Angebot. Der Fonds hält 93,5 Prozent einer Objektgesellschaft, die ein Pflegeheim in Bayern errichtet und verpachtet. Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio von Objekt- und Fondsgesellschaft liegt bei 12,8 Millionen Euro. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio kann der Fonds gezeichnet werden. Der Beitritt über eine Treuhandgesellschaft ist, wie bei ILG üblich, nicht vorgesehen. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt zehn Prozent des Zeichnungsbetrags. Die Einkunftsart ist überwiegend Vermietung und Verpachtung, geringfügig auch Kapitalvermögen. Zum 31. Dezember 2024 können Anleger ihre Beteiligung frühestmöglich kündigen.

Historie. Die ILG Fonds GmbH hat seit ihrer Gründung im Jahr 1980 34 Immobilienfonds mit einem Eigenkapitalvolumen von insgesamt 309 Millionen Euro emittiert. Von den 13 laufenden Fonds konnten fünf ihre geplanten, kumulierten Überschüsse erreichen, acht nicht. Bislang hat sich ILG vorwiegend im Einzelhandelssegment bewegt. Mit Pflegeheimen befasst sich der Initiator nach eigenem Bekunden schon seit ein paar Jahren. Investitionen in diesem Spezialsegment sind allerdings Neuland für ILG.

Pacht. Das Pflegeheim wurde am 18. Juli 2007 für 20 Jahre plus fünf Jahre Option ab Übergabe an die Compassio GmbH & Co. KG verpachtet. Hauptgesellschafter ist mittelbar Siegfried Weishaupt, Eigentümer der Brenner-Firma Weishaupt. Es gibt jedoch keinen Ergebnis-Abführungsvertrag. Das Unternehmen betreibt mit zurzeit 750 Mitarbeitern 14 Pflegeheime mit rund 1.600 Betten.

Immobilie. Geretsried hat rund 24.000 Einwohner und liegt etwa 35 Kilometer südlich von München entfernt. Im November 2007 wurde eine Standort- und Wirtschaftsanalyse erstellt. Danach wurde ein Bedarf von 434 Pflegeplätzen in Geretsried ermittelt. Laut ILG stehen derzeit nur 90 Plätze im Ort und weitere Heimplätze im Umkreis der Stadt zur Verfügung. Ob und wann weitere Pflegeheime gebaut werden, ist nicht bekannt.
Auf umfangreichen 7.091 Quadratmetern des 9.091 Quadratmeter umfassenden Grundstücks soll bis zum 31. Oktober 2009 ein viergeschossiges Pflegeheim mit 135 Betten in 103 Einzel- und 16 Doppelzimmern entstehen. In diesem Heim können auch an Demenz Erkrankte betreut werden. Der Boden ist verunreinigt. Das Umweltamt stufte im Juli 2007 die Belastung als „eher gering“ und in Bezug auf die Pflegeheimnutzung als „unbedenklich“ ein. Kann das Gebäude nicht bis Ende Oktober 2009 an den Pächter übergeben werden, ist der nächste und letzte Übergabetermin der 1. Februar 2010. Vertragsstrafen wurden nicht vereinbart. Der Baufortschritt verläuft laut ILG planmäßig, so dass die Übergabe im Oktober 2009 nach Stand der Dinge realisiert werden kann. Der Bau erfolgt nicht zum Festpreis. ILG garantiert jedoch die Errichtung der Fondsimmobilie für die geplanten rund 6,8 Millionen Euro. Eine höchst unwahrscheinliche Unterschreitung dieses Preises würde dem Fonds zugutekommen. Im Gegenzug besitzt ILG die Option auf die kostenlose Übereignung des derzeit ungenutzten, 2.000 Quadratmeter messenden Grundstückanteils. Die Objektgesellschaft braucht diesen nur dann übertragen, wenn das Pflegeheim durch die Nutzung des abgetretenen Teils – aus Sicht des Pächters – nicht beeinträchtigt wird. Außerdem hat die Objektgesellschaft nicht mit dem Fonds in Zusammenhang stehende Forderungen an ILG abgetreten.
Die Anschaffungskosten der Immobile in Höhe von insgesamt rund 10,4 Millionen Euro setzen sich zu 22 Prozent aus Grundstückskosten, 66 Prozent Baukosten, elf Prozent Einrichtungszuschuss und ein Prozent Erwerbsnebenkosten zusammen. Der Kaufpreisfaktor liegt bei für Pflegeheime marktgängigen 12,7.

