HCI Real Estate G7
Bislang nur ein Europaimmobilien-Dachfonds
(aktualisiert: 9.12.2008) Angebot. Der Fonds beteiligt sich über eine Investitionsgesellschaft und aus steuerlichen Gründen eine Blockergesellschaft an bislang zwei Zielfonds, die opportunistisch oder value added vorrangig in Immobilien der europäischen G7-Staaten investieren sollen. Die bereits ausgewählten zwei Zielfonds sind nicht auf G7-Staaten beschränkt und haben noch keine Investitionen getätigt. Bei Überschreiten des prospektierten Eigenkapitals besteht die Möglichkeit, dass ein weiterer Zielfonds gezeichnet wird. Die Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio betragen laut Prognose rund 31,8 Millionen Euro. HCI garantiert das Mindestinvestitionsvolumen von 19,89 Millionen Euro. Anleger können ab 15.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio diesen Fonds zeichnen. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt zehn Prozent des Zeichnungsbetrags. Die früheste ordentliche Kündigung der Beteiligung ist zum 31. Dezember 2018 möglich.
Historie. Die HCI Gruppe wurde 1985 gegründet. Die HCI Capital AG ist seit Oktober 2005 an der Börse notiert und hat bis Ende 2007 478 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von 4,5 Milliarden Euro aufgelegt. Von den bis Ende 2007 laufenden 27 Immobilienfonds mit Prognose-Rechnung konnten nur sieben den kumulierten Überschuss erreichen, 20 allerdings nicht.
Investmentmanager. Die TTG German Investments G7 ist eine eigens zum Zwecke dieses Fonds gegründete Tochtergesellschaft der in Ohio ansässigen Townsend Group. Townsend ist seit 1983 Immobilien- und Investmentberater in den USA. Der Investment-Management-Vertrag wurde im September 2008 geschlossen.
Zielfonds. CB Richard Ellis Investors Funds S.C.A. SICAV-SIF wurde noch nicht gegründet. Das erste Closing und die Gründung des Zielfonds sind für Mitte Dezember 2008 vorgesehen. Zielfondsmanager ist die CB Richard Ellis Investors Funds GP, S.a.r.l. Geplant ist ein Zielvolumen von 1,5 Milliarden Euro. CB Richard Ellis beteiligt sich mit zwei Prozent des Zielfonds-Eigenkapitals, jedoch maximal 30 Millionen Euro am Zielfonds. Die Blockergesellschaft will in den nächsten Monaten acht Millionen Euro zeichnen. Der Zielfonds investiert in europäische Immobilien der Risikoklassen Value Added und Opportunity. Kriterien: bis zu 15 Prozent in ein Objekt, bis zu 33 Prozent in Projektentwicklungen, bis zu 25 Prozent in börsennotierte Unternehmen.
Blackstone Real Estate Partners Europe III L.P. wurde am 18. Oktober 2007 durch die Blackstone Group Real Estate Limited aufgelegt. Blackstone beteiligt sich mit 100 Millionen US-Dollar zuzüglich maximal zehn Prozent je Einzelinvestment am Zielfonds. Er hat ein Zielvolumen von 3,5 Milliarden Euro. Die Blockergesellschaft hat bislang zehn Millionen Euro gezeichnet. Der Zielfonds investiert in europäische Immobilien und immobilienbezogene Anlagen, maximal 20 Prozent des Gesamtzeichnungsbetrags in ein Objekt, bis zu 25 Prozent in Beteiligungen an börsennotierten Unternehmen, nicht in Blindpools.
Beide Zielfonds könnten eine Laufzeit zwischen acht und neun Jahren erreichen. Zu beiden gibt es Parallelfonds, die sich möglicherweise noch in der Investitionsphase befinden könnten.
