Update. Der Fonds Ideenkapital Immobilien Europa wurde rückabgewickelt. Die Value-Add-Strategie stellte sich angesichts der Finanzkrise für Anleger als weniger attraktiv heraus. Auf Seiten von Fondspartner Hines ist der Value Add (HEVAF II) nicht zustande gekommen. Da deshalb für den IK Europa kein Kapital abgerufen werden konnte, zahlte Ideenkapital den Anlegern des Fonds Immobilien Europa ihren Anteil inklusive Agio und fünf Prozent Zinsen zurück.

Angebot. Der Fonds beteiligt sich an zwei Zielfonds, die zu einem Masterfonds der Hines Unternehmensgruppe gehören und direkt oder indirekt in europäische Immobilien der Risikoklassen Core (ein Viertel) und Value Added (drei Viertel) investieren. Das Fondsvolumen inklusive Agio beträgt rund 87 Millionen Euro und kann auf rund 285 Millionen erweitert werden. Anleger können ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio über einen mit dem Initiator verbundenen Treuhänder beitreten. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt zehn Prozent des Zeichnungskapitals. Der Fonds ist vermögensverwaltend konzipiert. Die Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen, die ab 2009 der Abgeltungssteuer unterliegen. Das planmäßige Fondsende ist der 31. Dezember 2019. Anleger können ihre Beteiligung erst zum 31. Dezember 2025 ordentlich kündigen.

Historie. Die Ideenkapital Financial Engineering AG gehört zur 1994 gegründeten Ideenkapital-Gruppe. Ideenkapital hat bislang 44 geschlossene Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von 2,6 Milliarden Euro emittiert. Von den 15 in der Leistungsbilanz 2006 aufgeführten laufenden Immobilienfonds konnten drei ihre geplanten Betriebsergebnisse erreichen oder überschreiten, elf jedoch nicht – für einen Fonds lagen noch keine Ist-Werte vor.

Fondspartner. Hines ist eines der größten internationalen Immobilienunternehmen. Sein verwaltetes Vermögen umfasst rund 19,9 Milliarden US-Dollar. Das Unternehmen ist seit 1991 mit bislang 62 Immobilienprojekten auch in Europa tätig. Hines hat für institutionelle Anleger seit 2002 drei Fonds mit europäischen Immobilien aufgelegt – Eigenkapitalvolumen 1,68 Milliarden Euro –, die sich bislang planmäßig entwickeln. Da Hines mehrere in der Platzierungsphase befindliche Immobilienfonds hat, bestehen beim Objekteinkauf Interessenskonflikte. Bei Büroimmobilien, deren Entwicklungskosten über die Hälfte der Erwerbskosten ausmachen, industriell genutzten Immobilien in Flughafennähe in Großbritannien, Wohnungsbauprojekten in Spanien und Immobilien in Italien haben andere Hines-Fonds den Vorrang.

Zielfonds. Die beiden Zielfonds Hines Pan-European Core Fund (HECF) und Hines European Value Added Fund II (HEVAF II) gehören zu einem Luxemburger Investmentfonds der Hines-Unternehmensgruppe. Die unter dem Masterfonds angesiedelten Zielfonds haften nicht für Verbindlichkeiten anderer Sub-Fonds. Der Fondsgesellschaft entstehen durch diese in Luxemburg rechtlich und steuerlich vorteilhafte Umbrella-Struktur nach Aussage von Ideenkapital keine zusätzlichen Kosten. Mindestens ein Viertel ihrer Investitionssumme, maximal 62,5 Millionen Euro, soll der Fonds in den HECF investieren. Bis Juli 2010 sollen durch HECF rund 1,5 Milliarden Euro für europäische, hochwertige, langfristig vermietete Immobilien in sehr guten Lagen ausgegeben werden. Bislang liegen Einlage-Verpflichtungen in Höhe von 236 Millionen Euro vor, darunter rund 19 Millionen von der Fondsgesellschaft. 159 Millionen Euro wurden bislang investiert. Hines beteiligt sich mit mindestens zehn Millionen Euro beziehungsweise mit einem Prozent des Nettovermögens am Fonds. Mit höchstens drei Vierteln der Investitionssumme, maximal 187,5 Millionen Euro, will sich der Fonds am HEVAF II beteiligen, für rund 56 Millionen Euro hat er sich bislang verpflichtet. Bis Ende 2014 will der Zielfonds 500 Millionen Euro in Europa-Immobilien mit Entwicklungspotenzial investieren, bislang wurde noch nichts realisiert. Der Zielfonds endet planmäßig Ende 2018. An diesem Fonds beteiligt sich Hines mit zehn Prozent der Commitments. Im Gegensatz zu anderen Anbietern sind die im Prospekt genannten Investitionskriterien überwiegend zwingende Vorgaben. Bei ausbleibendem Abruf des durch die Fondsgesellschaft bereitgestellten Eigenkapitals darf dieses theoretisch in andere Investmentfonds mit ähnlichen Anlagestrategien investiert werden. Da durch die Zielfonds erst Immobilieninvestitionen in Höhe von 159 Millionen Euro Eigenkapital erfolgt sind, besteht für den restlichen Anteil ein Blindpoolrisiko.

