Lloyd Fonds Moderne Großstadthotels
Ambiente zu bezahlbaren Preisen
Angebot. Der Fonds beteiligt sich zu 94,8 Prozent an zwei Objektgesellschaften, die ein Hotel in Berlin errichten und ein neues Hotel in Nürnberg besitzen. Der Mieter Motel One setzt auf Zwei-Sterne-Hotels mit modernem Ambiente zu bezahlbaren Preisen. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt rund 41 Millionen Euro. Lloyd Fonds garantiert die Platzierung des Eigenkapitals, möglicherweise durch ein zinsloses Darlehen. Anleger können sich mit 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio am Fonds beteiligen. Die in das Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt 20 Prozent des Zeichnungsbetrags. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die frühestmögliche Kündigung der Beteiligung ist zum 31. Dezember 2023 möglich.
Zielmarkt. Der Berliner Hotelmarkt gestaltet sich zunehmend schwieriger. Die derzeit 592 Hotels mit insgesamt 90.900 Betten waren in den ersten drei Quartalen 2007 zu durchschnittlich 70,9 Prozent ausgelastet. Die Bettenzahl wird bis 2010 auf insgesamt 94.000 steigen. Der Nürnberger Hotelmarkt kann als volatil und schwierig bezeichnet werden. Im Jahr 2007 gab es 138 Hotels mit insgesamt 13.527 Betten, die im Jahr 2007 zwischen 59 und 64 Prozent ausgelastet waren. In beiden Städten ergeben sich laut Gutachter bei gut gelegenen Niedrig-Preis-Hotels die besseren Entwicklungschancen.
Mieter. Die Hotels sind für 25 Jahre zuzüglich fünf Jahre Option an die Motel One Betriebs GmbH vermietet. Creditreform hat das Unternehmen im Juni 2008 mit 249 bewertet (100 = ausgezeichnete Bonität, 600 = harte Negativmerkmale). Der Mieter ist eine Tochter der Motel One Management GmbH, die verpflichtet ist, etwaige Mietvertragspflichten ihrer Tochtergesellschaft zu erfüllen. Sie betreibt derzeit 19 Hotels mit 2.794 Zimmern, die im Jahr 2007 zu 57,4 Prozent ausgelastet waren. In den nächsten Jahren will die Gesellschaft auf 35 Hotels aufstocken. Das Hotelberatungsunternehmen Treugast hat die Motel One Management GmbH mit einem AAA-Rating bewertet. Die One Hotels & Resort AG, ging 2005 aus der Astron Holding GmbH hervor. Sie wurde von Creditreform im Mai 2008 mit 178 bewertet.
Hotels und Kaufvertrag. Ein Hotel mit zehn Geschossen und 415 Zimmern wird in Berlin-Schöneberg zwischen Urania und Lützowplatz errichtet. Die Übergabe an den Mieter soll im Dezember 2009 erfolgen. Laut Lloyd Fonds ist der Baufortschritt planmäßig. Da noch keine förderfähigen Leistungen erbracht wurden, konnte laut Initiator die Investitionszulage des Landes Berlin noch nicht beantragt werden. Das sechsgeschossige Hotel in Nürnberg befindet sich am Hauptbahnhof und hat 200 Zimmer. Es wurde am 31. Juli 2008 an den Mieter übergeben.
Der Fonds hat im Juni 2008 den Anteilskaufvertrag zum jeweils 14,65-fachen der Jahresnettomiete zum 1. Februar 2010 an der Berliner Objektgesellschaft (rund 26,3 Millionen Euro) und zum 1. März 2009 an der Nürnberger Objektgesellschaft (rund 10,3 Millionen Euro) geschlossen. Der Verkehrswert wurde von einem Gutachter zum Juni 2008 auf 26,4 Millionen für das Berliner und auf 10,4 Millionen Euro für das Nürnberger Objekt geschätzt. Ändert sich die Anfangsmiete, werden die Kaufpreise entsprechend angepasst. Der Fonds erwarb jeweils 94,8 Prozent, 0,1 Prozent die Fondsgeschäftsführung, die restlichen 5,1 Prozent verbleiben aus grunderwerbsteuerlichen Gründen bei den jeweiligen Verkäufern. Die Kaufpreise werden erst bei Bezugsfertigkeit und Abnahme durch den Mieter fällig. Tritt der Mieter vom Vertrag zurück, kann der Fonds vom Kaufvertrag zurücktreten. Bei einer Rückabwicklung gäbe es keine Regelung, nach der die Anleger Anspruch auf die Rückzahlung ihres gesamten Eigenkapitals hätten.
