Jamestown Co-Invest 5
Der Zwilling zum Co-Invest 4 geht an den Start
Angebot. Wie der Vorgängerfonds, investiert der Immobilien-Private-Equity-Fonds Co-Invest 5 über Objektgesellschaften in Grundstücks- und Projektentwicklungen in den USA. Erstzeichner können sich mit mindestens 40.000 US-Dollar (plus fünf Prozent Agio) an der Limited Partnership beteiligen, Personen mit US-Steuernummer bereits ab 20.000 Dollar. Erstzeichner von US-Fonds sollen mit der relativ hohen Einstiegssumme indirekt auf das hohe Chancen-/Risikoprofil aufmerksam gemacht werden. Sofern bis zum 30. September 2009 nicht wenigstens 100 Millionen Dollar platziert wurden, wird Jamestown den Rest der Anteile erwerben. Unabhängig davon beteiligt sich Jamestown mit 20 Millionen Dollar an der Fondsgesellschaft. Diese endet nach Veräußerung aller Fondsobjekte, spätestens am 31. Dezember 2016. Die Fondswährung ist Dollar.
Historie. Im Gegensatz zu vielen anderen Initiatoren hat sich Jamestown seit seiner Gründung 1983 stets nur auf geschlossene US-Immobilienfonds konzentriert. Dabei hat Jamestown 90 Immobilien in 16 US-Bundesstaaten gekauft, gemanagt und einen Großteil bereits wieder verkauft. Unter den insgesamt 30 aufgelegten Fonds befinden sich 26 klassische Fonds mit wenigen Einzelimmobilien, drei Land-Investor-Fonds und ein Immobilien-Private-Equity-Fonds. Die bislang 23 aufgelösten klassischen Immobilienfonds erreichten Ergebnisse von durchschnittlich 18,7 Prozent vor Steuern. Der im Juni 2006 aufgelegte Co-Invest 4 wurde im September 2007 mit knapp 650 Millionen Dollar Eigenkapital geschlossen. Aktuell ist der Fonds zu 65 Prozent investiert. In Co-Invest 4 und Co-Invest 5 wird daher parallel investiert. Zudem ist es möglich, dass Jamestown noch vor abgeschlossener Reinvestitionsphase des Co-Invest 5 weitere vergleichbare Fonds auflegt. Die sich daraus ergebenden Interessenskonflikte versucht Jamestown durch „geschickte Investitionsentscheidungen“ zu umgehen, die vom zeitlichen Rahmen, der Art und der Größe der Projekte abhängen.
Investmentstrategie. Der Fonds kauft und entwickelt unterschiedliche Grundstücke und Immobilien unter Beachtung demografischer, wirtschaftlicher und territorialer Entwicklungstendenzen vorwiegend im Südosten der USA und veräußert sie zum möglichst optimalen Zeitpunkt wieder. In ein Projekt dürfen maximal 25 Prozent des Eigenkapitals bei Fondsschließung fließen. Hinsichtlich der Investitionstätigkeit des Fonds gibt es keine weiteren Einschränkungen und Festlegungen. Der einzige Anhaltspunkt für Anleger bleibt somit das Vertrauen in Jamestown. Wäre Jamestown nicht ein so erfahrener und erfolgreicher Partner, wäre das zu wenig.
Finanzierung und Kosten. Da es sich um einen Blindpool handelt, steht die tatsächliche Höhe der Kosten noch nicht fest. Das Eigenkapital wird zwischen 100 und 750 Millionen Dollar liegen und 25 bis 100 Prozent des Fondsvolumens ausmachen. Die Summe der Darlehen kann bis zu 75 Prozent der Verkehrswerte aller Fondsobjekte erreichen. Wenngleich der maximale Darlehensanteil für Projektentwicklungen typisch ist, stellt er doch ein nicht unerhebliches Risiko dar.
Die Investitionsquote ist abhängig vom Fremdkapitalanteil. Bei einem Fondsvolumen von 636,5 Millionen Dollar einschließlich Agio und einer Fremdkapitalquote von etwa 59 Prozent werden 94,66 Prozent des Fondsvolumens in Immobilien investiert. Im Unterschied zu herkömmlichen Dachfonds ist die Gebührenstruktur sehr transparent. Die Asset Management Fee beträgt jährlich 1,5 Prozent des Eigenkapitals der Gesellschaft, die Fondsverwaltungsgebühr 0,9 Prozent. Es wurde eine Verkaufsgebühr in Höhe von drei Prozent des Verkaufspreises kalkuliert.
