Kapital in Hülle und Fülle vorhanden
Allein, es mangelt an guten Investitionsobjekten
Immac feiert in diesem Jahr 20jähriges Firmenjubiläum. Das Hamburger Emissionshaus bietet seit 1997 privaten und institutionellen Anlegern Immobilienbeteiligungen im Bereich der Sozialwirtschaft an. Über 80 Fonds und über 1,3 Milliarden Euro Gesamt-investitionsvolumen später befragen wir Vorstand Thomas Roth zu den kommenden 20 Jahren.
Die Beteiligungsbranche hat einige Hochs und Tiefs hinter sich. An welche Momente erinnert sich die Immac gern, welche Zeiten waren weniger positiv?
Thomas Roth: Eine angenehme Herausforderung war es in den Anfangszeiten, Vertriebs- und Endkunden unsere Assetklasse Pflegeheime plausibel zu machen. Weniger erfreulich ist es, sich heute im Einkauf gegen die Vielzahl neuer Marktteilnehmer durchzusetzen. Und die ein Jahr andauernde Handlungsunfähigkeit während der Regulierung 2013 auf 2014 war natürlich auch eine unangenehme Situation.
Der Emissionsmarkt im Bereich Publikums-AIF hat nach wie vor die Schwindsucht. Wann kommt er wieder zu Kräften?
Thomas Roth: Aus Sicht von Immac liegt es ausschließlich am Mangel guter Investitionsobjekte zu vernünftigen Preisen. Wenn ein AIF am Markt ist, wird schnell platziert. Das ist auch in anderen Assetklassen zu beobachten. Anlagesuchendes Kapital ist in Hülle und Fülle vorhanden.
Die so genannten Aufteiler kaufen seit einiger Zeit Pflegeimmobilien en gros auf und vermarkten die einzelnen Einheiten. Außerdem sind viele Insitutionelle auf den Markt vorgedrungen. Welche Herausforderung ergeben sich daraus für die Pflegeimmobilie als Publikumsinvestment?
Thomas Roth: Leider tragen die teilweise bezahlten Einkaufsfaktoren den Risiken von Spezialimmobilien nicht Rechnung. Das kann dazu führen, dass vernünftige Assets nur wegen eines zu hohen Einstands später aus dem Ruder laufen. Höhere Einkaufspreise können momentan noch durch niedrige Zinsen und eine hohe Tilgung der Fremdmittel kompensiert werden, um bei eventuell niedrigeren Faktoren bei der späteren Veräußerung einen auskömmlichen Exit für die Anleger darzustellen.
In welcher Verfassung befinden sich die Betreiber von Pflegeheimen? Was tut sich auf diesem Markt?
Thomas Roth: Wie im Einzelhandel schon lange ist auch in der Stationären Pflege eine zunehmende Übernahmetätigkeit zu beobachten. Insbesondere die beiden größten französischen Pflegekonzerne haben in den letzten Jahren durch Übernahmen in Deutschland stark expandiert. Aber es gibt auch Start-ups mit institutionellem Investorenhintergrund, die bereits innerhalb eines Jahres mehr als zehn Heime betreiben.
Was erwarten Sie im Pflegebereich politisch? Schließlich stehen Wahlen an. Wie werden länderspezifische Eigenheiten wie unterschiedliche Zusatzzahlungen, Vorgaben zu Mindestgrößen von Zimmern oder Höchstzahlen für Doppelzimmer etc. den Markt beeinflussen?
Thomas Roth: Auf Bundesebene wird sich vor der Wahl nichts mehr tun, es wurde ja auch in der laufenden Legislaturperiode einiges auf den Weg gebracht. Aber es lebe der Föderalismus: 16 unterschiedliche Heimgesetze sind eine große Herausforderung für überregional agierende Betreiber und auch Investoren. Vor Wahlen Rückzieher zu machen, bedeutet das Eingeständnis von Fehlern. In NRW wird man sich nach den Landtagswahlen Gedanken machen müssen, wie es nach der Übergangsfrist 2018 weitergeht. Eine stringente Umsetzung des Heimgesetzes würde zu einem Pflegenotstand führen. Und auch in Baden-Württemberg müssen Übergangsfristen verlängert werden beziehungsweise Bestandsschutzvereinbarungen getroffen werden.
Welche Themen sehen Sie als Zukunftsthemen Ihres Hauses: Institutionelles Geschäft? Digitalisierung? Crowdfunding?
Thomas Roth: Unsere Investitionsobjekte sind zu kleinteilig. Man müsste schon zeitgleich 20 Pflegeheime und Klinken erwerben können, um ein Paket zu schnüren, mit dem man Versicherer und große Pensionsfonds locken könnte. Allerdings haben wir eine spürbare Zunahme von Investitionen aus den Bereichen Stiftungen und Family Offices. Auch Beteiligungen von Banken für das eigene Depot A nehmen zu.
Die Digitalisierung ist im Kommen und notwendig. Der Anleger muss einfach die Möglichkeit zu einer Beteiligung haben, wenn er auf einer Geschäftsreise in den USA ist oder in Südafrika überwintert. Crowdfunding ist eine respektable Möglichkeit in kleinteiligen Stückelungen große Summen einzuwerben, wird aber nicht unser Geschäftsmodell werden.
Wo steht die Immac in 20 Jahren?
Thomas Roth: Wenn wir so weitermachen wie bisher, und es gibt nichts, was uns daran hindert, wird unsere Leistungsbilanz – oder der Performancebericht, wie es mittlerweile heißt – auch dann sauber sein und unsere Kunden zufrieden. Und ich persönlich würde mich freuen, wenn ich dann immer noch eine Funktion im Unternehmen hätte. Vielleicht nicht mehr in vorderster Front, aber im Aufsichtsrat kann ich mich auch im Alter von 80 Jahren noch gut vorstellen.
