Angebot. Der Fonds beteiligt sich zu 85 Prozent an vier Objektgesellschaften mit je zwei Bürogebäuden in Hamburg, Nürnberg und einem in München. 15 Prozent verbleiben bei der IVG. Das Gesamtinvestitionsvolumen des Fonds und seinem 85-Prozent-Anteil inklusive Agio beträgt rund 91,9 Millionen Euro, die Mindestbeteiligung 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, in geringem Maße aus Kapitalvermögen. Im Handelsregister ist ein Prozent des Zeichnungsbetrages als Haftsumme einzutragen. Der Fonds endet planmäßig am 31. Dezember 2025, die ordentliche Kündigung durch Anleger ist erstmals ein Jahr später möglich.

Zielmarkt. Die Leerstandsquoten für Büroimmobilien lagen in Hamburg Anfang 2009 bei durchschnittlich 6,6 Prozent, im fondsrelevanten Hamburger Rödingsmarkt liegen sie aktuell bei 7,1 Prozent, im Einzugsgebiet Flughafen Fuhlsbüttel bei acht Prozent. Die Nürnberger Leerstandsquote beträgt 7,2 Prozent, die des Fondsimmobilienstandorts Nordostpark nur zwei Prozent. München hat 8,6 Prozent Leerstand. Nur etwa ein Drittel der in den Jahren 2009 und 2010 auf den Markt kommenden neuen Hamburger und zwei Fünftel der Münchener Büroflächen sind vorvermietet, so dass im Jahr 2010 dort mit steigenden Leerständen zu rechnen ist. Die Durchschnittsmieten im Hamburger Rödingsmarkt lagen Ende 2008 bei 14,72, im Einzugsgebiet Flughafen Fuhlsbüttel bei 12,10 Euro je Quadratmeter. Die Durchschnittsmieten im Nürnberger Nordostpark betragen 10,50 Euro je Quadratmeter und im Münchener Teilmarkt Zentrum Süd-Ost etwa zehn bis 15 Euro je Quadratmeter.

Immobilien. Die modernen Bürogebäude verfügen über eine Gesamtmietfläche von 36.127 Quadratmetern, davon liegen 47 Prozent in Hamburg mit zwei Objekten, eines zwischen Stadtzentrum und Hafen City, das andere in einem Gewerbepark am Stadtrand: Businesspark Nord. 32 Prozent liegen in einem gut etablierten Gewerbepark in Nürnberg-Ziegelstein zwischen Stadtzentrum und Flughafen und 21 Prozent in München nahe dem Ostbahnhof, einem Sekundärstandort im Münchener Büromarkt. Jones Lang Lasalle hat den Immobilienwert im Februar 2009 auf 98,34 Millionen Euro und Feri Euro Rating im März 2009 auf 97,33 Millionen Euro geschätzt. IVG setzte die Immobilienwerte auf 95,97 Millionen Euro fest. Etwaige Baukosten-Überschreitungen würden den Fonds nicht belasten. Die Einkaufsfaktoren betragen 13,5 für die Nürnberger, 14,4 und 16,1 für die Hamburger und 15,9 für das Münchener Objekt. Die Nettoankaufsrenditen liegen bei Vollvermietung zwischen 6,5 und 7,5 Prozent. Tatsächlich sind derzeit durchschnittlich 69,4 Prozent der Mietfläche vermietet; 46,5 Prozent für etwa zehn Jahre, 22,9 Prozent zwischen sechs und vier Jahren. Die 818 Stellplätze in den Parkhäusern Nürnberg und Hamburg werden zu 97 Prozent bis Ende 2025 zunächst an die IVG vermietet. Für das bis 2010 zu sanierende Hamburger Objekt soll die Vermietung erst im dritten Quartal dieses Jahres beginnen. Die anderen Gebäude sind Neubauten. Der Fonds besitzt seit kurzem Anteile an der Nürnberger Objektgesellschaft. Erst nach Fertigstellung wird sich der Fonds, voraussichtlich zum 1. Juli 2010, an den drei weiteren Objektgesellschaften beteiligen. Eine Investitionsvereinbarung über den Erwerb von Anteilen an den Objektgesellschaften hat der Fonds bereits mit IVG getroffen, die anderen drei werden aus zeitlichen Gründen im August 2009 geschlossen.