Finanzierung. Bis auf die Zwischenfinanzierung in Höhe von neun Millionen Euro werden Darlehen nur durch die Zielfonds aufgenommen, bis zu maximal 75 Prozent des Immobilienwerts bei Blackstone, bis zu 65 Prozent bei CB Richard Ellis. 85 Prozent der Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio werden in die Zielfonds investiert, marktübliche 15 Prozent sind Nebenkosten der Fonds- und Pooling-Gesellschaft.
Vergütung Der Zielfondsmanger des Blackstone-Fonds erhält jährlich marktübliche 1,5 Prozent des Eigenkapitals. Bei diesem Zielfonds erhalten die Limited Partner zunächst ihre Einlage zuzüglich einer kumulierten jährlichen Rendite von acht Prozent, schon über die eher niedrige Hurdle hinausgehende Beträge werden letztendlich im Verhältnis 80 zu 20 an Limited Partner und General Partner verteilt. Der Zielfondsmanager des CB-Richard-Ellis-Fonds erhält jährlich etwas mehr: 1,75 Prozent des gezeichneten Eigenkapitals, es sei denn, das Eigenkapital erreicht eine noch nicht ausgehandelte Größe, dann sinkt die Managementfee auf 1,25 Prozent. Bei diesem Zielfonds erfolgt die Aufteilung, 20 Prozent der Erträge an den Zielfondsmanager und 80 Prozent an die Gesellschafter, wenn die Investoren eine IRR-Rendite von zehn Prozent erreicht haben. Haben die Gesellschafter 13 Prozent IRR-Rendite jährlich erzielt, werden die darüber hinausgehenden Beträge im Verhältnis 60 zu 40 an die Zielfondsmanager und Gesellschafter ausgezahlt, bis der Zielfondsmanager 20 Prozent aller ausgeschütteten Gewinne erhalten hat. Der Rest wird im Verhältnis 80 zu 20 an Gesellschafter und Zielfondsmanager aufgeteilt.
Neben den laufenden Fondsnebenkosten in Höhe von 0,59 Prozent des gezeichneten Kapitals, die jährlich um 2,5 Prozent gesteigert werden, fallen bei diesem Fonds durch die Zwischenschaltung der Investitionsgesellschaft wiederum Kosten an. Neben den geringen jährlichen 0,006 Prozent des gezeichneten Kommanditkapitals sowie maximal 20.000 Euro jährlicher Kostenersatz (jährliche Steigerung um 2,5 Prozent) für den Komplementär, bekommt jedoch der Investmentmanager der Investitionsgesellschaft zusätzlich jährlich 0,5 Prozent der Einlagen beziehungsweise des Nettoanlagevermögens.
Rückfluss. Nach Abzug aller entstandenen Kosten sowie bereits nach Erreichen einer 7,5-prozentigen jährlichen IRR-Rendite vor Steuern seitens der Investoren der Investitionsgesellschaft bekommen HCI und Investmentmanager insgesamt stolze 25 Prozent der darüber hinausgehenden Erträge. Ausschüttungen der Zielfonds in Form von Gesellschaftsanteilen sind theoretisch nicht ausgeschlossen. Es wird keinerlei Hinweis auf die mögliche Höhe von Auszahlungen oder Renditen für die Anleger gegeben, da laut HCI keine hinreichenden Anhaltspunkte auf irgendwelche Renditekennzahlen vorliegen. Wenigstens eine Spanne zwischen möglichen Ergebnissen darf ein Anleger erwarten.
Steuerliche Behandlung. Anleger erzielen mittelbar inländische Dividendeneinnahmen aus der Blockergesellschaft sowie mittelbar ausländische Dividendeneinkünfte und Zinseinkünfte und somit Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die im Jahr 2008 nach dem Halbeinkünfteverfahren besteuert werden. Ab 2009 gilt das Teileinkünfteverfahren. Wegen der gewerblichen Prägung der Beteiligungsgesellschaft kommt die Abgeltungssteuer nicht zum Tragen. Würden Zinseinkünfte erzielt werden, wären diese zum vollen persönlichen Steuersatz zu versteuern.
fondstelegramm-Meinung. HCI hat sich bei der Auswahl der Zielfonds nicht allein auf sich verlassen, sondern mit Townsend einen Investmentberater eingekauft. Das ist natürlich nicht billig. Ob die ausgewählten Zielfonds schwerpunktmäßig tatsächlich in G7-Staaten investieren werden, ist völlig offen und nicht in den Investitionskriterien verankert. Bislang haben beide Zielfonds nichts investiert. Für den CB-Richard-Ellis-Fonds ist das erste Closing erst für Mitte Dezember 2008 vorgesehen.
