HGA Objekt München: Geschäftsführung forciert gegen Widerstand den Weiterbetrieb
Woran der geschlossene Fonds eigentlich krankt
Entwicklung. 2002 schloss die HGA ihren Fonds "Objekt München" mit rund 500 Zeichnern, die etwa 30 Millionen Euro Eigenkapital in ein Büro- und Produktionsgebäude in München-Thalkirchen investierten. Bis 2016 sind davon 44,5 Prozent zurückgeflossen, laut Prospektprognose hätten es bereits 91 Prozent sein sollen. Ende 2016 lasten noch rund 37,4 Millionen Euro Fremdkapital auf der Immobilie. In der Prospektkalkulation war ein Verkauf im Jahr 2017 vorgesehen. Die Entscheidung darüber, ob das Objekt nun verkauft werden soll, offenbart einen seit Anfang des Jahres schwelenden klaren Interessenskonflikt, in dem die Fondsgeschäftsführung steckt.
Antrag auf Einberufung einer aoGV. Am 9. März hatte der Beirat eine außerordentliche Gesellschafterversammlung (aoGV) beantragt. Er verfügte über das im Gesellschaftsvertrag verlangte notwendige Quorum von mehr als 20 Prozent des Gesellschaftskapitals und wies das mit der Vorlage auf ihn lautender Vollmachten nach. Laut Beiratsvorsitzendem Arvid Schulze-Schönberg lagen dem Beirat bei Versand des Schreibens erheblich mehr vor. Er beantragte, zwei Beschlüsse zur Abstimmung zu stellen. In einem ersten Beschluss sollte die Geschäftsführung beauftragt werden, sowohl Konditionen für eine Anschlussfinanzierung zu eruieren als auch durch Makleransprache eine Indikation für einen erzielbaren Verkaufspreis für die Immobile zu bekommen. Der zweite Beschluss bezog sich darauf, dass durch eine Änderung des Gesellschaftsvertrags auch der Beirat eine Gesellschafterversammlung initiieren können soll.
In der Schwebe halten. Am 31. März schließlich verschickte die Geschäftsführung ein Rundschreiben an die Anleger. Damit rief sie jedoch keine aoGV ein, sondern erfragte lediglich, ob sich die Gesellschafter denn den Beschlussanträgen anschließen würden. Zwar zitierte die Geschäftsführung der HGA, vertreten durch Jörg-Karsten Hagen, den Wortlaut der Beschlussanträge des Beirats, ging aber nicht darauf ein, dass dem Beirat bereits ausreichend Vollmachten vorlagen, so dass bereits auf dieser Basis eine aoGV hätte einberufen werden müssen. Vielmehr fügte HGA einen Passus an, demzufolge die Geschäftsführung erst nach einem entsprechenden Rücklauf gegebenenfalls eine aoGV einberufen würde. Damit wurde den Gesellschaftern gegenüber eine tatsächliche Beschlussfassung in der Schwebe gehalten. Zwar wurde dem Beirat intern das Ergebnis mitgeteilt: 98 Prozent der Gesellschafter schlossen sich den Beschlussanträgen an, die auch eine Beiratssitzung vorsahen, auf der am 30. Mai die Geschäftsführung die bis dahin ermittelten Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung des Verkaufs präsentiert, jedoch wurde den Gesellschaftern bisher weder das Ergebnis mitgeteilt, noch ist zu einer aoGV gemäß Antrag des Beirats eingeladen worden. Der Beiratssitzung am 30. Mai blieb die Geschäftsführung fern.
