Ideenkapital Properties Value Added
Neues Fondskonzept mit Partner Hines
Dachfonds. Ideenkapital hat mit dem US Properties Value Added ein neues Produkt mit bestehendem Partner aufgelegt. Für den reinen Eigenkapitalfonds ist ein Volumen von 119,7 Millionen US-Dollar vorgesehen. Die Laufzeit ist auf acht bis zehn Jahre angesetzt. Die Mindestbeteiligung beträgt 15.000 US-Dollar; hinzu kommt ein Agio von fünf Prozent.
Segment. Value-Added-Investments bilden ein Bindeglied zwischen Core- und Opportunityfonds: Sie sind darauf aus, Wertsteigerungspotenziale zu nutzen und gehen damit höhere Risiken ein als Corefonds; sie verzichten allerdings überwiegend auf Projektentwicklungen und blenden damit die hohe Risikostufe von Opportunityfonds weitgehend aus. Die Renditeerwartungen liegen höher als bei Corefonds, aber unterhalb der Prognosen von Opportunityfonds.
Partner. Umbauten, Renovierungen und aktives Management sind gefragt, um die Wertsteigerungspotenziale zu nutzen – ein ehrgeiziges Ziel, das mit einem erfahrenen Partner in Angriff genommen wird. Hines hat bislang 26 Fonds aufgelegt und verwaltet ein Vermögen von 16 Milliarden US-Dollar. Im Segment Value Added hat Hines bislang zwei Fonds aufgelegt. Für den US Office Value Added Fund 1 aus dem Jahr 2003 nennt Hines eine IRR-Rendite von derzeit 17 Prozent. Der Properties Value Added beteiligt sich am US Office Value Added Fund 2.
Vorgängerfonds. Anfang 2005 legte Ideenkapital einen ersten Fonds mit Hines auf: Der US Professional Portfolio Invest ist am Hines-Sumisei US Core Office Properties beteiligt, der ausschließlich in Core-Immobilien investiert. Laut Leistungsbilanz von Ideenkapital waren bis Ende 2005 erst 35,1 der 126 Millionen US-Dollar für den Dachfonds eingesammelt; Ideenkapital führt die Verzögerung nicht zuletzt auf die damals eingeführte Prospektprüfungspflicht zurück. In den Zielfonds waren zum Stichtag der Bilanz 21,3 statt der geplanten 105 Millionen US-Dollar geflossen. Die relative Ausschüttung lag im ersten Jahr mit sieben Prozent zwar über Plan; die absolute Ausschüttung entspricht aber nur rund sechs Prozent des Planwerts. Das Portfolio hat seit Oktober 2005 laut Ideenkapital eine Wertsteigerung von 18,9 Prozent erfahren.
Zielfonds. Der erste Value-Added-Fonds von Ideenkapital beteiligt sich als Limited Partner an der Hines U.S. Office Value Added Fund 2, einem von Hines gemanagten US-Immobilienportfolio. Der Investitionsfokus liegt auf Bestandsimmobilien in Innenstadtlagen und Geschäftsvierteln, deren Kaufpreise unterhalb der aktuellen Herstellungskosten liegen. Die Haltedauer der Objekte soll zwischen drei und sechs Jahren liegen. Im Frühjahr 2007 lagen dem Zielfonds Einlageverpflichtungen in Höhe von 591 Millionen US-Dollar vor; geplant ist ein Gesamtvolumen von bis zu 800 Millionen US-Dollar.
Portfolio. Fest stehen bislang Objekte in Miami, Irving, Sacramento, Washington und im Silicon Valley um San Francisco und San José. 352,5 Millionen US-Dollar kosteten allein die 17 Objekte im Silicon Valley. Von ihnen stehen zwei komplett leer, sechs weitere weisen Leerstände zwischen 17 und 37 Prozent auf – für diese Objekte neue Mieter zu attraktiven Mietzinsen zu finden, ist eines der wesentlichen Ziele des Fonds. Da weitere Immobilien vorgesehen sind, hat der Fonds Blindpool-Charakter. Zwischen drei und sechs Jahren sollen die Objekte gehalten werden. Mindestens 80 Prozent der Investitionen sind für Bürogebäude vorgesehen. Die restlichen 20 Prozent können in Gebäude mit gemischter Nutzung und Projekte mit Wohnimmobilien fließen. Über zwischengeschaltete Reits kann bis zu 15 Prozent investiert werden. Investitionen in Projektentwicklungen dürfen bis zu zehn Prozent der Einlagen ausmachen.
