Hamburg Trust Domicilium 2
Junger Initiator startet in den US-Markt mit Apartments zum Anfassen
Angebot. Anleger können sich ab 15.000 US-Dollar zuzüglich fünf Prozent Agio direkt beteiligen. Sie treten bis zu ihrer Eintragung ins Handelsregister als atypisch stille Gesellschafter bei. Der Fonds investiert über zwei Zwischengesellschaften in fünf Apartmentanlagen, davon zwei in Florida und drei in Texas. Das Fondsvolumen beträgt 114,21 Millionen Dollar, das zu platzierende Eigenkapital (inklusive Agio) 47,25 Millionen Dollar. Der Initiator hat eine Platzierungsgarantie über 40,5 Millionen Dollar abgegeben, die für rund 30,37 Millionen Dollar über eine Placement Support Declaration der GPT Management Holdings Limited abgesichert ist. Eine ordentliche Kündigung der Beteiligung ist ab dem 31. Dezember 2018 möglich. Die Fondswährung ist US-Dollar.
Initiator und Fondspartner. Die Hamburg Trust Grundvermögen und Anlagen GmbH wurde im Dezember 2006 gegründet. Ihr Hauptgesellschafter ist seit November 2007 zu 80 Prozent die GPT International Pty Ltd. Die börsennotierte GPT Group ist eines der größten australischen Immobilienunternehmen. Das Hamburg-Trust-Team stammt unter anderem aus dem Umkreis der HGA/HSH Nordbank. Ihr erster Fonds, ein deutscher Immobilienfonds mit einem Eigenkapital von 8,6 Millionen Euro, wurde im November 2007 geschlossen.
Die Apartmentanlagen werden vor Ort von der Alliance Residential Management L.L.C. betreut. Die 1996 gegründete Gesellschaft mit Sitz in Chicago ist im Besitz von derzeit 42.000 Apartments. Ihr kommen die Aufgaben der Vermietung, Wartung, Instandhaltung und Verkaufsunterstützung zu.
Beteiligungsstruktur. Komplementär und geschäftsführender Kommanditist der Fondsgesellschaft sind zwei mit dem Initiator verbundene Unternehmen. Der Fonds ist Limited Partner einer US-Gesellschaft und hält 93 Prozent ihrer Anteile. Sieben Prozent werden von zwei Unternehmen des Joint-Venture-Partners Alliance gehalten. Die US-Gesellschaft ist über eine weitere Zwischengesellschaft an zwei Objektgesellschaften beteiligt, in deren Eigentum die Wohnanlagen sind.
Lage der Immobilien. Eine Apartmentanlage in Florida liegt in Osceola County, in der Stadt Kissimmee, 37 Kilometer südlich von Orlando. Feri hat das Wirtschaftspotenzial Orlandos mit B+ (sehr stabile Wirtschaftsentwicklung) bewertet, den Makrostandort mit „weit überdurchschnittlich“ und den Mikrostandort mit „leicht überdurchschnittlich“. Die zweite Wohnanlage in Florida liegt im Broward County, nördlich von Palm Beach. Auch diese Region ist durch eine stabile wirtschaftliche Entwicklung, eine niedrige Arbeitslosenquote von 2,9 Prozent (April 2007) und ein anhaltendes Bevölkerungswachstum gekennzeichnet. Makro- und Mikrolage wurden von Feri mit „weit überdurchschnittlich“ bewertet. Von den drei Fondsimmobilien in Texas liegen zwei südwestlich von Amarillo im Randall County. Diese Region ist primär durch Landwirtschaft, Viehzucht, Öl- und Gasförderung geprägt. Im März 2007 lag die Arbeitslosenquote bei 3,4 Prozent. Feri bewertete sowohl Makro- als auch Mikrostandort der beiden Wohnanlagen mit „leicht überdurchschnittlich“. Das dritte Grundstück liegt in Abilene, im Taylor County. Neben Landwirtschaft, Öl und Gas wird Abilenes Wirtschaft auch durch den US-Luftwaffenstützpunkt bestimmt. Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen fünf Jahren zwischen drei und fünf Prozent. Der Makrostandort für die Fondsimmobilie wurde von Feri mit „leicht überdurchschnittlich“ und der Mikrostandort mit „durchschnittlich“ bewertet (alle Feri-Bewertungen Stand Juli 2007).
