Exporo – Gründerzeit Portfolio Erfurt
Crowdinvesting-Plattform ist Emittent
Angebot. Im Unterschied zu anderen auf Exporo angebotenen Kapitalanlagen, begibt Exporo hier selbst eine Anleihe. Die Summe aller Schuldverschreibungen soll 3,4 Millionen Euro erreichen. Mit den Anlegergeldern will Exporo teilweise den Erwerb eines Immobilienportfolios in Erfurt finanzieren. Exporo will die Objekte selbst bewirtschaften und nach zehn Jahren, frühestens nach fünf Jahren, wieder veräußern. Jede Schuldverschreibung hat einen Nennwert von 1.000 Euro. Die Schuldverschreibungen sollen variabel verzinst werden. Der Emittent schätzt, dass die Verzinsung bei zehn Jahren Laufzeit durchschnittlich 4,3 Prozent jährlich erreicht. Darüber hinaus sollen die Anleger am Veräußerungsgewinn beteiligt werden. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Schuldverschreibungen sollen bis zum 31. Januar 2029 laufen. Der Emittent kann die Immobilien jedoch schon nach fünf Jahren wieder veräußern. Der vorzeitige Immobilienverkauf bedarf der mehrheitlichen Zustimmung der Anleihegläubiger. Der Emittent darf die Rückzahlung der Anleihebeträge statt aus dem Verkauf des Immobilienportfolios auch über eine Refinanzierung durch weitere Anleihen oder Darlehen erbringen.
Beteiligte. Die im November 2018 gegründete Exporo Erfurt 1 GmbH ist eine 100-prozentige Tochter der Exporo AG. Sie verfügt über ein Stammkapital von 25.000 Euro und besitzt keine nennenswerte Bonität. Die Exporo AM GmbH, deren Alleingesellschafter ebenfalls die Exporo AG ist, erfüllt die Aufgaben des Assetmanagements. Die Hausverwaltung übernimmt die 2001 gegründete KFH Immobilien Management GmbH, ein Familienunternehmen, das derzeit rund 9.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten verwaltet.
Portfolio. Das Portfolio besteht aus sechs Immobilien, die um das Jahr 1900 errichtet wurden. Sie umfassen insgesamt 57 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten, wovon ein Gewerbe in Mikroapartments umgewandelt werden soll. Ende 2018 standen im Portfolio durchschnittlich 12,5 Prozent der Mietflächen leer. Drei Objekte waren voll vermietet, bei den anderen Immobilien lagen die Leerstände bei rund 10, 14 beziehungsweise 35 Prozent. Die Immobilien sind einfach ausgestattet und befinden sich in einem gepflegten Zustand. Drei Immobilien wurden zwischen 1994 und 1996 umfassend saniert. Ein Objekt wurde 2017 saniert, bei einem weiteren Gebäude wurden 2018 Treppenhaus und Fassade erneuert. An einem Objekt werden für einen Teil der Wohnungen Balkone angebaut. Dekra hat den technischen Zustand der Häuser überprüft. Die dabei festgestellten Mängel wurden laut Emittent bereits behoben oder in die Instandhaltungsplanung aufgenommen.
Die Exporo Erfurt 1 hat die Immobilien im Dezember 2018 von der Tizian Wohnwert Partners GmbH für 6.462.000 Euro, zum 20,8-Fachen erworben. Erst nach dem Ankauf hat Exporo Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben. Danach liegt der Kaufpreis für das gesamte Portfolio 121.000 Euro unter dem ermittelten Verkehrswert.
Standort. Alle Immobilien liegen in Erfurt, die meisten in oder in der Nähe der Altstadt. Erfurt ist die Landeshauptstadt Thüringens und hat rund 213.000 Einwohner. Die Stadtverwaltung Erfurt geht von einem Bevölkerungswachstum bis 2030 auf rund 224.000 Einwohner aus. Die Arbeitslosenquote lag Ende 2018 bei 5,5 Prozent. Erfurt ist eine Universitätsstadt, hier sind auch zwei Fachhochschulen und mehrere Forschungsinstitute ansässig. In Erfurt studieren rund 9.000 Studenten. Die Stadt hat einen Flughafen und ist an die ICE-Bahnstrecke angeschlossen.
