Angebot. Fondsgegenstand sind bestehende Wohngebäude bei Hamburg und München mit insgesamt 544 Wohnungen (37.445 Quadratmeter), sechs Gewerbeeinheiten (2.594 Quadratmeter) und 388 Stellplätzen. Das Fondsvolumen beträgt rund 56 Millionen Euro inklusive Agio, davon werden rund 24 Millionen aus Eigenkapital finanziert, dessen Platzierung für rund 22 Millionen Euro von der HSH Real Estate AG garantiert wird. Die Beteiligung am Fonds ist direkt oder über einen mit dem Initiator verbundenen Treuhänder möglich. Der Mindestzeichnungsbetrag ist mit 5.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio sehr niedrig. Die Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Hafteinlage im Handelsregister beträgt zehn Prozent der Pflichteinlage. Die Kündigung der Beteiligung ist frühestens zum voraussichtlichen Fondsende am 31. Dezember 2023 möglich.

Zielmarkt. Seit langem traut sich ein Initiator wieder an deutsche Wohnimmobilien heran. Laut Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen (ifs) hat die Anzahl der neugebauten Miet- und Privatwohnungen in Deutschland mit rund 182.000 im Jahr 2007 einen absoluten Tiefstand innerhalb der vergangenen 60 Jahre erreicht. Für 2008 erwartet das ifs jedoch wieder steigende Genehmigungszahlen. HGA hat sich drei Standorte mit wachsenden Bevölkerungszahlen im weiteren Umfeld von Hamburg und München ausgesucht. Der Wohnungsleerstand betrug im Jahr 2006 in Bayern und Hamburg laut Empirica 1,8 Prozent. Laut Feri sollen die Mieten im Zeitraum 2007 bis 2017 in Hamburg um drei Prozent und in München um vier Prozent per anno steigen.

Historie. Die HGA Capital Grundbesitz und Anlage GmbH gehört zur HSH Nordbank-Gruppe. Seit Januar 2007 werden Akquisition und Fondskonzeption der im Jahr 2004 gegründeten Muttergesellschaft HSH Real Estate AG zugeordnet. Vertrieb und Anlegerbetreuung werden ausschließlich von HGA Capital realisiert. Darüber hinaus übernahm HGA Capital bei diesem Fonds die Koordination der Fondskonzeption. Die prognostizierten Einnahmeüberschüsse der seit 1994 bis zum Ende 2006 emittierten und noch laufenden 22 Immobilienfonds der HGA mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 696 Millionen Euro konnten bei 16 Fonds erreicht oder überschritten werden, bei sechs Fonds nicht. Ausschüttungen und Tilgungen liefen, bis auf zwei Fonds, bei allen Beteiligungen planmäßig oder besser.

Lage und Immobilien. Die zwischen mittlerer und sehr guter Lage befindlichen mehrgeschossigen Wohngebäudekomplexe in Lokstedt und Tornesch im Umkreis von Hamburg und in Erding bei München wurden zwischen 1958 und 1980 gebaut. Die Wohngebäude sind im Durchschnitt zu 97 Prozent vermietet. Die etwa 47 Prozent der Wohnfläche einnehmenden Gebäudekomplexe in Tornesch sind mit asbesthaltigen Eternitfassadenplatten ausgestattet. Gebundenes Asbest wird nicht entfernt, sondern mit einer Vorhangfassade versehen. Laut HSH Real Estate bestehe keine Gesundheitsgefährdung für die Bewohner. Sollten zukünftige behördliche Forderungen die Beseitigung des Asbests verlangen, würde die Fondsgesellschaft diese erheblichen Kosten tragen müssen. In der Objektübersicht wurde die Asbesthaltigkeit der Fassadenplatten erwähnt, in den Risikohinweisen heißt es lediglich, dass sich trotz sorgfältiger Prüfung herausstellen kann, dass sich Altlasten oder Schadstoffe auf dem Grundstück befinden können.

Einkauf. Die Kaufpreise der Immobilien liegen im Durchschnitt 13 Prozent unter den im Dezember 2007 gutachterlich ermittelten Ertragswerten. Verkehrswerte wurden leider nicht ermittelt. Die Fondsimmobilien wurden für rund 38,9 Millionen Euro erworben, das entspricht einem durchschnittlichen Einkaufsfaktor von 13,05. Unter Einbeziehung der Sanierungskosten in Höhe von drei Millionen Euro beträgt der Einkaufsfaktor 14,05.