Finanzierung. Die Finanzierung erfolgt nur zu 36,7 Prozent aus Eigenkapital inklusive Agio und zu 63,3 Prozent aus Darlehen. Die Darlehensverträge liegen vor. 89,2 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Objektgesellschaftsanteile ausgegeben, einschließlich Erwerbsnebenkosten, 3,3 Prozent sind Finanzierungskosten, 0,7 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, 6,8 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 18,61 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Die über die gesamte Fondslaufzeit vertraglich vereinbarten jährlichen Mieten betragen in Berlin 4.320 Euro beziehungsweise in Nürnberg 3.000 Euro je Zimmer. Ab dem vierten Jahr wird die Miete jährlich zu 65 Prozent an den Verbraucherpreisindex angepasst. Prognostiziert wurde eine jährliche Indexsteigerung um 2,25 Prozent. Guthabenzinsen wurden mit zwei Prozent verzinst. Die Objektgesellschaften und mittelbar die Fondsgesellschaft tragen die Instandhaltung für Dach und Fach sowie die Verwaltungskosten. Für Verwaltungskosten wurde nur ein Prozent der Mieteinnahmen kalkuliert. Die Instandhaltungskosten wurden in den ersten fünf Jahren mit 1,50 Euro je Quadratmeter, in den Jahren 2014 bis 2018 drei Euro je Quadratmeter und ab 2019 fünf Euro je Quadratmeter angesetzt. Die Beschaffung und Instandhaltung des Inventars ist Sache des Mieters. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr 0,66 Prozent des Eigenkapitals. Alle Kosten wurden mit 2,25 Prozent gesteigert. Die Auszahlung der Darlehen erfolgt zu 95 Prozent. Sie wurden mit fünf Prozent bis Ende Februar 2019 über ein Swap-Geschäft gesichert und werden erst ab 2012 mit anfänglich einem Prozent jährlich getilgt. Die Anschlusszinsen wurden mit 5,9 Prozent jährlich kalkuliert. Der Verkauf der Immobilien ist für 2023 zum 14,65-fachen der Jahresnettomiete vorgesehen, das entspricht dem Einkaufsfaktor. Lloyd Fonds erhält ein Prozent des Bruttoveräußerungserlöses.
Rückfluss. Wenn die Anleger 110 Prozent ihres Zeichnungsbetrags erhalten haben, bekommt der geschäftsführende Kommanditist 20 Prozent des übersteigenden Betrags. Prognostiziert wurden laufende Ausschüttungen von insgesamt 85 Prozent des Eigenkapitals. Weitere 135 Prozent wurden im Zuge der Objektverkäufe kalkuliert, was eine Gesamtausschüttung von 220 Prozent des Eigenkapitals (ohne Agio, vor Steuern) ergibt. Die jährliche IRR-Rendite nach Steuern ist mit sechs Prozent vorgesehen.
fondstelegramm-Meinung. Der Hotelimmobilienmarkt ist schwierig und volatil. Sehr gut gelegene Niedrig-Preis-Hotels haben noch die größten Entwicklungschancen. Erworben wurden die Low-Budget-Hotels in sehr guten Lagen zum Verkehrswert. Ein Hotel ist fertiggestellt, eines nicht. Der Mietvertrag läuft mit seinen 25 Jahren weit über die 15-jährige Fondslaufzeit hinaus. Auch mit der Beschaffung, Instandhaltung oder Auswechslung des Inventars hat der Fonds nichts zu tun. Entscheidend ist die Bonität des Mieters, der aktuell gute bis sehr gute Bewertungen erhalten hat. Wie dies in Zukunft aussehen wird, ist ungewiss.