Silicon Valley. Das Silicon Valley an der US-Westküste soll neben Miami einen Schwerpunkt im Portfolio bilden. In Erinnerung ist der schnelle Aufstieg und der ebenso rasche Fall der IT-Branche – genau der Branche, die vorwiegend im Silicon Valley beheimatet ist. Mittlerweile stehen die Zeichen dort wieder auf Wachstum. Vieles spricht aus Sicht von Jones Lang Lasalle und CB Richard Ellis dafür, dass es sich diesmal um ein „gesundes Wachstum“ handelt. Zu große Euphorie wäre dennoch verfehlt, zumal es sich bei den Fondsobjekten im Silicon Valley um B-Klasse-Objekte mit zum Teil erheblichem Leerstand handelt. In vielen Fällen sind Umbauten erforderlich. Die Fondsobjekte liegen zudem außerhalb der zurzeit am stärksten nachfragten Lagen innerhalb des Silicon Valleys. Da jedoch auch die Randgebiete von dem neuerlichen Aufschwung profitieren und sich Gebiete mit stark nachgefragten Standorten ausdehnen, ist die Basis für Wertsteigerungspotenzial gelegt.
Prognose. Nach drei Jahren soll der Fonds voll investiert sein. Der wesentliche Teil der Erlöse soll sich aus Wertsteigerungen ergeben. An Ausschüttungen aus Vermietung plant Ideenkapital durchschnittlich fünf Prozent pro Jahr. Das Gesamtergebnis kalkuliert Ideenkapital mit einer IRR-Rendite von zehn bis zwölf Prozent vor Steuern. Auszahlungen aus Veräußerungen sind ab dem Jahr 2012 geplant. Die Limited Partner des Zielfonds teilen so lange die Rückflüsse komplett unter sich auf, bis eine IRR-Rendite von zehn Prozent pro Jahr erreicht ist. Wird diese Hürde überschritten, teilen sich Limited und General Partner die Rückflüsse hälftig, bis der General Partner 20 Prozent des Ausschüttungswerts des Limited Partners erreicht hat. Ist auch diese Stufe komplett erreicht, partizipieren Limited und General Partner bei den restlichen Rückflüssen im Verhältnis vier zu eins. Reinvestitionen aus Rückflüssen sind möglich. Die Einkünfte sind in den USA zu versteuern und unterliegen in Deutschland dem Progressionsvorbehalt.
Fremdkapital. Eine Fremdfinanzierung ist zwar nur auf Ebene des Zielfonds vorgesehen, jedoch auch für den Dachfonds nicht ausgeschlossen. Die Gesamtverschuldung des US Office Value Added Funds 2 darf 70 Prozent des Marktwerts seines Gesamtvermögens nicht übersteigen. Bei einer hohen Fremdkapitalquote von 70 Prozent bestünde ein erhebliches Zinsrisiko. Da der Zielfonds bislang noch kein Kapital abgerufen hat, beträgt die Fremdkapitalquote derzeit 100 Prozent. Der erste Abruf ist für Ende Juli bis Anfang August vorgesehen.
Fondsspezifische Risiken. Da Hines auch für andere internationale Immobilieninvestoren einkauft, können Interessenkonflikte auftreten, sofern sich Investitionsstrategien anderer Gesellschaften mit der Strategie des US Office Value Added Funds 2 überschneiden. Der Properties Value Added ist gegenüber dem Zielfonds eine Einlageverpflichtung von 100 Millionen US-Dollar eingegangen. Aufgrund einer Sondervereinbarung obliegt es laut Prospekt dem Fonds, ob sich diese Einlageverpflichtung auf bis zu 50 Millionen US-Dollar reduziert; für diesen Mindestbetrag hat Ideenkapital eine Platzierungsgarantie übernommen. Sollte Ideenkapital dieser Verpflichtung nicht oder nicht vollständig nachkommen, wäre der Fonds nach 15 Tagen im Verzug und könnte vom Zielfonds ausgeschlossen werden. Geplante Auszahlungen erfolgen in US-Dollar; insofern besteht ein Währungsrisiko. Die Anleger haben keinen Einfluss auf die Geschäftsführung des Zielfonds.