Finanzierung. Insgesamt werden 60 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens aus Eigenkapital und 40 Prozent aus Fremdkapital finanziert. Jede Objektgesellschaft finanziert sich zu je rund 44 Prozent aus Darlehen. Die Darlehensverträge über insgesamt 43 Millionen Euro für sechs Jahre liegen inzwischen vor, so dass eine Anschlussfinanzierung während der Fondslaufzeit erforderlich wird. Zusätzlich sind Wiedervermietungs-Darlehen über rund 7,5 Millionen Euro vorgesehen. Die IVG plant, dem Fonds zunächst ein Zwischenfinanzierungsdarlehen über 12,1 Millionen Euro mit 7,25 Prozent Zinsen zu gewähren. Später gibt der Fonds einer Objektgesellschaft ein Zwischenfinanzierungsdarlehen über 14 Millionen Euro und ein weiteres über 11,6 Millionen Euro an die IVG. Beide werden mit 7,25 Prozent verzinst und sind zum 30. Juni 2010 zurückzuzahlen. Auf diese Weise werden verfügbare Gelder ausgenutzt, und der Fonds kann von Beginn an sechs Prozent auszahlen.

Verlaufsprognose. Die prospektierten Mieten basieren auf Mietverträgen und Gutachterwerten und liegen im Jahr 2010 zwischen 11,82 und 17,55 Euro je Quadratmeter und damit über den Marktmieten. IVG begründet die Überschreitungen beim vollständig vermieteten Objekt in Hamburg mit dessen hohen Ausstattungsgrad. Das noch zu 40 Prozent zu vermietende Münchener Objekt weist eine spektakuläre Architektur auf. Das noch nicht vermietete, zweite Hamburger Objekt befindet sich in einem in Sanierung befindlichen Gebiet mit derzeit geringeren Mieten. Die Nürnberger Immobilien sind fast voll vermietet. IVG garantiert für 2009 und 2010 die prospektierten Mieterträge. Danach geht IVG von einer Vollvermietung aus. Die kalkulierte durchschnittliche jährliche Mietsteigerung beträgt ab dem ersten vollen Jahr 1,44 Prozent. Nach jedem Mieterwechsel wurden etwa sechs Monate mietfreie Zeit angenommen. Als Mietausfallwagnis wurden zwei Prozent der Mieten für Büro-, Archiv- und sonstige Flächen sowie vier Prozent für Einzelhandelsflächen angenommen. Zinserträge wurden durchschnittlich mit 2,76 Prozent verzinst, abzüglich Zinsabschlagsteuer. Die Instandhaltungskosten liegen bei 4,75 Euro je Quadratmeter Mietfläche, bis auf das architektonisch aufwendigere Münchener Objekt mit 5,75 Euro je Quadratmeter, zuzüglich 15 Euro je Stellplatz. Wartungs- und Instandhaltungskosten für die Tiefgaragenplätze soll der Pächter übernehmen. Für zusätzliche Aufwendungen bei einem Mieterwechsel wurden Darlehen über rund 7,5 Millionen Euro kalkuliert, das entspricht etwa 12,19 Euro je Quadratmeter Nutzfläche jährlich. Für jede Fläche wurden einmalig Nachvermietungskosten von 12,5 Prozent der neuen Miete berücksichtigt. Die Kosten wurden realistisch kalkuliert. Für 22 Prozent der Darlehenssumme wurden 4,65 Prozent, für 78 Prozent 4,75 Prozent Zinsen für sechs Jahre gesichert. Anschließend wurde ein Zinssatz von durchschnittlich 6,53 Prozent angenommen. Die Mieterwechsel-Darlehen wurden mit sieben Prozent Zinsen angesetzt. Während der Fondslaufzeit wird leider nichts getilgt. Es wurden jährliche Bankgebühren in Höhe von anfänglich 20.000 Euro einkalkuliert. Für das Asset-Management wurden zwei Prozent der Nettomieten angesetzt und mit zwei Prozent jährlich gesteigert. Die laufenden Fondsnebenkosten einschließlich der anteiligen Nebenkosten der Objektgesellschaften betragen 0,41 Prozent des Eigenkapitals. Die durchschnittliche Liquiditätsreserve der Objektgesellschaften liegt bei rund 165.600 Euro, die der Fondsgesellschaft bei rund 493.500 Euro. Ende 2025 sollen die Immobilien veräußert werden. Positiv ist, dass für die Ermittlung der Veräußerungserlöse die Einkaufsfaktoren um jeweils eine Jahresnettomiete verringert wurden. Dieser Differenzbetrag dient der Revitalisierung der Immobilien.

