IVG Balanced Portfolio Asia
Erster Zertifikate-Fonds der IVG
Angebot. Investitionsgegenstand ist ein Zertifikat auf den IVG Asia Real Estate Index, der zunächst vier, später fünf überwiegend opportunistisch ausgerichtete Zielfonds abbildet. Das Fondsvolumen einschließlich Agio beträgt laut Investitionsplan rund 365,5 Millionen US-Dollar, mindestens jedoch rund 247 und maximal 499 Millionen US-Dollar. Die Mindestbeteiligung beträgt 10.000 US-Dollar zuzüglich fünf Prozent Agio. Der Beitritt ist direkt oder über einen mit dem Initiator verbundenen Treuhänder voraussichtlich bis zum 30. Juni 2009 möglich. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme entspricht nur ein Prozent der Pflichteinlage. Die vorgesehene Laufzeit endet am 30. Juni 2016.
Zielmarkt. Die angestrebte Länderallokation der Zielfonds sieht vor, dass 28 Prozent in Japan, 23 Prozent in China, 13 Prozent in Singapur, elf Prozent in Südkorea, sieben Prozent in Hongkong und der Rest in anderen asiatischen Ländern investiert wird. Japan ist die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt, die in ihrem Entwicklungsstand mit anderen westlichen Ländern vergleichbar ist. Günstige Darlehenszinsen machen den Immobilienerwerb lukrativ. International am schnellsten entwickelt sich Chinas Volkswirtschaft. Während mit Hongkong und Singapur zwei ausgereifte internationale Immobilienmärkte vorliegen, hat Südkorea den Standard westlicher Länder noch nicht erreicht. Südkoreas Immobilienmarkt ist klein, nur wenig transparent und noch nicht ausreichend entwickelt.
Historie. Teile der IVG Immobilien AG befinden sich trotz gestiegenen Konzernergebnisses im Umbruch. Dieses Jahr sollen die deutschen Büroimmobilien der IVG Investment in den IVG Office Reit eingebracht werden. Außerdem will IVG ganz oder teilweise aus dem Kavernengeschäft aussteigen. Ausgestiegen ist trotz der gut laufenden Euro-Select-Reihe auch der ehemalige Geschäftsführer der IVG Private Funds GmbH, Klaus-Dieter Schmidt. Von 2003 bis Ende 2006 hat die IVG sieben Immobilienfonds mit einem Eigenkapital von insgesamt rund 474 Millionen Euro aufgelegt. Bei fünf Fonds konnten die geplanten Liquiditätsergebnisse überschritten werden, zwei Fonds erreichten die Planwerte nicht.
Zielfonds. Investitionsschwerpunkte der Fonds sind Projektentwicklungen und Bestandsimmobilien. Das Management der fünf Zielfonds übernehmen Macquarie, Merril Lynch, ING, Alpha und Pacific Star. Das erste Closing der Zielfonds war im Jahr 2007. Ihr Eigenkapital-Zielvolumen beträgt insgesamt rund acht Milliarden US-Dollar.
Index-Zertifikat. IVG hat die Basiswerte festgelegt und die Zielfonds bestimmt, die im Index abgebildet werden. Die Abwicklung der Investments erfolgt durch den Investment Manager PEH Wertpapier AG. Das Index-Zertifikat wird von der Verbriefungsgesellschaft AIV S.A. emittiert. Für dieses Zertifikat wurde ein rechtlich und wirtschaftlich unabhängiges Compartment gegründet, in dem sich Vermögenswerte in Form von Anteilen an den fünf Zielfonds befinden. Das Teilvermögen bleibt so gegen Risiken aus anderen Geschäften der AIV geschützt. Im Gegensatz zur Emission durch eine Bank wird hier das Emittenten-Risiko vermieden.
Die Fondsgesellschaft hat laut Initiator inzwischen alle notwendigen Verträge über die Anschaffung und Herstellung des Fondsobjektes geschlossen. AIV kann, muss aber nicht die Anlegergelder des Fonds in die dem Index zu Grunde liegenden Zielfonds investieren. Praktisch hat die AIV laut IVG jedoch den Erwerb von Zielfondsanteilen in Höhe von 175 Millionen US-Dollar gezeichnet, davon wurden bislang 65 Millionen abgerufen.