Finanzierung. 56 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens sollen aus Bankdarlehen finanziert werden. Es wurde noch kein Darlehensvertrag abgeschlossen. 44 Prozent sollen durch die Schuldverschreibungen abgedeckt werden.
92,6 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens fließen in den Kaufpreis der Immobilien zuzüglich Erwerbsnebenkosten. 3,1 Prozent sind Maklerkosten, 0,3 Prozent Finanzierungskosten. 0,3 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 3,7 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten.
Prognose. Die derzeitige Nettokaltmiete liegt bei 7,09 Euro je Quadratmeter. Im Zehnjahresdurchschnitt soll eine monatliche Nettokaltmiete von 7,86 Euro erzielt werden. Das liegt im Bereich des Mietspiegels für gut ausgestattete Wohnungen. Die ortsübliche Vergleichsmiete für vor 1967 errichtete Wohngebäude liegt in Erfurt, laut Mietspiegel, für gut ausgestattete Wohnungen unter 80 Quadratmetern bei 5,10 bis 8,15 Euro je Quadratmeter monatlich. Für Wohnungen, die nicht gut ausgestattet sind, liegen die Mieten zwischen 4,10 und 5,20 Euro je Quadratmeter.
Die Nebenkosten des Anbieters betragen jährlich 0,5 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens. Das Mietausfallwagnis ist mit 0,9 Prozent der Miete zu knapp bemessen, 2,0 Prozent sind üblich. Für Instandhaltungskosten wurden 7,4 Euro je Quadratmeter berücksichtigt. Angesichts des fortgeschrittenen Alters der Immobilien, der teilweise bereits vor langer Zeit ausgeführten Sanierungsmaßnahmen und des einfachen Ausstattungsstandards der Wohnungen hätte der Ansatz hier deutlich höher ausfallen müssen. Der Gutachter ging in seinen Berechnungen von 11 Euro je Quadratmeter aus. 6,1 Prozent der Miete wurden für das Propertymanagement berechnet.
Unter der Annahme, dass der Emittent eine Mietsteigerung von einem Prozent jährlich vorsieht, wird im Jahr 10 eine Miete von rund 357.700 Euro erreicht. Stellt der im Exposé aufgeführte „Wert der Immobilien“ den kalkulierten Verkaufspreis dar, so geht der Anbieter davon aus, dass das Portfolio nach zehn Jahren zum 22,8-Fachen der dann gültigen Jahresnettomiete veräußert wird. Das liegt zwei Jahresmieten über dem Einkaufsfaktor und ist, insbesondere wegen des heutigen Immobilienpreis-Hochs, eine optimistische Herangehensweise.
Aus den laufenden Erträgen des Immobilienportfolios sollen durchschnittlich jährlich 4,3 Prozent an die Anleger ausgezahlt werden. Am Ende der Laufzeit sollen die Anleger den Nennbetrag ihrer Schuldverschreibung zurückerhalten zuzüglich 80 Prozent der Wertsteigerung der Immobilien. Basis für die Ermittlung der Wertsteigerung ist der Verkehrswert nach Erwerb des Portfolios, zuzüglich noch vorhandener Rücklagen, abzüglich der bestehenden Forderungen (beispielsweise der Bankdarlehen). Einschließlich der Teilhabe an der Wertentwicklung sollen die prognostizierten Auszahlungen auf jährlich 6,1 Prozent steigen.
Risiken.Es besteht das Risiko, dass die kalkulierten Kostenansätze unzureichend sind, insbesondere für die Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilien. Angesichts des deutlichen Leerstands sind hier wesentliche Baumaßnahmen erforderlich, zudem ist der Ausstattungsstandard der Wohnungen nur einfach. Ein weiteres Risiko, die kalkulierten Auszahlungen nicht zu erreichen, besteht darin, dass die Wertsteigerung nicht in dem Maße einsetzt, wie erwartet.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Der Sicherheiten-Treuhänder HMCS Treuhand kontrolliert die Verwendung der Anlegergelder. Die Schuldverschreibungen werden über den Treuhänder im zweiten Rang grundbuchlich gesichert. Das Bankdarlehen wird erstrangig abgesichert.
