KGAL Property Class Österreich 6
Gewöhnliche Konstruktion, außergewöhnlich hohe Anlaufkosten
Angebot. Am sechsten geschlossenen Österreich-Immobilienfonds der KGAL können sich Anleger ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio beteiligen. Der Initiator plant, 19,32 Millionen Euro Kommanditkapital zu platzieren. Das Fondsvolumen beträgt 42,97 Millionen Euro inklusive Agio. Die geplante Laufzeit des Fonds reicht bis Ende 2022.
Immobilie. Das Bürogebäude im dritten Wiener Gemeindebezirk wird über eine österreichische Objektgesellschaft gehalten und über eine Vermietungsgesellschaft vermietet. Deren Anteile hält der KGAL-Fonds zu je 99,8 Prozent. Die 2002 fertig gestellte Immobilie besteht aus zwei Teilen, wobei der Fonds nur den größeren ersten Teil erworben hat. Die Mietfläche erstreckt sich über acht ober- sowie zwei unterirdische Etagen und beträgt 11.462 Quadratmeter zuzüglich Terrassen- und Innenhofflächen. Es stehen 143 Pkw-Stellplätze zur Verfügung. Die Lage des modernen Bürokomplexes ist zwar nicht besonders attraktiv, aber angesichts der Verkehrsanbindung gut. Die U-Bahn, mit der man in circa zehn Minuten die Innenstadt erreicht, hält gegenüber dem Gebäude. Außerdem liegt das Objekt direkt an der Autobahn, über die Nord-Süd- und Ost-West-Verbindungen laufen. Der Flughafen Wien-Schwechat ist in circa 20 Minuten zu erreichen.
Zielmarkt. 2007 wurden in Wien rund 340.000 Quadratmeter Bürofläche neu vermietet. Für das laufende Jahr rechnen die Experten von NAI Otto mit einer ähnlichen Vermietungsleistung. Dafür werden mit 240.000 Quadratmetern etwas mehr Flächen als im Vorjahr neu auf den Markt kommen. In Wien finden Investoren gemeinhin relativ stabile Verhältnisse vor. Der Leerstand bewegt sich seit Jahren um die sechs Prozent, und das Mietniveau unterliegt keinen starken Schwankungen. Die Durchschnittsmiete für ganz Wien stieg 2007 geringfügig auf im europäischen Vergleich sehr günstige 11,90 pro Quadratmeter und Monat. Die Spitzenmieten in den absoluten Toplagen liegen bei 23 bis 24 Euro.
Mieter. Das Fondsobjekt ist vollständig an das international tätige Beratungsunternehmen Pricewaterhouse Coopers (PwC) und deren Tochtergesellschaften vermietet. Die österreichische PwC GmbH beschäftigt derzeit nach eigenen Angaben bundesweit 520 Mitarbeiter. Das Dienstleistungsunternehmen nutzt das Bürogebäude in Wien als österreichische Zentrale. Es liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, wobei PwC den Kündigungsverzicht bis Ende 2019 erklärt hat. Die monatliche Miete für die Büroflächen beträgt 12,80 pro Quadratmeter und ist indexiert. Aus PwC-Sicht ist das sehr günstig, da Experten in dieser Lage die Spitzenmiete mit bis zu 16 Euro angeben.
Risiken. Sowohl bei einer eventuell notwendigen Anschlussvermietung als auch bei der Veräußerung der Immobilien bestehen nicht zu vernachlässigende Risiken. Denn in der Achse „Erdberg/St. Marx/Gasometer“ steigt nicht nur die Flächennachfrage, sondern auch das Angebot. In den nächsten Jahren kommen mindestens 200.000 Quadratmeter neue Bürofläche hinzu. Im Übrigen ist die relativ starke Vermietungsleistung in erster Linie von Übersiedlungen und Vergrößerungen bereits in Wien ansässiger Unternehmen getrieben. Der Unternehmenszuwachs hält sich in der österreichischen Hauptstadt in Grenzen. Deshalb ist mit einem tendenziell steigenden Leerstand zu rechnen.
