LHI Immobilienfonds Wachstumsportfolio USA
Erster LHI-US-Fonds mit Goldman Sachs als Investmentmanager
Angebot. Mit mindestens 20.000 US-Dollar zuzüglich fünf Prozent Agio können sich Anleger an der Fondsgesellschaft beteiligen, die Kommanditistin eines Dachfonds nach deutschem Recht ist. Dieser beteiligt sich gemeinsam mit zwei weiteren Dachfonds an sieben bis zehn Zielfonds, die in US-Immobilien der Risikoklassen Core, Value added und Opportunity investieren. Goldman Sachs & Co. ist Investmentmanager aller drei Dachfonds. LHI hat in Höhe des Eigenkapitals über 43,45 Millionen Euro eine Platzierungsgarantie abgegeben. Die Aufnahme von Fremdkapital ist nicht vorgesehen. Die Fondswährung ist US-Dollar. Die Fondslaufzeit soll zwischen acht und zwölf Jahren liegen. Eine ordentliche Kündigung des Beteiligungsverhältnisses ist frühestens zum 31. Dezember 2022 möglich.
LHI und ihr Partner. Gesellschafter der LHI Leasing GmbH sind zu 51 Prozent die Landesbank Baden Württemberg und zu 49 Prozent die Norddeutsche Landesbank Girozentrale. Für LHI ist dies der erste US-Fonds. Von 1994 bis Ende 2006 hat LHI 47 Private Placements und 20 Publikumsfonds, darunter neun Immobilienfonds, fünf mit einer Leasingstruktur, aufgelegt. Diese meist inländischen Einzelimmobilienfonds laufen alle planmäßig. Ein Fonds wurde bereits aufgelöst.
Der Investmentmanager Goldman Sachs & Co. gehört zur Goldman Sachs Group, einer der international erfolgreichsten Investmentbanken. Ihre langfristigen Verbindlichkeiten wurden durch Standard & Poor im März 2007 mit AA- bewertet. Die zur Goldman Sachs-Gruppe gehörende Whitehall Street Funds investierte von ihrer Gründung 1991 an bis Ende 2005 insgesamt 16 Milliarden Dollar Anlegerkapital in 24 Ländern. Seit 1996 erfolgt das Immobilienanlagemanagement durch die ebenfalls zu Goldman Sachs gehörende Archon Group, die derzeit Investitionen in Höhe von 22 Milliarden Dollar betreut.
Beteiligungsstruktur. Anleger können der Fondsgesellschaft über einen Treuhänder, ein mit dem Initiator verbundenes Unternehmen, beitreten. Neben der Fondsgesellschaft sind auch die Atalanta Verwaltung GmbH & Co. KG (gehört zur LHI-Gruppe) und die Goldman Sachs Group als Kommanditisten sowie zwei zu Goldman Sachs gehörende Unternehmen als persönlich haftende Gesellschafter am LHI-Dachfonds beteiligt. Gemeinsam mit dem Hauptfonds und einem Fonds für institutionelle Anleger gehört der LHI-Dachfonds zur Goldman Sachs Real Estate Partners-Fondsgruppe. Ein persönlich haftender Gesellschafter der Fondsgesellschaft ist gleichzeitig General Partner des Hauptfonds.
Investmentstrategie. Die Investitionen des LHI-Dachfonds in die Zielfonds erfolgen stets parallel zum Hauptfonds. Gemeinsame Kosten von LHI-Dachfonds und Hauptfonds werden nach dem zugesagten Eigenkapital aufgeteilt. Am Hauptfonds ist Goldman Sachs mit 132,6 Millionen Dollar beteiligt, am Fonds für institutionelle Anleger mit 17,4 Millionen. Alle drei Fonds sollen insgesamt 700 bis 800 Millionen Dollar Eigenkapital aufbringen, davon 44 Millionen Dollar der LHI-Dachfonds. Goldman Sachs & Co. trifft die Auswahl der Zielfonds und managt die Dachfonds.
Der Dachfonds investiert mindestens 70 Prozent in verschiedene Zielfonds und maximal 30 Prozent in Direktinvestments. Die Projekte innerhalb des Gesamtportfolios sollen bezüglich Lage, Nutzungsart und Entwicklungsstadium ein ausgewogenes Verhältnis bilden.
