IGB Canada Retail Portfolio Fund
Ein Stück Feriendorf am Mont Tremblant
Angebot. Der Fonds ist als Limited Partner zu 99,99 Prozent an einer kanadischen Limited Partnership (Objektgesellschaft) beteiligt, die über eine Zweckgesellschaft in die Einzelhandels- und Gastronomie-Flächen (Retail Village) eines kanadischen Urlauberzentrums am Mont Tremblant investiert. Das Investitionsvolumen der kanadischen Beteiligungsgesellschaft beträgt rund 73,25 Millionen kanadische Dollar inklusive Agio und wird mit 31,5 Millionen Dollar aus den Mitteln des Fonds gespeist. Fondswährung ist der kanadische Dollar. Ab 25.000 kanadische Dollar zuzüglich fünf Prozent Agio können Anleger dem Fonds direkt oder über einen mit dem Initiator verbundenen Treuhänder beitreten. Die im Handelsregister eingetragene Haftsumme beträgt zehn Prozent der Pflichteinlage. Frühestens zum 31. Dezember 2018 können Beteiligungen gekündigt werden.
Historie. Der Initiator IGB Canada L.P. gehört zur IGB-Gruppe. Diese beschäftigt insgesamt 20 Mitarbeiter und ist sowohl in Deutschland als auch in Nordamerika aufgestellt. Seit Gründung im Jahr 2003 bis Ende 2006 hat der Initiator drei Immobilien- und vier Containerfonds mit insgesamt 106 Millionen US-Dollar Eigenkapital platziert. Da die Immobilienfonds erst 2005 und 2006 aufgelegt wurden, kann zu deren Verlauf noch nicht viel gesagt werden – bis auf die planmäßigen Anfangsausschüttungen bei zwei Fonds.
Fondspartner. Der kanadische Resort-Manager Intrawest Corp. verwaltet während der geplanten Fondslaufzeit das Retail Village. Intrawest wurde 1976 gegründet, beschäftigte im Jahr 2006 22.000 Mitarbeiter – davon im Urlauberzentrum Tremblant 2.500 – und erreichte 2006 einen Jahresgewinn von 115,2 Millionen US-Dollar. Intrawest gehören derzeit sieben Ferienresorts und ist an vier weiteren beteiligt. 2006 wurde das Unternehmen von der Fortress Investment Group übernommen.
Struktur. Die Fondsgesellschaft, eine deutsche GmbH & Co. KG, ist zu 99,99 Prozent an der kanadischen Objektgesellschaft beteiligt. Ihr General Partner hat die Immobilien zunächst erworben, die später auf die Objektgesellschaft übertragen werden sollen. Die Objektgesellschaft hält die Immobilien über eine 100 Prozent zu ihr gehörenden Zweckgesellschaft. Zwischen Zweckgesellschaft und Objektgesellschaft gibt es eine Art Treuhandvertrag, wonach die Zweckgesellschaft das Eigentum und die Rechte am Retail Village treuhänderisch hält und alle Einkünfte und Erträge der Objektgesellschaft zustehen. Zweckgesellschaft und ein 100 Prozent zur Fondsgesellschaft gehörender Generalmieter haben aus steuerlichen Gründen einen Generalmietvertrag abgeschlossen. Zwischen den Endmietern und dem Generalmieter bestehen entsprechende Untermietverträge.
Immobilie. In der kanadischen Provinz Québec, am Fuße des zu den Laurentiden gehörenden Mont Tremblant, liegt das gleichnamige, Mitte der 90er Jahre erbaute Urlauberzentrum. Von sieben kanadischen Trusts wurde das Retail Village am 22. November 2007 für rund 63,5 Millionen Kanada-Dollar – das entspricht dem 13,6-fachen der Jahresnettomiete – an den General Partner der Objektgesellschaft verkauft. Zwischen den Verkäufern und Intrawest gibt es vereinzelte personelle Verflechtungen.
Am gleichen Hang des Bergs wird ein neues Feriendorf mit eingeschränktem Umfang an Einzelhandels- und Gastronomie-Flächen gebaut. Für diese besitzt der Fonds ein Vorkaufsrecht. Ob es ausgeübt wird und wie die Finanzierung der dann zu erwerbenden Immobilien erfolgen soll, müssen die Gesellschafter in schätzungsweise zwei Jahren entscheiden. Intrawest gewährt der kanadischen Limited Partnership Ausgleichszahlungen für geringere Basismieten, sofern diese durch den Betrieb der neuen Einzelhandelsflächen sinken sollten. Laut IGB gibt es diesbezüglich keine zeitlichen und betragsmäßigen Beschränkungen, und Intrawest erhält dafür keine Gebühr.