Rückfluss. Rückflüsse können bis Ende 2011 reinvestiert werden. Zwischen 2012 und 2014 sollen die Zeichner zunächst 100 Prozent ihrer Einlage zurückerhalten. Bis Ende 2016 wird mit dem Verkauf aller Fondsobjekte gerechnet. Ab Beteiligungseinzahlung bis zum 31. Dezember 2009 wurden sechs Prozent Ausschüttungen per anno kalkuliert. Ab dem 1. Januar 2010 beträgt die kalkulierte jährliche IRR-Rendite acht bis zwölf Prozent vor Steuern. An die Anleger wird zunächst solange bevorrechtigt ausgeschüttet, bis sie ihr gesamtes Eigenkapital, plus sechs Prozent jährlich bis 31. Dezember 2009 und eine IRR-Rendite in Höhe von zehn Prozent per anno ab dem 1. Januar 2010 vor Steuern erreicht haben. Dann bekommt Jamestown alle Ausschüttungen, bis sie 25 Prozent der bisherigen Ausschüttungen ohne Kapitalrückzahlungen erhalten hat. Was darüber hinaus geht, wird zu 75 Prozent an die Anleger und zu 25 Prozent an Jamestown ausgezahlt.
Steuerliche Behandlung. Laufende Einkünfte und Veräußerungsgewinne werden wie üblich in den USA versteuert und in Deutschland im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Zinseinkünfte sind in Deutschland zu versteuern, der Sparerfreibetrag ist nicht anwendbar. Die Beteiligten sind zur jährlichen Abgabe einer Steuererklärung in den USA verpflichtet. Jamestown übernimmt diese Aufgabe für 150 Euro per anno.
Vertragsgestaltung. Die im Fall der nicht vollständigen Platzierung von 100 Millionen Dollar durch Jamestown zu erwerbenden Anteile und die positiv zu wertende hohe Eigenbeteiligung von Jamestown mit 20 Millionen Dollar können sich bezüglich der damit verbundenen hohen Stimmrechtezahl von Jamestown negativ auf die Mitbestimmung der Anleger bei Entscheidungen der Gesellschafterversammlungen auswirken. Andererseits hat Jamestown als Komplementär ohnehin umfassende Rechte.
Neben der Möglichkeit der Anleger, täglich im Internet den aktuellen Investitionsstand abzurufen, hat sich Jamestown verpflichtet, mindestens zweimal im Jahr – von Juni 2008 bis zum 31. Dezember 2009 sogar vierteljährlich – über den Investitionsstand und den wirtschaftlichen Fortgang der Gesellschaft zu informieren.
fondstelegramm-Meinung. Der Co-Invest 5 setzt nahtlos die Strategie seines Vorgängers Co-Invest 4 fort. Hinsichtlich der Investitionsmöglichkeiten des Fonds werden kaum Einschränkungen gemacht. Die Entscheidung des Anlegers, diesen Fonds zu zeichnen, kann einzig und allein auf das Vertrauen in Jamestown abgestellt werden. In der Vergangenheit konnte die Jamestown-Gruppe jedoch zeigen, dass sie ihr Geschäft mit US-Immobilien sehr gut versteht. Interessenskonflikte durch parallele Investitionen in verschiedene Jamestown-Fonds sollen durch sachgerechte Investitionsentscheidungen des Managements vermieden werden.
Historie. Im Gegensatz zu vielen anderen Initiatoren hat sich Jamestown seit seiner Gründung 1983 stets nur auf geschlossene US-Immobilienfonds konzentriert. Dabei hat Jamestown 90 Immobilien in 16 US-Bundesstaaten gekauft, gemanagt und einen Großteil bereits wieder verkauft. Unter den insgesamt 30 aufgelegten Fonds befinden sich 26 klassische Fonds mit wenigen Einzelimmobilien, drei Land-Investor-Fonds und ein Immobilien-Private-Equity-Fonds. Die bislang 23 aufgelösten klassischen Immobilienfonds erreichten Ergebnisse von durchschnittlich 18,7 Prozent vor Steuern. Der im Juni 2006 aufgelegte Co-Invest 4 wurde im September 2007 mit knapp 650 Millionen Dollar Eigenkapital geschlossen. Aktuell ist der Fonds zu 65 Prozent investiert. In Co-Invest 4 und Co-Invest 5 wird daher parallel investiert. Zudem ist es möglich, dass Jamestown noch vor abgeschlossener Reinvestitionsphase des Co-Invest 5 weitere vergleichbare Fonds auflegt. Die sich daraus ergebenden Interessenskonflikte versucht Jamestown durch „geschickte Investitionsentscheidungen“ zu umgehen, die vom zeitlichen Rahmen, der Art und der Größe der Projekte abhängen.
Investmentstrategie. Der Fonds kauft und entwickelt unterschiedliche Grundstücke und Immobilien unter Beachtung demografischer, wirtschaftlicher und territorialer Entwicklungstendenzen vorwiegend im Südosten der USA und veräußert sie zum möglichst optimalen Zeitpunkt wieder. In ein Projekt dürfen maximal 25 Prozent des Eigenkapitals bei Fondsschließung fließen. Hinsichtlich der Investitionstätigkeit des Fonds gibt es keine weiteren Einschränkungen und Festlegungen. Der einzige Anhaltspunkt für Anleger bleibt somit das Vertrauen in Jamestown. Wäre Jamestown nicht ein so erfahrener und erfolgreicher Partner, wäre das zu wenig.
