KGAL Property Class Portfolio 3
Nachfolger vom Value Added 1 mit breiterem Startportfolio
Angebot. Im Unterschied zum Value Added 1 wartet KGAL beim Property Class Portfolio 3 mit einem größeren Startportfolio von drei bis sechs Zielfonds auf, die über Zwischengesellschaften direkt oder indirekt in europäische Immobilien der Risikoklassen Value Added und Opportunity investieren. Da die Zielfonds in der Mehrzahl noch nicht investiert sind, handelt es sich diesbezüglich um einen Blindpool. 52,5 Millionen Euro beträgt das Fondsvolumen inklusive Agio laut Investitionsplan; das Volumen kann auf bis zu 300 Millionen erhöht werden. Für 44 Millionen Euro hat KGAL eine Platzierungsgarantie abgegeben. Schon ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio können Anleger diesen Fonds zeichnen. Das geplante Fondsende ist der 31. Dezember 2018. Eine ordentliche Kündigung der Beteiligung ist frühestens zum 31. Dezember 2020 möglich.
Zielmarkt. Die US-Immobilienkrise hat vor Europa nicht Halt gemacht. Die Zeiten steigender europäischer Immobilienpreise sind vorbei. Besonders heftige Preiskorrekturen erfolgen in Großbritannien, dessen Immobilienmarkt stark fremdkapitalabhängig ist. Auch der spanische Immobilienmarkt steht unter Druck. Freundlicher sieht das Investitionsklima in Deutschland aus. Bei verbesserter rechtlicher Situation wird Russlands Immobilienmarkt an Bedeutung gewinnen. Für Investoren, die viel Eigenkapital mitbringen, sind die sinkenden Einkaufspreise in Europa jedoch von Vorteil. Europas positive wirtschaftliche Entwicklung dürfte das Investitionsverhalten wieder stärken.
Historie. Die KGAL hat bis Ende 2006 106 Publikumsfonds mit einem Eigenkapital in Höhe von rund 4,9 Milliarden Euro platziert, darunter sind 73 Leasingfonds. 86 Fonds schütteten planmäßig aus, zwei lagen über und zehn unter den prognostizierten Werten, für acht Fonds lagen keine Vergleichswerte vor. Von den 22 laufenden, operativen Fonds mit Angaben im Ist und Soll erreichten oder überschritten elf die geplanten kumulierten Einnahmen-Überschüsse, elf nicht.
Zielfonds. Der Fonds hat bislang drei Zielfonds mit insgesamt 40 Millionen Euro gezeichnet. Darüber hinaus hat die Fondsgesellschaft die Option, sich an drei weiteren Zielfonds zu beteiligen. Bei jedem Zielfonds kann der Fonds mit maximal 75 Millionen Euro dabei sein, jedoch nur, bis das Fondsvolumen von höchstens 300 Millionen Euro erreicht ist. Bei der Auswahl der Zielfonds ließ sich KGAL wieder vom Consulting-Unternehmen Watson Wyatt beraten. Bei den Zielfondsmanagern der drei gezeichneten Fonds handelt es sich um AEW, Deutsche Bank und Merrill Lynch, namhafte Adressen, die über umfangreiche Erfahrungen mit europäischen Immobilien verfügen. Dies trifft auch für die Manager der optional noch zu zeichnenden Fonds zu: Hines, CB Richard Ellis und Lasalle. Für Merrill Lynch und die Deutsche Bank war es jeweils der erste Zielfonds mit Europa-Immobilien. Der Vorgängerfonds von AEW hat laut KGAL bereits genügend investiert, so dass kaum Interessenskonflikte zu erwarten sind. Für die drei weiteren Zielfonds liegen noch keine Verträge vor. AEW und Deutsche Bank beteiligen sich mit jeweils rund zehn Prozent des Fondsvolumens, maximal 35 beziehungsweise 40 Millionen Euro am Fonds. Merrill Lynch beteiligt sich mit 40 Prozent der Kapitalzusagen. Von diesem Zielfonds hat der KGAL-Vorgängerfonds 30 Millionen Euro gezeichnet.
