Immac Pflegezentrum Grömitz Renditefonds
Ein weiterer Fonds des Pflegeheim-Spezialisten Immac
Angebot. Der Fonds investiert in eine Pflegeeinrichtung an der Ostsee. Das Fondsvolumen inklusive Agio beträgt rund 19,8 Millionen Euro. Ab 20.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio können Anleger den Fonds zeichnen. Immac hat eine Platzierungsgarantie abgegeben. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt zehn Prozent der Pflichteinlage. Anleger erzielen vorwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie können ihre Beteiligung frühestens zum 31. Januar 2024 ordentlich kündigen.
Zielmarkt. Laut dem Rostocker Zentrum zur Erforschung des demografischen Wandels im Jahr 2007 scheint die steigende Lebenserwartung ungebrochen. Mit zunehmendem Alter der Bevölkerung wächst aber auch der Anteil der Pflegebedürftigen. Die Anzahl der Pflegebedürftigen könnte sich bis 2030 um über die Hälfte erhöhen. 2007 wurden 68 Prozent der Pflegebedürftigen zu Hause versorgt, durch den verstärkten Anteil mobiler Pflegedienste könnte dieser Trend verstärkt werden. Im Rahmen des Pflege-Weiterentwicklungsgesetzes soll es in den Jahren 2008, 2010 und 2012 zu einer schrittweisen Anhebung der ambulanten Sachleistungen, des Pflegegeldes und der stationären Leistungen kommen.
Historie. Die Immac Gruppe hat seit ihrer Gründung 1997 bis Ende 2007 27 Immobilienfonds mit einem Eigenkapitalvolumen von insgesamt rund 120 Millionen Euro emittiert. Von den laufenden 20 Fonds mit Prognose konnten 16 ihre geplanten Einnahme-Überschüsse in 2007 überschreiten, vier nicht.
Fondspartner. Pächter ist die Curata Seniorenresidenz Grömitzer Höhe GmbH. Die Curata-Gruppe führt derzeit mit 1.130 Mitarbeitern 15 Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 1.642 Plätzen. Die von Curata geführten Einrichtungen sind zu durchschnittlich 90 Prozent ausgelastet. Die MG Beteiligungsgesellschaft mbH ist Gesellschafter der Curata Pflegeeinrichtungen Holding GmbH, die wiederum Gesellschafter des Pächters ist. Der Pachtvertrag wurde zum 1. Februar 2009 abgeschlossen und läuft über 25 Jahre zuzüglich fünf Jahre Verlängerungsoption.
Immobilie. Das Pflegezentrum liegt im Ostseebad Grömitz, in Schleswig Holstein, 600 Meter von der Küste entfernt. Grömitz hat 7.700 Einwohner, Lübeck ist 45 Kilometer entfernt. Die 1999 gebaute Einrichtung ist viergeschossig und umfasst derzeit 102 Pflegeplätze, die zu 95 Prozent ausgelastet sind, zudem vollständig vermietete 61 Apartments für betreutes Wohnen. Für die betreuten Wohnungen gibt es laut Immac eine Warteliste. Auch im Pflegebereich bestehen für die Pflegeheime im Einzugsgebiet teilweise Wartelisten für Einzelzimmer. Der Fonds hat die Immobilie am 23. Dezember 2008 für 14,5 Millionen Euro erworben, das entspricht dem 12,1-fachen der Jahrespacht. Derzeit werden Pflegeeinrichtungen mit Kaufpreisfaktoren zwischen etwa zwölf und 14 gehandelt. Ein externes Gutachten liegt nicht vor. Außerdem hat der Fonds mit Curata einen Modernisierungszuschuss-Vertrag über 100.000 Euro abgeschlossen, nach dem der Betreiber die vom Fonds zur Verfügung gestellte Geldsumme für bestimmte Baumaßnahmen ausgeben muss.