Apartmentanlagen. Die fünf Apartmentanlagen mit insgesamt 102 Wohnhäusern beziehungsweise 1.208 Wohnungen, überwiegend zwischen zehn und 20 Jahre alt, wurden in einem Feri-Gutachten mit „sehr gut“ bewertet, die Wirtschaftlichkeit bei drei Anlagen mit „sehr gut“ und bei zwei Anlagen mit „hervorragend“. Im September 2007 waren insgesamt 91 Prozent vermietet. Die Mietverträge laufen jeweils ein Jahr. Gutachten, die Kaufpreise unter Verkehrswert bescheinigen, liegen vor.
Kosten. Die Kosten der Fondsgesellschaft und die anteiligen Aufwendungen für die US-Gesellschaft setzen sich wie folgt zusammen: Nur 78,5 Prozent des Fondsvolumens (inklusive Agio) fließen in den Kaufpreis der Immobilien einschließlich Anschaffungsnebenkosten, jedoch 4,8 Prozent bilden eine Renovierungsreserve und 1,3 Prozent eine Liquiditätsreserve. 3,3 Prozent werden für Bewirtschaftungskosten zurückgestellt, weitere 4,6 Prozent werden für Finanzierungskosten verauslagt, 7,5 Prozent sind fondsabhängige Nebenkosten. Für das Objekt- und Asset-Management vor Ort wurden vertraglich zwei Prozent der Auszahlungen der US-Beteiligungsgesellschaft an die Fondsgesellschaft festgelegt.
Finanzierung. Die Objektgesellschaften haben insgesamt 72 Millionen Dollar Darlehen aufgenommen. Der auf die Fondsgesellschaft entfallende Anteil beträgt 58,6 Prozent des Fondsvolumens (inklusive Agio). Die Objektfinanzierung wurde bis zum 11. Juli 2017 mit 5,75 Prozent Zinsen per anno gesichert. Außerdem stehen eine Zinsvorauszahlung in Höhe von 3,4 Prozent des Darlehens und ab 2012 anfänglich 1,17 Prozent Tilgung an. Die Anschlussfinanzierung wurde mit 6,5 Prozent Zinsen und 1,17 Prozent anfänglicher Tilgung per anno kalkuliert.
Der Ansatz der Nettomieteinnahmen für das erste Jahr basiert auf der in den Gutachten ermittelten erzielbaren Marktmiete (brutto). Im ersten vollen Jahr beträgt die Jahresnettomiete rund 5,9 Millionen Euro mit drei Prozent jährlicher Steigerung.
Rückfluss. Die laufenden Erträge der US-Gesellschaft werden zunächst so lange an die Fondsgesellschaft ausgezahlt, bis diese jährlich 7,5 Prozent ihrer Kapitaleinlage zurückerhalten hat. Danach erhält die Alliance Ausschüttungen, bis diese 7,5 Prozent ihres Eigenkapitals erzielt. Nach Abzug der fondsbezogenen Kosten sollen für die Anleger ab 2008 jährliche Kapitalrückzahlungen in Höhe von 6,5 Prozent bleiben.
Die Verteilung der Veräußerungserlöse gemäß den gehaltenen Anteilen auf Ebene der US-Gesellschaft erfolgt nur solange, bis der Fonds eine IRR-Rendite vor Steuern in Höhe von zehn Prozent per anno erreicht hat. Darüber hinaus gehende Beträge werden zu 80 Prozent an den Fonds und zu 20 Prozent an die Alliance verteilt, bis der Fonds eine IRR-Rendite von zwölf Prozent per anno erreicht hat. Weitere Erträge werden zu 70 Prozent an den Fonds und zu 30 Prozent an die Alliance ausgezahlt, bis der Fonds eine IRR-Rendite von 15 Prozent erzielt hat. Der Rest wird zu 60 Prozent an den Fonds und zu 40 Prozent an die Alliance verteilt.