Die Investitionen der Zielfonds in die Immobilien erfolgen jeweils über luxemburgische Zwischengesellschaften. Nach Abschluss aller Investitionen sollen 75 Prozent des investierten Fondsvolumens in Immobilien aus West- und Zentraleuropa fließen und 25 Prozent in Immobilien aus Osteuropa, Türkei oder Russland. AEW hat noch keine Investitionen getätigt. Die Deutsche Bank hat laut KGAL 50 Prozent und Merrill Lynch 40 Prozent des jeweiligen geplanten Zielfondsvolumens bereits investiert.
Finanzierung. Der Fonds finanziert sich aus Eigenkapital. Bis zu 25 Millionen Euro werden von der Deutschen Postbank für die Aufnahme eines Zwischenfinanzierungs-Darlehens zur Verfügung gestellt – auf Basis des Euribors zuzüglich Marge. Die Zielfonds können für ihre Objektkäufe Darlehen aufnehmen, die zwischen 60 und 80 Prozent des jeweiligen Kaufpreises liegen. 87 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden in die Zielfonds investiert. Die restlichen 13 Prozent sind Fondsnebenkosten.
Vergütung. Die Manager der bereits gezeichneten Zielfonds erhalten eine jährliche Vergütung in Höhe von 1,5 Prozent der Kapitaleinlage. Der von der Deutschen Bank gemanagte Fonds erhebt zusätzlich eine Entwicklungsgebühr bei Projektentwicklungen in Höhe von 0,75 Prozent der Entwicklungskosten und auch noch eine Investitionsgebühr in Höhe von 0,75 Prozent der Akquisitionskosten. Die Gründungskosten je Zielfonds liegen zwischen 1,5 und drei Millionen Euro. Die Hurdle-Rate der Zielfonds liegt zwischen neun und zehn Prozent IRR per annum, ehe die erfolgsabhängige Managementvergütung einsetzt, deren Höhe fondsspezifisch ist. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen rund 0,8 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio per annum.
Rückfluss. Die geplanten IRR-Zielrenditen der Zielfonds sollen zwischen 13 und 18 Prozent netto per anno liegen. Anleger bekommen ab Einzahlung ihrer Beteiligung bis zum Ende der Platzierungsphase, voraussichtlich am 31. Dezember 2008, eine Vorzugsausschüttung in Höhe von vier Prozent ihres Eigenkapitals. Zunächst erhalten sie ihren Beteiligungsbetrag (ohne Agio) zuzüglich einer jährlichen IRR-Rendite in Höhe von zehn Prozent (vor Steuern) zurück. Darüber hinausgehende Beträge werden im Verhältnis 90 zu zehn an die Anleger und die Fondsgeschäftsführung verteilt, diese Regelung ist fair. Die prognostizierte IRR-Rendite liegt bei Zeichnern, die verheiratet sind, über sonstige Einkünfte von 75.000 Euro verfügen und mit 10.000 Euro am Fonds beteiligt sind, zwischen sieben und acht Prozent nach Steuern. Bei höheren Einkünften sinkt die Nachsteuerrendite entsprechend.
Steuerliche Behandlung. Der Fonds erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Innerhalb der gewerblichen Einkünfte sind erzielte Dividenden und Veräußerungsgewinne ab 2009 nach dem Teileinkünfte-Verfahren zu versteuern, das heißt 40 Prozent der Dividendeneinkünfte sind von der Besteuerung freigestellt. Zinserträge unterliegen der vollen Steuerpflicht. Betriebsausgaben der Fondsgesellschaft sind im Zusammenhang mit Dividenden zu 60 Prozent und Sonderbetriebsausgaben der Anleger vollständig abzugsfähig, dadurch verringert sich die Steuer-Bemessungsgrundlage entsprechend.