Finanzierung. 45,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 54,6 Prozent aus Darlehen. Der Darlehensvertrag liegt vor. Das Darlehen wird mit anfänglich zwei Prozent getilgt und zu 90 Prozent ausgezahlt. Der Fonds hat Zwischenfinanzierungsdarlehen bis zu 4,9 Millionen Euro und ein Tilgungsstreckungsdarlehen über 1,08 Millionen Euro aufgenommen. 79,9 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben, 0,2 Prozent für das Objektmanagement, 5,4 Prozent Zinsvorauszahlung, 0,3 Prozent sonstige Finanzierungskosten, 0,6 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve, 13,6 Prozent sind weitere Fondsnebenkosten, dies ist nicht wenig und entspricht wegen des relativ hohen Darlehenanteils beträchtlichen 30 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Die Pachteinnahmen sind sicher: staatliche Regelungen sorgen dafür, dass auch bei sozial Schwachen die Miete für einen Heimplatz gezahlt werden kann. Außerdem liegt eine Bürgschaft der Muttergesellschaft des Betreibers über die gesamte Pachtlaufzeit vor. Die Pacht wird bei prospektierter Inflationsrate von 1,75 Prozent jährlich alle drei Jahre zu 75 Prozent an den Verbraucherpreisindex angepasst. Steigt die Inflationsrate auf mehr als zwei Prozent jährlich, sinkt die Anpassung sukzessive bis auf maximal 60 Prozent (ab circa 2,6 Prozent jährlich). Der Fonds trägt die Instandhaltungskosten für Dach und Fach. Dafür wurden nur 180.000 Euro über die gesamte Fondslaufzeit angesetzt, das ist wenig, Reserven für Unvorhergesehenes sind damit nicht drin. Alle übrigen Instandhaltungskosten, Versicherungsaufwendungen, Betriebskosten und die Grundsteuern trägt der Pächter. Die Zinsen wurden für zehn Jahre mit 3,46 Prozent jährlich festgeschrieben, im Anschluss wurden jährlich fünf Prozent bei einer fünfjährigen Zinsfestschreibung kalkuliert, ein Tick mehr wäre vorsichtiger gewesen. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr 23.000 Euro, das entspricht nur 0,26 Prozent des Eigenkapitals. Zusätzlich werden laufend anfänglich 6.000 Euro für das Objektmanagement ausgegeben. Nach 15 Jahren, im Jahr 2024, soll die Immobilie leicht über dem Einkaufsfaktor zum 12,3-fachen der dann gültigen Jahrespacht veräußert werden.
Rückfluss. Die Auszahlungen erfolgen monatlich. Während der etwa 15 Jahre dauernden Fondslaufzeit bekommen die Anleger laut Prognose rund 105 Prozent ihres Eigenkapitals mit Agio wieder zurück, weitere rund 30 Prozent bei Verkauf der Objekte, das sind insgesamt 135 Prozent. Die IRR-Rendite nach Steuern beträgt auf Jahresbasis etwa 5,8 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Gesellschafterversammlungen sind auch ohne die Anwesenheit von Gesellschaftern beschlussfähig.
fondstelegramm-Meinung. Der Fonds hat viele verlässliche Punkte: Es gibt keine Investitionsrisiken, die Einrichtung wurde marktgerecht eingekauft, die laufenden Pachteinnahmen über die gesamte Fondslaufzeit sind so gut wie sicher. Kritikpunkte liegen in den optimistisch kalkulierten Instandhaltungskosten und den relativ hohen Fondsnebenkosten in der Investitionsphase. Die laufenden Fondsnebenkosten sind wiederum als eher gering einzustufen.
Zielmarkt. Laut dem Rostocker Zentrum zur Erforschung des demografischen Wandels im Jahr 2007 scheint die steigende Lebenserwartung ungebrochen. Mit zunehmendem Alter der Bevölkerung wächst aber auch der Anteil der Pflegebedürftigen. Die Anzahl der Pflegebedürftigen könnte sich bis 2030 um über die Hälfte erhöhen. 2007 wurden 68 Prozent der Pflegebedürftigen zu Hause versorgt, durch den verstärkten Anteil mobiler Pflegedienste könnte dieser Trend verstärkt werden. Im Rahmen des Pflege-Weiterentwicklungsgesetzes soll es in den Jahren 2008, 2010 und 2012 zu einer schrittweisen Anhebung der ambulanten Sachleistungen, des Pflegegeldes und der stationären Leistungen kommen.
Historie. Die Immac Gruppe hat seit ihrer Gründung 1997 bis Ende 2007 27 Immobilienfonds mit einem Eigenkapitalvolumen von insgesamt rund 120 Millionen Euro emittiert. Von den laufenden 20 Fonds mit Prognose konnten 16 ihre geplanten Einnahme-Überschüsse in 2007 überschreiten, vier nicht.
Fondspartner. Pächter ist die Curata Seniorenresidenz Grömitzer Höhe GmbH. Die Curata-Gruppe führt derzeit mit 1.130 Mitarbeitern 15 Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 1.642 Plätzen. Die von Curata geführten Einrichtungen sind zu durchschnittlich 90 Prozent ausgelastet. Die MG Beteiligungsgesellschaft mbH ist Gesellschafter der Curata Pflegeeinrichtungen Holding GmbH, die wiederum Gesellschafter des Pächters ist. Der Pachtvertrag wurde zum 1. Februar 2009 abgeschlossen und läuft über 25 Jahre zuzüglich fünf Jahre Verlängerungsoption.