fondstelegramm-Meinung. Exporo bietet zwar Immobilieninvestitionen auf ihrer Plattform an, ein Immobilienunternehmen im Sinne von Immobilien bewirtschaften und handeln, ist sie dennoch nicht. Die immobilienrelevanten Tätigkeiten übernehmen Dritte. Die Objekte wurden etwa zum Verkehrswert erworben. Die Ausgaben wurden zu optimistisch kalkuliert, sodass die Gefahr besteht, dass die laufenden Auszahlungen unterschritten werden. Gut ist, dass die Anleger nicht nur an den Risiken teilhaben, sie können auch an einer etwaigen positiven Wertentwicklung der Immobilien partizipieren. Der Emittent geht im Vergleich zum Einkauf von einem um zwei Jahresmieten höheren Verkaufsfaktor aus. Angesichts des derzeit historisch hohen Preisniveaus ist das eine sportliche Herangehensweise.
Beteiligte. Die im November 2018 gegründete Exporo Erfurt 1 GmbH ist eine 100-prozentige Tochter der Exporo AG. Sie verfügt über ein Stammkapital von 25.000 Euro und besitzt keine nennenswerte Bonität. Die Exporo AM GmbH, deren Alleingesellschafter ebenfalls die Exporo AG ist, erfüllt die Aufgaben des Assetmanagements. Die Hausverwaltung übernimmt die 2001 gegründete KFH Immobilien Management GmbH, ein Familienunternehmen, das derzeit rund 9.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten verwaltet.
Portfolio. Das Portfolio besteht aus sechs Immobilien, die um das Jahr 1900 errichtet wurden. Sie umfassen insgesamt 57 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten, wovon ein Gewerbe in Mikroapartments umgewandelt werden soll. Ende 2018 standen im Portfolio durchschnittlich 12,5 Prozent der Mietflächen leer. Drei Objekte waren voll vermietet, bei den anderen Immobilien lagen die Leerstände bei rund 10, 14 beziehungsweise 35 Prozent. Die Immobilien sind einfach ausgestattet und befinden sich in einem gepflegten Zustand. Drei Immobilien wurden zwischen 1994 und 1996 umfassend saniert. Ein Objekt wurde 2017 saniert, bei einem weiteren Gebäude wurden 2018 Treppenhaus und Fassade erneuert. An einem Objekt werden für einen Teil der Wohnungen Balkone angebaut. Dekra hat den technischen Zustand der Häuser überprüft. Die dabei festgestellten Mängel wurden laut Emittent bereits behoben oder in die Instandhaltungsplanung aufgenommen.
Die Exporo Erfurt 1 hat die Immobilien im Dezember 2018 von der Tizian Wohnwert Partners GmbH für 6.462.000 Euro, zum 20,8-Fachen erworben. Erst nach dem Ankauf hat Exporo Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben. Danach liegt der Kaufpreis für das gesamte Portfolio 121.000 Euro unter dem ermittelten Verkehrswert.
Standort. Alle Immobilien liegen in Erfurt, die meisten in oder in der Nähe der Altstadt. Erfurt ist die Landeshauptstadt Thüringens und hat rund 213.000 Einwohner. Die Stadtverwaltung Erfurt geht von einem Bevölkerungswachstum bis 2030 auf rund 224.000 Einwohner aus. Die Arbeitslosenquote lag Ende 2018 bei 5,5 Prozent. Erfurt ist eine Universitätsstadt, hier sind auch zwei Fachhochschulen und mehrere Forschungsinstitute ansässig. In Erfurt studieren rund 9.000 Studenten. Die Stadt hat einen Flughafen und ist an die ICE-Bahnstrecke angeschlossen.
Finanzierung. 56 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens sollen aus Bankdarlehen finanziert werden. Es wurde noch kein Darlehensvertrag abgeschlossen. 44 Prozent sollen durch die Schuldverschreibungen abgedeckt werden.
92,6 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens fließen in den Kaufpreis der Immobilien zuzüglich Erwerbsnebenkosten. 3,1 Prozent sind Maklerkosten, 0,3 Prozent Finanzierungskosten. 0,3 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 3,7 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten.