Einkauf. Die Anschaffungskosten für Grundstück und Immobilie belaufen sich inklusive Nebenkosten auf 35,84 Millionen Euro. Das entspricht 83,42 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 18,08. Das ist teuer, spiegelt aber gleichzeitig unter der Prämisse „gute Produkte fordern hohe Preise“ das momentane Marktniveau wider. Ein im Prospekt nicht näher genannter Sachverständiger hat laut KGAL den Kaufpreis als marktgerecht eingestuft.
Finanzierung und Kosten. Die Objekt- und Vermietungsgesellschaften in Wien haben bei der Bayerischen Landesbank eine Fremdfinanzierung von zusammen 22,6 Millionen Euro in Anspruch genommen. Der Zinssatz ist bis Ende 2017 gesichert. Die Zinssicherungskosten belaufen sich auf stolze 2,25 Millionen Euro. Dadurch steigt der nominale Zinssatz von 3,83 Prozent auf 5,33 Prozent pro Jahr effektiv. Bis zum Ende der Zinsbindung wird nur das kleinere Darlehen in Höhe von 2,3 Millionen Euro getilgt. Bei den Fondsanlaufkosten inklusive der Vergütungen für die Zinssicherung und die Platzierungsgarantie werden Anleger kräftig zur Kasse gebeten: Sie belaufen sich bei der gewöhnlichen Konstruktion ähnlich wie bei den Vorgängerfonds auf außergewöhnlich hohe 32,2 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio.
Vergütungen. Die laufenden Fondskosten in Deutschland und Österreich betragen im ersten vollen Jahr 2009 moderate 0,41 Prozent. Sie steigen bis 2022 auf 0,53 Prozent. Der geschäftsführende Kommanditist erhält bei der Liquidation des Fonds eine Vergütung von einem Prozent des Veräußerungserlöses der Immobilie.
Rückflussprognose. Der Prognosezeitraum endet mit der Veräußerung der Immobilie im Jahr 2022. Der Initiator plant ab 2009 jährliche Ausschüttungen in Höhe von fünf Prozent. Für 2020 ist keine Auszahlung vorgesehen, da die Jahresnettomiete abzüglich laufender Kosten als Rücklage für das Mietausfallwagnis dient. In den beiden Folgejahren werden jeweils drei Prozent der Jahresnettomiete zurückgelegt. KGAL prognostiziert nach Rückzahlung der Einlage über die gesamte Laufzeit einen Nettogewinn von 78,4 des Kommanditkapitals inklusive Agio. In Deutschland unterliegt dieser Überschuss dem Progressionsvorbehalt.
Szenarien. Der Prognoserechnung basiert unter anderem auf einer jährlichen Inflationsrate von zwei Prozent. Derzeit liegt sie deutlich darüber. Steigt diese auf 2,5 Prozent pro Jahr, schnellt der Nettogewinnn auf 94,1 Prozent der Einlage inklusive Agio. Allerdings würde eine um zehn Prozent geringere Anschlussvermietung bei prognosegemäßer Inflationsrate den Überschuss auf 57,1 Prozent drücken.
Vertragsgestaltung. Die Veräußerung der Immobilie ist Ende 2022 geplant. Trotzdem können Anleger ihre Beteiligung frühestens erst zum 31. März 2024 kündigen. Gesellschafterbeschlüsse sollen nur im schriftlichen Umlaufverfahren herbeigeführt werden. Sofern eine Gesellschafterversammlung stattfindet, ist diese bereits beschlussfähig, wenn der geschäftsführende Kommanditist und der Treuhänder anwesend sind.
fondstelegramm-Meinung. KGAL ist in Wien sehr umtriebig und hat sicherlich einen guten Marktzugang. Gute Objekte sind bei Investoren umkämpft. Außerdem kostet Einnahmesicherheit Geld. Das ist bekannt, rechtfertigt aber nicht die viel zu hohen Fondsanlaufkosten, die die Mietabschläge in der Renditebetrachtung potenzieren. Auch wenn der Wiener Immobilienmarkt historisch gesehen sehr stabil ist, dürfen die Risiken nicht außer Acht gelassen werden.
