Angebot. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio können sich Anleger an der Asian Real Estate GmbH & Co. Nummer eins KG beteiligen. Ihr prospektiertes Fondsvolumen inklusive Agio beträgt 52,5 Millionen; es lässt sich auf bis zu 250 Millionen Euro erhöhen. Über 45 Millionen Euro hat die KGAL eine Platzierungsgarantie abgegeben. Die Fondsgesellschaft investiert in zwei bis vier Zielfonds, die direkt oder über weitere Gesellschaften vorwiegend in asiatischen Immobilienmärkten investieren sollen. Es handelt sich teilweise um einen Blindpool. Vorgesehen ist eine Fondslaufzeit bis zum 31. Dezember 2018. Die Fondswährung ist Euro.

Zielmarkt. Asiens teilweise rasante wirtschaftliche Entwicklung und die damit verbundenen Möglichkeiten, Kapital gewinnversprechend zu investieren, locken viele Fondsinitiatoren. Der Entwicklungsgrad der Immobilienmärkte und die Investitionsrisiken sind regional äußerst verschieden. Neben den Chancen steigen damit auch deutlich die Risiken.

Historie. Die KGAL (bis 2006 über die Tochter Alcas) hat bis Ende 2006 106 Publikumsfonds mit einem Eigenkapital in Höhe von rund 4,9 Milliarden Euro platziert, darunter sind 73 Leasingfonds. 86 Fonds schütteten planmäßig aus, zwei lagen über und zehn unter den prognostizierten Werten, für acht Fonds nennt der Initiator keine Vergleichswerte.

Fondspartner. Investmentmanager des Zielfonds Asia Property Fund II ist Pramerica Real Estate Investors, eine Tochtergesellschaft des amerikanischen Versicherungsunternehmens Prudential Finance. Bis Juni 2007 betreute Pramerica mit 400 Mitarbeitern Immobilienprojekte im Wert von 39,6 Milliarden US-Dollar, darunter 4,4 Milliarden Dollar in Asien. In Asien ist Pramerica seit 13 Jahren aktiv. Der Vorgängerfonds ASPF I entwickelt sich prognosegemäß und wies Ende 2006 eine IRR-Rendite nach Steuern in Höhe von 12,5 Prozent aus.
Den zweiten Zielfonds, Value Investors Asia (VIA), managt AEW Capital Management. Das 1981 gegründete Unternehmen verwaltet einen rund 41,1 Milliarden Dollar umfassenden Immobilienbestand und hat 30 geschlossene Immobilienfonds für institutionelle Investoren emittiert. AEW beschäftigt 400 Personen, darunter neun für die Region Asien. Für AEW ist dies der erste Asienfonds. Allerdings waren die Manager von AEW in ihrer früheren Tätigkeit für andere bedeutende Immobiliengesellschaften bereits an Immobilientransaktionen in Asien im Werte von insgesamt 1,8 Milliarden Dollar beteiligt.
Watson Wyatt berät die Fondsgesellschaft bei der Auswahl der Zielfonds. Das Beratungsunternehmen beschäftigt weltweit 6.000 Mitarbeiter in 30 Ländern und ist seit 1980 auch in Deutschland vertreten.

Struktur und Strategie. Die Fondsgesellschaft hat sich mit 30 Millionen Euro am ASPF II und mit 15,5 Millionen Dollar am VIA beteiligt. Es können zwei weitere, bislang unbekannte Zielfonds gezeichnet werden. Investitionsschwerpunkte der Zielfonds liegen im Erwerb und in der Entwicklung von Immobilien in den Risikosegmenten Value Added oder Opportunity. Die noch nicht gezeichneten Zielfonds könnten auch in Mezzanine-Finanzierungen, Wertpapiere und Gesellschaftsbeteiligungen investieren. Die Investitionskriterien sind vergleichsweise allgemein gehalten.

Gezeichnete Zielfonds. ASPF II hat ein Eigenkapitalvolumen in Höhe von einer Milliarde Euro und wurde am 31. Dezember 2007 geschlossen. An ihm ist die Fondsgesellschaft mit 30 Millionen Euro beteiligt. Sein Investitionsschwerpunkt sind Projektentwicklungen. Theoretisch können die Gelder auch für Bestandsimmobilien, Immobilienfinanzierungen, Immobilieninvestmentprodukte oder Wertpapiere ausgegeben werden. Mögliche Investitionsländer sind Japan, China (Hongkong), Singapur, Südkorea und Taiwan. Die Diversifizierung nach Nutzungsarten ist abhängig von den regionalen Besonderheiten. In ein Projekt sollen maximal 15 Prozent des Fondsvolumens fließen. ASPF II soll acht bis elf Jahre laufen. Erste Investitionen des ASPF II erfolgten in Eigentumswohnungen in Bangkok (Thailand) und in einen Bürokomplex in Chennai (Indien). Pramerica beteiligt sich grundsätzlich nicht an eigenen Fonds.
Der zweite Zielfonds VIA investiert hauptsächlich in Bestandsimmobilien mit dem Risikoprofil Value Added. AEW möchte die Hälfte des VIA-Investitionsvolumens für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Singapur und Hongkong und den Rest in Thailand, Vietnam, China und Malaysia ausgeben. VIA wird ein Eigenkapital von rund 350 Millionen Dollar, maximal 500 Millionen Dollar, aufbringen. Am 31. Juli 2008 soll VIA geschlossen werden und dann acht bis zehn Jahre laufen. VIA hat zwei zu sanierende historische „Shophouses“ in Singapur erworben. AEW beteiligt sich mit 15 Millionen Dollar am VIA.