Vertragsgestaltung. Die ins Handelsregister einzutragende Hafteinlage beträgt ein Prozent. Beschlussfassungen in Gesellschafterversammlungen sind leider auch ohne die Anwesenheit von Gesellschaftern möglich.
fondstelegramm-Meinung. Eine breite Diversifikation bei der Auswahl der Zielfonds, namhafte Zielfondsmanager und die Tatsache, dass bereits 40 Millionen Euro in drei Zielfonds investiert wurden, verringern die Risiken im Fonds. Das Fondsvolumen ist zwar auf 300 Millionen Euro erweiterbar, aber zumindest alle Zielfondsmanager stehen fest, wenngleich die Zeichnungsunterlagen für drei mögliche Zielfonds noch ausstehen und die genauen Managergebühren für diese noch offen sind.
Zielmarkt. Die US-Immobilienkrise hat vor Europa nicht Halt gemacht. Die Zeiten steigender europäischer Immobilienpreise sind vorbei. Besonders heftige Preiskorrekturen erfolgen in Großbritannien, dessen Immobilienmarkt stark fremdkapitalabhängig ist. Auch der spanische Immobilienmarkt steht unter Druck. Freundlicher sieht das Investitionsklima in Deutschland aus. Bei verbesserter rechtlicher Situation wird Russlands Immobilienmarkt an Bedeutung gewinnen. Für Investoren, die viel Eigenkapital mitbringen, sind die sinkenden Einkaufspreise in Europa jedoch von Vorteil. Europas positive wirtschaftliche Entwicklung dürfte das Investitionsverhalten wieder stärken.
Historie. Die KGAL hat bis Ende 2006 106 Publikumsfonds mit einem Eigenkapital in Höhe von rund 4,9 Milliarden Euro platziert, darunter sind 73 Leasingfonds. 86 Fonds schütteten planmäßig aus, zwei lagen über und zehn unter den prognostizierten Werten, für acht Fonds lagen keine Vergleichswerte vor. Von den 22 laufenden, operativen Fonds mit Angaben im Ist und Soll erreichten oder überschritten elf die geplanten kumulierten Einnahmen-Überschüsse, elf nicht.
Zielfonds. Der Fonds hat bislang drei Zielfonds mit insgesamt 40 Millionen Euro gezeichnet. Darüber hinaus hat die Fondsgesellschaft die Option, sich an drei weiteren Zielfonds zu beteiligen. Bei jedem Zielfonds kann der Fonds mit maximal 75 Millionen Euro dabei sein, jedoch nur, bis das Fondsvolumen von höchstens 300 Millionen Euro erreicht ist. Bei der Auswahl der Zielfonds ließ sich KGAL wieder vom Consulting-Unternehmen Watson Wyatt beraten. Bei den Zielfondsmanagern der drei gezeichneten Fonds handelt es sich um AEW, Deutsche Bank und Merrill Lynch, namhafte Adressen, die über umfangreiche Erfahrungen mit europäischen Immobilien verfügen. Dies trifft auch für die Manager der optional noch zu zeichnenden Fonds zu: Hines, CB Richard Ellis und Lasalle. Für Merrill Lynch und die Deutsche Bank war es jeweils der erste Zielfonds mit Europa-Immobilien. Der Vorgängerfonds von AEW hat laut KGAL bereits genügend investiert, so dass kaum Interessenskonflikte zu erwarten sind. Für die drei weiteren Zielfonds liegen noch keine Verträge vor. AEW und Deutsche Bank beteiligen sich mit jeweils rund zehn Prozent des Fondsvolumens, maximal 35 beziehungsweise 40 Millionen Euro am Fonds. Merrill Lynch beteiligt sich mit 40 Prozent der Kapitalzusagen. Von diesem Zielfonds hat der KGAL-Vorgängerfonds 30 Millionen Euro gezeichnet.
Die Investitionen der Zielfonds in die Immobilien erfolgen jeweils über luxemburgische Zwischengesellschaften. Nach Abschluss aller Investitionen sollen 75 Prozent des investierten Fondsvolumens in Immobilien aus West- und Zentraleuropa fließen und 25 Prozent in Immobilien aus Osteuropa, Türkei oder Russland. AEW hat noch keine Investitionen getätigt. Die Deutsche Bank hat laut KGAL 50 Prozent und Merrill Lynch 40 Prozent des jeweiligen geplanten Zielfondsvolumens bereits investiert.