Im Jahr 2018 hat der Fonds das Recht, seine Anteile an der US-Gesellschaft zum ursprünglichen Immobilienkaufpreis an die Alliance zu veräußern. In diesem Fall würden die Anleger inklusive aller Ausschüttungen etwa 124 Prozent ihres Eigenkapitals erhalten. Bei prognosegemäßer Entwicklung sollen die Anleger einschließlich aller laufenden Ausschüttungen etwa 193 Prozent ihres Eigenkapitals zurückbekommen.
Steuerliche Behandlung. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Gemäß Doppelbesteuerungsabkommen werden die Einnahmen in USA besteuert, in Deutschland ist der Progressionsvorbehaltes zu berücksichtigen.
Bei Wohnimmobilien in den USA sind die laufenden Bewirtschaftungskosten wie Beratungskosten, Verwaltungskosten und die 3,6 Prozent betragenden Abschreibungen abzugsfähig. Dadurch entstehen auf Ebene der Anleger steuerliche Verluste, die zum Teil verrechnet oder unbegrenzt auf die folgenden Jahre vorgetragen werden können. Daraus resultieren steuerfreie laufende Einnahmen in den USA, auch ohne die Inanspruchnahme von persönlichen Freibeträgen.
Vertragsgestaltung. Die Haftsumme im Handelsregister beträgt zehn Prozent der Pflichteinlage. Eine vertraglich vereinbarte Mittelverwendungskontrolle gibt es nicht.
fondstelegramm-Meinung. Hamburg Trust ist ein Newcomer mit einem großen australischen Immobilienkonzern als Background und einem auf dem Fondsgebiet seit Jahren erfahrenen Management. Der Immobilienbestand, die Wirtschaftlichkeit der Investitionen, Kaufpreise und Mietansätze wurden gutachterlich untersucht und als passend bewertet. Der Fonds wurde sorgfältig kalkuliert. Die Betreuung der Apartmentanlagen durch einen erfahrenen Partner vor Ort ist gewährleistet. Die Erfolgsabhängigkeit seiner Vergütung leistet einer Interessensgleichheit Vorschub. Durch die Abzugsfähigkeit von Verlusten in den USA ist der Fonds auch für Anleger interessant, die ihre persönlichen Freibeträge in den USA schon ausgeschöpft haben.
Initiator und Fondspartner. Die Hamburg Trust Grundvermögen und Anlagen GmbH wurde im Dezember 2006 gegründet. Ihr Hauptgesellschafter ist seit November 2007 zu 80 Prozent die GPT International Pty Ltd. Die börsennotierte GPT Group ist eines der größten australischen Immobilienunternehmen. Das Hamburg-Trust-Team stammt unter anderem aus dem Umkreis der HGA/HSH Nordbank. Ihr erster Fonds, ein deutscher Immobilienfonds mit einem Eigenkapital von 8,6 Millionen Euro, wurde im November 2007 geschlossen.
Die Apartmentanlagen werden vor Ort von der Alliance Residential Management L.L.C. betreut. Die 1996 gegründete Gesellschaft mit Sitz in Chicago ist im Besitz von derzeit 42.000 Apartments. Ihr kommen die Aufgaben der Vermietung, Wartung, Instandhaltung und Verkaufsunterstützung zu.
Beteiligungsstruktur. Komplementär und geschäftsführender Kommanditist der Fondsgesellschaft sind zwei mit dem Initiator verbundene Unternehmen. Der Fonds ist Limited Partner einer US-Gesellschaft und hält 93 Prozent ihrer Anteile. Sieben Prozent werden von zwei Unternehmen des Joint-Venture-Partners Alliance gehalten. Die US-Gesellschaft ist über eine weitere Zwischengesellschaft an zwei Objektgesellschaften beteiligt, in deren Eigentum die Wohnanlagen sind.