Rückfluss. Der Fonds erhält von den Objektgesellschaften jährlich 7,25 Prozent bevorrechtigt gegenüber der IVG, bis auf die Jahre 2009, 2010 und 2020. Daraus resultiert eine Vorzugsausschüttung für die Anleger in Höhe von jährlich sechs Prozent vor Steuern gegenüber der IVG – ausgenommen das Jahr 2020 mit größeren Mieterwechseln sowie bei Veräußerung. Bei Verkauf erhält die Fondsgesellschaft zunächst ihr Eigenkapital zurück – zuzüglich Agio und nicht planmäßig ausgezahlte Beträge. Im Anschluss hat die IVG Anspruch auf die Rückzahlung ihres Eigenkapitals und auf noch ausstehende Zahlungen. Danach erhält IVG bei prognostiziertem Verlauf erfolgsabhängig 121.435 Euro. Darüber hinausgehende Beträge werden 85 zu 15 an Fonds und IVG verteilt. Zusammen betrachtet ergeben die beiden letztgenannten Punkte ein Verteilungsverhältnis von 30 zu 70 zwischen IVG und Anlegern. Während der rund 17 Jahre währenden Fondslaufzeit sollen die Anleger insgesamt 80 Prozent ihres Eigenkapitals zuzüglich Agio zurückerhalten, weitere 104 Prozent bei Verkauf, das sind insgesamt 184 Prozent. Die IRR-Rendite nach Steuern soll nur 4,9 Prozent betragen.

fondstelegramm-Meinung. Mit IVG hat der Fonds einen Immobilienprofi als Partner. Dass IVG auf gute Ergebnisse setzt, zeigt ihre 15-prozentige Beteiligung an den Objektgesellschaften. Der durch IVG festgelegte Wert für das Immobilienpaket liegt unter den von zwei Gutachtern ermittelten Marktwerten. Der Fonds trägt weder ein Bauherren- noch ein Mängelbeseitigungsrisiko. Da IVG bis Ende 2010 eventuelle Mindereinnahmen ausgleichen will, werden dem Fonds gleichfalls eventuelle Erstvermietungsschwierigkeiten für diesen Zeitraum abgenommen. Gleichzeitig ist der Vermietungsstand der Immobilien mit knapp 70 Prozent nicht zu negativ zu sehen, wenn man bedenkt, dass für das zu sanierende Objekt die Vermietung erst im Herbst dieses Jahres einsetzt. Dabei liegt der Mix aus Ist- und Prognose-Mieten über den derzeitigen Marktmieten, was bei Neu- oder Anschlussvermietungen eventuell hinderlich sein könnte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich hier um ausnehmend moderne Objekte handelt. Ein Minuspunkt ist die fehlende Tilgung. Positiv fällt dagegen die sonst solide Kostenkalkulation ins Gewicht. Dies ist vielleicht auch ein Grund für die letztendlich doch relativ niedrige Rendite.

Solide kalkulierter Fonds mit niedriger Renditeerwartung.