Es besteht keine Verpflichtung der AIV, während der Fondslaufzeit Zertifikate zurückzunehmen. Die Bezahlung der laufenden Gebühren an die AIV ist jedoch an die Ausgabe und Rückführung der Zertifikate gekoppelt. So dürfte AIV an einer Rücknahme der Zertifikate interessiert sein. Der Rückkauf von Zertifikaten orientiert sich am Index-Wert. Die Zertifikate sollen spätestens am Ende der Zertifikatslaufzeit wieder zurückgegeben werden. Die Endfälligkeit ist abhängig von der Laufzeit der Zielfonds. Eventuelle Rückgriffsrechte der Zielfonds werden durch den institutionellen offenen Zielfonds ING Real Estate Asia Value Fund kompensiert.
Finanzierung. Der Fonds selbst nimmt keine Darlehen auf. Die im Index abgebildeten Zielfonds können sich aus Darlehen finanzieren.
Die Zwischenfinanzierungsgestaltung ist kompliziert, damit der Fonds sich nicht gewerblich infiziert: Euro Select IV (ES IV) hat der AIV ein Zwischenfinanzierungsdarlehen gewährt, das laut IVG in den nächsten Tagen mit den ersten ausgegeben Zertifikaten getilgt wird. Zur Beschaffung des Geldes hat die ES IV einen Darlehensvertrag mit der IVG über 75 Millionen US-Dollar und einen mit einer nicht genannt werden wollenden Bank über 200 Millionen US-Dollar geschlossen. Bis zur IVG-Darlehenstilgung erwirbt die Fondsgesellschaft die Zertifikate von der ES IV.
83,3 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Kauf der Zertifikate einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben. 0,2 Prozent des Fondsvolumens sind nicht abzugsfähige Umsatzsteuern. 16,5 Prozent sind fondsabhängige Nebenkosten, die leicht über den als marktüblich zu bezeichnenden Ansätzen liegen. Darunter ist auch die mit drei Prozent des zu vermittelnden Eigenkapitals nicht gerade zurückhaltend kalkulierte Platzierungsgarantievergütung.
Vergütung Neben den Managementgebühren der Zielfonds fallen Kosten für die laufende Zertifikatsverwaltung an: AIV erhält 0,21 Prozent des Nominalwerts per anno für jedes emittierte und nicht von der AIV gehaltene Zertifikat, mindestens jedoch 185.000 Euro jährlich. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen rund 0,6 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio und werden mit zwei Prozent jährlich gesteigert. Der Ansatz ist vergleichbar mit ähnlichen Fonds.
Rückfluss. Die IVG hat eine Anleger-IRR-Rendite zwischen zehn und 14 Prozent per anno vor Steuern prognostiziert. Übersteigt die IRR-Rendite 14 Prozent per anno vor Steuern, erhält die geschäftsführende Kommanditistin IVG Private Funds Management GmbH 25 Prozent der darüber hinausgehenden Erträge der Fondsgesellschaft, das ist nicht wenig.
Steuerliche Behandlung. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen, die ab 1. Januar 2009 der Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer unterliegen. Auf die Existenz des Paragrafen 42 AO und seine möglichen Folgen wurde leider nicht hingewiesen.
fondstelegramm-Meinung. Bei der Auswahl der im Index befindlichen Zielfonds hat IVG auf namhafte internationale Anbieter gesetzt. Da nicht alle asiatischen Zielländer über transparente, entwickelte Immobilienmärkte verfügen und größtenteils in opportunistische Anlageklassen investiert wird, birgt der Fonds entsprechende Risiken. Diese werden durch den hohen möglichen Darlehensanteil der Zielfonds verstärkt. Im Gegensatz zu anderen Anbietern setzt IVG nicht auf eine Bank als Zertifikate-Emittentin, sondern auf eine Luxemburger Verbriefungsgesellschaft mit Compartment-Bildung, die das Emittenten-Risiko nahezu ausschließt. Dass AIV in die ausgesuchten Zielfonds investiert, wird durch die gezeichneten rund 87,5 Prozent des Mindestzeichnungsvolumens bestätigt. Der fehlenden Verpflichtung der AIV, Zertifikate während der Laufzeit zurückzunehmen, steht die an die Rückführung gekoppelte Gebührenzahlung entgegen. Gut ist die mögliche Kompensation etwaiger Rückzahlungsansprüche der Zielfonds durch ING. Die einmaligen fondsabhängigen Nebenkosten einschließlich Platzierungsgarantievergütung allerdings liegen über den marktüblichen Ansätzen.
