Angebot. Der Fonds hat eine gemischt genutzte Immobilie in Wolfsburg erworben. Das Fondsvolumen inklusive Agio beträgt rund 16 Millionen Euro. König & Cie. garantiert die Platzierung des Eigenkapitals. Anleger können dem Fonds mit mindestens 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio beitreten. Der Fonds ist vermögensverwaltend. Die Einkunftsart Beteiligter ist Vermietung und Verpachtung. Frühestens zum 31. Dezember 2022 können Anleger ihre Beteiligung kündigen.

Zielmarkt. Wolfsburg-Fallersleben hat rund 11.000 Einwohner. Sein Zentrum ist von einer stabilen Nachfrage nach kleineren Ladenflächen geprägt. Bei größeren Einzelhandelsflächen existiert ein Überangebot. Die Einzelhandelsmieten in regionalen Geschäftslagen liegen je nach Fläche zwischen acht und 15 Euro je Quadratmeter. Laut Gutachter besteht in der Region Wolfsburg kein Angebotsüberhang an Altenheimen.

Historie. Das Emissionshaus König & Cie. wurde 1999 gegründet. Bis Ende 2007 hat es 71 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von 1,355 Milliarden Euro emittiert. Darunter waren vier noch laufende Immobilienfonds. Von diesen konnten zwei die geplanten Liquiditätsergebnisse (nach Tilgung, vor Auszahlung) erreichen, zwei jedoch nicht.

Immobilie. Die 1988 errichtete Immobilie „Schulzen Hof“ befindet sich in guter Lage, im Zentrum von Wolfsburg-Fallersleben auf einem 10.276 Quadratmeter großen Grundstück. Der Fonds hat die Immobilie am 31. März 2008 für rund 13,8 Millionen Euro, zum 13,95-fachen der Jahresmiete erworben. Der Verkehrswert wurde vom Gutachter im Mai 2008 auf 14,4 Millionen Euro geschätzt. Im Prospekt wurden die Themen Altenheime und Wohnen in Wolfsburg leider nicht erörtert. Der Lasten-Nutzen-Übergang war am 1. Juli 2008. Die Gesamtnutzfläche beträgt 8.984 Quadratmeter. Davon werden 55 Prozent für gewerbliche Zwecke genutzt. Die Gewerbeflächen sind vollständig vermietet. Hauptmieter ist mit 21,5 Prozent der Gesamtmietfläche REWE, dessen Mietvertrag bis Ende 2014 zuzüglich drei mal fünf Jahre Option läuft. Die restliche Gewerbefläche ist kleinteilig vermietet. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Gewerbe-Mietverträge beträgt rund vier Jahre. 20 Prozent der Mietfläche werden für Wohnzwecke genutzt. Die 16 Wohnungen sind vollständig, unbefristet vermietet. Rund 25 Prozent der Mietfläche sind bis Mitte 2013 zuzüglich drei mal fünf Jahre Verlängerungsoption an ein Altenheim des Deutschen Roten Kreuzes verpachtet. Das Heim verfügt über 40 Plätze in Einzelzimmern und 20 Plätze in Doppelzimmern und ist laut Initiator momentan zu 99 Prozent ausgelastet. Betreut wird das Objekt vor Ort von der seit zehn Jahren dort tätigen Verwaltungsgesellschaft.

Finanzierung. Die Finanzierung erfolgt zu 42 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio aus Eigenkapital und zu 58 Prozent aus Darlehen. Der Fonds hat zwei Darlehensverträge geschlossen. Rund 91 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten ausgegeben, knapp ein Prozent fließt in eine Liquiditätsreserve, ein verschwindend geringer Anteil entfällt auf Finanzierungskosten und die restlichen acht Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht rund 18 Prozent des Eigenkapitals.

Verlaufsprognose. Die Mieten basieren auf den abgeschlossenen Mietverträgen. Die durchschnittliche jährliche Mietsteigerung wurde mit 1,76 Prozent kalkuliert und liegt noch über den Annahmen des Gutachters. Während dieser eine Inflationsrate von 1,5 Prozent zugrunde legt, rechnet der Initiator mit drei Prozent Inflation.
Guthaben wurden mit zwei Prozent verzinst. Die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten wurden mit einem Prozent der Jahresmiete kalkuliert. Insgesamt wurden für Instandhaltung und Revitalisierung durchschnittlich jährlich 10,75 Euro je Quadratmeter Mietfläche veranschlagt. Erst ab 2013 wurde ein Mietausfallwagnis von drei Prozent angenommen. Es entstehen jährliche Verwaltungskosten von rund 2,2 Prozent der Nettokaltmiete. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen etwa 0,8 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Bis März 2018 wurden Festzinsen in Höhe von rund fünf beziehungsweise 4,9 Prozent jährlich vereinbart. Die Anschlusszinsen wurden mit optimistischen 5,25 Prozent kalkuliert. Die Tilgung erfolgt mit einem Prozent beziehungsweise mit etwa 3,3 Prozent jährlich.
Im Jahr 2022 soll die Immobilie, die dann eine Restnutzungsdauer von rund 25 Jahren erreicht hat, mit einem Verkaufserlös in Höhe von 110 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises veräußert werden, das entspricht dem 12,2-fachen der Jahresmiete und liegt 1,7-Punkte unter dem Einkaufsfaktor.

Rückfluss. Während der fast 15-jährigen Fondslaufzeit sollen die Anleger insgesamt rund 72 Prozent ihres Eigenkapitals zurückerhalten. Der überwiegende Anteil an Auszahlungen soll aus dem Verkauf der Immobilie stammen: 123 Prozent, was zu einem kalkulierten Gesamtrückfluss von 195 Prozent des Eigenkapitals führen würde. Die IRR-Rendite nach Steuern soll laut Initiator 4,54 Prozent betragen, das ist für eine unternehmerische Beteiligung wenig.

Vertragsgestaltung. Die Hafteinlage im Handelsregister beträgt zehn Prozent des Zeichnungsbetrags. Sofern Treugeber ihrem Weisungsrecht nicht nachkommen, ist die Treuhänderin bis zur Herstellung der Beschlussfähigkeit berechtigt, nach eigenem Ermessen abzustimmen.

fondstelegramm-Meinung. Die 20 Jahre alte, gemischt genutzte, vollständig vermietete Immobilie befindet sich in guter Lage. Sie wurde knapp unter dem gutachterlich ermittelten Verkehrswert gekauft. Im Prospekt wurde die Situation Wolfsburgs in Bezug auf Wohnen und Altenheim leider nicht dargestellt. Die angesetzte Mietsteigerung von durchschnittlich 1,76 Prozent wurde vom Gutachter noch niedriger geschätzt. Die Anschlussfinanzierung ab 2018 wurde eher optimistisch angesetzt. Zum Zeitpunkt des Verkaufs bleiben dem Gebäude noch 25 Jahre Restnutzungsdauer, dies wurde mit einem um 1,7 niedrigeren Verkaufsfaktor teilweise berücksichtigt. Die IRR-Rendite nach Steuern ist mit 4,54 Prozent recht gering.

Selbst wenn die prognostizierten Werte eintreffen, bleibt die erzielbare Rendite vergleichsweise niedrig.