Lage der Immobilien. Eine Apartmentanlage in Florida liegt in Osceola County, in der Stadt Kissimmee, 37 Kilometer südlich von Orlando. Feri hat das Wirtschaftspotenzial Orlandos mit B+ (sehr stabile Wirtschaftsentwicklung) bewertet, den Makrostandort mit „weit überdurchschnittlich“ und den Mikrostandort mit „leicht überdurchschnittlich“. Die zweite Wohnanlage in Florida liegt im Broward County, nördlich von Palm Beach. Auch diese Region ist durch eine stabile wirtschaftliche Entwicklung, eine niedrige Arbeitslosenquote von 2,9 Prozent (April 2007) und ein anhaltendes Bevölkerungswachstum gekennzeichnet. Makro- und Mikrolage wurden von Feri mit „weit überdurchschnittlich“ bewertet. Von den drei Fondsimmobilien in Texas liegen zwei südwestlich von Amarillo im Randall County. Diese Region ist primär durch Landwirtschaft, Viehzucht, Öl- und Gasförderung geprägt. Im März 2007 lag die Arbeitslosenquote bei 3,4 Prozent. Feri bewertete sowohl Makro- als auch Mikrostandort der beiden Wohnanlagen mit „leicht überdurchschnittlich“. Das dritte Grundstück liegt in Abilene, im Taylor County. Neben Landwirtschaft, Öl und Gas wird Abilenes Wirtschaft auch durch den US-Luftwaffenstützpunkt bestimmt. Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen fünf Jahren zwischen drei und fünf Prozent. Der Makrostandort für die Fondsimmobilie wurde von Feri mit „leicht überdurchschnittlich“ und der Mikrostandort mit „durchschnittlich“ bewertet (alle Feri-Bewertungen Stand Juli 2007).
Apartmentanlagen. Die fünf Apartmentanlagen mit insgesamt 102 Wohnhäusern beziehungsweise 1.208 Wohnungen, überwiegend zwischen zehn und 20 Jahre alt, wurden in einem Feri-Gutachten mit „sehr gut“ bewertet, die Wirtschaftlichkeit bei drei Anlagen mit „sehr gut“ und bei zwei Anlagen mit „hervorragend“. Im September 2007 waren insgesamt 91 Prozent vermietet. Die Mietverträge laufen jeweils ein Jahr. Gutachten, die Kaufpreise unter Verkehrswert bescheinigen, liegen vor.
Kosten. Die Kosten der Fondsgesellschaft und die anteiligen Aufwendungen für die US-Gesellschaft setzen sich wie folgt zusammen: Nur 78,5 Prozent des Fondsvolumens (inklusive Agio) fließen in den Kaufpreis der Immobilien einschließlich Anschaffungsnebenkosten, jedoch 4,8 Prozent bilden eine Renovierungsreserve und 1,3 Prozent eine Liquiditätsreserve. 3,3 Prozent werden für Bewirtschaftungskosten zurückgestellt, weitere 4,6 Prozent werden für Finanzierungskosten verauslagt, 7,5 Prozent sind fondsabhängige Nebenkosten. Für das Objekt- und Asset-Management vor Ort wurden vertraglich zwei Prozent der Auszahlungen der US-Beteiligungsgesellschaft an die Fondsgesellschaft festgelegt.
Finanzierung. Die Objektgesellschaften haben insgesamt 72 Millionen Dollar Darlehen aufgenommen. Der auf die Fondsgesellschaft entfallende Anteil beträgt 58,6 Prozent des Fondsvolumens (inklusive Agio). Die Objektfinanzierung wurde bis zum 11. Juli 2017 mit 5,75 Prozent Zinsen per anno gesichert. Außerdem stehen eine Zinsvorauszahlung in Höhe von 3,4 Prozent des Darlehens und ab 2012 anfänglich 1,17 Prozent Tilgung an. Die Anschlussfinanzierung wurde mit 6,5 Prozent Zinsen und 1,17 Prozent anfänglicher Tilgung per anno kalkuliert.