Zielmarkt. Die angestrebte Länderallokation der Zielfonds sieht vor, dass 28 Prozent in Japan, 23 Prozent in China, 13 Prozent in Singapur, elf Prozent in Südkorea, sieben Prozent in Hongkong und der Rest in anderen asiatischen Ländern investiert wird. Japan ist die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt, die in ihrem Entwicklungsstand mit anderen westlichen Ländern vergleichbar ist. Günstige Darlehenszinsen machen den Immobilienerwerb lukrativ. International am schnellsten entwickelt sich Chinas Volkswirtschaft. Während mit Hongkong und Singapur zwei ausgereifte internationale Immobilienmärkte vorliegen, hat Südkorea den Standard westlicher Länder noch nicht erreicht. Südkoreas Immobilienmarkt ist klein, nur wenig transparent und noch nicht ausreichend entwickelt.
Historie. Teile der IVG Immobilien AG befinden sich trotz gestiegenen Konzernergebnisses im Umbruch. Dieses Jahr sollen die deutschen Büroimmobilien der IVG Investment in den IVG Office Reit eingebracht werden. Außerdem will IVG ganz oder teilweise aus dem Kavernengeschäft aussteigen. Ausgestiegen ist trotz der gut laufenden Euro-Select-Reihe auch der ehemalige Geschäftsführer der IVG Private Funds GmbH, Klaus-Dieter Schmidt. Von 2003 bis Ende 2006 hat die IVG sieben Immobilienfonds mit einem Eigenkapital von insgesamt rund 474 Millionen Euro aufgelegt. Bei fünf Fonds konnten die geplanten Liquiditätsergebnisse überschritten werden, zwei Fonds erreichten die Planwerte nicht.
Zielfonds. Investitionsschwerpunkte der Fonds sind Projektentwicklungen und Bestandsimmobilien. Das Management der fünf Zielfonds übernehmen Macquarie, Merril Lynch, ING, Alpha und Pacific Star. Das erste Closing der Zielfonds war im Jahr 2007. Ihr Eigenkapital-Zielvolumen beträgt insgesamt rund acht Milliarden US-Dollar.
Index-Zertifikat. IVG hat die Basiswerte festgelegt und die Zielfonds bestimmt, die im Index abgebildet werden. Die Abwicklung der Investments erfolgt durch den Investment Manager PEH Wertpapier AG. Das Index-Zertifikat wird von der Verbriefungsgesellschaft AIV S.A. emittiert. Für dieses Zertifikat wurde ein rechtlich und wirtschaftlich unabhängiges Compartment gegründet, in dem sich Vermögenswerte in Form von Anteilen an den fünf Zielfonds befinden. Das Teilvermögen bleibt so gegen Risiken aus anderen Geschäften der AIV geschützt. Im Gegensatz zur Emission durch eine Bank wird hier das Emittenten-Risiko vermieden.
Die Fondsgesellschaft hat laut Initiator inzwischen alle notwendigen Verträge über die Anschaffung und Herstellung des Fondsobjektes geschlossen. AIV kann, muss aber nicht die Anlegergelder des Fonds in die dem Index zu Grunde liegenden Zielfonds investieren. Praktisch hat die AIV laut IVG jedoch den Erwerb von Zielfondsanteilen in Höhe von 175 Millionen US-Dollar gezeichnet, davon wurden bislang 65 Millionen abgerufen.
Es besteht keine Verpflichtung der AIV, während der Fondslaufzeit Zertifikate zurückzunehmen. Die Bezahlung der laufenden Gebühren an die AIV ist jedoch an die Ausgabe und Rückführung der Zertifikate gekoppelt. So dürfte AIV an einer Rücknahme der Zertifikate interessiert sein. Der Rückkauf von Zertifikaten orientiert sich am Index-Wert. Die Zertifikate sollen spätestens am Ende der Zertifikatslaufzeit wieder zurückgegeben werden. Die Endfälligkeit ist abhängig von der Laufzeit der Zielfonds. Eventuelle Rückgriffsrechte der Zielfonds werden durch den institutionellen offenen Zielfonds ING Real Estate Asia Value Fund kompensiert.
