöglicht, und die Geschäftsführung habe jetzt ein Ergebnis erzielt, das Rückzahlungen zwischen 135 und 138 Prozent ermögliche.
Kein Anspruch. Die Gesellschafter hingegen betonen, dass im Vorfeld der Gesellschafterversammlung und bei der Erläuterung der Beschlüsse immer nur von Verhandlungen die Rede war, die mit den finanzierenden Banken um eine Reduktion der Entschädigungsleistung zu führen seien. Von Verhandlungen mit der Deka um die Übernahme der Kreditverpflichtungen sei keine Rede gewesen und seien insofern auch nicht Gegenstand des Beschlusses, nicht sein Sinn und Zweck. Vielmehr gehöre es zum normalen und bereits vergüteten Umfang der Geschäftsführung, auch Verhandlungen zur Übernahme des Kredits zu führen, so dass der Anspruch der Geschäftsführung keine Grundlage habe.
Verhandlungserfolg? Stellt die Übernahme des Kredits durch den Käufer nun einen Verhandlungserfolg der Geschäftsführung dar, der eine gesonderte Vergütung begründet? Im Gegenteil, urteilt die Seite der Gesellschafter. Eine so begründete Erfolgsprovision würde für die Geschäftsführung ja einen Anreiz darstellen, die Immobilie unter Inkaufnahme eines Abschlags auf den Kaufpreis zu veräußern. Tatsächlich schrieb die Geschäftsführung den Gesellschaftern entsprechend, der Käufer würde "unter Anrechnung auf den Kaufpreis das langfristige Darlehen unserer Gesellschaft bei dem Banken-Konsortium vollständig übernehmen." In einer später von der Geschäftsführung in Auftrag gegebenen rechtlichen Würdigung heißt es dagegen: "Soweit eine Reduzierung des Kaufpreisangebotes von 185 Millionen Euro auf nunmehr 180 Millionen Euro stattgefunden hat, bildete dies sowohl sachlich als auch rechnerisch nachvollziehbar nicht die Grundlage für die nunmehr erklärte Bereitschaft zur Übernahme der Bankenfinanzierung, sondern rechtfertigte sich aus zwischenzeitlich im Rahmen des Due-Diligence-Prozesses festgestellten Sachverhalten, die zu einer zukünftigen konkreten Belastung der Immobilie führten und daher einen entsprechenden Wertabschlag der Immobilie zum Gegenstand hatten. Hierbei handelte es sich zum einen um Verpflichtungen im Zusammenhang mit einem städtebaulichen Vertrag betreffend die Neugestaltung des Bahnhofsvorplatzes sowie eine für die Zukunft erwartete und in Aussicht gestellte erhöhte Grundsteuer gegenüber der IST-Situation, die mit einem Wert von 185.500 Euro per anno auf die Laufzeit kapitalisiert wurde und damit eine Reduzierung des ursprünglichen Kaufpreisangebotes in Höhe von insgesamt 5 Millionen Euro zur Folge hatte." Das heißt, der Preisnachlass war dann doch unabhängig von der Übernahme des Kredits. Wenn sich die Deka aber, ohne jedes Zugeständnis einzufordern, zur Übernahme des Kredits bereiterklärt hat, worin besteht dann der Verhandlungserfolg?
fondstelegramm-Meinung. Als der Beschluss gefasst wurde, stand keinem der Beteiligten, dem Vernehmen nach auch nicht der Geschäftsführung, die Alternative vor Augen, dass man anstatt mit den Banken über eine geringere Entschädigung zu verhandeln auch die Deka fragen könnte, ob sie den Kredit nicht einfach übernehmen wollen. Jedenfalls war ein sich daraus etwaig ergebendes Zusatzhonorar für die Geschäftsführung nicht Gegenstand des Beschlusses. Die rechtlichen Begründungen der Vertreter der Geschäftsführung klingen ein wenig danach, die Anleger sollen sich mal nicht so anstellen, sie hätten ja mehr bekommen, als sie erwartet haben. Das scheint gesundem Menschenverstand verpflichtet, ist aber nicht Ausdruck einer Politik, die die Interessen der Gesellschafter wahrnimmt.
Inmitten einer lange vor seinem Tod geführten Diskussion um Prospektpflicht und Prospektstandards bezog Firmengründer Herbert Ebertz einmal Stellung, dass die Branche sich damit einen Bärendienst erweisen würde. Der einzige Effekt sei, dass sich die Emissionshäuser gegen die Interessen ihrer Anleger enthaften würden. Das war ein starkes Statement, hieß es doch: Je formalisierter wir zu Werke gehen, umso wahrscheinlicher, dass es zu Lasten der Anleger geht. Es war ein Plädoyer für den Initiator als Anwalt seiner Investoren.