Versprechungen. Stattdessen kündigte die Fondsgesellschaft unvermittelt – im eine Woche zuvor versandten Geschäftsbericht 2016 fällt dazu kein Wort – eine 8-prozentige Auszahlung für das laufende Jahr an, gefolgt von einer Einladung zur Beschlussfassung mit anders lautenden Beschlüssen. Bis zum 17. Juli sollen die Kommanditisten nun erstens über den Abschluss einer Anschlussfinanzierung und zweitens über den Verkauf der Immobilie zu einem Mindestpreis von 60,4 Millionen Euro abstimmen. Die vorgestellte Entscheidung zwischen Halten und Verkaufen auf der Basis der von der Geschäftsführung gegebenen Begründungen ist nicht so einfach zu fällen, wie es zunächst scheint. Das Ergebnis eines Verkaufs der Immobilie noch in diesem Jahr gibt die Geschäftsführung mit lediglich 78 Prozent der Einlage an und stellt dem ein mögliches Ergebnis von 120 Prozent im Falle einer Weiterbewirtschaftung gegenüber. Das von der Geschäftsführung vorgestellte Szenario, die Immobilie noch dieses Jahr zu verkaufen sei niedriggerechnet, das Fortführungskonzept sei hingegen schöngerechnet, schreibt der Beirat. Den 78 Prozent Erlös aus einem zeitnahen Verkauf liegt ein Gutachten zugrunde, das von einem 16-Fachen der derzeitigen Jahresmiete ausgeht. Im gegenwärtigen Umfeld sei aber für die Immobilie, die kürzlich für weitere 10 Jahre vermietet wurde, im derzeitigen Umfeld ohne weiteres das 17- bis 19-Fache zu erzielen, was einen Rückfluss zwischen 89 und 111 Prozent bezogen auf das Kommanditkapital ermöglichen könnte. Bei der Darstellung eines möglichen Erlöses nach acht Jahren fortgesetzter Bewirtschaftung sei hingegen die anfallende Steuerlast einfach "vergessen" worden, so der Beirat. Denn aufgrund der hohen Abschreibungen in den Anfangsjahren sei das steuerliche Ergebnis entsprechend hoch, wie die Fortsetzungsprognose der Geschäftsführung in einer Tabelle zwar darlegt, aber bei der Gegenüberstellung mit dem Verkaufsszenario nicht erwähnt. Je nach individuellem Steuersatz gingen nämlich etwa 13 bis 20 Prozent von dem Alternativ-Ergebnis "120 Prozent im Jahr 2025" noch runter, so dass sich eigentlich die Situation ergäbe, dass bei einem für beide Szenarien unterstellten Verkaufsfaktor von circa 18 für einen Anleger mit höherem Steuersatz dasselbe Ergebnis jetzt und in acht Jahren ergeben würde – nur eben, dass bei einem Verkauf noch dieses Jahr dieses Ergebnis realisiert würde und im Falle der Fortführung noch acht Jahre lang dem allgemeinen Bewirtschaftungsrisiko und einem dann möglicherweise radikal verändertem Verkaufsumfeld ausgesetzt wäre.
fondstelegramm-Meinung. Die Geschäftsführung des Fonds, die HGA Capital, gibt derzeit ein Beispiel dafür, wie die Schwächen des geschlossenen Fonds systematisch gegen die Interessen der Anleger verwendet werden können. Es kommen eigentlich alle Techniken zum Einsatz, die geeignet sind, die Gesellschafter die Interessen der HGA gutheißen zu lassen: Relativierung bis Ausblendung kritischer Stimmen, Zurückhaltung von Informationen, die nicht das eigene Interesse befördern, Schönerfärbung des bevorzugten Szenarios, Vernachlässigung von Alternativen, Verwirrung stiften. Der Wunsch der Anleger, beide Alternativen, verkaufen oder halten, auf der Basis möglichst umfassender Information abwägen zu können, war mit einem fast 100-prozentigem Votum eigentlich nicht zu überhören. Ebenso wenig ist aber zu übersehen, dass die Vorliebe der Fondsgeschäftsführung ganz klar auf der Weiterbewirtschaftung liegt und gegen einen Verkauf gerichtet ist. Allein: Die Vorlieben der Geschäftsführung spielen eigentlich keine Rolle, sondern das wirtschaftliche Interesse und die souverän zu fällende Entscheidung der Anleger. Das klingt zwar selbstverständlich, ist es aber nicht. Die Verführung, die schwächere Position der Kommanditisten zu instrumentalisieren, ist offenbar sehr groß. Was bleibt ist das allgemeine Gefühl bei Anlegern und Vertrieben: Geschlossene Fonds taugen nichts. Die können aber nichts dafür.