Finanzierung. Der Fonds selbst nimmt keine Darlehen auf. Die im Index abgebildeten Zielfonds können sich aus Darlehen finanzieren.
Die Zwischenfinanzierungsgestaltung ist kompliziert, damit der Fonds sich nicht gewerblich infiziert: Euro Select IV (ES IV) hat der AIV ein Zwischenfinanzierungsdarlehen gewährt, das laut IVG in den nächsten Tagen mit den ersten ausgegeben Zertifikaten getilgt wird. Zur Beschaffung des Geldes hat die ES IV einen Darlehensvertrag mit der IVG über 75 Millionen US-Dollar und einen mit einer nicht genannt werden wollenden Bank über 200 Millionen US-Dollar geschlossen. Bis zur IVG-Darlehenstilgung erwirbt die Fondsgesellschaft die Zertifikate von der ES IV.
83,3 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Kauf der Zertifikate einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben. 0,2 Prozent des Fondsvolumens sind nicht abzugsfähige Umsatzsteuern. 16,5 Prozent sind fondsabhängige Nebenkosten, die leicht über den als marktüblich zu bezeichnenden Ansätzen liegen. Darunter ist auch die mit drei Prozent des zu vermittelnden Eigenkapitals nicht gerade zurückhaltend kalkulierte Platzierungsgarantievergütung.
Vergütung Neben den Managementgebühren der Zielfonds fallen Kosten für die laufende Zertifikatsverwaltung an: AIV erhält 0,21 Prozent des Nominalwerts per anno für jedes emittierte und nicht von der AIV gehaltene Zertifikat, mindestens jedoch 185.000 Euro jährlich. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen rund 0,6 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio und werden mit zwei Prozent jährlich gesteigert. Der Ansatz ist vergleichbar mit ähnlichen Fonds.
Rückfluss. Die IVG hat eine Anleger-IRR-Rendite zwischen zehn und 14 Prozent per anno vor Steuern prognostiziert. Übersteigt die IRR-Rendite 14 Prozent per anno vor Steuern, erhält die geschäftsführende Kommanditistin IVG Private Funds Management GmbH 25 Prozent der darüber hinausgehenden Erträge der Fondsgesellschaft, das ist nicht wenig.
Steuerliche Behandlung. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen, die ab 1. Januar 2009 der Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer unterliegen. Auf die Existenz des Paragrafen 42 AO und seine möglichen Folgen wurde leider nicht hingewiesen.
fondstelegramm-Meinung. Bei der Auswahl der im Index befindlichen Zielfonds hat IVG auf namhafte internationale Anbieter gesetzt. Da nicht alle asiatischen Zielländer über transparente, entwickelte Immobilienmärkte verfügen und größtenteils in opportunistische Anlageklassen investiert wird, birgt der Fonds entsprechende Risiken. Diese werden durch den hohen möglichen Darlehensanteil der Zielfonds verstärkt. Im Gegensatz zu anderen Anbietern setzt IVG nicht auf eine Bank als Zertifikate-Emittentin, sondern auf eine Luxemburger Verbriefungsgesellschaft mit Compartment-Bildung, die das Emittenten-Risiko nahezu ausschließt. Dass AIV in die ausgesuchten Zielfonds investiert, wird durch die gezeichneten rund 87,5 Prozent des Mindestzeichnungsvolumens bestätigt. Der fehlenden Verpflichtung der AIV, Zertifikate während der Laufzeit zurückzunehmen, steht die an die Rückführung gekoppelte Gebührenzahlung entgegen. Gut ist die mögliche Kompensation etwaiger Rückzahlungsansprüche der Zielfonds durch ING. Die einmaligen fondsabhängigen Nebenkosten einschließlich Platzierungsgarantievergütung allerdings liegen über den marktüblichen Ansätzen.
Anleger sollten sich bewusst sein, dass der Asienfonds kein mit der Euro-Select-Reihe auch nur annähernd vergleichbarer Fonds ist.