Historie. Die HCI Gruppe wurde 1985 gegründet. Die HCI Capital AG ist seit Oktober 2005 an der Börse notiert und hat bis Ende 2007 478 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von 4,5 Milliarden Euro aufgelegt. Von den bis Ende 2007 laufenden 27 Immobilienfonds mit Prognose-Rechnung konnten nur sieben den kumulierten Überschuss erreichen, 20 allerdings nicht.
Investmentmanager. Die TTG German Investments G7 ist eine eigens zum Zwecke dieses Fonds gegründete Tochtergesellschaft der in Ohio ansässigen Townsend Group. Townsend ist seit 1983 Immobilien- und Investmentberater in den USA. Der Investment-Management-Vertrag wurde im September 2008 geschlossen.
Zielfonds. CB Richard Ellis Investors Funds S.C.A. SICAV-SIF wurde noch nicht gegründet. Das erste Closing und die Gründung des Zielfonds sind für Mitte Dezember 2008 vorgesehen. Zielfondsmanager ist die CB Richard Ellis Investors Funds GP, S.a.r.l. Geplant ist ein Zielvolumen von 1,5 Milliarden Euro. CB Richard Ellis beteiligt sich mit zwei Prozent des Zielfonds-Eigenkapitals, jedoch maximal 30 Millionen Euro am Zielfonds. Die Blockergesellschaft will in den nächsten Monaten acht Millionen Euro zeichnen. Der Zielfonds investiert in europäische Immobilien der Risikoklassen Value Added und Opportunity. Kriterien: bis zu 15 Prozent in ein Objekt, bis zu 33 Prozent in Projektentwicklungen, bis zu 25 Prozent in börsennotierte Unternehmen.
Blackstone Real Estate Partners Europe III L.P. wurde am 18. Oktober 2007 durch die Blackstone Group Real Estate Limited aufgelegt. Blackstone beteiligt sich mit 100 Millionen US-Dollar zuzüglich maximal zehn Prozent je Einzelinvestment am Zielfonds. Er hat ein Zielvolumen von 3,5 Milliarden Euro. Die Blockergesellschaft hat bislang zehn Millionen Euro gezeichnet. Der Zielfonds investiert in europäische Immobilien und immobilienbezogene Anlagen, maximal 20 Prozent des Gesamtzeichnungsbetrags in ein Objekt, bis zu 25 Prozent in Beteiligungen an börsennotierten Unternehmen, nicht in Blindpools.
Beide Zielfonds könnten eine Laufzeit zwischen acht und neun Jahren erreichen. Zu beiden gibt es Parallelfonds, die sich möglicherweise noch in der Investitionsphase befinden könnten.
Finanzierung. Bis auf die Zwischenfinanzierung in Höhe von neun Millionen Euro werden Darlehen nur durch die Zielfonds aufgenommen, bis zu maximal 75 Prozent des Immobilienwerts bei Blackstone, bis zu 65 Prozent bei CB Richard Ellis. 85 Prozent der Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio werden in die Zielfonds investiert, marktübliche 15 Prozent sind Nebenkosten der Fonds- und Pooling-Gesellschaft.