Die Investitionskriterien der Zielfonds sind im Prospekt „aus Vertraulichkeitsgründen“, wie LHI mitteilt, nicht abgebildet. Mit sieben Zielfonds wurden bereits vertragliche Vereinbarungen getroffen. Die Fondsgruppe hat bis Anfang Januar 2008 Eigenkapitalzusagen in Höhe von 563 Millionen Dollar gegenüber den Zielfonds abgegeben, davon der LHI-Dachfonds etwa 35 Millionen Dollar. Damit ist die Fondsgruppe zwischen 70 und 98 Prozent an den Zielfonds beteiligt, der Rest wird von den Zielfondsinitiatoren erbracht. Die Zielfonds wurden eigens für die Fondsgruppe konzipiert.
Neben Einkünften aus Immobilienprojekten partizipiert Goldman Sachs auch an laufenden und künftigen Vergütungen der Zielfondsmanager (Operator Interest). Die Operator Interests werden hälftig an die Fondsgesellschaft und an Goldman Sachs aufgeteilt.
Finanzierung. Etwa 88 Prozent des Fondsvolumens fließen in den Dachfonds, 0,14 Prozent in die Liquiditätsreserve. Ungefähr zwölf Prozent sind fondsabhängige Nebenkosten.
Die Projekte der Zielfonds können bis zu 80 Prozent fremdfinanziert werden. Mit einem Zielfonds, an dem der LHI-Dachfonds zu etwa elf Prozent seines Eigenkapitals beteiligt ist, wurden mögliche Ausschüttungsrückzahlungen in Höhe von maximal 20 Prozent der Gesamtkapitalzusage vereinbart. Derartige Recalls finden in der Regel nur bei Insolvenzen Anwendung und werden vom Dachfonds an die Fondsgesellschaft weitergegeben. Wurden die Ausschüttungsbeträge bereits an die Anleger gezahlt, müsste die Fondsgesellschaft in diesem Fall ein Darlehen in Anspruch nehmen.
Laufende Kosten und Vergütungen. Der Investmentmanager des Dachfonds erhält bis zum 31. Oktober 2012 von der LHI-Fondsgesellschaft jährlich 1,25 Prozent ihrer Beteiligung. Ab dem 1. November 2012 sinkt diese Vergütung jährlich um 25 Prozent der jeweiligen Vorjahresvergütung. Zusätzlich werden alle mit dem Dachfonds zusammenhängenden Kosten ersetzt. Die Dachfondskosten wurden mit 50.000 Dollar netto jährlich kalkuliert. Vertraglich möglich ist, dass Goldman Sachs im Zusammenhang mit dem Dachfonds noch andere Funktionen an seine Gruppe vergibt, was mit weiteren Kosten verbunden wäre.
Die Fondsgesellschaft trägt etwaige Zwischenfinanzierungszinsen in Höhe des US-Overnight-LIBOR plus ein Prozent per anno, außerdem die Haftungsvergütung für die persönlich haftende Gesellschafterin in Höhe von 5.000 Dollar netto, die Verwaltungskosten in Höhe von netto 0,6 Prozent des Gesellschaftskapitals (letztere steigt um 0,1 Prozent jährlich ab 2013) und die Treuhandverwaltungskosten in Höhe von 10.000 Dollar jährlich. Die Kostenhöhe für laufende Steuer- und Rechtsberatung wurde nicht beziffert.
Rückfluss. Für den Zeitraum vor Ablauf der Zeichnungsfrist Ende 2008 erhalten die Zeichner eine Vorzugsausschüttung in Höhe von fünf Prozent per anno. Mit ersten Kapitalrückzahlungen ist frühestens ab 2012 zu rechnen. Dabei erhält die Fondsgesellschaft vorrangig jährlich neun Prozent des eingezahlten aber noch nicht rückgezahlten Kapitals. Diese Ausschüttungen erfolgen so lange, bis die Fondsgesellschaft 100 Prozent ihrer Einlage (ohne die fünf Prozent Vorzugsausschüttung vor Zeichnungsfristende) zurückbekommen hat. Danach wird an die übrigen Kommanditisten des LHI-Dachfonds ausgeschüttet, bis diese 18 Prozent des vorher an die Fondsgesellschaft ausgezahlten Betrags erzielt haben. Der Rest wird im Verhältnis 82 zu 18 an die Fondsgesellschaft beziehungsweise an die anderen Kommanditisten aufgeteilt. Die bevorzugte Ausschüttung an die Fondsgesellschaft übersteigt somit leider nicht, wie üblich, die Höhe ihrer Eigenbeteiligung. Zu den genannten Ausschüttungen kommen noch die Ergebnisse aus den Operator Interests, zu deren Größenordnung derzeit jedoch keine Aussagen getroffen werden können. Die erwartete IRR-Rendite für den Anleger wurde mit neun bis 13 Prozent per anno vor Steuern kalkuliert.