Immobilie. Das Bürogebäude im dritten Wiener Gemeindebezirk wird über eine österreichische Objektgesellschaft gehalten und über eine Vermietungsgesellschaft vermietet. Deren Anteile hält der KGAL-Fonds zu je 99,8 Prozent. Die 2002 fertig gestellte Immobilie besteht aus zwei Teilen, wobei der Fonds nur den größeren ersten Teil erworben hat. Die Mietfläche erstreckt sich über acht ober- sowie zwei unterirdische Etagen und beträgt 11.462 Quadratmeter zuzüglich Terrassen- und Innenhofflächen. Es stehen 143 Pkw-Stellplätze zur Verfügung. Die Lage des modernen Bürokomplexes ist zwar nicht besonders attraktiv, aber angesichts der Verkehrsanbindung gut. Die U-Bahn, mit der man in circa zehn Minuten die Innenstadt erreicht, hält gegenüber dem Gebäude. Außerdem liegt das Objekt direkt an der Autobahn, über die Nord-Süd- und Ost-West-Verbindungen laufen. Der Flughafen Wien-Schwechat ist in circa 20 Minuten zu erreichen.
Zielmarkt. 2007 wurden in Wien rund 340.000 Quadratmeter Bürofläche neu vermietet. Für das laufende Jahr rechnen die Experten von NAI Otto mit einer ähnlichen Vermietungsleistung. Dafür werden mit 240.000 Quadratmetern etwas mehr Flächen als im Vorjahr neu auf den Markt kommen. In Wien finden Investoren gemeinhin relativ stabile Verhältnisse vor. Der Leerstand bewegt sich seit Jahren um die sechs Prozent, und das Mietniveau unterliegt keinen starken Schwankungen. Die Durchschnittsmiete für ganz Wien stieg 2007 geringfügig auf im europäischen Vergleich sehr günstige 11,90 pro Quadratmeter und Monat. Die Spitzenmieten in den absoluten Toplagen liegen bei 23 bis 24 Euro.
Mieter. Das Fondsobjekt ist vollständig an das international tätige Beratungsunternehmen Pricewaterhouse Coopers (PwC) und deren Tochtergesellschaften vermietet. Die österreichische PwC GmbH beschäftigt derzeit nach eigenen Angaben bundesweit 520 Mitarbeiter. Das Dienstleistungsunternehmen nutzt das Bürogebäude in Wien als österreichische Zentrale. Es liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, wobei PwC den Kündigungsverzicht bis Ende 2019 erklärt hat. Die monatliche Miete für die Büroflächen beträgt 12,80 pro Quadratmeter und ist indexiert. Aus PwC-Sicht ist das sehr günstig, da Experten in dieser Lage die Spitzenmiete mit bis zu 16 Euro angeben.
Risiken. Sowohl bei einer eventuell notwendigen Anschlussvermietung als auch bei der Veräußerung der Immobilien bestehen nicht zu vernachlässigende Risiken. Denn in der Achse „Erdberg/St. Marx/Gasometer“ steigt nicht nur die Flächennachfrage, sondern auch das Angebot. In den nächsten Jahren kommen mindestens 200.000 Quadratmeter neue Bürofläche hinzu. Im Übrigen ist die relativ starke Vermietungsleistung in erster Linie von Übersiedlungen und Vergrößerungen bereits in Wien ansässiger Unternehmen getrieben. Der Unternehmenszuwachs hält sich in der österreichischen Hauptstadt in Grenzen. Deshalb ist mit einem tendenziell steigenden Leerstand zu rechnen.
Einkauf. Die Anschaffungskosten für Grundstück und Immobilie belaufen sich inklusive Nebenkosten auf 35,84 Millionen Euro. Das entspricht 83,42 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 18,08. Das ist teuer, spiegelt aber gleichzeitig unter der Prämisse „gute Produkte fordern hohe Preise“ das momentane Marktniveau wider. Ein im Prospekt nicht näher genannter Sachverständiger hat laut KGAL den Kaufpreis als marktgerecht eingestuft.