Investition und Finanzierung. Rund 44 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital und fünf Prozent aus Mieten und Zinserträgen finanziert. Für 51 Prozent wurden Darlehen bei der HSH Nordbank und bei der Nord-LB abgeschlossen, deren Zinsen über Forward-Swaps bis zum Ende der Darlehenslaufzeit am 30. Dezember 2021 gesichert sind.
Knapp 80 Prozent der Gesamtinvestitionskosten werden für den Erwerb der Immobilien einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben, rund vier Prozent landen in der Rücklage, sechs Prozent werden für die Finanzierung benötigt. Rund zehn Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht etwa 23 Prozent des Eigenkapitals und ist vergleichbar mit ähnlichen Fonds.

Betriebsphase. Für die Mieteinnahmen 2009 wurden monatlich 5,77 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 12,46 Euro je Quadratmeter Gewerbefläche unterstellt. Diese Mieten basieren auf den abgeschlossenen Mietverträgen und sind laut Gutachter nachhaltig erzielbar. HGA geht von einer vollständigen Vermietung während der Fondslaufzeit und einem Mietausfallwagnis von drei Prozent der Mieten aus. Der Initiator begründet diese optimistischen Annahmen mit den niedrigen Wohnungsleerständen in Hamburg und München, dem Bevölkerungswachstum und dem geringen Neubauvolumen. Die Wohnungsmieten sollen alle drei Jahre um sechs Prozent gesteigert werden. Hier unterstellt HGA eine inflationsangepasste Mietentwicklung, unabhängig von den bestehenden Mietverträgen.
Instandhaltungen, Sanierungen und Modernisierungen wurden mit insgesamt rund 20 Euro je Quadratmeter Wohnfläche berücksichtigt. Diese Ansätze sind realistisch. Die Verwaltung der Immobilien erfolgt durch die HSH Real Estate AG. Sie betreut nach Angabe des Initiators derzeit etwa 30.000 Wohneinheiten und ist auch vor Ort ansässig. Für die Wohnungsverwaltung erhält der Asset-Manager 200 Euro je Wohnung plus 1,5 Prozent der Nettomieteinnahmen, das entspricht rund 320 Euro je Wohnung, und vier Prozent der Gewerbeeinnahmen, die Ansätze sind vertraglich unterlegt und realistisch. Die jährlichen Fondskosten wurden mit rund 102.000 Euro kalkuliert, das entspricht 0,42 Prozent des Eigenkapitals. Die Darlehenszinsen sind bis einschließlich 2021 gesichert. Für die letzten zwei Jahre wurde ein Anschlusszinssatz in Höhe von sechs Prozent angenommen. Die vereinbarte jährliche Tilgung liegt bei maximal ein Prozent, zeitweise darunter.

Rückfluss und Liquidation. 13 Jahre lang sollen die Anleger laut Prognoserechnung 5,25 Prozent ihres Eigenkapitals zurückerhalten, insgesamt rund 80 Prozent während der 15-jährigen Fondslaufzeit. Den überwiegenden Ausschüttungsanteil – etwa 120 Prozent ihres Eigenkapitals – sollen die Anleger aus dem Verkauf der Immobilien erhalten. Die Immobilien sollen im Jahr 2024 mit einem Verkaufsfaktor von durchschnittlich 14,1 und damit ungefähr zum Einkaufsfaktor veräußert werden. Schon ab einem Einkaufsfaktor von 12,8 würden die Anleger keinen Liquidationsgewinn – Betrag, der über den Kapitaleinsatz hinausgeht – mehr erzielen. Die Gesamtausschüttungen wurden mit etwa 200 Prozent kalkuliert. Die IRR-Rendite nach Steuern beträgt nur 4,8 Prozent bei einem Einkaufsfaktor von 14,1.

fondstelegramm-Meinung. Mietwohnungen als Investment versprechen Sicherheit bei geringen Renditeerwartungen. Gleichwohl darf man den unternehmerischen Charakter nicht ausblenden, wozu – entsprechende Vertriebserfahrungen wurden gemacht – eine Mindestbeteiligung von nur 5.000 Euro mitunter verführt. Abgesehen vom umstrittenen Asbestthema bleiben das Risiko, mit einer durchgehend fast vollständigen Vermietungsquote zu kalkulieren, und die Frage nach der Realisierbarkeit kalkulierter Mietsteigerungen und Veräußerungserlöse. Immerhin sind die – überwiegend in industrieller Bauweise errichteten – Wohnkomplexe am Ende der Fondslaufzeit im fortgeschrittenen Alter. Dass vor dem Einkauf keine Verkehrswerte ermittelt wurden, ist unüblich. Die prognostizierte IRR-Rendite von 4,8 Prozent ist sehr gering.

Die allgemeine Zurückhaltung, geschlossene Fonds mit Mietwohnungen aufzulegen, bleibt gerechtfertigt.