Anlaufkosten. Sollte das geplante Fondsvolumen von 119,7 Millionen US-Dollar zusammenkommen, entstünden 18,2 Millionen US-Dollar Kosten für Vergütungen. Das entspricht 15,2 Prozent des Anlegerkapitals. Hinzu kommen knapp 1,1 Millionen US-Dollar Nebenkosten der Vermögensanlage und 429.400 Liquiditätsreserve. Es verbleiben 100,3 Millionen US-Dollar für den direkten Erwerb der Zielfondsanteile, entsprechend 83,6 Prozent des Anlegerkapitals – eine im Marktvergleich niedrige Investitionsquote. Auf Ebene des Zielfonds fallen weitere Nebenkosten an.
Laufende Kosten. Die Treuhandkommanditistin Ideenkapital Property Treuhand GmbH erhält für die laufende Verwaltung eine Vergütung von 0,24 Prozent des Gesellschaftskapitals. Bei einer Vollplatzierung bekäme sie 273.600 US-Dollar pro Jahr. An das Management des Zielfonds zahlen die Anleger jährlich 1,5 Prozent ihrer Einlage. Limited Partner, die mit mindestens 100 Millionen US-Dollar beteiligt sind, erhalten den Status „Major Investor“ und zahlen jährlich 1,2 Prozent an Managementgebühren. Der Status richtet sich nach der Einlageverpflichtung und nicht nach der tatsächlich überwiesenen Einlage. Insofern zählt der Properties Value Added zu den Major Investoren und zahlt 0,3 Prozentpunkte weniger an Gebühren als geringer Beteiligte.
fondstelegramm-Meinung. Der Branchentrend hin zu Investments mit Wertsteigerungspotenzial setzt sich fort. Ideenkapital fährt mit dem Value Added höheres Risiko als mit dem zuvor ebenfalls mit Hines aufgelegten Corefonds. Der Fondspartner hat in der Vergangenheit gezeigt, dass er auf dem US-Immobilienmarkt hohe Renditen erzielen kann. Die Prognosen für den Properties Value Added scheinen realistisch. Leider sind im Prospekt unter „Angebot im Überblick“ die Angaben zur IRR-Rendite und zur Ausschüttung miteinander vermengt – zu Lasten der Klarheit.
Segment. Value-Added-Investments bilden ein Bindeglied zwischen Core- und Opportunityfonds: Sie sind darauf aus, Wertsteigerungspotenziale zu nutzen und gehen damit höhere Risiken ein als Corefonds; sie verzichten allerdings überwiegend auf Projektentwicklungen und blenden damit die hohe Risikostufe von Opportunityfonds weitgehend aus. Die Renditeerwartungen liegen höher als bei Corefonds, aber unterhalb der Prognosen von Opportunityfonds.
Partner. Umbauten, Renovierungen und aktives Management sind gefragt, um die Wertsteigerungspotenziale zu nutzen – ein ehrgeiziges Ziel, das mit einem erfahrenen Partner in Angriff genommen wird. Hines hat bislang 26 Fonds aufgelegt und verwaltet ein Vermögen von 16 Milliarden US-Dollar. Im Segment Value Added hat Hines bislang zwei Fonds aufgelegt. Für den US Office Value Added Fund 1 aus dem Jahr 2003 nennt Hines eine IRR-Rendite von derzeit 17 Prozent. Der Properties Value Added beteiligt sich am US Office Value Added Fund 2.
Vorgängerfonds. Anfang 2005 legte Ideenkapital einen ersten Fonds mit Hines auf: Der US Professional Portfolio Invest ist am Hines-Sumisei US Core Office Properties beteiligt, der ausschließlich in Core-Immobilien investiert. Laut Leistungsbilanz von Ideenkapital waren bis Ende 2005 erst 35,1 der 126 Millionen US-Dollar für den Dachfonds eingesammelt; Ideenkapital führt die Verzögerung nicht zuletzt auf die damals eingeführte Prospektprüfungspflicht zurück. In den Zielfonds waren zum Stichtag der Bilanz 21,3 statt der geplanten 105 Millionen US-Dollar geflossen. Die relative Ausschüttung lag im ersten Jahr mit sieben Prozent zwar über Plan; die absolute Ausschüttung entspricht aber nur rund sechs Prozent des Planwerts. Das Portfolio hat seit Oktober 2005 laut Ideenkapital eine Wertsteigerung von 18,9 Prozent erfahren.
