Angebot. Mit ihrem vierten Immobilienfonds setzt IGB ihre US-Retail-Serie fort. Anleger können ab 20.000 Dollar zuzüglich fünf Prozent Agio beitreten. Die Fondsgesellschaft ist über eine Limited Partnership anteilig an Grundstücksgesellschaften beteiligt, die US-Einzelhandelsimmobilien halten. Bislang ist die mittelbare Investition in vier Einkaufszentren geplant. Das Fondsvolumen in Höhe von 36,54 Millionen US-Dollar kann auf 69,6 Millionen Dollar erhöht werden. Die prognostizierte Fondslaufzeit beträgt etwa fünf Jahre. Die Fondswährung ist US-Dollar.

IGB. Die IGB-Gruppe beschäftigt insgesamt 20 Mitarbeiter und ist sowohl in Deutschland als auch in Nordamerika aufgestellt. Seit ihrer Gründung 2003 bis Ende 2006 hat IGB drei Immobilien- und vier Containerfonds mit insgesamt 106 Millionen Dollar Eigenkapital platziert. Da die Immobilienfonds erst 2005 und 2006 aufgelegt wurden, kann zu deren Verlauf noch nicht viel gesagt werden, bis auf die planmäßigen Anfangsausschüttungen bei zwei Fonds.

Partner. Projektentwickler für zwei Objekte ist die Hopkins Real Estate Group, die sich seit 1972 mit der Entwicklung von Einkaufszentren beschäftigt und bislang rund 100 Projekte mit einem Investitionsvolumen von zwei Milliarden Dollar betreut hat. Weitere Partner vor Ort sind die Cameron Unternehmensgruppe und Citivest. Letztere hat seit 1988 etwa 80 Gewerbeimmobilien-Projekte vor allem in Südkalifornien gemanagt.

Investments. Drei Investitionsobjekte befinden sich in Kalifornien, eines im Bundesstaat New York. Letzteres liegt in Auburn, der Kreisstadt des Cayuga County. Auburn ist verkehrsgünstig gelegen und Hauptversorger der Region. Eine Projektentwicklung erfolgt im Los Angeles County. Die Leerstandrate von Shopping-Centern in Los Angeles lag laut CoStar Retail Report im zweiten Quartal 2007 bei 2,7 Prozent. Die Einzelhandelsmieten stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 3,2 Prozent. Die Cap-Rates (Jahresmiete/Anschaffungskosten x 100) von Einzelhandelsimmobilien kletterten von 5,71 Prozent im Vorjahr auf 5,84 Prozent. Ein weiteres Einkaufszentrum soll in der kalifornischen Stadt Bakersfield, Kreisstadt des Kern County, entwickelt und errichtet werden. Ein seit 1994 bestehender Einzelhandelsmarkt im kalifornischen La Habra, Orange County, wird modernisiert. Die dortige Leerstandsrate im Einzelhandel betrug im zweiten Quartal 2007 3,2 Prozent. Die Monatsmieten stiegen im Vergleich zum Vorjahr um vier Prozent.

Verträge und Gutachten. Die US-Gesellschaft ist zwischen 30 und 50 Prozent gemeinsam mit anderen Investoren an vier Objektgesellschaften beteiligt, die Eigentümer von jeweils einem Einkaufszentrum in unterschiedlichen Entwicklungsstadien sind. Gesellschaftsverträge liegen bislang nur für zwei Objektgesellschaften vor. Vertraglich wurde bisher nur ein Anteilserwerb gesichert, für die drei übrigen Anteilserwerbe wurden Term Sheets erarbeitet. Für das Projekt im Bundesstaat New York gibt es ein Wertgutachten und ein Standortgutachten. Die Kalkulationen für die anderen Einkaufszentren basieren auf allgemeinen Standortgutachten und vergleichbaren Objekten. Altlastengutachten wurden nicht in Auftrag gegeben.

Vermietung. Die zwei bereits bestehenden Objekte sind zu 78 beziehungsweise 95 Prozent mit durchschnittlichen Restlaufzeiten von rund 21 beziehungsweise 15 Jahren vermietet. Für die noch zu errichtenden Einkaufszentren liegen teilweise Letters of Intent vor.

Investitionskriterien. Weitere Fondsobjekte und Beteiligungen müssen folgenden Investitionskriterien entsprechen. Mindestens 50-prozentiger Vermietungsstand; Partner mit mindestens zehnjähriger Erfahrung bei der Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien; Mietzusicherung eines US-Co-Investors, die wenigstens für ein Jahr eine acht Prozent betragende Ausschüttung an die Anleger sichert.

Finanzierung. Bis auf den Abschluss einer Zwischenfinanzierung in Höhe von sechs Millionen Dollar auf der Basis des LIBORS zuzüglich 1,5 Prozent Marge nehmen die Fondsgesellschaft und die US-Beteiligungsgesellschaft keine Darlehen auf. Die Objektgesellschaften finanzieren insgesamt 68,56 Prozent des Investitionsvolumens über Baudarlehen. Zwei Objektgesellschaften haben Darlehensverträge auf Basis des LIBOR plus 1,75 beziehungsweise 2,65 Prozent Marge abgeschlossen, die bis November 2008 beziehungsweise März 2009 laufen. Nach Objektfertigstellung werden diese durch günstigere langfristige Kredite abgelöst. Aus Sicherheitsgründen wurden im Prospekt die höheren Zinssätze weitergeführt. Für die zwei noch nicht vorliegenden Darlehensverträge wurden Zinssätze in Höhe von LIBOR plus 1,75 Prozent Marge einkalkuliert. In die Grundstücksgesellschaften fließen 83,33 Prozent des Fondsvolumens (inklusive Agio), nur 0,06 Prozent in die Liquiditätsreserve, die Fondsnebenkosten betragen 16,61 Prozent.