Antrag auf Einberufung einer aoGV. Am 9. März hatte der Beirat eine außerordentliche Gesellschafterversammlung (aoGV) beantragt. Er verfügte über das im Gesellschaftsvertrag verlangte notwendige Quorum von mehr als 20 Prozent des Gesellschaftskapitals und wies das mit der Vorlage auf ihn lautender Vollmachten nach. Laut Beiratsvorsitzendem Arvid Schulze-Schönberg lagen dem Beirat bei Versand des Schreibens erheblich mehr vor. Er beantragte, zwei Beschlüsse zur Abstimmung zu stellen. In einem ersten Beschluss sollte die Geschäftsführung beauftragt werden, sowohl Konditionen für eine Anschlussfinanzierung zu eruieren als auch durch Makleransprache eine Indikation für einen erzielbaren Verkaufspreis für die Immobile zu bekommen. Der zweite Beschluss bezog sich darauf, dass durch eine Änderung des Gesellschaftsvertrags auch der Beirat eine Gesellschafterversammlung initiieren können soll.
In der Schwebe halten. Am 31. März schließlich verschickte die Geschäftsführung ein Rundschreiben an die Anleger. Damit rief sie jedoch keine aoGV ein, sondern erfragte lediglich, ob sich die Gesellschafter denn den Beschlussanträgen anschließen würden. Zwar zitierte die Geschäftsführung der HGA, vertreten durch Jörg-Karsten Hagen, den Wortlaut der Beschlussanträge des Beirats, ging aber nicht darauf ein, dass dem Beirat bereits ausreichend Vollmachten vorlagen, so dass bereits auf dieser Basis eine aoGV hätte einberufen werden müssen. Vielmehr fügte HGA einen Passus an, demzufolge die Geschäftsführung erst nach einem entsprechenden Rücklauf gegebenenfalls eine aoGV einberufen würde. Damit wurde den Gesellschaftern gegenüber eine tatsächliche Beschlussfassung in der Schwebe gehalten. Zwar wurde dem Beirat intern das Ergebnis mitgeteilt: 98 Prozent der Gesellschafter schlossen sich den Beschlussanträgen an, die auch eine Beiratssitzung vorsahen, auf der am 30. Mai die Geschäftsführung die bis dahin ermittelten Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung des Verkaufs präsentiert, jedoch wurde den Gesellschaftern bisher weder das Ergebnis mitgeteilt, noch ist zu einer aoGV gemäß Antrag des Beirats eingeladen worden. Der Beiratssitzung am 30. Mai blieb die Geschäftsführung fern.