Vergütung Der Zielfondsmanger des Blackstone-Fonds erhält jährlich marktübliche 1,5 Prozent des Eigenkapitals. Bei diesem Zielfonds erhalten die Limited Partner zunächst ihre Einlage zuzüglich einer kumulierten jährlichen Rendite von acht Prozent, schon über die eher niedrige Hurdle hinausgehende Beträge werden letztendlich im Verhältnis 80 zu 20 an Limited Partner und General Partner verteilt. Der Zielfondsmanager des CB-Richard-Ellis-Fonds erhält jährlich etwas mehr: 1,75 Prozent des gezeichneten Eigenkapitals, es sei denn, das Eigenkapital erreicht eine noch nicht ausgehandelte Größe, dann sinkt die Managementfee auf 1,25 Prozent. Bei diesem Zielfonds erfolgt die Aufteilung, 20 Prozent der Erträge an den Zielfondsmanager und 80 Prozent an die Gesellschafter, wenn die Investoren eine IRR-Rendite von zehn Prozent erreicht haben. Haben die Gesellschafter 13 Prozent IRR-Rendite jährlich erzielt, werden die darüber hinausgehenden Beträge im Verhältnis 60 zu 40 an die Zielfondsmanager und Gesellschafter ausgezahlt, bis der Zielfondsmanager 20 Prozent aller ausgeschütteten Gewinne erhalten hat. Der Rest wird im Verhältnis 80 zu 20 an Gesellschafter und Zielfondsmanager aufgeteilt.
Neben den laufenden Fondsnebenkosten in Höhe von 0,59 Prozent des gezeichneten Kapitals, die jährlich um 2,5 Prozent gesteigert werden, fallen bei diesem Fonds durch die Zwischenschaltung der Investitionsgesellschaft wiederum Kosten an. Neben den geringen jährlichen 0,006 Prozent des gezeichneten Kommanditkapitals sowie maximal 20.000 Euro jährlicher Kostenersatz (jährliche Steigerung um 2,5 Prozent) für den Komplementär, bekommt jedoch der Investmentmanager der Investitionsgesellschaft zusätzlich jährlich 0,5 Prozent der Einlagen beziehungsweise des Nettoanlagevermögens.
Rückfluss. Nach Abzug aller entstandenen Kosten sowie bereits nach Erreichen einer 7,5-prozentigen jährlichen IRR-Rendite vor Steuern seitens der Investoren der Investitionsgesellschaft bekommen HCI und Investmentmanager insgesamt stolze 25 Prozent der darüber hinausgehenden Erträge. Ausschüttungen der Zielfonds in Form von Gesellschaftsanteilen sind theoretisch nicht ausgeschlossen. Es wird keinerlei Hinweis auf die mögliche Höhe von Auszahlungen oder Renditen für die Anleger gegeben, da laut HCI keine hinreichenden Anhaltspunkte auf irgendwelche Renditekennzahlen vorliegen. Wenigstens eine Spanne zwischen möglichen Ergebnissen darf ein Anleger erwarten.
Steuerliche Behandlung. Anleger erzielen mittelbar inländische Dividendeneinnahmen aus der Blockergesellschaft sowie mittelbar ausländische Dividendeneinkünfte und Zinseinkünfte und somit Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die im Jahr 2008 nach dem Halbeinkünfteverfahren besteuert werden. Ab 2009 gilt das Teileinkünfteverfahren. Wegen der gewerblichen Prägung der Beteiligungsgesellschaft kommt die Abgeltungssteuer nicht zum Tragen. Würden Zinseinkünfte erzielt werden, wären diese zum vollen persönlichen Steuersatz zu versteuern.
fondstelegramm-Meinung. HCI hat sich bei der Auswahl der Zielfonds nicht allein auf sich verlassen, sondern mit Townsend einen Investmentberater eingekauft. Das ist natürlich nicht billig. Ob die ausgewählten Zielfonds schwerpunktmäßig tatsächlich in G7-Staaten investieren werden, ist völlig offen und nicht in den Investitionskriterien verankert. Bislang haben beide Zielfonds nichts investiert. Für den CB-Richard-Ellis-Fonds ist das erste Closing erst für Mitte Dezember 2008 vorgesehen.
Die Catch-up-Regelung der Vergütungen auf Zielfondseben deckeln die Chancen der Anleger.