Steuerliche Behandlung. Die Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Dabei sind die laufenden Einkünfte und Veräußerungsgewinne in den USA zu versteuern und werden in Deutschland im Progressionsvorbehalt berücksichtigt. Zinseinkünfte werden in Deutschland versteuert.
Vertragsgestaltung. Mit einer Dreiviertelmehrheit könnte die Gesellschafterversammlung die Rückabwicklung des Fonds beschließen. In diesem Fall wären die Einlagen der Anleger nicht geschützt. Auch Nachschüsse können mit einer Dreiviertelmehrheit beschlossen werden. Die Haftung der Gesellschafter wäre in diesem Fall auf die Höhe der Pflichteinlage plus der Nachschüsse begrenzt. Allerdings brauchen Anleger, die gegen den Nachschuss gestimmt haben, sich nicht an diesem beteiligen. Vor diesen Hintergründen wird den Gesellschaftern dringend empfohlen, aktiv an ihren Mitspracherechten bei Gesellschafterversammlungen mitzuwirken, denn diese sind beschlussfähig, sofern die Gesellschafter ordnungsgemäß eingeladen wurden, unabhängig von der tatsächlichen Anwesenheit der Gesellschafter. Bei Verletzung der im Gesellschaftsvertrag festgehaltenen Vertraulichkeitsbestimmungen, zum Beispiel hinsichtlich des Dachfonds, der Zielfonds und deren Investitionen sowie der Operator Interests, können Anleger zu Schadenersatz verpflichtet und aus der Fondsgesellschaft ausgeschlossen werden. Die Hafteinlage im Handelsregister ist mit 75 Prozent der Pflichteinlage recht hoch.
fondstelegramm-Meinung. In ihrem ersten US-Fonds hat LHI mit Goldman Sachs als Investmentmanager auf einen starken Partner gebaut. Die Parallelinvestition in den LHI-Dachfonds und den Hauptfonds der Goldman Sachs Real Estate Partners-Fondsgruppe sowie die gleichzeitige Beteiligung von Goldman Sachs am Hauptfonds in Höhe von mindestens 18,9 Prozent vom Gesamtvolumen der Fondsgruppe stehen für einen erfolgsversprechenden Investitionsverlauf. Offen sind die endgültigen Kosten der Dachfondsgesellschaft. Die Investitionskriterien der Zielfonds bleiben geheim. Im Vergleich zu Konkurrenzprodukten wurden die bevorzugten Ausschüttungen an die Anleger auf ihre Einlage beschränkt. In welchen Größenordnungen sich die Ergebnisse aus den Operator Interests bewegen, bleibt eine spannende Sache. Die Anleger sollten achtgeben, dass sie ihre Verschwiegenheitspflicht einhalten und keine Gesellschafterversammlung verpassen, denn die ist nach ordnungsgemäßer Einladung auch ohne sie beschlussfähig.
LHI und ihr Partner. Gesellschafter der LHI Leasing GmbH sind zu 51 Prozent die Landesbank Baden Württemberg und zu 49 Prozent die Norddeutsche Landesbank Girozentrale. Für LHI ist dies der erste US-Fonds. Von 1994 bis Ende 2006 hat LHI 47 Private Placements und 20 Publikumsfonds, darunter neun Immobilienfonds, fünf mit einer Leasingstruktur, aufgelegt. Diese meist inländischen Einzelimmobilienfonds laufen alle planmäßig. Ein Fonds wurde bereits aufgelöst.
Der Investmentmanager Goldman Sachs & Co. gehört zur Goldman Sachs Group, einer der international erfolgreichsten Investmentbanken. Ihre langfristigen Verbindlichkeiten wurden durch Standard & Poor im März 2007 mit AA- bewertet. Die zur Goldman Sachs-Gruppe gehörende Whitehall Street Funds investierte von ihrer Gründung 1991 an bis Ende 2005 insgesamt 16 Milliarden Dollar Anlegerkapital in 24 Ländern. Seit 1996 erfolgt das Immobilienanlagemanagement durch die ebenfalls zu Goldman Sachs gehörende Archon Group, die derzeit Investitionen in Höhe von 22 Milliarden Dollar betreut.
Beteiligungsstruktur. Anleger können der Fondsgesellschaft über einen Treuhänder, ein mit dem Initiator verbundenes Unternehmen, beitreten. Neben der Fondsgesellschaft sind auch die Atalanta Verwaltung GmbH & Co. KG (gehört zur LHI-Gruppe) und die Goldman Sachs Group als Kommanditisten sowie zwei zu Goldman Sachs gehörende Unternehmen als persönlich haftende Gesellschafter am LHI-Dachfonds beteiligt. Gemeinsam mit dem Hauptfonds und einem Fonds für institutionelle Anleger gehört der LHI-Dachfonds zur Goldman Sachs Real Estate Partners-Fondsgruppe. Ein persönlich haftender Gesellschafter der Fondsgesellschaft ist gleichzeitig General Partner des Hauptfonds.