Zielfonds. Der erste Value-Added-Fonds von Ideenkapital beteiligt sich als Limited Partner an der Hines U.S. Office Value Added Fund 2, einem von Hines gemanagten US-Immobilienportfolio. Der Investitionsfokus liegt auf Bestandsimmobilien in Innenstadtlagen und Geschäftsvierteln, deren Kaufpreise unterhalb der aktuellen Herstellungskosten liegen. Die Haltedauer der Objekte soll zwischen drei und sechs Jahren liegen. Im Frühjahr 2007 lagen dem Zielfonds Einlageverpflichtungen in Höhe von 591 Millionen US-Dollar vor; geplant ist ein Gesamtvolumen von bis zu 800 Millionen US-Dollar.
Portfolio. Fest stehen bislang Objekte in Miami, Irving, Sacramento, Washington und im Silicon Valley um San Francisco und San José. 352,5 Millionen US-Dollar kosteten allein die 17 Objekte im Silicon Valley. Von ihnen stehen zwei komplett leer, sechs weitere weisen Leerstände zwischen 17 und 37 Prozent auf – für diese Objekte neue Mieter zu attraktiven Mietzinsen zu finden, ist eines der wesentlichen Ziele des Fonds. Da weitere Immobilien vorgesehen sind, hat der Fonds Blindpool-Charakter. Zwischen drei und sechs Jahren sollen die Objekte gehalten werden. Mindestens 80 Prozent der Investitionen sind für Bürogebäude vorgesehen. Die restlichen 20 Prozent können in Gebäude mit gemischter Nutzung und Projekte mit Wohnimmobilien fließen. Über zwischengeschaltete Reits kann bis zu 15 Prozent investiert werden. Investitionen in Projektentwicklungen dürfen bis zu zehn Prozent der Einlagen ausmachen.
Silicon Valley. Das Silicon Valley an der US-Westküste soll neben Miami einen Schwerpunkt im Portfolio bilden. In Erinnerung ist der schnelle Aufstieg und der ebenso rasche Fall der IT-Branche – genau der Branche, die vorwiegend im Silicon Valley beheimatet ist. Mittlerweile stehen die Zeichen dort wieder auf Wachstum. Vieles spricht aus Sicht von Jones Lang Lasalle und CB Richard Ellis dafür, dass es sich diesmal um ein „gesundes Wachstum“ handelt. Zu große Euphorie wäre dennoch verfehlt, zumal es sich bei den Fondsobjekten im Silicon Valley um B-Klasse-Objekte mit zum Teil erheblichem Leerstand handelt. In vielen Fällen sind Umbauten erforderlich. Die Fondsobjekte liegen zudem außerhalb der zurzeit am stärksten nachfragten Lagen innerhalb des Silicon Valleys. Da jedoch auch die Randgebiete von dem neuerlichen Aufschwung profitieren und sich Gebiete mit stark nachgefragten Standorten ausdehnen, ist die Basis für Wertsteigerungspotenzial gelegt.
Prognose. Nach drei Jahren soll der Fonds voll investiert sein. Der wesentliche Teil der Erlöse soll sich aus Wertsteigerungen ergeben. An Ausschüttungen aus Vermietung plant Ideenkapital durchschnittlich fünf Prozent pro Jahr. Das Gesamtergebnis kalkuliert Ideenkapital mit einer IRR-Rendite von zehn bis zwölf Prozent vor Steuern. Auszahlungen aus Veräußerungen sind ab dem Jahr 2012 geplant. Die Limited Partner des Zielfonds teilen so lange die Rückflüsse komplett unter sich auf, bis eine IRR-Rendite von zehn Prozent pro Jahr erreicht ist. Wird diese Hürde überschritten, teilen sich Limited und General Partner die Rückflüsse hälftig, bis der General Partner 20 Prozent des Ausschüttungswerts des Limited Partners erreicht hat. Ist auch diese Stufe komplett erreicht, partizipieren Limited und General Partner bei den restlichen Rückflüssen im Verhältnis vier zu eins. Reinvestitionen aus Rückflüssen sind möglich. Die Einkünfte sind in den USA zu versteuern und unterliegen in Deutschland dem Progressionsvorbehalt.