Finanzierung und Kosten. Die Objekt- und Vermietungsgesellschaften in Wien haben bei der Bayerischen Landesbank eine Fremdfinanzierung von zusammen 22,6 Millionen Euro in Anspruch genommen. Der Zinssatz ist bis Ende 2017 gesichert. Die Zinssicherungskosten belaufen sich auf stolze 2,25 Millionen Euro. Dadurch steigt der nominale Zinssatz von 3,83 Prozent auf 5,33 Prozent pro Jahr effektiv. Bis zum Ende der Zinsbindung wird nur das kleinere Darlehen in Höhe von 2,3 Millionen Euro getilgt. Bei den Fondsanlaufkosten inklusive der Vergütungen für die Zinssicherung und die Platzierungsgarantie werden Anleger kräftig zur Kasse gebeten: Sie belaufen sich bei der gewöhnlichen Konstruktion ähnlich wie bei den Vorgängerfonds auf außergewöhnlich hohe 32,2 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio.
Vergütungen. Die laufenden Fondskosten in Deutschland und Österreich betragen im ersten vollen Jahr 2009 moderate 0,41 Prozent. Sie steigen bis 2022 auf 0,53 Prozent. Der geschäftsführende Kommanditist erhält bei der Liquidation des Fonds eine Vergütung von einem Prozent des Veräußerungserlöses der Immobilie.
Rückflussprognose. Der Prognosezeitraum endet mit der Veräußerung der Immobilie im Jahr 2022. Der Initiator plant ab 2009 jährliche Ausschüttungen in Höhe von fünf Prozent. Für 2020 ist keine Auszahlung vorgesehen, da die Jahresnettomiete abzüglich laufender Kosten als Rücklage für das Mietausfallwagnis dient. In den beiden Folgejahren werden jeweils drei Prozent der Jahresnettomiete zurückgelegt. KGAL prognostiziert nach Rückzahlung der Einlage über die gesamte Laufzeit einen Nettogewinn von 78,4 des Kommanditkapitals inklusive Agio. In Deutschland unterliegt dieser Überschuss dem Progressionsvorbehalt.
Szenarien. Der Prognoserechnung basiert unter anderem auf einer jährlichen Inflationsrate von zwei Prozent. Derzeit liegt sie deutlich darüber. Steigt diese auf 2,5 Prozent pro Jahr, schnellt der Nettogewinnn auf 94,1 Prozent der Einlage inklusive Agio. Allerdings würde eine um zehn Prozent geringere Anschlussvermietung bei prognosegemäßer Inflationsrate den Überschuss auf 57,1 Prozent drücken.
Vertragsgestaltung. Die Veräußerung der Immobilie ist Ende 2022 geplant. Trotzdem können Anleger ihre Beteiligung frühestens erst zum 31. März 2024 kündigen. Gesellschafterbeschlüsse sollen nur im schriftlichen Umlaufverfahren herbeigeführt werden. Sofern eine Gesellschafterversammlung stattfindet, ist diese bereits beschlussfähig, wenn der geschäftsführende Kommanditist und der Treuhänder anwesend sind.
fondstelegramm-Meinung. KGAL ist in Wien sehr umtriebig und hat sicherlich einen guten Marktzugang. Gute Objekte sind bei Investoren umkämpft. Außerdem kostet Einnahmesicherheit Geld. Das ist bekannt, rechtfertigt aber nicht die viel zu hohen Fondsanlaufkosten, die die Mietabschläge in der Renditebetrachtung potenzieren. Auch wenn der Wiener Immobilienmarkt historisch gesehen sehr stabil ist, dürfen die Risiken nicht außer Acht gelassen werden.
Gute Produkte fordern hohe Preise. Aber teure Produkte sind deswegen noch nicht gut.