Finanzierung. Die Zielfonds können ihre Projekte mit 60 bis 80 Prozent Fremdkapital finanzieren. Der Dachfonds finanziert sich ausschließlich durch Eigenmittel. Er kann jedoch Zwischenfinanzierungsdarlehen für eventuell noch zu platzierendes Eigenkapital oder bei fehlender Liquidität aufnehmen. Die Hamburger Sparkasse hat dafür bereits 30 Millionen Euro und 18 Millionen Dollar zur Verfügung gestellt. Vom 52,5 Millionen Euro betragenden Fondsvolumen (inklusive Agio) werden 86,9 Prozent in die Zielfonds investiert, die restlichen 13,1 Prozent sind Nebenkosten.

Vergütung. Die Vergütung für das Asset Management der beiden bereits gezeichneten Zielfonds bewegt sich an der unteren Grenze des Üblichen. Auch die Kosten für Verwaltung, Geschäftsführung und Haftungsvergütung können als günstig bezeichnet werden.

Rückflussprognose. Die Gesellschafter des ASPF II und des VIA erhalten zunächst ihre gesamte Einlage zuzüglich einer IRR-Rendite vor Steuern in Höhe von neun Prozent per anno zurück. Der Rest wird im Verhältnis 80 zu 20 an die Investoren und den Zielfondsmanager ausgezahlt. Ausschüttungen in Form von Wertpapieren oder Sachwerten sind bislang nur bei VIA am Ende der Laufzeit möglich. Der Verkauf und die damit verbundene Realisierung der Erträge in Euro wären in diesem Fall Sache der Fondsgesellschaft.
Bis zum 31. März 2009 erhalten die Anleger Vorzugsausschüttungen in Höhe von vier Prozent ihres Eigenkapitals (ohne Agio) per anno. Danach sind für sie die Kapitaleinlagen zuzüglich einer jährlichen IRR-Rendite von zehn Prozent ihres Eigenkapitals (ohne Agio) vor Steuern vorgesehen. Weitere Ausschüttungen werden im Verhältnis 90 zu zehn an die Kommanditisten beziehungsweise an den geschäftsführenden Gesellschafter gezahlt. Die von den Anlegern erzielbare IRR-Rendite soll neun bis elf Prozent des Eigenkapitals zuzüglich Agio vor Steuern erreichen.

Währung. Die Immobilienprojekte werden in unterschiedlichen Währungen realisiert. Die daraus resultierenden Währungsrisiken trägt letztendlich die Fondsgesellschaft.

Steuerliche Behandlung. Die Beteiligten erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die aus Dividenden und Veräußerungsgewinnen erzielten gewerblichen Einnahmen sind in diesem Jahr nach dem Halbeinkünfteverfahren (50 Prozent steuerfrei) und ab 2009 nach dem Teileinkünfteverfahren (40 Prozent steuerfrei) zu versteuern.

Vertragsgestaltung. Die im Handelsregister eingetragene Haftsumme beträgt nur ein Prozent des gezeichneten Kapitals (ohne Agio). Gesellschafterversammlungen sind beschlussfähig, sobald alle Gesellschafter ordnungsgemäß eingeladen wurden, unabhängig von der tatsächlichen Anwesenheit der Gesellschafter.

fondstelegramm-Meinung. Mit Pramerica hat KGAL einen guten Zielfondsmanager ausgewählt. Nur schade, dass sich Pramerica nicht selbst an seinem Fonds beteiligt. Wie der erste Asienfonds von AEW läuft, bleibt abzuwarten. Ein großes Fragezeichen bleibt an der Stelle der noch nicht ausgewählten Zielfonds. Theoretisch ist das Fondsvolumen um mehr als das Vierfache erweiterbar, und niemand kann beantworten, wie hoch letztendlich die Gewichtung der bereits gezeichneten Zielfonds ist. Vielleicht bleibt es ja auch bei den zwei gezeichneten Fonds. Gesellschafterversammlungen sind leider auch ohne die Anwesenheit von Gesellschaftern beschlussfähig.

KGAL schafft einerseits eine gute Basis für ihren Fonds und setzt andererseits bei einem noch nicht absehbaren Fondsanteil das blinde Vertrauen der Anleger voraus.