Finanzierung. Der Fonds selbst finanziert sich nur aus Eigenkapital. Eine Zwischenfinanzierung ist möglich, bedarf jedoch ab einer Darlehenssumme von zehn Millionen Euro der Zustimmung der Gesellschafter. Die Zielfonds hingegen können bis zu 50 beziehungsweise 70 Prozent des Marktwerts des Gesamtvermögens mit Darlehen finanzieren. 86 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für die Beteiligungen an den Zielfonds ausgegeben, Finanzierungskosten und Liquiditätsreserve liegen jeweils unter einem Prozent. 13 Prozent sind Fondsnebenkosten.

Vergütung. Die laufenden Nebenkosten der Fondsgesellschaft betragen insgesamt rund 0,5 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio, das ist in Ordnung. Teuer wird es erst auf Zielfondsebene. Die jährliche Verwaltungsgebühr des HECF beträgt rund 1,5 Prozent des Eigenkapitals. Dazu kommen: ein Prozent Beitrittsgebühr, die Ankaufsgebühr von maximal 2,5 Prozent der Nettokaufpreise, 0,5 Prozent der Verkaufspreise, sofern der Verkaufspreis über dem Einkaufspreis liegt, Maklerkosten und weitere Dienstleistungskosten. Daneben profitiert Hines jährlich mit 20 Prozent an den Wertsteigerungen der Gesellschaftsanteile. Für den HEVAF II fallen eine jährliche Verwaltungsgebühr in Höhe von 1,5 Prozent der Einlage-Verpflichtung, eine einprozentige Beitrittsgebühr, die Vermietungsgebühr, Maklerkosten, die Projektmanagementgebühr in Höhe von fünf Prozent der Projektkosten oder 15 Prozent der Entwicklungskosten, die Mieterausbauten-Gebühr, die Verkaufsgebühr in Höhe von einem Prozent des Bruttoverkaufspreises und Maklerkosten an. Die Gebühren der Zielfonds sind, wenngleich zum großen Teil erfolgsabhängig, insgesamt erheblich und nur mit hohem Aufwand erschließbar.

Rückfluss. Wenn die Anleger ihr gesamtes Eigenkapital zuzüglich Agio und eine jährliche Ausschüttung in Höhe von durchschnittlich neun Prozent erzielt haben, erhält Ideenkapital zehn Prozent des darüber hinausgehenden Betrags. Unter den Annahmen, dass der HECF jährlich fünf Prozent nach Steuern ausschüttet und der HEVAF II eine Rendite von zwölf bis 14 Prozent vor Steuern erzielt, wurde bis Ende 2019 eine IRR-Rendite vor Steuern in Höhe von nur 7,5 bis acht Prozent per anno kalkuliert, das entspricht laut Ideenkapital rund sechs Prozent nach Steuern.

fondstelegramm-Meinung. Gut ist die Vorgabe verbindlicher Investitionskriterien für die Zielfonds. Auch die Beimischung von Core-Immobilien zum überwiegend value-added-geprägten Fonds ist nicht verkehrt, wenngleich der value-added-orientierte Zielfonds noch nichts investiert hat. Die Rendite-Aussichten für den Anleger sind nicht berauschend, was teilweise den hohen Zielfonds-Nebenkosten geschuldet ist. Für den zweifellos bonitätsstarken und zuverlässigen Manager Hines zahlt die Fondsgesellschaft einen stolzen Preis.

Der Fonds hat einen starken Partner und eine schwache, aber wahrscheinlich erzielbare Rendite.