Investition und Finanzierung. Das Eigenkapital (ohne Agio) kann von 30 auf 33 Millionen Kanada-Dollar erhöht werden, um weitere Flächen im Feriendorf zu erwerben. 43 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital und 57 Prozent mit Darlehen finanziert. Zwischen der Objektgesellschaft und der Royal Bank of Canada wurde ein Darlehensvertrag über zehn Jahre mit einer Zinsbindung bis zum 1. Januar 2018 abgeschlossen. Darüber hinaus hat der Fonds am 13. Dezember 2007 eine Zwischenfinanzierung bei der Hessischen Landesbank Girozentrale über 24 Millionen Kanada-Dollar aufgenommen, die auf Basis des CAD-LIBOR zuzüglich 1,75 Prozent Marge per annum verzinst wird. IGB hat die Bedienung und Rückführung des Darlehens nach einem Jahr garantiert. Rund 87 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Ankauf der Immobilien einschließlich Anschaffungsnebenkosten ausgegeben, ein Prozent sind Finanzierungskosten, drei Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve. Fast neun Prozent sind Fondsnebenkosten, im Verhältnis zum Eigenkapital entspricht das 20 Prozent.
Verlaufsprognose. Im Prospekt nicht erwähnt wurde, dass der Generalmieter (im Prospekt irrtümlich mit Hauptmieter bezeichnet) zu 100 Prozent zur Fondsgesellschaft gehört. Dies ist insofern nicht ganz unwichtig, als der Mietzins der Endmieter nicht vollständig bei der Objektgesellschaft landet und die laut Hauptmietvertrag zu zahlende Miete jederzeit neu verhandelt werden kann. Laut IGB entstehen durch diese Konstruktion keine zusätzlichen Kosten.
Die Mietfläche von 14.426 Quadratmetern ist vollständig an 75 Mieter vermietet. 22 Prozent der Mietfläche wurden bis Juni 2023 von Intrawest gemietet. Der Mieterwechsel ist gering. Die Restlaufzeiten liegen meist zwischen drei und fünf Jahren. Da die Nachfrage nach Mietflächen laut IGB größer ist als das Angebot, scheint dies unproblematisch. Die kalkulierten Mieten basieren auf den vorliegenden Endmietverträgen, da letztendlich über Umwege alle Mieten beim Fonds landen. Sie wurden in den ersten vier Jahren mit zwei und danach mit 3,5 Prozent jährlich gesteigert. Die Steigerungsraten ab dem fünften Jahr werden mit der Fertigstellung des neuen Urlauberzentrums begründet, eine eher sportliche Herangehensweise. Bei Mieterwechsel wurde ein Leerstand von jeweils drei Monaten einkalkuliert.
Laut IGB liegen Triple-Net-Verträge vor, nach denen alle Kosten an die Mieter weitergegeben werden können. Die Umlage der Verwaltungskosten ist laut IGB zwar vertraglich möglich, wurde aber in den vergangenen Jahren nicht praktiziert. Deshalb geht IGB von einer Umlage der Verwaltungskosten ab 2011 aus. Fraglich ist, ob die Mieter sowohl die Übernahme der Verwaltungskosten als auch die 3,5-prozentige jährliche Steigerung ab dem fünften Jahr mitmachen. Die Instandhaltungskosten tragen die Mieter, die Instandhaltung von Dach und Fach die Objektgesellschaft entsprechend der in ihrem Besitz befindlichen Flächenanteile am Gebäude. Die kalkulierten Kosten entsprechen in etwa den Angaben des Gutachters. Das Mietausfallwagnis wurde mit 2,5 Prozent der Nettomieten berechnet. Dies liegt unter den üblichen Ansätzen und scheint nur angesichts der laut IGB hohen Flächennachfrage gerechtfertigt. Ab 2011 wird das Darlehen mit anfänglich 1,5 Prozent getilgt. Gut, dass die Darlehenszinsen für zehn Jahre gesichert sind. Der Zinssatz beträgt anfänglich rund 6,6 Prozent per annum. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen 0,47 Prozent des Eigenkapitals. Das ist in Ordnung. Weitere 0,38 Prozent fallen für das Asset Management in Kanada an. Diese sollen laut IGB jedoch ab 2011 auf die Mieter umgelegt werden.