Finanzierung und Kosten. Da es sich um einen Blindpool handelt, steht die tatsächliche Höhe der Kosten noch nicht fest. Das Eigenkapital wird zwischen 100 und 750 Millionen Dollar liegen und 25 bis 100 Prozent des Fondsvolumens ausmachen. Die Summe der Darlehen kann bis zu 75 Prozent der Verkehrswerte aller Fondsobjekte erreichen. Wenngleich der maximale Darlehensanteil für Projektentwicklungen typisch ist, stellt er doch ein nicht unerhebliches Risiko dar.
Die Investitionsquote ist abhängig vom Fremdkapitalanteil. Bei einem Fondsvolumen von 636,5 Millionen Dollar einschließlich Agio und einer Fremdkapitalquote von etwa 59 Prozent werden 94,66 Prozent des Fondsvolumens in Immobilien investiert. Im Unterschied zu herkömmlichen Dachfonds ist die Gebührenstruktur sehr transparent. Die Asset Management Fee beträgt jährlich 1,5 Prozent des Eigenkapitals der Gesellschaft, die Fondsverwaltungsgebühr 0,9 Prozent. Es wurde eine Verkaufsgebühr in Höhe von drei Prozent des Verkaufspreises kalkuliert.
Rückfluss. Rückflüsse können bis Ende 2011 reinvestiert werden. Zwischen 2012 und 2014 sollen die Zeichner zunächst 100 Prozent ihrer Einlage zurückerhalten. Bis Ende 2016 wird mit dem Verkauf aller Fondsobjekte gerechnet. Ab Beteiligungseinzahlung bis zum 31. Dezember 2009 wurden sechs Prozent Ausschüttungen per anno kalkuliert. Ab dem 1. Januar 2010 beträgt die kalkulierte jährliche IRR-Rendite acht bis zwölf Prozent vor Steuern. An die Anleger wird zunächst solange bevorrechtigt ausgeschüttet, bis sie ihr gesamtes Eigenkapital, plus sechs Prozent jährlich bis 31. Dezember 2009 und eine IRR-Rendite in Höhe von zehn Prozent per anno ab dem 1. Januar 2010 vor Steuern erreicht haben. Dann bekommt Jamestown alle Ausschüttungen, bis sie 25 Prozent der bisherigen Ausschüttungen ohne Kapitalrückzahlungen erhalten hat. Was darüber hinaus geht, wird zu 75 Prozent an die Anleger und zu 25 Prozent an Jamestown ausgezahlt.
Steuerliche Behandlung. Laufende Einkünfte und Veräußerungsgewinne werden wie üblich in den USA versteuert und in Deutschland im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Zinseinkünfte sind in Deutschland zu versteuern, der Sparerfreibetrag ist nicht anwendbar. Die Beteiligten sind zur jährlichen Abgabe einer Steuererklärung in den USA verpflichtet. Jamestown übernimmt diese Aufgabe für 150 Euro per anno.
Vertragsgestaltung. Die im Fall der nicht vollständigen Platzierung von 100 Millionen Dollar durch Jamestown zu erwerbenden Anteile und die positiv zu wertende hohe Eigenbeteiligung von Jamestown mit 20 Millionen Dollar können sich bezüglich der damit verbundenen hohen Stimmrechtezahl von Jamestown negativ auf die Mitbestimmung der Anleger bei Entscheidungen der Gesellschafterversammlungen auswirken. Andererseits hat Jamestown als Komplementär ohnehin umfassende Rechte.
Neben der Möglichkeit der Anleger, täglich im Internet den aktuellen Investitionsstand abzurufen, hat sich Jamestown verpflichtet, mindestens zweimal im Jahr – von Juni 2008 bis zum 31. Dezember 2009 sogar vierteljährlich – über den Investitionsstand und den wirtschaftlichen Fortgang der Gesellschaft zu informieren.
fondstelegramm-Meinung. Der Co-Invest 5 setzt nahtlos die Strategie seines Vorgängers Co-Invest 4 fort. Hinsichtlich der Investitionsmöglichkeiten des Fonds werden kaum Einschränkungen gemacht. Die Entscheidung des Anlegers, diesen Fonds zu zeichnen, kann einzig und allein auf das Vertrauen in Jamestown abgestellt werden. In der Vergangenheit konnte die Jamestown-Gruppe jedoch zeigen, dass sie ihr Geschäft mit US-Immobilien sehr gut versteht. Interessenskonflikte durch parallele Investitionen in verschiedene Jamestown-Fonds sollen durch sachgerechte Investitionsentscheidungen des Managements vermieden werden.
Co-Invest 5 ist für Anleger geeignet, die mit dem Marktführer für US-Immobilienfonds ein hohes Chancen-Risiko-Verhältnis in US-Immobilien Private Equity eingehen wollen.