Investmentstrategie. Die Investitionen des LHI-Dachfonds in die Zielfonds erfolgen stets parallel zum Hauptfonds. Gemeinsame Kosten von LHI-Dachfonds und Hauptfonds werden nach dem zugesagten Eigenkapital aufgeteilt. Am Hauptfonds ist Goldman Sachs mit 132,6 Millionen Dollar beteiligt, am Fonds für institutionelle Anleger mit 17,4 Millionen. Alle drei Fonds sollen insgesamt 700 bis 800 Millionen Dollar Eigenkapital aufbringen, davon 44 Millionen Dollar der LHI-Dachfonds. Goldman Sachs & Co. trifft die Auswahl der Zielfonds und managt die Dachfonds.
Der Dachfonds investiert mindestens 70 Prozent in verschiedene Zielfonds und maximal 30 Prozent in Direktinvestments. Die Projekte innerhalb des Gesamtportfolios sollen bezüglich Lage, Nutzungsart und Entwicklungsstadium ein ausgewogenes Verhältnis bilden.
Die Investitionskriterien der Zielfonds sind im Prospekt „aus Vertraulichkeitsgründen“, wie LHI mitteilt, nicht abgebildet. Mit sieben Zielfonds wurden bereits vertragliche Vereinbarungen getroffen. Die Fondsgruppe hat bis Anfang Januar 2008 Eigenkapitalzusagen in Höhe von 563 Millionen Dollar gegenüber den Zielfonds abgegeben, davon der LHI-Dachfonds etwa 35 Millionen Dollar. Damit ist die Fondsgruppe zwischen 70 und 98 Prozent an den Zielfonds beteiligt, der Rest wird von den Zielfondsinitiatoren erbracht. Die Zielfonds wurden eigens für die Fondsgruppe konzipiert.
Neben Einkünften aus Immobilienprojekten partizipiert Goldman Sachs auch an laufenden und künftigen Vergütungen der Zielfondsmanager (Operator Interest). Die Operator Interests werden hälftig an die Fondsgesellschaft und an Goldman Sachs aufgeteilt.
Finanzierung. Etwa 88 Prozent des Fondsvolumens fließen in den Dachfonds, 0,14 Prozent in die Liquiditätsreserve. Ungefähr zwölf Prozent sind fondsabhängige Nebenkosten.
Die Projekte der Zielfonds können bis zu 80 Prozent fremdfinanziert werden. Mit einem Zielfonds, an dem der LHI-Dachfonds zu etwa elf Prozent seines Eigenkapitals beteiligt ist, wurden mögliche Ausschüttungsrückzahlungen in Höhe von maximal 20 Prozent der Gesamtkapitalzusage vereinbart. Derartige Recalls finden in der Regel nur bei Insolvenzen Anwendung und werden vom Dachfonds an die Fondsgesellschaft weitergegeben. Wurden die Ausschüttungsbeträge bereits an die Anleger gezahlt, müsste die Fondsgesellschaft in diesem Fall ein Darlehen in Anspruch nehmen.
Laufende Kosten und Vergütungen. Der Investmentmanager des Dachfonds erhält bis zum 31. Oktober 2012 von der LHI-Fondsgesellschaft jährlich 1,25 Prozent ihrer Beteiligung. Ab dem 1. November 2012 sinkt diese Vergütung jährlich um 25 Prozent der jeweiligen Vorjahresvergütung. Zusätzlich werden alle mit dem Dachfonds zusammenhängenden Kosten ersetzt. Die Dachfondskosten wurden mit 50.000 Dollar netto jährlich kalkuliert. Vertraglich möglich ist, dass Goldman Sachs im Zusammenhang mit dem Dachfonds noch andere Funktionen an seine Gruppe vergibt, was mit weiteren Kosten verbunden wäre.
Die Fondsgesellschaft trägt etwaige Zwischenfinanzierungszinsen in Höhe des US-Overnight-LIBOR plus ein Prozent per anno, außerdem die Haftungsvergütung für die persönlich haftende Gesellschafterin in Höhe von 5.000 Dollar netto, die Verwaltungskosten in Höhe von netto 0,6 Prozent des Gesellschaftskapitals (letztere steigt um 0,1 Prozent jährlich ab 2013) und die Treuhandverwaltungskosten in Höhe von 10.000 Dollar jährlich. Die Kostenhöhe für laufende Steuer- und Rechtsberatung wurde nicht beziffert.