Finanzierung. 45 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 55 Prozent mit Fremdkapital. Die etwa 10,7 Millionen Euro betragende Darlehenssumme besteht zu maximal 34 Prozent aus einem Kontokorrent- und einem kurzfristigen ILG-Darlehen und zu 66 Prozent aus einem langfristigen Bankdarlehen. Die Darlehensverträge liegen vor. Das Langfristdarlehen kann von der Bank zum 31. Dezember 2015 ordentlich gekündigt werden, wenn sich die Objektqualität erheblich verschlechtern sollte, ansonsten wird der Kredit um weitere sieben Jahre verlängert. 80,8 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio fließen in das Objekt einschließlich Erwerbsnebenkosten, 7,3 Prozent in die Finanzierung, 0,9 Prozent in eine Liquiditätsreserve. 1,6 Prozent werden bis April 2010 wieder ausgeschüttet. 0,2 Prozent sind laufende Bewirtschaftungskosten bis April 2010. 9,2 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 20,5 Prozent des Eigenkapitals.

Verlaufsprognose. Es wurde mit einer Inflationsrate von zwei Prozent kalkuliert. Das entspricht dem Durchschnitt der Jahre 1992 bis 2008. Ändert sich der Verbraucherpreisindex um mehr als zehn Prozent, so wird die Pacht, etwa ab dem dritten Jahr, zu 60 Prozent der Indexänderung angepasst. Der Guthabenzinssatz wurde zwischen 1,5 und drei Prozent angenommen. Die Instandhaltungskosten für Dach und Fach, einschließlich Aufzugs-, Heizungs- und Lüftungsanlage, trägt mittelbar der Fonds allein. Der Pächter beteiligt sich mit 2.600 Euro je Schadensfall und maximal 7.800 Euro je Jahr an sonstigen Instandhaltungsmaßnahmen, die in anderen Pflegefonds der Pächter allein trägt. Dieser übernimmt die Reparatur und Erneuerung des Inventars. Die Betriebs- und Versicherungskosten trägt der Pächter. Die Grundsteuer zahlt mittelbar der Fonds. Die Gewährleistungsfrist für das Gebäude endet im Jahr 2013, auf das Dach gibt es zehn Jahre Garantie. In den ersten vier Jahren wurde mit rund 1,41 und in den kommenden elf Jahren mit durchschnittlich rund 3,64 Euro je Quadratmeter Instandhaltungskosten, das sind insgesamt 306.200 Euro über die 15 Jahre währende Fondslaufzeit, gerechnet. Die mit durchschnittlich jährlich zwei Prozent gesteigerten, laufenden Nebenkosten von Objekt- und Fondsgesellschaft betragen im ersten vollen Jahr insgesamt 35.000 Euro, das entspricht 0,6 Prozent des Eigenkapitals. Die Darlehenszinsen wurden über Forward-Swap-Vereinbarungen langfristig gesichert und betragen bis Ende 2012 4,34 Prozent, bis Ende 2015 5,54 Prozent, bei einer Prolongation bis Ende 2022 6,05 Prozent, ab 2023 wurde für die restlichen zwei Jahre mit 6,05 Prozent gerechnet. Getilgt wird mit anfänglich einem Prozent. Laut Prognose soll im Jahr 2024 die dann 15 Jahre alte Immobilie zum 13-fachen der Nettomiete des Jahres 2025, das sind 0,3 Prozentpunkte über dem Einkaufsfaktor, veräußert werden. Bei der Jahresnettomiete für 2025 wurde die kalkulierte Miete aus dem Jahr 2024 mit 2,4 Prozent gesteigert. ILG erhält ein Prozent der Veräußerungserlöse.

Rückfluss. Während der 15-jährigen Fondslaufzeit sollen die Anleger 72 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern ausgezahlt bekommen, weitere 129 Prozent bei Verkauf, das sind insgesamt 201 Prozent. Die IRR-Planrendite nach Steuern beträgt jährlich 6,37 Prozent.

Vertragsgestaltung. Gesellschafterversammlungen sind bei ordnungsgemäßer Einladung stets beschlussfähig – auch ohne die Anwesenheit von Gesellschaftern. In der Regel sollen jedoch alle Beschlüsse im Umlaufverfahren gefasst werden.

fondstelegramm-Meinung. Die Baukosten sind für den Fonds nur durch die von ILG gewährte Höchstkostengarantie fix. ILG kommt zwar für Kostenüberschreitungen auf, erhält dafür aber das Sonderrecht, den bisher ungenutzten Grundstücksanteil von immerhin 22 Prozent der Gesamtfläche zu übernehmen. Laut ILG verläuft der Bau bislang nach Plan, das für Neubauten typische Risiko einer späteren Fertigstellung ist jedoch nicht auszuschließen. Dem Fonds steht mittelbar ab November 2009 ein modernes Heim zur Verfügung, das im Wettbewerb um Kapazitätsauslastung in Geretsried die Nase vorn haben dürfte. Die Verpachtung ist über die gesamte geplante Fondslaufzeit gesichert. Der kalkulierte Verkaufsfaktor liegt leicht über dem marktgängigen Einkaufsfaktor.

Erster Pflegeheimfonds von ILG – mit gutem Investitionsobjekt aber ungewöhnlicher Baukostengarantie.