Zielmarkt. Der Berliner Hotelmarkt gestaltet sich zunehmend schwieriger. Die derzeit 592 Hotels mit insgesamt 90.900 Betten waren in den ersten drei Quartalen 2007 zu durchschnittlich 70,9 Prozent ausgelastet. Die Bettenzahl wird bis 2010 auf insgesamt 94.000 steigen. Der Nürnberger Hotelmarkt kann als volatil und schwierig bezeichnet werden. Im Jahr 2007 gab es 138 Hotels mit insgesamt 13.527 Betten, die im Jahr 2007 zwischen 59 und 64 Prozent ausgelastet waren. In beiden Städten ergeben sich laut Gutachter bei gut gelegenen Niedrig-Preis-Hotels die besseren Entwicklungschancen.
Mieter. Die Hotels sind für 25 Jahre zuzüglich fünf Jahre Option an die Motel One Betriebs GmbH vermietet. Creditreform hat das Unternehmen im Juni 2008 mit 249 bewertet (100 = ausgezeichnete Bonität, 600 = harte Negativmerkmale). Der Mieter ist eine Tochter der Motel One Management GmbH, die verpflichtet ist, etwaige Mietvertragspflichten ihrer Tochtergesellschaft zu erfüllen. Sie betreibt derzeit 19 Hotels mit 2.794 Zimmern, die im Jahr 2007 zu 57,4 Prozent ausgelastet waren. In den nächsten Jahren will die Gesellschaft auf 35 Hotels aufstocken. Das Hotelberatungsunternehmen Treugast hat die Motel One Management GmbH mit einem AAA-Rating bewertet. Die One Hotels & Resort AG, ging 2005 aus der Astron Holding GmbH hervor. Sie wurde von Creditreform im Mai 2008 mit 178 bewertet.
Hotels und Kaufvertrag. Ein Hotel mit zehn Geschossen und 415 Zimmern wird in Berlin-Schöneberg zwischen Urania und Lützowplatz errichtet. Die Übergabe an den Mieter soll im Dezember 2009 erfolgen. Laut Lloyd Fonds ist der Baufortschritt planmäßig. Da noch keine förderfähigen Leistungen erbracht wurden, konnte laut Initiator die Investitionszulage des Landes Berlin noch nicht beantragt werden. Das sechsgeschossige Hotel in Nürnberg befindet sich am Hauptbahnhof und hat 200 Zimmer. Es wurde am 31. Juli 2008 an den Mieter übergeben.
Der Fonds hat im Juni 2008 den Anteilskaufvertrag zum jeweils 14,65-fachen der Jahresnettomiete zum 1. Februar 2010 an der Berliner Objektgesellschaft (rund 26,3 Millionen Euro) und zum 1. März 2009 an der Nürnberger Objektgesellschaft (rund 10,3 Millionen Euro) geschlossen. Der Verkehrswert wurde von einem Gutachter zum Juni 2008 auf 26,4 Millionen für das Berliner und auf 10,4 Millionen Euro für das Nürnberger Objekt geschätzt. Ändert sich die Anfangsmiete, werden die Kaufpreise entsprechend angepasst. Der Fonds erwarb jeweils 94,8 Prozent, 0,1 Prozent die Fondsgeschäftsführung, die restlichen 5,1 Prozent verbleiben aus grunderwerbsteuerlichen Gründen bei den jeweiligen Verkäufern. Die Kaufpreise werden erst bei Bezugsfertigkeit und Abnahme durch den Mieter fällig. Tritt der Mieter vom Vertrag zurück, kann der Fonds vom Kaufvertrag zurücktreten. Bei einer Rückabwicklung gäbe es keine Regelung, nach der die Anleger Anspruch auf die Rückzahlung ihres gesamten Eigenkapitals hätten.