Finanzierung. Der Fonds finanziert sich aus Eigenkapital. Bis zu 25 Millionen Euro werden von der Deutschen Postbank für die Aufnahme eines Zwischenfinanzierungs-Darlehens zur Verfügung gestellt – auf Basis des Euribors zuzüglich Marge. Die Zielfonds können für ihre Objektkäufe Darlehen aufnehmen, die zwischen 60 und 80 Prozent des jeweiligen Kaufpreises liegen. 87 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden in die Zielfonds investiert. Die restlichen 13 Prozent sind Fondsnebenkosten.
Vergütung. Die Manager der bereits gezeichneten Zielfonds erhalten eine jährliche Vergütung in Höhe von 1,5 Prozent der Kapitaleinlage. Der von der Deutschen Bank gemanagte Fonds erhebt zusätzlich eine Entwicklungsgebühr bei Projektentwicklungen in Höhe von 0,75 Prozent der Entwicklungskosten und auch noch eine Investitionsgebühr in Höhe von 0,75 Prozent der Akquisitionskosten. Die Gründungskosten je Zielfonds liegen zwischen 1,5 und drei Millionen Euro. Die Hurdle-Rate der Zielfonds liegt zwischen neun und zehn Prozent IRR per annum, ehe die erfolgsabhängige Managementvergütung einsetzt, deren Höhe fondsspezifisch ist. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen rund 0,8 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio per annum.
Rückfluss. Die geplanten IRR-Zielrenditen der Zielfonds sollen zwischen 13 und 18 Prozent netto per anno liegen. Anleger bekommen ab Einzahlung ihrer Beteiligung bis zum Ende der Platzierungsphase, voraussichtlich am 31. Dezember 2008, eine Vorzugsausschüttung in Höhe von vier Prozent ihres Eigenkapitals. Zunächst erhalten sie ihren Beteiligungsbetrag (ohne Agio) zuzüglich einer jährlichen IRR-Rendite in Höhe von zehn Prozent (vor Steuern) zurück. Darüber hinausgehende Beträge werden im Verhältnis 90 zu zehn an die Anleger und die Fondsgeschäftsführung verteilt, diese Regelung ist fair. Die prognostizierte IRR-Rendite liegt bei Zeichnern, die verheiratet sind, über sonstige Einkünfte von 75.000 Euro verfügen und mit 10.000 Euro am Fonds beteiligt sind, zwischen sieben und acht Prozent nach Steuern. Bei höheren Einkünften sinkt die Nachsteuerrendite entsprechend.
Steuerliche Behandlung. Der Fonds erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Innerhalb der gewerblichen Einkünfte sind erzielte Dividenden und Veräußerungsgewinne ab 2009 nach dem Teileinkünfte-Verfahren zu versteuern, das heißt 40 Prozent der Dividendeneinkünfte sind von der Besteuerung freigestellt. Zinserträge unterliegen der vollen Steuerpflicht. Betriebsausgaben der Fondsgesellschaft sind im Zusammenhang mit Dividenden zu 60 Prozent und Sonderbetriebsausgaben der Anleger vollständig abzugsfähig, dadurch verringert sich die Steuer-Bemessungsgrundlage entsprechend.
Vertragsgestaltung. Die ins Handelsregister einzutragende Hafteinlage beträgt ein Prozent. Beschlussfassungen in Gesellschafterversammlungen sind leider auch ohne die Anwesenheit von Gesellschaftern möglich.
fondstelegramm-Meinung. Eine breite Diversifikation bei der Auswahl der Zielfonds, namhafte Zielfondsmanager und die Tatsache, dass bereits 40 Millionen Euro in drei Zielfonds investiert wurden, verringern die Risiken im Fonds. Das Fondsvolumen ist zwar auf 300 Millionen Euro erweiterbar, aber zumindest alle Zielfondsmanager stehen fest, wenngleich die Zeichnungsunterlagen für drei mögliche Zielfonds noch ausstehen und die genauen Managergebühren für diese noch offen sind.
Die Vorallokation der Zielfonds und deren breite Diversifikation wirken Risiko mindernd.