Prognose. Die derzeitige Nettokaltmiete liegt bei 7,09 Euro je Quadratmeter. Im Zehnjahresdurchschnitt soll eine monatliche Nettokaltmiete von 7,86 Euro erzielt werden. Das liegt im Bereich des Mietspiegels für gut ausgestattete Wohnungen. Die ortsübliche Vergleichsmiete für vor 1967 errichtete Wohngebäude liegt in Erfurt, laut Mietspiegel, für gut ausgestattete Wohnungen unter 80 Quadratmetern bei 5,10 bis 8,15 Euro je Quadratmeter monatlich. Für Wohnungen, die nicht gut ausgestattet sind, liegen die Mieten zwischen 4,10 und 5,20 Euro je Quadratmeter.
Die Nebenkosten des Anbieters betragen jährlich 0,5 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens. Das Mietausfallwagnis ist mit 0,9 Prozent der Miete zu knapp bemessen, 2,0 Prozent sind üblich. Für Instandhaltungskosten wurden 7,4 Euro je Quadratmeter berücksichtigt. Angesichts des fortgeschrittenen Alters der Immobilien, der teilweise bereits vor langer Zeit ausgeführten Sanierungsmaßnahmen und des einfachen Ausstattungsstandards der Wohnungen hätte der Ansatz hier deutlich höher ausfallen müssen. Der Gutachter ging in seinen Berechnungen von 11 Euro je Quadratmeter aus. 6,1 Prozent der Miete wurden für das Propertymanagement berechnet.
Unter der Annahme, dass der Emittent eine Mietsteigerung von einem Prozent jährlich vorsieht, wird im Jahr 10 eine Miete von rund 357.700 Euro erreicht. Stellt der im Exposé aufgeführte „Wert der Immobilien“ den kalkulierten Verkaufspreis dar, so geht der Anbieter davon aus, dass das Portfolio nach zehn Jahren zum 22,8-Fachen der dann gültigen Jahresnettomiete veräußert wird. Das liegt zwei Jahresmieten über dem Einkaufsfaktor und ist, insbesondere wegen des heutigen Immobilienpreis-Hochs, eine optimistische Herangehensweise.
Aus den laufenden Erträgen des Immobilienportfolios sollen durchschnittlich jährlich 4,3 Prozent an die Anleger ausgezahlt werden. Am Ende der Laufzeit sollen die Anleger den Nennbetrag ihrer Schuldverschreibung zurückerhalten zuzüglich 80 Prozent der Wertsteigerung der Immobilien. Basis für die Ermittlung der Wertsteigerung ist der Verkehrswert nach Erwerb des Portfolios, zuzüglich noch vorhandener Rücklagen, abzüglich der bestehenden Forderungen (beispielsweise der Bankdarlehen). Einschließlich der Teilhabe an der Wertentwicklung sollen die prognostizierten Auszahlungen auf jährlich 6,1 Prozent steigen.
Risiken.Es besteht das Risiko, dass die kalkulierten Kostenansätze unzureichend sind, insbesondere für die Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilien. Angesichts des deutlichen Leerstands sind hier wesentliche Baumaßnahmen erforderlich, zudem ist der Ausstattungsstandard der Wohnungen nur einfach. Ein weiteres Risiko, die kalkulierten Auszahlungen nicht zu erreichen, besteht darin, dass die Wertsteigerung nicht in dem Maße einsetzt, wie erwartet.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Der Sicherheiten-Treuhänder HMCS Treuhand kontrolliert die Verwendung der Anlegergelder. Die Schuldverschreibungen werden über den Treuhänder im zweiten Rang grundbuchlich gesichert. Das Bankdarlehen wird erstrangig abgesichert.
fondstelegramm-Meinung. Exporo bietet zwar Immobilieninvestitionen auf ihrer Plattform an, ein Immobilienunternehmen im Sinne von Immobilien bewirtschaften und handeln, ist sie dennoch nicht. Die immobilienrelevanten Tätigkeiten übernehmen Dritte. Die Objekte wurden etwa zum Verkehrswert erworben. Die Ausgaben wurden zu optimistisch kalkuliert, sodass die Gefahr besteht, dass die laufenden Auszahlungen unterschritten werden. Gut ist, dass die Anleger nicht nur an den Risiken teilhaben, sie können auch an einer etwaigen positiven Wertentwicklung der Immobilien partizipieren. Der Emittent geht im Vergleich zum Einkauf von einem um zwei Jahresmieten höheren Verkaufsfaktor aus. Angesichts des derzeit historisch hohen Preisniveaus ist das eine sportliche Herangehensweise.
Die Kapitalanlage ist sehr optimistisch kalkuliert.