Geplant ist der Verkauf der Immobilie Ende 2017 zum dann 13,6-fachen der Jahresnettomietmiete, was dem Einkaufsfaktor entspricht. Intrawest hat ein Vorkaufsrecht. Ferner kann Intrawest den Verkauf an Kaufwillige versagen, die ihnen nicht zusagen. Das könnte einen Verkauf erschweren, dürfte aber eher ein Ausnahmefall sein.
Rückfluss. Zunächst erhalten die Anleger ihre gesamte Einlage zurück – zuzüglich einer jährlichen Rendite von 8,3 Prozent vor Steuern. Der darüber hinausgehende Betrag wird im Verhältnis 80 zu 20 auf die Anleger und IGB verteilt, bis die Anleger eine jährliche Ausschüttung von neun Prozent erzielt haben. Weitere Ausschüttungen erfolgen im Verhältnis 60 zu 40 an Anleger und IGB. IGB hat Ausschüttungen von insgesamt 225 Prozent des Eigenkapitals prognostiziert, davon sollen rund 75 Prozent aus dem laufenden Betrieb und der Rest aus dem Verkauf des Objekts stammen. Läge der Verkaufsfaktor 0,9 unter dem Einkaufsfaktor, würde die Gesamtausschüttung bei sonst planmäßigem Verlauf rund 213 Prozent betragen. Laut IGB beträgt die prognostizierte IRR-Rendite nach Steuern 9,8 Prozent.
Steuerliche Behandlung. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Mieterträge werden in Kanada versteuert und in Deutschland im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt. Anleger sind zur jährlichen Abgabe einer Einkommensteuererklärung in Kanada verpflichtet. Ein Steuerberater der IGB übernimmt diese Aufgabe für 150 kanadische Dollar per annum, sofern keine weiteren Einkünfte in Kanada vorliegen.
fondstelegramm-Meinung. Das Urlauberdomizil liegt in einer einmaligen Lage. Leider erschließt sich dem Prospektleser nicht vollständig und klar die komplizierte Struktur hinsichtlich Eigentums- und Mietverhältnisse. Gut ist das Vorliegen von Triple-Net-Verträgen, nach denen alle Nebenkosen umlagefähig sind. Die 3,5-prozentige Steigerung der Mieten ab dem fünften Jahr und die zusätzliche Umlage der Verwaltungskosten auf die Mieter sind jedoch recht optimistisch kalkuliert. Das Vorkaufsrecht der Objektgesellschaft an den Einzelhandels- und Gastronomie-Flächen im neu zu errichtenden benachbarten Feriendorf ist vorteilhaft, wenngleich noch nicht feststeht, wie der Fonds damit umgehen will; die Gesellschafter müssen zu gegebener Zeit selbst darüber entscheiden.
Historie. Der Initiator IGB Canada L.P. gehört zur IGB-Gruppe. Diese beschäftigt insgesamt 20 Mitarbeiter und ist sowohl in Deutschland als auch in Nordamerika aufgestellt. Seit Gründung im Jahr 2003 bis Ende 2006 hat der Initiator drei Immobilien- und vier Containerfonds mit insgesamt 106 Millionen US-Dollar Eigenkapital platziert. Da die Immobilienfonds erst 2005 und 2006 aufgelegt wurden, kann zu deren Verlauf noch nicht viel gesagt werden – bis auf die planmäßigen Anfangsausschüttungen bei zwei Fonds.
Fondspartner. Der kanadische Resort-Manager Intrawest Corp. verwaltet während der geplanten Fondslaufzeit das Retail Village. Intrawest wurde 1976 gegründet, beschäftigte im Jahr 2006 22.000 Mitarbeiter – davon im Urlauberzentrum Tremblant 2.500 – und erreichte 2006 einen Jahresgewinn von 115,2 Millionen US-Dollar. Intrawest gehören derzeit sieben Ferienresorts und ist an vier weiteren beteiligt. 2006 wurde das Unternehmen von der Fortress Investment Group übernommen.