Immobilie. Das Pflegezentrum liegt im Ostseebad Grömitz, in Schleswig Holstein, 600 Meter von der Küste entfernt. Grömitz hat 7.700 Einwohner, Lübeck ist 45 Kilometer entfernt. Die 1999 gebaute Einrichtung ist viergeschossig und umfasst derzeit 102 Pflegeplätze, die zu 95 Prozent ausgelastet sind, zudem vollständig vermietete 61 Apartments für betreutes Wohnen. Für die betreuten Wohnungen gibt es laut Immac eine Warteliste. Auch im Pflegebereich bestehen für die Pflegeheime im Einzugsgebiet teilweise Wartelisten für Einzelzimmer. Der Fonds hat die Immobilie am 23. Dezember 2008 für 14,5 Millionen Euro erworben, das entspricht dem 12,1-fachen der Jahrespacht. Derzeit werden Pflegeeinrichtungen mit Kaufpreisfaktoren zwischen etwa zwölf und 14 gehandelt. Ein externes Gutachten liegt nicht vor. Außerdem hat der Fonds mit Curata einen Modernisierungszuschuss-Vertrag über 100.000 Euro abgeschlossen, nach dem der Betreiber die vom Fonds zur Verfügung gestellte Geldsumme für bestimmte Baumaßnahmen ausgeben muss.
Finanzierung. 45,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 54,6 Prozent aus Darlehen. Der Darlehensvertrag liegt vor. Das Darlehen wird mit anfänglich zwei Prozent getilgt und zu 90 Prozent ausgezahlt. Der Fonds hat Zwischenfinanzierungsdarlehen bis zu 4,9 Millionen Euro und ein Tilgungsstreckungsdarlehen über 1,08 Millionen Euro aufgenommen. 79,9 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben, 0,2 Prozent für das Objektmanagement, 5,4 Prozent Zinsvorauszahlung, 0,3 Prozent sonstige Finanzierungskosten, 0,6 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve, 13,6 Prozent sind weitere Fondsnebenkosten, dies ist nicht wenig und entspricht wegen des relativ hohen Darlehenanteils beträchtlichen 30 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Die Pachteinnahmen sind sicher: staatliche Regelungen sorgen dafür, dass auch bei sozial Schwachen die Miete für einen Heimplatz gezahlt werden kann. Außerdem liegt eine Bürgschaft der Muttergesellschaft des Betreibers über die gesamte Pachtlaufzeit vor. Die Pacht wird bei prospektierter Inflationsrate von 1,75 Prozent jährlich alle drei Jahre zu 75 Prozent an den Verbraucherpreisindex angepasst. Steigt die Inflationsrate auf mehr als zwei Prozent jährlich, sinkt die Anpassung sukzessive bis auf maximal 60 Prozent (ab circa 2,6 Prozent jährlich). Der Fonds trägt die Instandhaltungskosten für Dach und Fach. Dafür wurden nur 180.000 Euro über die gesamte Fondslaufzeit angesetzt, das ist wenig, Reserven für Unvorhergesehenes sind damit nicht drin. Alle übrigen Instandhaltungskosten, Versicherungsaufwendungen, Betriebskosten und die Grundsteuern trägt der Pächter. Die Zinsen wurden für zehn Jahre mit 3,46 Prozent jährlich festgeschrieben, im Anschluss wurden jährlich fünf Prozent bei einer fünfjährigen Zinsfestschreibung kalkuliert, ein Tick mehr wäre vorsichtiger gewesen. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr 23.000 Euro, das entspricht nur 0,26 Prozent des Eigenkapitals. Zusätzlich werden laufend anfänglich 6.000 Euro für das Objektmanagement ausgegeben. Nach 15 Jahren, im Jahr 2024, soll die Immobilie leicht über dem Einkaufsfaktor zum 12,3-fachen der dann gültigen Jahrespacht veräußert werden.
Rückfluss. Die Auszahlungen erfolgen monatlich. Während der etwa 15 Jahre dauernden Fondslaufzeit bekommen die Anleger laut Prognose rund 105 Prozent ihres Eigenkapitals mit Agio wieder zurück, weitere rund 30 Prozent bei Verkauf der Objekte, das sind insgesamt 135 Prozent. Die IRR-Rendite nach Steuern beträgt auf Jahresbasis etwa 5,8 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Gesellschafterversammlungen sind auch ohne die Anwesenheit von Gesellschaftern beschlussfähig.
fondstelegramm-Meinung. Der Fonds hat viele verlässliche Punkte: Es gibt keine Investitionsrisiken, die Einrichtung wurde marktgerecht eingekauft, die laufenden Pachteinnahmen über die gesamte Fondslaufzeit sind so gut wie sicher. Kritikpunkte liegen in den optimistisch kalkulierten Instandhaltungskosten und den relativ hohen Fondsnebenkosten in der Investitionsphase. Die laufenden Fondsnebenkosten sind wiederum als eher gering einzustufen.
Die Einnahmesituation während der Fondslaufzeit dürfte für den Fonds gesichert sein.