Erfolg. Eigentlich ein erfolgreicher Exit. Um ein Detail des Verkaufs ist allerdings ein heftiger Streit zwischen einigen Anlegern und der Geschäftsführung entbrannt. Stein des Anstoßes ist die Formulierung des Beschlusses, der der Fondsgeschäftsführung eine zusätzliche erfolgsabhängige Honorierung zugesteht. Worin genau der Erfolg und die zu honorierende Leistung besteht, darüber herrscht jedoch Dissens. Der ist insofern von einiger Tragweite, als es um rund acht Millionen Euro geht.
Stein des Anstoßes. Der folgendermaßen formulierte Beschluss wurde am 27. Mai 2015 auf einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung gefasst.
"Für die Abwicklung der Transaktion erhalten Geschäftsführung und E&P Real Estate GmbH & Co. KG gemeinsam eine Vergütung i.H.v. 1,0 % zuzüglich Umsatzsteuer, bezogen auf den Kaufpreis, fällig mit Eingang des Kaufpreises bei der Fonds-KG. In dieser Gebühr sind alle Beratungskosten, Rechtsanwaltsgebühren und sonstige Transaktionskosten, die mit dem Kaufvertrag und dessen Abwicklung in Verbindung stehen, enthalten.
Zudem erhalten Geschäftsführung und E&P Real Estate GmbH & Co. KG für den Fall, dass die Hotel Bayerpost München GmbH & Co. KG mit einer geringeren als die nach dem Darlehensvertrag für die vorzeitige Ablösung der Darlehen vorgesehene Vorfälligkeitsentschädigung, belastet wird, gemeinsam eine Erfolgsprovision in Höhe von 50 % der nicht zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung."
Der erste Teil ist unstrittig, beim zweiten Teil gehen die Interpretationen auseinander.
Vorfälligkeitsentschädigung. Die drohende Vorfälligkeitsentschädigung wurde zum 30. April 2015 mit 17,3 Millionen Euro beziffert. Sie war deswegen so hoch zu veranschlagen, weil die Fondsgesellschaft erst ein gutes Jahr zuvor eine langfristige Kreditverbindlichkeit eingegangen ist. Es stand also im Raum, dass der Verkaufserlös auf Ebene der Fondsgesellschaft um diesen Betrag geschmälert würde. Im Vorfeld der Gesellschafterversammlung gab es neben anderen Kaufangeboten das der Deka. Es lautete über 185 Millionen Euro. Die Fondgeschäftsführung bot nun an, Verhandlung über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu führen, unter der Voraussetzung, im Erfolgsfalle hälftig an der erzielten Einsparung beteiligt zu werden.
Keine Vorfälligkeitsentschädigung. Kurz nach der Beschlussfassung lag ein modifiziertes Kaufangebot der Deka vor. Der Kaufpreis lag nunmehr bei 180 Millionen Euro und die Deka würde die Finanzierung übernehmen mit dem Effekt, dass gar keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig würde. Der Vertrag wurde geschlossen. Jetzt spalten sich die Lager: Die Fondsgeschäftsführung beansprucht die Hälfte der Vorfälligkeitsentschädigung, wie sie zum Datum des Eigentumsübergangs der Immobilie am 9. November 2015 fällig gewesen wäre, nämlich die Hälfte von rund 15,6 Millionen Euro. Seitens einiger Gesellschafter wird indes dagegengehalten: Es sei ja zu gar keiner Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung gekommen, folglich würde auch keine Leistung, diese reduziert zu haben, honoriert werden können.
Anspruch. Die Geschäftsführung betont ihren Anspruch und begründet ihn unter anderem damit, dass sie die Vorgaben des Gesellschafterbeschlusses "nicht nur erfüllt, sondern sogar übertroffen" habe, schließlich wäre ein Mindesterlös beschlossen worden, der eine Rückzahlung in Höhe von 125 Prozent aufs Eigenkapital ermöglicht, und die Geschäftsführung habe jetzt ein Ergebnis erzielt, das Rückzahlungen zwischen 135 und 138 Prozent ermögliche.