Struktur. Die Fondsgesellschaft, eine deutsche GmbH & Co. KG, ist zu 99,99 Prozent an der kanadischen Objektgesellschaft beteiligt. Ihr General Partner hat die Immobilien zunächst erworben, die später auf die Objektgesellschaft übertragen werden sollen. Die Objektgesellschaft hält die Immobilien über eine 100 Prozent zu ihr gehörenden Zweckgesellschaft. Zwischen Zweckgesellschaft und Objektgesellschaft gibt es eine Art Treuhandvertrag, wonach die Zweckgesellschaft das Eigentum und die Rechte am Retail Village treuhänderisch hält und alle Einkünfte und Erträge der Objektgesellschaft zustehen. Zweckgesellschaft und ein 100 Prozent zur Fondsgesellschaft gehörender Generalmieter haben aus steuerlichen Gründen einen Generalmietvertrag abgeschlossen. Zwischen den Endmietern und dem Generalmieter bestehen entsprechende Untermietverträge.
Immobilie. In der kanadischen Provinz Québec, am Fuße des zu den Laurentiden gehörenden Mont Tremblant, liegt das gleichnamige, Mitte der 90er Jahre erbaute Urlauberzentrum. Von sieben kanadischen Trusts wurde das Retail Village am 22. November 2007 für rund 63,5 Millionen Kanada-Dollar – das entspricht dem 13,6-fachen der Jahresnettomiete – an den General Partner der Objektgesellschaft verkauft. Zwischen den Verkäufern und Intrawest gibt es vereinzelte personelle Verflechtungen.
Am gleichen Hang des Bergs wird ein neues Feriendorf mit eingeschränktem Umfang an Einzelhandels- und Gastronomie-Flächen gebaut. Für diese besitzt der Fonds ein Vorkaufsrecht. Ob es ausgeübt wird und wie die Finanzierung der dann zu erwerbenden Immobilien erfolgen soll, müssen die Gesellschafter in schätzungsweise zwei Jahren entscheiden. Intrawest gewährt der kanadischen Limited Partnership Ausgleichszahlungen für geringere Basismieten, sofern diese durch den Betrieb der neuen Einzelhandelsflächen sinken sollten. Laut IGB gibt es diesbezüglich keine zeitlichen und betragsmäßigen Beschränkungen, und Intrawest erhält dafür keine Gebühr.
Investition und Finanzierung. Das Eigenkapital (ohne Agio) kann von 30 auf 33 Millionen Kanada-Dollar erhöht werden, um weitere Flächen im Feriendorf zu erwerben. 43 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital und 57 Prozent mit Darlehen finanziert. Zwischen der Objektgesellschaft und der Royal Bank of Canada wurde ein Darlehensvertrag über zehn Jahre mit einer Zinsbindung bis zum 1. Januar 2018 abgeschlossen. Darüber hinaus hat der Fonds am 13. Dezember 2007 eine Zwischenfinanzierung bei der Hessischen Landesbank Girozentrale über 24 Millionen Kanada-Dollar aufgenommen, die auf Basis des CAD-LIBOR zuzüglich 1,75 Prozent Marge per annum verzinst wird. IGB hat die Bedienung und Rückführung des Darlehens nach einem Jahr garantiert. Rund 87 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Ankauf der Immobilien einschließlich Anschaffungsnebenkosten ausgegeben, ein Prozent sind Finanzierungskosten, drei Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve. Fast neun Prozent sind Fondsnebenkosten, im Verhältnis zum Eigenkapital entspricht das 20 Prozent.
Verlaufsprognose. Im Prospekt nicht erwähnt wurde, dass der Generalmieter (im Prospekt irrtümlich mit Hauptmieter bezeichnet) zu 100 Prozent zur Fondsgesellschaft gehört. Dies ist insofern nicht ganz unwichtig, als der Mietzins der Endmieter nicht vollständig bei der Objektgesellschaft landet und die laut Hauptmietvertrag zu zahlende Miete jederzeit neu verhandelt werden kann. Laut IGB entstehen durch diese Konstruktion keine zusätzlichen Kosten.
Die Mietfläche von 14.426 Quadratmetern ist vollständig an 75 Mieter vermietet. 22 Prozent der Mietfläche wurden bis Juni 2023 von Intrawest gemietet. Der Mieterwechsel ist gering. Die Restlaufzeiten liegen meist zwischen drei und fünf Jahren. Da die Nachfrage nach Mietflächen laut IGB größer ist als das Angebot, scheint dies unproblematisch. Die kalkulierten Mieten basieren auf den vorliegenden Endmietverträgen, da letztendlich über Umwege alle Mieten beim Fonds landen. Sie wurden in den ersten vier Jahren mit zwei und danach mit 3,5 Prozent jährlich gesteigert. Die Steigerungsraten ab dem fünften Jahr werden mit der Fertigstellung des neuen Urlauberzentrums begründet, eine eher sportliche Herangehensweise. Bei Mieterwechsel wurde ein Leerstand von jeweils drei Monaten einkalkuliert.