Rückfluss. Für den Zeitraum vor Ablauf der Zeichnungsfrist Ende 2008 erhalten die Zeichner eine Vorzugsausschüttung in Höhe von fünf Prozent per anno. Mit ersten Kapitalrückzahlungen ist frühestens ab 2012 zu rechnen. Dabei erhält die Fondsgesellschaft vorrangig jährlich neun Prozent des eingezahlten aber noch nicht rückgezahlten Kapitals. Diese Ausschüttungen erfolgen so lange, bis die Fondsgesellschaft 100 Prozent ihrer Einlage (ohne die fünf Prozent Vorzugsausschüttung vor Zeichnungsfristende) zurückbekommen hat. Danach wird an die übrigen Kommanditisten des LHI-Dachfonds ausgeschüttet, bis diese 18 Prozent des vorher an die Fondsgesellschaft ausgezahlten Betrags erzielt haben. Der Rest wird im Verhältnis 82 zu 18 an die Fondsgesellschaft beziehungsweise an die anderen Kommanditisten aufgeteilt. Die bevorzugte Ausschüttung an die Fondsgesellschaft übersteigt somit leider nicht, wie üblich, die Höhe ihrer Eigenbeteiligung. Zu den genannten Ausschüttungen kommen noch die Ergebnisse aus den Operator Interests, zu deren Größenordnung derzeit jedoch keine Aussagen getroffen werden können. Die erwartete IRR-Rendite für den Anleger wurde mit neun bis 13 Prozent per anno vor Steuern kalkuliert.
Steuerliche Behandlung. Die Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Dabei sind die laufenden Einkünfte und Veräußerungsgewinne in den USA zu versteuern und werden in Deutschland im Progressionsvorbehalt berücksichtigt. Zinseinkünfte werden in Deutschland versteuert.
Vertragsgestaltung. Mit einer Dreiviertelmehrheit könnte die Gesellschafterversammlung die Rückabwicklung des Fonds beschließen. In diesem Fall wären die Einlagen der Anleger nicht geschützt. Auch Nachschüsse können mit einer Dreiviertelmehrheit beschlossen werden. Die Haftung der Gesellschafter wäre in diesem Fall auf die Höhe der Pflichteinlage plus der Nachschüsse begrenzt. Allerdings brauchen Anleger, die gegen den Nachschuss gestimmt haben, sich nicht an diesem beteiligen. Vor diesen Hintergründen wird den Gesellschaftern dringend empfohlen, aktiv an ihren Mitspracherechten bei Gesellschafterversammlungen mitzuwirken, denn diese sind beschlussfähig, sofern die Gesellschafter ordnungsgemäß eingeladen wurden, unabhängig von der tatsächlichen Anwesenheit der Gesellschafter. Bei Verletzung der im Gesellschaftsvertrag festgehaltenen Vertraulichkeitsbestimmungen, zum Beispiel hinsichtlich des Dachfonds, der Zielfonds und deren Investitionen sowie der Operator Interests, können Anleger zu Schadenersatz verpflichtet und aus der Fondsgesellschaft ausgeschlossen werden. Die Hafteinlage im Handelsregister ist mit 75 Prozent der Pflichteinlage recht hoch.
fondstelegramm-Meinung. In ihrem ersten US-Fonds hat LHI mit Goldman Sachs als Investmentmanager auf einen starken Partner gebaut. Die Parallelinvestition in den LHI-Dachfonds und den Hauptfonds der Goldman Sachs Real Estate Partners-Fondsgruppe sowie die gleichzeitige Beteiligung von Goldman Sachs am Hauptfonds in Höhe von mindestens 18,9 Prozent vom Gesamtvolumen der Fondsgruppe stehen für einen erfolgsversprechenden Investitionsverlauf. Offen sind die endgültigen Kosten der Dachfondsgesellschaft. Die Investitionskriterien der Zielfonds bleiben geheim. Im Vergleich zu Konkurrenzprodukten wurden die bevorzugten Ausschüttungen an die Anleger auf ihre Einlage beschränkt. In welchen Größenordnungen sich die Ergebnisse aus den Operator Interests bewegen, bleibt eine spannende Sache. Die Anleger sollten achtgeben, dass sie ihre Verschwiegenheitspflicht einhalten und keine Gesellschafterversammlung verpassen, denn die ist nach ordnungsgemäßer Einladung auch ohne sie beschlussfähig.
Der erste US-Fonds der LHI hat einen großen Partner und kleine Schönheitsfehler.