Der Ansatz der Nettomieteinnahmen für das erste Jahr basiert auf der in den Gutachten ermittelten erzielbaren Marktmiete (brutto). Im ersten vollen Jahr beträgt die Jahresnettomiete rund 5,9 Millionen Euro mit drei Prozent jährlicher Steigerung.
Rückfluss. Die laufenden Erträge der US-Gesellschaft werden zunächst so lange an die Fondsgesellschaft ausgezahlt, bis diese jährlich 7,5 Prozent ihrer Kapitaleinlage zurückerhalten hat. Danach erhält die Alliance Ausschüttungen, bis diese 7,5 Prozent ihres Eigenkapitals erzielt. Nach Abzug der fondsbezogenen Kosten sollen für die Anleger ab 2008 jährliche Kapitalrückzahlungen in Höhe von 6,5 Prozent bleiben.
Die Verteilung der Veräußerungserlöse gemäß den gehaltenen Anteilen auf Ebene der US-Gesellschaft erfolgt nur solange, bis der Fonds eine IRR-Rendite vor Steuern in Höhe von zehn Prozent per anno erreicht hat. Darüber hinaus gehende Beträge werden zu 80 Prozent an den Fonds und zu 20 Prozent an die Alliance verteilt, bis der Fonds eine IRR-Rendite von zwölf Prozent per anno erreicht hat. Weitere Erträge werden zu 70 Prozent an den Fonds und zu 30 Prozent an die Alliance ausgezahlt, bis der Fonds eine IRR-Rendite von 15 Prozent erzielt hat. Der Rest wird zu 60 Prozent an den Fonds und zu 40 Prozent an die Alliance verteilt.
Im Jahr 2018 hat der Fonds das Recht, seine Anteile an der US-Gesellschaft zum ursprünglichen Immobilienkaufpreis an die Alliance zu veräußern. In diesem Fall würden die Anleger inklusive aller Ausschüttungen etwa 124 Prozent ihres Eigenkapitals erhalten. Bei prognosegemäßer Entwicklung sollen die Anleger einschließlich aller laufenden Ausschüttungen etwa 193 Prozent ihres Eigenkapitals zurückbekommen.
Steuerliche Behandlung. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Gemäß Doppelbesteuerungsabkommen werden die Einnahmen in USA besteuert, in Deutschland ist der Progressionsvorbehaltes zu berücksichtigen.
Bei Wohnimmobilien in den USA sind die laufenden Bewirtschaftungskosten wie Beratungskosten, Verwaltungskosten und die 3,6 Prozent betragenden Abschreibungen abzugsfähig. Dadurch entstehen auf Ebene der Anleger steuerliche Verluste, die zum Teil verrechnet oder unbegrenzt auf die folgenden Jahre vorgetragen werden können. Daraus resultieren steuerfreie laufende Einnahmen in den USA, auch ohne die Inanspruchnahme von persönlichen Freibeträgen.
Vertragsgestaltung. Die Haftsumme im Handelsregister beträgt zehn Prozent der Pflichteinlage. Eine vertraglich vereinbarte Mittelverwendungskontrolle gibt es nicht.
fondstelegramm-Meinung. Hamburg Trust ist ein Newcomer mit einem großen australischen Immobilienkonzern als Background und einem auf dem Fondsgebiet seit Jahren erfahrenen Management. Der Immobilienbestand, die Wirtschaftlichkeit der Investitionen, Kaufpreise und Mietansätze wurden gutachterlich untersucht und als passend bewertet. Der Fonds wurde sorgfältig kalkuliert. Die Betreuung der Apartmentanlagen durch einen erfahrenen Partner vor Ort ist gewährleistet. Die Erfolgsabhängigkeit seiner Vergütung leistet einer Interessensgleichheit Vorschub. Durch die Abzugsfähigkeit von Verlusten in den USA ist der Fonds auch für Anleger interessant, die ihre persönlichen Freibeträge in den USA schon ausgeschöpft haben.
Dieser Fonds macht deutlich, dass Hamburg Trust in Zukunft zu einer ernsthaften Konkurrenz etablierter Emissionshäuser heranwachsen könnte.