Laut IGB liegen Triple-Net-Verträge vor, nach denen alle Kosten an die Mieter weitergegeben werden können. Die Umlage der Verwaltungskosten ist laut IGB zwar vertraglich möglich, wurde aber in den vergangenen Jahren nicht praktiziert. Deshalb geht IGB von einer Umlage der Verwaltungskosten ab 2011 aus. Fraglich ist, ob die Mieter sowohl die Übernahme der Verwaltungskosten als auch die 3,5-prozentige jährliche Steigerung ab dem fünften Jahr mitmachen. Die Instandhaltungskosten tragen die Mieter, die Instandhaltung von Dach und Fach die Objektgesellschaft entsprechend der in ihrem Besitz befindlichen Flächenanteile am Gebäude. Die kalkulierten Kosten entsprechen in etwa den Angaben des Gutachters. Das Mietausfallwagnis wurde mit 2,5 Prozent der Nettomieten berechnet. Dies liegt unter den üblichen Ansätzen und scheint nur angesichts der laut IGB hohen Flächennachfrage gerechtfertigt. Ab 2011 wird das Darlehen mit anfänglich 1,5 Prozent getilgt. Gut, dass die Darlehenszinsen für zehn Jahre gesichert sind. Der Zinssatz beträgt anfänglich rund 6,6 Prozent per annum. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen 0,47 Prozent des Eigenkapitals. Das ist in Ordnung. Weitere 0,38 Prozent fallen für das Asset Management in Kanada an. Diese sollen laut IGB jedoch ab 2011 auf die Mieter umgelegt werden.
Geplant ist der Verkauf der Immobilie Ende 2017 zum dann 13,6-fachen der Jahresnettomietmiete, was dem Einkaufsfaktor entspricht. Intrawest hat ein Vorkaufsrecht. Ferner kann Intrawest den Verkauf an Kaufwillige versagen, die ihnen nicht zusagen. Das könnte einen Verkauf erschweren, dürfte aber eher ein Ausnahmefall sein.
Rückfluss. Zunächst erhalten die Anleger ihre gesamte Einlage zurück – zuzüglich einer jährlichen Rendite von 8,3 Prozent vor Steuern. Der darüber hinausgehende Betrag wird im Verhältnis 80 zu 20 auf die Anleger und IGB verteilt, bis die Anleger eine jährliche Ausschüttung von neun Prozent erzielt haben. Weitere Ausschüttungen erfolgen im Verhältnis 60 zu 40 an Anleger und IGB. IGB hat Ausschüttungen von insgesamt 225 Prozent des Eigenkapitals prognostiziert, davon sollen rund 75 Prozent aus dem laufenden Betrieb und der Rest aus dem Verkauf des Objekts stammen. Läge der Verkaufsfaktor 0,9 unter dem Einkaufsfaktor, würde die Gesamtausschüttung bei sonst planmäßigem Verlauf rund 213 Prozent betragen. Laut IGB beträgt die prognostizierte IRR-Rendite nach Steuern 9,8 Prozent.
Steuerliche Behandlung. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Mieterträge werden in Kanada versteuert und in Deutschland im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt. Anleger sind zur jährlichen Abgabe einer Einkommensteuererklärung in Kanada verpflichtet. Ein Steuerberater der IGB übernimmt diese Aufgabe für 150 kanadische Dollar per annum, sofern keine weiteren Einkünfte in Kanada vorliegen.
fondstelegramm-Meinung. Das Urlauberdomizil liegt in einer einmaligen Lage. Leider erschließt sich dem Prospektleser nicht vollständig und klar die komplizierte Struktur hinsichtlich Eigentums- und Mietverhältnisse. Gut ist das Vorliegen von Triple-Net-Verträgen, nach denen alle Nebenkosen umlagefähig sind. Die 3,5-prozentige Steigerung der Mieten ab dem fünften Jahr und die zusätzliche Umlage der Verwaltungskosten auf die Mieter sind jedoch recht optimistisch kalkuliert. Das Vorkaufsrecht der Objektgesellschaft an den Einzelhandels- und Gastronomie-Flächen im neu zu errichtenden benachbarten Feriendorf ist vorteilhaft, wenngleich noch nicht feststeht, wie der Fonds damit umgehen will; die Gesellschafter müssen zu gegebener Zeit selbst darüber entscheiden.
Der Prospekt lässt einige Fragen offen.