Verlaufsprognose. Die anfänglichen Bruttojahresmieten wurden mit etwa 16,25 Millionen US-Dollar kalkuliert. Die Mieter tragen alle Nebenkosten, bis auf Dach und Fach. Bei der Mietkalkulation wurden drei Monate Leerstand bei Mieterwechsel, ein 75 Prozent betragender Vermietungsstand und ein Mietausfallwagnis von fünf Prozent für kleinere Mietflächen zugrunde gelegt. Für Instandhaltungen wurden anfänglich 0,79 Dollar je Quadratmeter Nutzfläche berechnet. Es fallen jährlich laufende Fondskosten in Höhe von 250.000 Dollar an, das sind 0,72 Prozent des Eigenkapitals (ohne Agio).

Rückfluss. Erste Ausschüttungen an die Anleger wurden für das Jahr 2008 mit acht Prozent vorgesehen. Die jährlichen Ausschüttungen sollen bis auf 8,6 Prozent im Jahr 2012 und, sollte der Fonds noch länger laufen, bis auf 9,6 Prozent im Jahr 2017 steigen. Die Ausschüttungen für die ersten ein bis drei Jahre wurden von den Objektgesellschaften garantiert.
Bei der Kalkulation der Objektverkäufe wurde von einem durchschnittlichen Verkaufsfaktor von 13,79 ausgegangen. Dieser liegt laut Prospektangaben deutlich unter den im vergangenen Jahr für vergleichbare Objekte ermittelten Verkaufsfaktoren.
Der Gesamtrückfluss einschließlich der Veräußerungsgewinne gestaltet sich wie folgt: Die Anleger erhalten innerhalb der Laufzeit von fünf Jahren bevorrechtigt gegenüber dem General Partner ihre gesamte Einlage plus jährlich 11,5 Prozent ihres Eigenkapitals, also 157,5 Prozent. Von den darüber liegenden Ausschüttungen erhält der General Partner 50 Prozent, die andere Hälfte kommt der Fondsgesellschaft zugute. Überschreiten die Ausschüttungen an die Fondsgesellschaft 13 Prozent, wird der General Partner mit 75 Prozent der Erträge bedacht, 25 Prozent fließen an die Anleger. Die ohnehin geringen Zinseinkünfte in den USA kommen aus pragmatischen Gründen bei der Steuererklärung ausschließlich dem General Partner zugute. Anleger sollen innerhalb des fünfjährigen Prognosezeitraums Erträge von etwa zwölf Prozent ihres Eigenkapitals nach Kosten vor Steuern erreichen. Eine IRR-Rendite wurde nicht angegeben.

Steuerliche Behandlung. Die Anleger erzielen, wie üblich, Einkommen aus Gewerbebetrieb. Laufende Mieterträge und Veräußerungsgewinne werden in den USA versteuert und im Rahmen des Progressionsvorbehalts in Deutschland berücksichtigt.

Vertragsgestaltung. Gesellschafterversammlungen sind mit 25 Prozent Anwesenheit der Stimmen beschlussfähig. Die Treuhänderin, ein mit dem Initiator verbundenes Unternehmen, stimmt für den Anleger ab, auch wenn dieser ihr keine Weisung erteilt hat. Wegen der kurzen Fondslaufzeit und der vereinbarten Vorzugsausschüttungen mit den Objektgesellschaften wurde im Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft keine Zustimmungspflicht der Anleger bei Objektverkauf vorgesehen. Die Haftsumme im Handelsregister beträgt zehn Prozent des Eigenkapitals.

fondstelegramm-Meinung. Die Kooperation mit erfahrenen Projektentwicklern in den USA und die dortige eigene Präsenz bilden im vierten IGB-US-Einzelhandelsimmobilienfonds die Grundvoraussetzungen dafür, dass trotz zum überwiegenden Teil nicht vorhandener projektbezogener Standort- und Wertgutachten die Projekte gut laufen und damit die prognostizierten Vorzugsausschüttungen in Höhe von 157 Prozent des Eigenkapitals nach nur fünf Jahren tatsächlich realisiert werden können. Die Kalkulationsansätze klingen plausibel. Vertraglich gesichert sind bisher jedoch nur ein Anteilserwerb und zwei Objektgesellschaftsverträge. Da die Treuhänderin ein mit dem Initiator verbundenes Unternehmen ist und für den Anleger abstimmen kann, auch wenn dieser ihr keine Weisung erteilt hat, ist umso mehr die Beschlussfreudigkeit der Kommanditisten gefragt.

IGB hebt sich am Markt mit diesem Produkt von den zunehmend als Blindpool konzipierten US-Fonds ab.