Fremdkapital. Eine Fremdfinanzierung ist zwar nur auf Ebene des Zielfonds vorgesehen, jedoch auch für den Dachfonds nicht ausgeschlossen. Die Gesamtverschuldung des US Office Value Added Funds 2 darf 70 Prozent des Marktwerts seines Gesamtvermögens nicht übersteigen. Bei einer hohen Fremdkapitalquote von 70 Prozent bestünde ein erhebliches Zinsrisiko. Da der Zielfonds bislang noch kein Kapital abgerufen hat, beträgt die Fremdkapitalquote derzeit 100 Prozent. Der erste Abruf ist für Ende Juli bis Anfang August vorgesehen.
Fondsspezifische Risiken. Da Hines auch für andere internationale Immobilieninvestoren einkauft, können Interessenkonflikte auftreten, sofern sich Investitionsstrategien anderer Gesellschaften mit der Strategie des US Office Value Added Funds 2 überschneiden. Der Properties Value Added ist gegenüber dem Zielfonds eine Einlageverpflichtung von 100 Millionen US-Dollar eingegangen. Aufgrund einer Sondervereinbarung obliegt es laut Prospekt dem Fonds, ob sich diese Einlageverpflichtung auf bis zu 50 Millionen US-Dollar reduziert; für diesen Mindestbetrag hat Ideenkapital eine Platzierungsgarantie übernommen. Sollte Ideenkapital dieser Verpflichtung nicht oder nicht vollständig nachkommen, wäre der Fonds nach 15 Tagen im Verzug und könnte vom Zielfonds ausgeschlossen werden. Geplante Auszahlungen erfolgen in US-Dollar; insofern besteht ein Währungsrisiko. Die Anleger haben keinen Einfluss auf die Geschäftsführung des Zielfonds.
Anlaufkosten. Sollte das geplante Fondsvolumen von 119,7 Millionen US-Dollar zusammenkommen, entstünden 18,2 Millionen US-Dollar Kosten für Vergütungen. Das entspricht 15,2 Prozent des Anlegerkapitals. Hinzu kommen knapp 1,1 Millionen US-Dollar Nebenkosten der Vermögensanlage und 429.400 Liquiditätsreserve. Es verbleiben 100,3 Millionen US-Dollar für den direkten Erwerb der Zielfondsanteile, entsprechend 83,6 Prozent des Anlegerkapitals – eine im Marktvergleich niedrige Investitionsquote. Auf Ebene des Zielfonds fallen weitere Nebenkosten an.
Laufende Kosten. Die Treuhandkommanditistin Ideenkapital Property Treuhand GmbH erhält für die laufende Verwaltung eine Vergütung von 0,24 Prozent des Gesellschaftskapitals. Bei einer Vollplatzierung bekäme sie 273.600 US-Dollar pro Jahr. An das Management des Zielfonds zahlen die Anleger jährlich 1,5 Prozent ihrer Einlage. Limited Partner, die mit mindestens 100 Millionen US-Dollar beteiligt sind, erhalten den Status „Major Investor“ und zahlen jährlich 1,2 Prozent an Managementgebühren. Der Status richtet sich nach der Einlageverpflichtung und nicht nach der tatsächlich überwiesenen Einlage. Insofern zählt der Properties Value Added zu den Major Investoren und zahlt 0,3 Prozentpunkte weniger an Gebühren als geringer Beteiligte.
fondstelegramm-Meinung. Der Branchentrend hin zu Investments mit Wertsteigerungspotenzial setzt sich fort. Ideenkapital fährt mit dem Value Added höheres Risiko als mit dem zuvor ebenfalls mit Hines aufgelegten Corefonds. Der Fondspartner hat in der Vergangenheit gezeigt, dass er auf dem US-Immobilienmarkt hohe Renditen erzielen kann. Die Prognosen für den Properties Value Added scheinen realistisch. Leider sind im Prospekt unter „Angebot im Überblick“ die Angaben zur IRR-Rendite und zur Ausschüttung miteinander vermengt – zu Lasten der Klarheit.
Realistische Prognose in einem Segment, das sich allerdings erst noch die Sporen verdienen muss.