Versprechungen. Stattdessen kündigte die Fondsgesellschaft unvermittelt – im eine Woche zuvor versandten Geschäftsbericht 2016 fällt dazu kein Wort – eine 8-prozentige Auszahlung für das laufende Jahr an, gefolgt von einer Einladung zur Beschlussfassung mit anders lautenden Beschlüssen. Bis zum 17. Juli sollen die Kommanditisten nun erstens über den Abschluss einer Anschlussfinanzierung und zweitens über den Verkauf der Immobilie zu einem Mindestpreis von 60,4 Millionen Euro abstimmen. Die vorgestellte Entscheidung zwischen Halten und Verkaufen auf der Basis der von der Geschäftsführung gegebenen Begründungen ist nicht so einfach zu fällen, wie es zunächst scheint. Das Ergebnis eines Verkaufs der Immobilie noch in diesem Jahr gibt die Geschäftsführung mit lediglich 78 Prozent der Einlage an und stellt dem ein mögliches Ergebnis von 120 Prozent im Falle einer Weiterbewirtschaftung gegenüber. Das von der Geschäftsführung vorgestellte Szenario, die Immobilie noch dieses Jahr zu verkaufen sei niedriggerechnet, das Fortführungskonzept sei hingegen schöngerechnet, schreibt der Beirat. Den 78 Prozent Erlös aus einem zeitnahen Verkauf liegt ein Gutachten zugrunde, das von einem 16-Fachen der derzeitigen Jahresmiete ausgeht. Im gegenwärtigen Umfeld sei aber für die Immobilie, die kürzlich für weitere 10 Jahre vermietet wurde, im derzeitigen Umfeld ohne weiteres das 17- bis 19-Fache zu erzielen, was einen Rückfluss zwischen 89 und 111 Prozent bezogen auf das Kommanditkapital ermöglichen könnte. Bei der Darstellung eines möglichen Erlöses nach acht Jahren fortgesetzter Bewirtschaftung sei hingegen die anfallende Steuerlast einfach "vergessen" worden, so der Beirat. Denn aufgrund der hohen Abschreibungen in den Anfangsjahren sei das steuerliche Ergebnis entsprechend hoch, wie die Fortsetzungsprognose der Geschäftsführung in einer Tabelle zwar darlegt, aber bei der Gegenüberstellung mit dem Verkaufsszenario nicht erwähnt. Je nach individuellem Steuersatz gingen nämlich etwa 13 bis 20 Prozent von dem Alternativ-Ergebnis "120 Prozent im Jahr 2025" noch runter, so dass sich eigentlich die Situation ergäbe, dass bei einem für beide Szenarien unterstellten Verkaufsfaktor von circa 18 für einen Anleger mit höherem Steuersatz dasselbe Ergebnis jetzt und in acht Jahren ergeben würde – nur eben, dass bei einem Verkauf noch dieses Jahr dieses Ergebnis realisiert würde und im Falle der Fortführung noch acht Jahre lang dem allgemeinen Bewirtschaftungsrisiko und einem dann möglicherweise radikal verändertem Verkaufsumfeld ausgesetzt wäre.
fondstelegramm-Meinung. Die Geschäftsführung des Fonds, die HGA Capital, gibt derzeit ein Beispiel dafür, wie die Schwächen des geschlossenen Fonds systematisch gegen die Interessen der Anleger verwendet werden können. Es kommen eigentlich alle Techniken zum Einsatz, die geeignet sind, die Gesellschafter die Interessen der HGA gutheißen zu lassen: Relativierung bis Ausblendung kritischer Stimmen, Zurückhaltung von Informationen, die nicht das eigene Interesse befördern, Schönerfärbung des bevorzugten Szenarios, Vernachlässigung von Alternativen, Verwirrung stiften. Der Wunsch der Anleger, beide Alternativen, verkaufen oder halten, auf der Basis möglichst umfassender Information abwägen zu können, war mit einem fast 100-prozentigem Votum eigentlich nicht zu überhören. Ebenso wenig ist aber zu übersehen, dass die Vorliebe der Fondsgeschäftsführung ganz klar auf der Weiterbewirtschaftung liegt und gegen einen Verkauf gerichtet ist. Allein: Die Vorlieben der Geschäftsführung spielen eigentlich keine Rolle, sondern das wirtschaftliche Interesse und die souverän zu fällende Entscheidung der Anleger. Das klingt zwar selbstverständlich, ist es aber nicht. Die Verführung, die schwächere Position der Kommanditisten zu instrumentalisieren, ist offenbar sehr groß. Was bleibt ist das allgemeine Gefühl bei Anlegern und Vertrieben: Geschlossene Fonds taugen nichts. Die können aber nichts dafür.
Bis zum 17. Juli müssen sich die Gesellschafter entscheiden, ob sie das gegenwärtig günstige Verkaufsumfeld nutzen, oder weitere acht Jahre das Bewirtschaftungsrisiko tragen wollen. Bei einem günstigen Verkauf würde jetzt schon das Ergebnis erzielt werden können, das HGA für in acht Jahren in Aussicht stellt. Warum sollte nicht wenigstens der Versuch gemacht werden?