Finanzierung. Die Finanzierung erfolgt nur zu 36,7 Prozent aus Eigenkapital inklusive Agio und zu 63,3 Prozent aus Darlehen. Die Darlehensverträge liegen vor. 89,2 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Objektgesellschaftsanteile ausgegeben, einschließlich Erwerbsnebenkosten, 3,3 Prozent sind Finanzierungskosten, 0,7 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, 6,8 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 18,61 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Die über die gesamte Fondslaufzeit vertraglich vereinbarten jährlichen Mieten betragen in Berlin 4.320 Euro beziehungsweise in Nürnberg 3.000 Euro je Zimmer. Ab dem vierten Jahr wird die Miete jährlich zu 65 Prozent an den Verbraucherpreisindex angepasst. Prognostiziert wurde eine jährliche Indexsteigerung um 2,25 Prozent. Guthabenzinsen wurden mit zwei Prozent verzinst. Die Objektgesellschaften und mittelbar die Fondsgesellschaft tragen die Instandhaltung für Dach und Fach sowie die Verwaltungskosten. Für Verwaltungskosten wurde nur ein Prozent der Mieteinnahmen kalkuliert. Die Instandhaltungskosten wurden in den ersten fünf Jahren mit 1,50 Euro je Quadratmeter, in den Jahren 2014 bis 2018 drei Euro je Quadratmeter und ab 2019 fünf Euro je Quadratmeter angesetzt. Die Beschaffung und Instandhaltung des Inventars ist Sache des Mieters. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr 0,66 Prozent des Eigenkapitals. Alle Kosten wurden mit 2,25 Prozent gesteigert. Die Auszahlung der Darlehen erfolgt zu 95 Prozent. Sie wurden mit fünf Prozent bis Ende Februar 2019 über ein Swap-Geschäft gesichert und werden erst ab 2012 mit anfänglich einem Prozent jährlich getilgt. Die Anschlusszinsen wurden mit 5,9 Prozent jährlich kalkuliert. Der Verkauf der Immobilien ist für 2023 zum 14,65-fachen der Jahresnettomiete vorgesehen, das entspricht dem Einkaufsfaktor. Lloyd Fonds erhält ein Prozent des Bruttoveräußerungserlöses.
Rückfluss. Wenn die Anleger 110 Prozent ihres Zeichnungsbetrags erhalten haben, bekommt der geschäftsführende Kommanditist 20 Prozent des übersteigenden Betrags. Prognostiziert wurden laufende Ausschüttungen von insgesamt 85 Prozent des Eigenkapitals. Weitere 135 Prozent wurden im Zuge der Objektverkäufe kalkuliert, was eine Gesamtausschüttung von 220 Prozent des Eigenkapitals (ohne Agio, vor Steuern) ergibt. Die jährliche IRR-Rendite nach Steuern ist mit sechs Prozent vorgesehen.
fondstelegramm-Meinung. Der Hotelimmobilienmarkt ist schwierig und volatil. Sehr gut gelegene Niedrig-Preis-Hotels haben noch die größten Entwicklungschancen. Erworben wurden die Low-Budget-Hotels in sehr guten Lagen zum Verkehrswert. Ein Hotel ist fertiggestellt, eines nicht. Der Mietvertrag läuft mit seinen 25 Jahren weit über die 15-jährige Fondslaufzeit hinaus. Auch mit der Beschaffung, Instandhaltung oder Auswechslung des Inventars hat der Fonds nichts zu tun. Entscheidend ist die Bonität des Mieters, der aktuell gute bis sehr gute Bewertungen erhalten hat. Wie dies in Zukunft aussehen wird, ist ungewiss.
Lloyd Fonds bietet ein schlüssiges Fondskonzept an, bei dem es primär auf die anhaltende Bonität des Mieters ankommt.