Kein Anspruch. Die Gesellschafter hingegen betonen, dass im Vorfeld der Gesellschafterversammlung und bei der Erläuterung der Beschlüsse immer nur von Verhandlungen die Rede war, die mit den finanzierenden Banken um eine Reduktion der Entschädigungsleistung zu führen seien. Von Verhandlungen mit der Deka um die Übernahme der Kreditverpflichtungen sei keine Rede gewesen und seien insofern auch nicht Gegenstand des Beschlusses, nicht sein Sinn und Zweck. Vielmehr gehöre es zum normalen und bereits vergüteten Umfang der Geschäftsführung, auch Verhandlungen zur Übernahme des Kredits zu führen, so dass der Anspruch der Geschäftsführung keine Grundlage habe.
Verhandlungserfolg? Stellt die Übernahme des Kredits durch den Käufer nun einen Verhandlungserfolg der Geschäftsführung dar, der eine gesonderte Vergütung begründet? Im Gegenteil, urteilt die Seite der Gesellschafter. Eine so begründete Erfolgsprovision würde für die Geschäftsführung ja einen Anreiz darstellen, die Immobilie unter Inkaufnahme eines Abschlags auf den Kaufpreis zu veräußern. Tatsächlich schrieb die Geschäftsführung den Gesellschaftern entsprechend, der Käufer würde "unter Anrechnung auf den Kaufpreis das langfristige Darlehen unserer Gesellschaft bei dem Banken-Konsortium vollständig übernehmen." In einer später von der Geschäftsführung in Auftrag gegebenen rechtlichen Würdigung heißt es dagegen: "Soweit eine Reduzierung des Kaufpreisangebotes von 185 Millionen Euro auf nunmehr 180 Millionen Euro stattgefunden hat, bildete dies sowohl sachlich als auch rechnerisch nachvollziehbar nicht die Grundlage für die nunmehr erklärte Bereitschaft zur Übernahme der Bankenfinanzierung, sondern rechtfertigte sich aus zwischenzeitlich im Rahmen des Due-Diligence-Prozesses festgestellten Sachverhalten, die zu einer zukünftigen konkreten Belastung der Immobilie führten und daher einen entsprechenden Wertabschlag der Immobilie zum Gegenstand hatten. Hierbei handelte es sich zum einen um Verpflichtungen im Zusammenhang mit einem städtebaulichen Vertrag betreffend die Neugestaltung des Bahnhofsvorplatzes sowie eine für die Zukunft erwartete und in Aussicht gestellte erhöhte Grundsteuer gegenüber der IST-Situation, die mit einem Wert von 185.500 Euro per anno auf die Laufzeit kapitalisiert wurde und damit eine Reduzierung des ursprünglichen Kaufpreisangebotes in Höhe von insgesamt 5 Millionen Euro zur Folge hatte." Das heißt, der Preisnachlass war dann doch unabhängig von der Übernahme des Kredits. Wenn sich die Deka aber, ohne jedes Zugeständnis einzufordern, zur Übernahme des Kredits bereiterklärt hat, worin besteht dann der Verhandlungserfolg?
fondstelegramm-Meinung. Als der Beschluss gefasst wurde, stand keinem der Beteiligten, dem Vernehmen nach auch nicht der Geschäftsführung, die Alternative vor Augen, dass man anstatt mit den Banken über eine geringere Entschädigung zu verhandeln auch die Deka fragen könnte, ob sie den Kredit nicht einfach übernehmen wollen. Jedenfalls war ein sich daraus etwaig ergebendes Zusatzhonorar für die Geschäftsführung nicht Gegenstand des Beschlusses. Die rechtlichen Begründungen der Vertreter der Geschäftsführung klingen ein wenig danach, die Anleger sollen sich mal nicht so anstellen, sie hätten ja mehr bekommen, als sie erwartet haben. Das scheint gesundem Menschenverstand verpflichtet, ist aber nicht Ausdruck einer Politik, die die Interessen der Gesellschafter wahrnimmt.
Inmitten einer lange vor seinem Tod geführten Diskussion um Prospektpflicht und Prospektstandards bezog Firmengründer Herbert Ebertz einmal Stellung, dass die Branche sich damit einen Bärendienst erweisen würde. Der einzige Effekt sei, dass sich die Emissionshäuser gegen die Interessen ihrer Anleger enthaften würden. Das war ein starkes Statement, hieß es doch: Je formalisierter wir zu Werke gehen, umso wahrscheinlicher, dass es zu Lasten der Anleger geht. Es war ein Plädoyer für den Initiator als Anwalt seiner Investoren.
Weiland Ebertz hätte den Beschluss wahrscheinlich von vornherein anders formuliert oder im Nachhinein nicht als Trumpf ausgespielt.