Die Beteiligungsbranche hat einige Hochs und Tiefs hinter sich. An welche Momente erinnert sich die Immac gern, welche Zeiten waren weniger positiv?
Thomas Roth: Eine angenehme Herausforderung war es in den Anfangszeiten, Vertriebs- und Endkunden unsere Assetklasse Pflegeheime plausibel zu machen. Weniger erfreulich ist es, sich heute im Einkauf gegen die Vielzahl neuer Marktteilnehmer durchzusetzen. Und die ein Jahr andauernde Handlungsunfähigkeit während der Regulierung 2013 auf 2014 war natürlich auch eine unangenehme Situation.
Der Emissionsmarkt im Bereich Publikums-AIF hat nach wie vor die Schwindsucht. Wann kommt er wieder zu Kräften?
Thomas Roth: Aus Sicht von Immac liegt es ausschließlich am Mangel guter Investitionsobjekte zu vernünftigen Preisen. Wenn ein AIF am Markt ist, wird schnell platziert. Das ist auch in anderen Assetklassen zu beobachten. Anlagesuchendes Kapital ist in Hülle und Fülle vorhanden.
Die so genannten Aufteiler kaufen seit einiger Zeit Pflegeimmobilien en gros auf und vermarkten die einzelnen Einheiten. Außerdem sind viele Insitutionelle auf den Markt vorgedrungen. Welche Herausforderung ergeben sich daraus für die Pflegeimmobilie als Publikumsinvestment?
Thomas Roth: Leider tragen die teilweise bezahlten Einkaufsfaktoren den Risiken von Spezialimmobilien nicht Rechnung. Das kann dazu führen, dass vernünftige Assets nur wegen eines zu hohen Einstands später aus dem Ruder laufen. Höhere Einkaufspreise können momentan noch durch niedrige Zinsen und eine hohe Tilgung der Fremdmittel kompensiert werden, um bei eventuell niedrigeren Faktoren bei der späteren Veräußerung einen auskömmlichen Exit für die Anleger darzustellen.
In welcher Verfassung befinden sich die Betreiber von Pflegeheimen? Was tut sich auf diesem Markt?
Thomas Roth: Wie im Einzelhandel schon lange ist auch in der Stationären Pflege eine zunehmende Übernahmetätigkeit zu beobachten. Insbesondere die beiden größten französischen Pflegekonzerne haben in den letzten Jahren durch Übernahmen in Deutschland stark expandiert. Aber es gibt auch Start-ups mit institutionellem Investorenhintergrund, die bereits innerhalb eines Jahres mehr als zehn Heime betreiben.
Was erwarten Sie im Pflegebereich politisch? Schließlich stehen Wahlen an. Wie werden länderspezifische Eigenheiten wie unterschiedliche Zusatzzahlungen, Vorgaben zu Mindestgrößen von Zimmern oder Höchstzahlen für Doppelzimmer etc. den Markt beeinflussen?
Thomas Roth: Auf Bundesebene wird sich vor der Wahl nichts mehr tun, es wurde ja auch in der laufenden Legislaturperiode einiges auf den Weg gebracht. Aber es lebe der Föderalismus: 16 unterschiedliche Heimgesetze sind eine große Herausforderung für überregional agierende Betreiber und auch Investoren. Vor Wahlen Rückzieher zu machen, bedeutet das Eingeständnis von Fehlern. In NRW wird man sich nach den Landtagswahlen Gedanken machen müssen, wie es nach der Übergangsfrist 2018 weitergeht. Eine stringente Umsetzung des Heimgesetzes würde zu einem Pflegenotstand führen. Und auch in Baden-Württemberg müssen Übergangsfristen verlängert werden beziehungsweise Bestandsschutzvereinbarungen getroffen werden.
Welche Themen sehen Sie als Zukunftsthemen Ihres Hauses: Institutionelles Geschäft? Digitalisierung? Crowdfunding?
Thomas Roth: Unsere Investitionsobjekte sind zu kleinteilig. Man müsste schon zeitgleich 20 Pflegeheime und Klinken erwerben können, um ein Paket zu schnüren, mit dem man Versicherer und große Pensionsfonds locken könnte. Allerdings haben wir eine spürbare Zunahme von Investitionen aus den Bereichen Stiftungen und Family Offices. Auch Beteiligungen von Banken für das eigene Depot A nehmen zu.
Die Digitalisierung ist im Kommen und notwendig. Der Anleger muss einfach die Möglichkeit zu einer Beteiligung haben, wenn er auf einer Geschäftsreise in den USA ist oder in Südafrika überwintert. Crowdfunding ist eine respektable Möglichkeit in kleinteiligen Stückelungen große Summen einzuwerben, wird aber nicht unser Geschäftsmodell werden.
Wo steht die Immac in 20 Jahren?
Thomas Roth: Wenn wir so weitermachen wie bisher, und es gibt nichts, was uns daran hindert, wird unsere Leistungsbilanz – oder der Performancebericht, wie es mittlerweile heißt – auch dann sauber sein und unsere Kunden zufrieden. Und ich persönlich würde mich freuen, wenn ich dann immer noch eine Funktion im Unternehmen hätte. Vielleicht nicht mehr in vorderster Front, aber im Aufsichtsrat kann ich mich auch im Alter von 80 Jahren noch gut vorstellen.
Thomas Roth ist Mitglied des Vorstandes der Immac Holding AG. Er wird beim Fondszeitung-Symposium am 4. April 2017 zum Thema Pflegeimmobilien im Stiftungsvermögen referieren.
